Решение № 2-1204/2025 2-1204/2025~М-795/2025 М-795/2025 от 11 сентября 2025 г. по делу № 2-1204/2025

Дело № 2-1204/2025

49RS0001-01-2025-001823-92


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

МАГАДАНСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД МАГАДАНСКОЙ ОБЛАСТИ

в составе председательствующего судьи Сергиенко Н.В.,

при секретаре Батуевой О.И.,

с участием (по окончании перерыва) ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) ФИО1, ответчика по первоначальному иску ФИО3, прокурора Янченко К.А.,

рассмотрев 29 августа 2025 года в открытом судебном заседании в городе Магадане в помещении Магаданского городского суда гражданское дело по первоначальному исковому заявлению ФИО4 к ФИО1, ФИО3, ФИО5 о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении, по встречному исковому заявлению ФИО1 к ФИО4 о признании договора купли-продажи недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в Магаданский городской суд с вышеназванным иском к ФИО1, ФИО3, ФИО5

В обоснование заявленных требований указал о том, что является собственником квартиры <адрес> по адресу: г. Магадан, <адрес> на основании договора купли-продажи квартиры от 28 мая 2018 года, которую приобрел у ФИО1 за 1 700 000 рублей.

В п. 10 договора купли-продажи указано, что на момент подписания указанного договора в квартире были зарегистрированы ФИО1, ФИО3, ФИО21. и ФИО5, которые обязались сняться с регистрационного учета и освободить квартиру в срок до 1 июня 2019 года.

21 декабря 2018 года между ним и ФИО1 было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 28 мая 2018 года, на основании которого в п. 10 договора внесены изменения в части снятия вышеназванных граждан с регистрационного учета и освобождении квартиры в срок до 1 февраля 2019 года.

В указанный срок ответчики своих обязательств не выполнили, в связи с чем в апреле 2019 года истец обратился к ответчикам с претензией, предлагая добровольно, в срок до 1 июня 2019 года, сняться с регистрационного учета и освободить квартиру, но данную претензию исполнил лишь ФИО6, который снялся с регистрационного учета в мае 2019 года.

После получения данной претензии ответчик ФИО7 слезно просила его предоставить возможность пожить в спорной квартире какое-то время, пока не приобретет иное жилье, в связи с чем он поставил условие, что она и члены ее семьи оплачивают коммунальные платежи и ежемесячно платят истцу за проживание в квартире, пока не подыщут себе иное жилье, на что ответчик согласилась.

Однако прошло уже 5 лет, а ответчики так и не снялись с регистрационного учета и не освободили жилое помещение, в настоящее время в спорной квартире фактически проживает только ФИО7, в связи с чем вынужден обращаться в суд с исковым заявлением.

Ссылаясь на приведенные обстоятельства, положения статей 288, 292, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 11, 30, 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, просит суд прекратить право пользования ФИО1, ФИО3, ФИО5 квартирой по адресу: г. Магадан, <адрес> выселить ФИО1 из указанного жилого помещения.

Для рассмотрения с вышеприведенным иском, приято встречное исковое заявление ФИО1 к ФИО4 о признании договора купли-продажи квартиры от 28 мая 2018 года недействительным.

В обоснование встречного иска указано, что ФИО1 по устному договору займа взяла в долг у ФИО4 денежные средства в размере 1 500 000 рублей для оказания финансовой помощи внуку ФИО5

В тот период времени ее внук познакомился с ФИО4, между ними сложились доверительные отношения. Для ведения и развития бизнеса внуку потребовались деньги и он сообщил, что ФИО4 для указанной цели может одолжить ему 1 500 000 рублей под залог принадлежащей ФИО1 квартиры, так как своей недвижимости у ФИО5 нет, на что она согласилась.

