Апелляционное определение № 33-680/2026 от 9 февраля 2026 г.

УИД 29RS0005-01-2025-001137-13

Судья Олупкина Д.В.

Дело № 2-602/2025

10 февраля 2026 г.

Докладчик Рассошенко Н.П.

Дело № 33-680/2026

г. Архангельск


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе: председательствующего судьи Мананниковой Т.А.,

судей Рассошенко Н.П., Сараевой Н.Е.,

при секретаре судебного заседания Ануфриевой Т.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации договора купли-продажи нежилого здания, признании отсутствующим обременения в виде залога недвижимости (ипотеки) на нежилое здание, обязании совершить определенные действия, признании права собственности на нежилое здание и по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 об оспаривании договора купли-продажи нежилого здания по апелляционной жалобе ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 на решение Исакогорского районного суда г. Архангельска от 29 сентября 2025 г.

Заслушав доклад судьи областного суда Рассошенко Н.П., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО1 обратился в суд с иском, с учетом уточнений, к Управлению Росреестра по Архангельской области и НАО о государственной регистрации договора купли-продажи нежилого здания от 17 апреля 2019 г., признании отсутствующим обременения в виде залога недвижимости (ипотеки) на нежилое здание с кадастровым №, общей площадью 389,1 кв.м, по адресу: <адрес>, обязании исполнить обязательства по данному договору купли-продажи (совершить необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности и совершить действия для погашения регистрационной записи об ипотеке), признании за истцом права собственности на спорное нежилое здание.

В обоснование исковых требований указал, что 17 апреля 2019 г. между сторонами заключен договор купли-продажи нежилого здания по адресу: <адрес>. Объект передан продавцу, произведена оплата. Регистрация перехода права собственности не состоялась в связи с наличием ипотеки в силу закона, залогодержатель <данные изъяты> в 2025 г. ликвидировано, однако запись об ипотеке в ЕГРН сохранена. ФИО2 не предпринимает действий по подаче заявления в Росреестр для регистрации перехода права и снятия обременения.

В ходе судебного разбирательства судом к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены арбитражный управляющий ФИО3, ООО «Специализированная организация», Управление Федеральной налоговой службы по Архангельской области и НАО, ООО ПКО Долговое агентство «ФЕМИДА», Управление Федерального казначейства по Архангельской области и НАО, ООО ПКО «АйДи Коллект», ООО ПКО «ЭКСПРЕСС КРЕДИТ», ООО «АКМ», Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы № 4 по Архангельской области и НАО, ПАО «Совкомбанк», ОСП по Ломоносовскому округу г. Архангельска УФССП России по Архангельской области и НАО, Управление Росреестра по Архангельской области и НАО; в качестве соответчика – ФИО2

Истец отказался от исковых требований к Управлению Росреестра по Архангельской области и НАО, отказ от иска к данному ответчику принят судом, производство по делу в данной части прекращено.

К производству суда принят встречный иск ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи от 17 апреля 2019 г. нежилого здания по адресу: <адрес>, кадастровый №.

В обоснование встречного иска указано, что ФИО1, выступая в качестве покупателя по договору купли-продажи, фактически не намеревался создать для себя права и обязанности собственника в отношении объекта, поскольку сделка совершена сторонами с целью создания искусственных условий по выводу принадлежащего ФИО2 имущества с целью недопущения принятия мер по его аресту. До настоящего времени зданием пользуется ФИО2

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО4 заявленные требования поддержал, пояснив, что сделка была реальная, со встречным иском не согласился.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 и его представитель ФИО5 в судебном заседании встречные исковые требования поддержали, с первоначальными требованиями не согласились.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Решением Исакогорского районного суда г. Архангельска от 29 сентября 2025 г. исковое заявление ФИО1 к ФИО2 удовлетворено частично.

Произведена государственная регистрация перехода права собственности на нежилое здание кормокухни с кадастровым № от ФИО2 (<данные изъяты>) к ФИО1 (<данные изъяты>) на основании договора купли-продажи от 17 апреля 2019 г. между ФИО2 и ФИО1 с прекращением записи об ипотеке в пользу <данные изъяты> от 27 ноября 2013 г. №.

С ФИО2 в пользу ФИО1 взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

В остальной части в удовлетворении требований ФИО1 к ФИО2 отказано.

Указано, что решение является основанием для погашения записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении спорного нежилого здания и основанием для государственной регистрации права собственности за ФИО1

Встречное исковое заявление ФИО2 к ФИО1 оставлено без удовлетворения.

