Решение № 2-2201/2021 от 19 июля 2021 г. по делу № 2-1387/2020~М-1174/2020

Дело №2-2201/2021

УИД 23RS0003-01-2020-001987-64


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 июля 2021 года город-курорт Анапа

Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Грошковой В.В.,

при секретаре Сидоренко В.А.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа к ФИО3 о расторжении договора аренды,

у с т а н о в и л :

Управление имущественных отношений администрации МО город-курорт Анапа обратилось в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора аренды.

В обоснование заявленных требований указало, что на основании договора от 25.09.2018 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 19.01.2011 № ответчику принадлежит на праве аренды земельный участок площадью 3200 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: г. Анапа, <адрес> с видом разрешенного использования - для размещения базы отдыха.

20.08.2019 года управлением муниципального контроля администрации г. Анапа был проведен осмотр вышеуказанного земельного участка, по результатам которого установлено, что на участке расположены 3 металлические конструкции, установленные на фундаментных блоках, размерами по 1,5мх2,5м каждая.

Также управлением муниципального контроля установлено, что земельный участок используется не по целевому назначению в нарушение п. 4.2.1 договора аренды.

Управление согласно пунктов 5.1.6 и 8.2 договора аренды имеет право на досрочное расторжение договора, в связи с чем истец направлял в адрес ответчика уведомление от 23.08.2019 г. о необходимости устранения выявленных нарушений и предоставил срок для их устранения 30 дней с момента получения уведомления. Однако ответчик требования претензии проигнорировал.. Кроме того истец направлял в адрес ответчика уведомление от 11.10.2019 года и соглашение о расторжении договора аренды земельного участка по основанию не устранения выявленных нарушений, которое также ответчиком подписано не было.

В связи с чем, ссылаясь на ст.ст. 450, 609, 619 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ, истец просит суд расторгнуть договор аренды земельного участка от 19.01.2011 года № общей площадью 3200 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения базы отдыха, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г. Анапа, <адрес>; указать, что решение суда является основанием для Управления Росреестра по Краснодарскому краю для погашения в ЕГРН записи об обременении права в виде аренды в отношении вышеуказанного земельного участка.

В судебном заседании представитель истца – ФИО1, действующая на основании доверенности, поддержала заявленные требования по изложенным в исковом заявлении основаниям, просила иск удовлетворить.

Ответчик ФИО3, надлежащим образом извещенная о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явилась, о причинах неявки суду не сообщила, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просила, в связи с чем с учетом мнения участвующих в деле лиц суд находит возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель ответчика – ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против заявленных требований, ссылаясь на то, что ответчиком принимаются меры к освоению и использованию земельного участка по целевому назначению, так изготовлена проектная документация, получены технические условия, на участке располагаются объекты недвижимости, которые указаны в проекте и которые имеют вспомогательное назначение по отношению к основным объектам. Кроме того указал, что ответчик обратилась в орган местного самоуправления с заявлением и приложенными к нему документами о выдаче разрешения на строительство, однако до настоящего времени оно не выдано. Также указал, что ответчик не получала ни первоначальное, ни повторное уведомление об устранении нарушений и о расторжении договора аренды, так как проживает по другому адресу. Просил в иске отказать.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела 19.01.2011 года между Управлением имущественных отношений администрации МО город-курорт Анапа (Арендодатель) и Г.З.М. (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения №, по условиям которого истец передал в аренду Арендатору земельный участок площадью 3200 кв.м. с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования – для размещения базы отдыха, расположенный по адресу: г. Анапа, <адрес>

Данный договор был зарегистрирован в ЕГРН 10.03.2011 года, что подтверждается регистрационной записью №.

Пунктом 7.2 договора аренды срок действия договора установлен до 19.01.2060 года.

08.02.2012 года между Г.З.М. и ООО «ДорСервис» был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, согласно которому Г.З.М. передала свои права и обязанности арендатора по договору № от 19.02.2011 года ООО «ДорСервис».

Данный договор уступки прав также был зарегистрировано в ЕГРН 01.03.2012 года, что подтверждается регистрационной записью №.

Согласно выписки из ЕГРН от 14.11.2019 года, а также заявления ФИО4 от 12.10.2018 года, поступившего в УИО администрации МО город-курорт Анапа, с 04.10.2018 года арендатором вышеуказанного земельного участка является ответчик ФИО3, которая приобрела право аренды на земельный участок на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 25.09.2018 года.

В соответствии со ст. 384 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

В связи с изложенным, учитывая наличие договора уступки прав и обязанностей по договору аренды вышеуказанного земельного участка, к ответчику ФИО3 перешли все права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды № от 19.01.2011 года.

Пунктом 4.2.1 договора аренды № от 19.01.2011 года предусмотрено, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями и целями его предоставления.

Пунктом 4.2.7 договора аренды земельного участка установлена обязанность арендатора вести работу по благоустройству земельного участка, в том числе посадку зеленых насаждений, сохранять зеленые насаждения, находящиеся на земельном участке.

Пунктом 8.3 договора аренды установлено, что договор может быть досрочно расторгнут по требованию одной из сторон по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и договором.

Общие основания расторжения договора аренды установлены ст. 450 ГК РФ, согласно которой по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии с п.1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно п.2 ст. 46 ЗК РФ наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 ст. 45 ЗК РФ установлено, что право пользования земельным участком (в данном случае право аренды) прекращается принудительно:

1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению.

Пунктом 5.1.6 договора аренды предусмотрено, что Арендодатель имеет право принять решение о досрочном расторжении договора аренды в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.

По общим правилам, установленным нормами гражданского законодательства, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Истец в обоснование иска о расторжении договора аренды ссылается на то, что ответчик использует земельный участок не по целевому назначению, так как на участке установлены металлические конструкции (сторожевые будки), при этом целевым назначением участка является размещение базы отдыха.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание заявленных требований и представленных возражений.