Утверждает, что ФИО4 с целью предоставления денежного займа пришел осмотреть квартиру, при этом ФИО1 сообщила, что квартира не продается. Однако в целях обеспечения обязательств по договору займа ответчик вынудил подписать договор купли-продажи принадлежащей ей на праве собственности квартиры по адресу: г. Магадан, <адрес>. ФИО4 убедил ее, что подписание договора купли-продажи является обычной практикой при таких обстоятельствах, и что эти действия являются всего лишь гарантией его безопасности в случае невозврата ею долга, при этом заверил, что после исполнения обязательств по договору займа квартира будет переоформлена на нее путем заключения обратного договора, а сам договор займа в надлежащей форме не заключался, поэтому она полагала, что, подписывая договор, отдает квартиру в залог.

Поясняет, что деньги в размере 1 500 000 рублей она получила в период с мая по июнь 2018 года: в мае 998 000 рублей и в июне 500 000 рублей, долг обязалась вернуть постепенно путем перечисления денежных средств периодическими платежами по 50 000 рублей.

Обращает внимание, что в договоре купли-продажи, являющемся притворной сделкой, указана цена квартиры 1 700 000 рублей, каковую ответчик обозначил самостоятельно, так как данная цена не соответствует средней рыночной стоимости жилой недвижимости в 2018 году, на тот момент ее квартира стоила не ниже 2 500 000 рублей.

Обязательства по возврату денег истец начала исполнять с июня 2018 года: с июня по ноябрь 2018 года вносила по 50 000 рублей, а с декабря 2018 по февраль 2025 года - по 20 000 рублей. При этом деньги истец отдавала самостоятельно и по состоянию на февраль 2025 года выплатила ФИО4 1 800 000 рублей, тем самым полностью погасив долг.

Указывает, что какие-либо расписки в получении денег в счет оплаты ее долга ответчик не выдавал, принимал деньги только лично, требовал, чтобы передача денег осуществлялась без свидетелей. Переписки по вопросам передачи денег избегал, имеется лишь один факт подобной переписки, при этом все ее просьбы согласовать расчеты по займу и выдать расписки об исполнении обязательств игнорировал, принимал меры к тому, чтобы заключенная сделка купли-продажи имела вид реальной, для чего понудил ее подписать дополнительное соглашение к договору.

После выплаты ФИО4 всей задолженности, истец стала требовать переоформления права на квартиру на свое имя, от чего ответчик уклонился и сообщил ей, что передаваемые ему деньги являются арендной платой. При этом договор найма с ответчиком в отношении спорной квартиры она не заключала, так как никогда не желала ее отчуждать и передавать право собственности.

Истец поняла, что ответчик все время ее обманывал, и с самого начала имел умысел завладеть ее недвижимостью, в связи с чем она обратилась в правоохранительные органы с целью проверки действий ФИО4, который сразу же после этого направил в суд иск с требованием о ее выселении.

Настаивает, что она не имела намерения продавать квартиру ФИО4, а договор купли-продажи заключила исключительно в целях получения займа, так как нуждалась в деньгах, а если бы знала о действительных намерениях ответчика, то никогда бы не подписала данный договор.

Утверждает, что за все время с момента заключения притворной сделки ни она, ни ответчик не принимали никаких мер к тому, чтобы реально исполнить обязательства по договору, из ее фактического владения квартира не выбывала, передача имущества не осуществлялась, в свою очередь ФИО4 после заключения договора купли-продажи в квартиру никогда не вселялся, обязанностей собственника жилого помещения не исполнял, иные действия, характерные для собственника, не осуществлял.

Отмечает, что как до заключения договора купли-продажи, так и после, она проживает в спорном жилом помещении и оплачивает все коммунальные платежи, лицевые счета оформлены на нее, какие-либо соглашения о порядке пользования жилым помещением между ней и ответчиком не заключались.

Полагает, что тот факт, что она сама подписывала и принимала непосредственное участие в регистрации перехода прав на оспариваемое имущество, само по себе не свидетельствует об отсутствии заблуждения с ее стороны, поскольку она считала, что, осуществляя заем и одновременно подписывая договор купли-продажи квартиры, действует в целях обеспечения обязательств по возврату займа ответчику.