С данным решением не согласился ответчик (истец по встречному иску) ФИО2, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении встречных исковых требований. Указал доводы, аналогичные изложенным во встречном исковом заявлении. Частично удовлетворяя требования ФИО1, суд пришел к выводу об уклонении ФИО2 от государственной регистрации перехода права собственности на имущество и отсутствии у истца иной возможности защиты своих прав, вытекающих из заключения договора. Решение суда является незаконным и необоснованным ввиду неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанности установленных судом обстоятельств, несоответствия выводов суда обстоятельствам дела, нарушения и неправильного применения норм материального и процессуального права. Судом принято взаимоисключающее решение: ФИО1 отказано в признании за ним права собственности на объект и при этом постановлено произвести государственную регистрацию перехода права собственности. Суд оставил без внимания довод ФИО2 о том, что указание в договоре купли-продажи на то, что он одновременно являлся актом приема-передачи, нельзя рассматривать в качестве фактической передачи, так как до настоящего времени здание находится в пользовании ФИО2, что подтверждается решением Ломоносовского районного суда г. Архангельска по делу № 2-644/2025, пояснениями ФИО2 и показаниями свидетеля. Указанным решением с ФИО2 взыскана задолженность за аренду земельного участка по адресу: <адрес>, переданного ему для ведения личного подсобного хозяйства, на котором расположен спорный объект. Здание фактически не использовалось ФИО1 с 2019 г., то есть с момента заключения оспариваемого договора, он бремя содержания помещения не нес, в отличие от ФИО2, который осуществлял владение и пользование объектом, сдавал его в безвозмездное пользование, поддерживал в техническом состоянии, производил ремонт кровли, устанавливал окна, двери, подключал к сетям электроснабжения. Также ФИО2 к объекту была отсыпана дорога для обеспечения проезда, на участке возведены хозяйственные постройки. Не согласен с выводом суда об уклонении ФИО2 от государственной регистрации перехода права собственности на имущество, поскольку соответствующих доказательств ФИО1 не представлено. С данным вопросом истец к ответчику не обращался, кроме того, сделка не предполагала реальную передачу имущества, а носила мнимый характер.

В отзыве на апелляционную жалобу истец (ответчик по встречному иску) ФИО1 просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, выслушав пояснения представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО5, поддержавшего апелляционную жалобу, представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО4, не согласившегося с доводами апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Судом первой инстанции установлено, что 17 апреля 2019 г. между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи нежилого здания, по условиям которого продавец передает покупателю, а покупатель принимает в собственность нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, и обязуется уплатить продавцу деньги в сумме и порядке, предусмотренными п. 2.1 настоящего договора (п. 1.1).

Указанное нежилое здание покупатель приобретает у продавца за 1 000 000 руб. Цена является существенным условием договора. Указанную денежную сумму покупатель передает продавцу при подписании настоящего договора. Оплата производится наличным порядком (п. 2.1).

По заявлению продавца отчуждаемое нежилое здание никому не сдано в аренду, не продано и в дар не обещано, не заложено, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, право собственности продавца на нежилое здание никем не оспаривается (п. 5.1).

Стороны установили, что настоящий договор имеет силу передаточного акта (п. 7.2).

Продавец передал, а покупатель принял в собственность нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> (п. 7.3).

Пунктом 8.4 договора определено, что денежную сумму в размере 1 000 000 руб. в счет оплаты стоимости предмета настоящего договора ФИО2 получил полностью, что подтверждено его подписью в договоре.

ФИО2 свою подпись в договоре не оспаривает.

31 мая 2019 г. стороны данной сделки совместно подали заявление о государственной регистрации перехода права собственности.

13 июня 2019 г. государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена, а 16 сентября 2019 г. в государственной регистрации было отказано по причине наличия обременения в виде ипотеки указанного объекта недвижимости в пользу <данные изъяты> (залогодержатель).

Согласно п.п. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В силу ст. 53 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом (ч. 11).

В случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица. В случае, если такая выписка не представлена заявителем, орган регистрации прав запрашивает выписку (сведения, содержащиеся в ней) в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц (ч. 14).

В соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:

в случае, если выдана закладная:

совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Статьей 25.1 данного Федерального закона предусмотрено, что в случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица.

Из материалов дела следует, что 05 февраля 2025 г. <данные изъяты> (залогодержатель) исключено из Единого государственного реестра юридических лиц.

Согласно ответу арбитражного управляющего ФИО6, которая являлась конкурсным управляющим в деле о банкротстве <данные изъяты>, закладная на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, договоры, заключенные между <данные изъяты> и ФИО2, конкурсному управляющему не передавалась; по данным инвентаризации, проводимой конкурсным управляющим, по состоянию на 12 ноября 2014 г. задолженность за ФИО2 отсутствует, обеспечительные договоры по спорному объекту отсутствуют.

Как пояснил ФИО2, обязательство, которое обеспечено залогом спорного имущества, исполнено в 2014 г. Факт исполнения обязательства также подтвержден уведомлением от 06 августа 2014 г. № о приостановлении погашения регистрационной записи об ипотеке, в котором указано, что заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке на здание подано представителем <данные изъяты> (залогодержатель) <данные изъяты> и ФИО2 (залогодатель), регистрационные действия приостановлены, поскольку в отношении данного объекта зарегистрировано несколько обременений (ограничений), а в заявлении не указан номер регистрационной записи. В связи с неисполнением требования, указанного в уведомлении о приостановлении регистрационных действий, в погашении регистрационной записи об ипотеке было отказано, о чем подателям заявления сообщено письмом Управления Росреестра по Архангельской области и НАО от 12 сентября 2014 г. №.