В обоснование своей позиции о не использовании земельного участка по целевому назначению истцом было представлено письмо Управления муниципального контроля администрации г. Анапа от 20.08.2019 года, согласно которому земельный участок ответчика с кадастровым номером № по <адрес> г. Анапа, по целевому назначению для базы отдыха не используется, при этом на участке установлены 3 металлические конструкции на фундаментных блоках, иные строения отсутствуют.

Вместе с тем в судебном заседании представитель ответчика предоставил суду копию проектной документации на строительство объекта недвижимости «Спальный корпус базы отдыха по адресу: г. Анапа, <адрес>, в составе следующих разделов: Схема планировочной организации земельного участка, Архитектурные решения, выполненную архитектором Евфимьевской, утвержденную 12.10.2016 года, согласно которой на арендуемом ответчиком земельном участке по адресу: г. Анапа, <адрес> планируется возведение базы отдыха в составе следующих объектов: 2 спальных корпуса, 1 административный корпус, бассейн, 3 технических помещении для охранников, для бассейна и для озеленения, автостоянка.

Из представленных в материалы дела выписок из ЕГРН от 23.06.2021 года следует, что за ответчиком ФИО3 зарегистрированы в ЕГРН на праве собственности следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Анапа, <адрес> на арендуемом земельном участке:

нежилое здание с кадастровым номером №, наименование – сторожевая будка, площадью 6 кв.м., дата регистрации права – 04.10.2018 года,

нежилое здание с кадастровым номером №, наименование – сторожевая будка, площадью 6 в.м., дата регистрации права – 4.10.2018 года,

нежилое здание с кадастровым номером №, наименование – сторожевая будка, площадью 6 в.м., дата регистрации права – 4.10.2018 года.

Кроме того представителем ответчика представлена суду расписка в получении документов от 01.07.2021 года, поданная от имени ФИО3 в администрацию МО город-курорт Анапа в лице УАиГ г. Анапа через ГАУ КК МФЦ г. Анапа, о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства на земельном участке по адресу: г. Анапа, <адрес> согласно которой к заявлению приложен перечень документов, в том числе проектная и иная документация.

Изложенное в совокупности позволяет суду прийти к выводу о том, что ответчиком принимались и принимаются меры к освоению и использованию арендуемого земельного участка в соответствии с целями его предоставления. При этом судом также принимается во внимание, что на земельном участке расположены 3 объекта недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано за ответчиком в 2018 году, которые включены в состав проектной документации, разработанной на строительство базы отдыха еще в 2016 году, и которые являются фактически объектами вспомогательного использования, предназначенными для эксплуатации основных строений (спальных корпусов базы отдыха и самой базы).

Таким образом суд приходит к выводу о том, о ответчиком, который стал правообладателем земельного участка с октября 2018 года, принимались и принимаются меры и действия по оформлению проектной документации на строительство объекта недвижимости (базы отдыха), по регистрации права собственности на вспомогательные строения, по получению разрешения на строительство объекта недвижимости.

При этом довод представителя истца о том, что ответчик обратился за получением разрешения на строительство после подачи иска в суд суд находит не обоснованными, потому как данное обращение сделано в период срока действия договора аренды земельного участка, до рассмотрения спора по существу, что не исключает возможность ответчика ссылаться на совершение данных действий как на доказательства по делу.

Кроме того по общим правилам, установленным нормами гражданского законодательства (ст.ст. 450, 619 ГК РФ), арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В материалы дела истцом представлены уведомление УИО г. Анапа от 23.08.2019 года об устранении нарушения целевого использования земельного участка и уведомление УИО г Анапа от 11.10.2019 года с соглашением от 11.10.2019 года о расторжении договора аренд земельного участка, которые направлялись ФИО3 по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>

Однако в судебном заседании установлено, что ответчик ФИО3 зарегистрирована и фактически проживает по другому адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, чо подтверждается как сведениями о месте жительства, указанными в заявлении ответчика об отмен заочного решения суда, так и в нотариальной доверенности. выданной на имя ФИО2 2.06.2021 года.

Более того этот же адрес указан как в договоре о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 25.09.2018 год, по которому к ФИО3 перешли права и обязанности арендатора по договору аренды № от 19.01.2011 года, так и в уведомлении ФИО3, поданном в Управление имущественных отношений администрации МО город-курорт Анапа о переходе к ней прав арендатора по договору аренды, которое поучено Управлением 16.10.2018 года и которое истцом приложено к иску (л.д. 18).

Вместе с тем несмотря на наличие у истца информации о месте жительства и месте регистрации ответчика, истец в 2019 году направлял как первичное, так и повторное уведомление об устранении нарушений по договору аренды земельного участка и о его расторжении арендатору (ответчику) по другому адресу, о котором ответчиком истцу не сообщалось, что свидетельствует о недобросовестном поведении истца при соблюдении претензионного порядка по данному спору и соответственно позволяет суду прийти к выводу о том, что ответчик не получал и не мог получить уведомления истца, соответственно оснований для досрочного расторжения договора аренды по инициативе истца в настоящее время не имеется.

Совокупность исследованных судом доказательств позволяет прийти к выводу о необоснованности заявленных истцом требований и об отказе в иске.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении искового заявления Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа к ФИО3 о расторжении договора аренды, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Анапский городской суд в течение месяца с даты принятия мотивированного решения суда.

Председательствующий : (подпись)

Мотивированное решение изготовлено 26.07.2021 года.

Подлинник решения находится в материалах дела № 2-2201/2021 (УИД: 23RS0003-01-2020-001987-64) Анапского городского суда Краснодарского края.