Считает, что поскольку стороны договора купли-продажи не исполняли его условия, то оснований для применения последствий пропуска срока исковой давности не имеется, а государственную регистрацию перехода права собственности на объект нельзя признать началом исполнения сделки, поскольку таковая была осуществлена сторонами для вида, с целью создать видимость действительности сделки.

Ссылаясь на приведенные обстоятельства, положения статей 154, 166, 167, 170, 178, 181, 421, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФИО1 просит суд признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи квартиры от 28 мая 2018 года, заключенный между ФИО1 и ФИО4, в отношении квартиры общей площадью 50,9 кв.м, кадастровый номер №, расположенной по адресу: г. Магадан, <адрес>; аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности ФИО4 на указанную квартиру, и восстановить право собственности ФИО1 на данную квартиру.

Определением судьи от 21 марта 2025 года к участию в деле для дачи заключения привлечен прокурор города Магадана.

Истец ФИО4, ответчик по первоначальному ФИО5 в судебном заседании участия не принимали, о месте и времени его проведения извещены надлежаще.

Суд, с учетом мнения участников судебного разбирательства, руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - ГПК РФ), определил рассмотреть гражданское дело в отсутствие истца и ответчика ФИО5

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) требования первоначального иска подержала по изложенным в нем основаниям. Относительно встречного иска указала, что оснований для его удовлетворения не имеется, поскольку у ФИО4 было лишь одно намерение - купить спорную квартиру, за которую он передал деньги ФИО1 в день заключения договора, что ею не оспаривается, в связи с чем сделка притворной не являлась, намерения лишь одного участника совершить притворную сделку недостаточно для признания ее таковой. Кроме того, полагает, что истцом по встречному иску пропущен срок исковой давности для оспаривания сделки купли-продажи.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) первоначальный иск не признала. Пояснила, что квартиру продавать она не собиралась, заключенный договор купли-продажи считала договором займа с залогом квартиры. По этим мотивам считает договор купли-продажи мнимой сделкой, которая подлежит признанию недействительной.

Ответчик по первоначальному иску ФИО3 пояснила, что об обстоятельствах подписания договора купли-продажи ей не известно, но точно уверена, что ФИО1 намерений продать квартиру не имела. В начале 2019 года, когда её бывший муж снимался с регистрационного учета и получал справку с места регистрации, в которой собственником уже значился ФИО4, ФИО1 пояснила, что все в порядке, квартира не продана.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, представленные в гражданское дело, выслушав заключение прокурора, полагавшего, что имеются основания для удовлетворения первоначального иска, встречный иск удовлетворению не подлежит, суд приходит к следующему.

В силу статьи 12, части 1 статьи 56, части 1 статьи 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом; доказательства предоставляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

На основании ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (п. 1).

В силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Указанные нормы прямо предусматривают, что проверка действительности сделок должна производиться на соответствие требованиям закона в момент совершения (заключения) договора. Отсутствие правовых пороков сделки в этот момент делает невозможным признание ее недействительной вне зависимости от того, как будут исполняться впоследствии договорные и иные связанные с договором обязательства. Неисполнение или ненадлежащее исполнение самого договора или иных обязательств, условия которых не оговорены в оспариваемом договоре, не могут являться основанием для признания сделки недействительной, поскольку эти обстоятельства не характеризуют соответствие условий соглашения требованиям закона именно в момент заключения договора.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Положениями пункта 1 статьи 807 ГК РФ определено, что по договору займа одна сторона (заимодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг. Если заимодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.

Исходя из положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ч. 1).

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (ч. 2).

Как установлено судом и подтверждается представленными в дело письменными доказательствами, ФИО1 по договору дарения от 28 мая 2014 года получила в собственность квартиру по адресу: г. Магадан, <адрес>.

28 мая 2018 года между ФИО1 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи названной квартиры стоимостью 1 700 000 рублей.