В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Поскольку обязательства по договору об ипотеке исполнены, ФИО2 не обратился в регистрирующий орган с заявлением о погашении записи об ипотеке ввиду ликвидации залогодержателя, суд пришел к правильному выводу о том, что заявленное требование о прекращении записи об ипотеке подлежит удовлетворению.

Решение суда в данной части сторонами по делу не оспаривается и судебной коллегией с учетом положений ст. 327.1 ГПК РФ не проверяется.

Статьей 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3).

Как разъяснено в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Учитывая, что договор купли-продажи спорного объекта является одновременно актом приема-передачи данного имущества, уклонение ФИО2 от государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество, отсутствие у истца иной возможности защиты своих прав, вытекающих из указанного договора, суд пришел к правильному выводу о том, что требование истца о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание подлежит удовлетворению.

Отказывая в удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи нежилого здания от 17 апреля 2019 г., суд пришел к выводу об отсутствии доказательств мнимости данной сделки.

Судебная коллегия согласна с указанным выводом суда в силу следующего.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Согласно п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Как разъяснено в п. 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует учитывать, что стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ.

По смыслу приведенных норм ГК РФ и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации для признания сделки мнимой на основании ст. 170 ГК РФ необходимо установить, что стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить сделку в действительности (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07 апреля 2021 г.)

Мнимость или притворность сделки заключается в том, что у ее сторон нет цели достижения заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их главным действительным намерением. При этом сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон. Намерения одного участника на совершение мнимой сделки недостаточно для признания сделки недействительной.

Из материалов дела следует, что, заключая договор купли-продажи нежилого здания, волеизъявление сторон было направлено на совершение именно данной сделки.

В ходе рассмотрения дела ФИО1 указывал, что оспариваемый договор купли-продажи был заключен им с целью приобретения у ФИО2 нежилого здания, а не с какой-либо иной целью. Доказательств того, что ФИО1 преследовал иную цель, ФИО2 не представлено.

Согласно выписке по счету ФИО1 в день заключения договора купли-продажи он снял со своего счета денежные средства в размере 1 000 000 руб., что соответствует цене договора и его условиям об оплате товара наличными денежными средствами.

Следовательно, довод ФИО2 о том, что договор не был исполнен, поскольку денежные средства покупателем продавцу не передавались, также как и имущество не передавалось во владение покупателя продавцом, не нашел своего подтверждения.

Пояснения ФИО2 о том, что договор купли-продажи здания был заключен для вывода принадлежащего ему имущества с целью недопущения ареста имущества, не свидетельствуют о ничтожности данной сделки, так как намерения одного участника на совершение мнимой сделки недостаточно для признания сделки недействительной.

Также суд обоснованно отказал в удовлетворении требования ФИО1 о признании права собственности на спорное здание, поскольку в данном случае надлежащим способом защиты нарушенного права является требование о государственной регистрации перехода права собственности на указанное имущество.

Доводы апелляционной жалобы о том, что здание до настоящего времени находится в пользовании ФИО2, что подтверждается решением Ломоносовского районного суда г. Архангельска по делу № 2-644/2025, которым с ФИО2 взыскана задолженность за аренду земельного участка, занятого спорным зданием, здание фактически не использовалось ФИО1 с момента заключения оспариваемого договора, он бремя содержания помещения не нес, в отличие от ФИО2, который осуществлял владение и пользование объектом, сдавал его в безвозмездное пользование, производил ремонт кровли, устанавливал окна, двери, подключал к сетям электроснабжения, не влияют на законность решения суда.

Из пояснений представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО4 в судебном заседании суда апелляционной инстанции следует, что ФИО1 не мог пользоваться зданием, поскольку переход права собственности на здание не был зарегистрирован по вине ФИО2 в органах Росреестра, а право собственности на объект недвижимости возникает с момента его государственной регистрации.

Кроме того, обязательства по оплате здания ФИО1 были исполнены. Следовательно, фактическое нахождение здания в пользовании ФИО2 не свидетельствует о мнимости сделки купли-продажи.

Довод апелляционной жалобы об отсутствии доказательств уклонения ФИО2 от государственной регистрации перехода права собственности на имущество опровергается представленными истцом (ответчиком по встречному иску) доказательствами, которым судом первой инстанции была дана надлежащая оценка.

По существу доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов суда об обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательств, основаны на неверном толковании норм материального права, и не могут повлиять на обоснованность принятого судом решения.

Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены верно, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Исакогорского районного суда г. Архангельска от 29 сентября 2025 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 25 февраля 2026 г.

Председательствующий

Т.А. Мананникова

Судьи

Н.П. Рассошенко

Н.Е. Сараева