Из договора следует, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

В п. 10 договора купли-продажи указано, что на момент подписания указанного договора в квартире были зарегистрированы ФИО1, ФИО3, ФИО22. и ФИО5, которые обязались сняться с регистрационного учета и освободить квартиру в срок до 1 июня 2019 года.

При этом договор купли-продажи был лично подписан ФИО1 и ФИО4, по форме и содержанию соответствует требованиям закона.

Из представленного по запросу суда реестрового дела следует, что 28 мая 2018 года ФИО1 и ФИО4 обратились в Управление Росреестра по Магаданской области с заявлением о государственной регистрации права на квартиру по адресу: г. Магадан, <адрес>.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним договор купли-продажи зарегистрирован 30 мая 2018 года.

Таким образом, судом установлено, что переход права собственности на спорную квартиру от ФИО1 к ФИО4 осуществлен 30 мая 2018 года.

Обращаясь в суд со встречным иском, ФИО1 просила признать заключенный между ней и ФИО4 договор купли-продажи притворным, прикрывающим сделку по займу денежных средств с залогом недвижимости и восстановить ее право собственности на спорную квартиру.

Таким образом, по данному делу юридически значимым обстоятельством является выяснение вопроса о том, была ли воля всех участников сделки (ФИО1 и ФИО4) направлена на достижение одних правовых последствий.

На основании статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 1, 2 статьи 166 ГК РФ).

Положениями ст. 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В п. 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Пункт 88 этого же постановления Пленума разъясняет, что, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации по их ее применению следует, что для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки.

При рассмотрении гражданского дела представитель истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) утверждала, что у ФИО4 было намерение именно купить спорную квартиру, а не заключить договор займа с залогом недвижимого имущества, о чем свидетельствуют последовательные действия сторон. Относительно проживания в спорной квартире ФИО1 пояснила, что названный ответчик просила ФИО4 пожить в квартире, пока не приобретет себе иное жилье, в связи с чем стороны договорились о том, что ФИО1 будет оплачивать аренду в размере 20 000 рублей в месяц и коммунальные услуги пока не освободит квартиру.

Каких-либо сведений о том, что воля обеих сторон заключенной сделки была направлена на достижение одних правовых последствий (заключение договора займа с залогом квартиры), материалы дела не содержат.

Доказательств тому, что денежные средства ФИО1 ежемесячно передавала ФИО4 в размере 20 000 рублей именно в счет возврата долга по договору займа (договор займа, расписки, переписка сторон и т.д.) не представлено.

При этом каких-либо оговорок относительно переоформления квартиры обратно на ФИО1 после возвращения ею денежных средств ФИО4 оспариваемый договор купли-продажи не содержит.

Более того, 21 декабря 2018 года между ФИО1 и ФИО4 заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 28 мая 2018 года, на основании которого в п. 10 договора купли-продажи внесены изменения в части снятия поименованных в нем граждан с регистрационного учета и освобождении квартиры в срок до 1 февраля 2019 года.

Поскольку в ходе рассмотрения дела по существу ФИО1 не представлены допустимые доказательства, свидетельствующие о признаках недействительности сделки, напротив, согласно материалам дела при подписании договора купли-продажи ФИО1 не только подписала его, но и подала заявление с данным договором в Управление Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу для регистрации перехода права собственности, подписав собственноручно заявление о переходе права собственности на спорный объект недвижимости к ФИО4, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания договора купли-продажи притворной сделкой.

Кроме того, суд считает необходимым отметить, что признание договора притворной сделкой не влечет таких последствий как реституция, поскольку законом в отношении притворных сделок предусмотрены иные последствия - применение к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемой сделке), относящихся к ней правил, с учетом существа и содержания такой прикрываемой сделки.

В судебном заседании ФИО1 также утверждала, что была введена ФИО4 в заблуждение относительно природы сделки.

В соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (п. 1).

При наличии условий, предусмотренных п. 1 данной статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (п. 2).

Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной (п. 3).

Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (п. 5).

Определением Магаданского городского суда от 29 мая 2025 года по ходатайству представителя ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) по гражданскому делу в отношении ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, назначена судебная комплексная психолого-психиатрическая экспертиза.

По заключению комиссии экспертов ГБУЗ «Магаданский областной диспансер психиатрии и наркологии» от ДД.ММ.ГГГГ № индивидуально-психологические особенности подэкспертной ФИО1 характеризуются следующим: индивидуально-психологические особенности: отсутствие тревожности и непродуктивной нервно-психической напряженности. Признаков повышенной внушаемости (с учетом ее индивидуальных психологических и личностных особенностей) на момент исследования у ФИО1 не выявлено. По состоянию на 28 мая 2018 года и 21 декабря 2018 года у ФИО1 индивидуально-психологических особенностей (в том числе обусловленных психическим расстройством), сенсорные дефекты, которые могли бы оказать существенное влияние на смысловое восприятие и оценку существа сделки не выявлено. На указанные даты ФИО1 не находилась в таком эмоциональном состоянии, которое существенным образом могло бы повлиять на смысловое восприятие и оценку существа сделки и привести к заблуждению относительно природы сделки. ФИО1 по состоянию на 28 мая 2018 года и 21 декабря 2018 года имела адекватное (правильное) представление о существе сделки и о её природе, что заключает именно договор купли-продажи квартиры, учитывая особенности познавательной сферы, психическое состояние в момент совершения сделки и дополнительного соглашения к ней, внешние условия в которых происходило принятие решения, а также индивидуальную значимость последствий сделки. ФИО1 при заключении договора купли-продажи от 28 мая 2018 года и дополнительного соглашения к нему 21 декабря 2018 года могла отдавать отчет своим действиям и руководить ими. Письменных договоров, кроме договора купли-продажи и дополнительного соглашения к нему, не заключала, расписок о передаче денег ФИО4 не оформляла, все договоренности были в устной форме, и она не предполагала, что могут возникнуть какие-либо спорные вопросы по существу сделки впоследствии.

При рассмотрении настоящего гражданского дела исследовались доказательства из гражданского дела № № по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о взыскании долга по договорам займа.

В деле имеется копия уведомления от 6 сентября 2019 года об отсутствии в ЕГРН сведений в отношении недвижимого имущества, принадлежащего ФИО1 за период с 01 декабря 2018 года по 06 сентября 2019 года, (л.д. 28-29), копия заявления (сообщение о преступлении) от 01 сентября 2019 года (л.д. 52), договор займа от 01 декабря 2018 года, заключенный между ФИО2 и ФИО1 (л.д. 76), расписка ФИО1 о получении денежных средств (л.д. 77), ходатайство и справки кредитных учреждений (банков) о кредитных обязательствах ФИО1 (л.д. 78-87).

Судом установлено, что при рассмотрении Магаданским городским судом гражданского дела № по иску <данные изъяты> к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску), возражая против удовлетворения исковых требований, представила письменные пояснения, в которых указала, что оплачивает «съем» квартиры, коммунальные платежи, приложив «расчет за съем квартиры по договору купли-продажи ФИО4 с 2018 года по 2021 год», договор займа от 11 апреля 2019 года, заключенный со ФИО15, в котором имеются расписки о произведенных ФИО1 по договору платежах, копию договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, копию постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 11 ноября 2019 года, в котором на листе 3 постановления указано о планировании ФИО1 продажи принадлежащей ей квартиры по адресу: г. Магадан, <адрес>, так как хотела уехать со своим внуком ФИО5 в <адрес> (л.д. 32-33, 39-46, 51-52, 54, 55-56).

Копия договора купли-продажи квартиры от 28 мая 2018 года, представленная в гражданское дело № никаких приписок, составленных ФИО1 об обстоятельствах получения денежных средств в качестве займа и порядке их возврата не содержит.

Расчет, названный ответчиком по первоначальному иску (истцом по встречному иску) как «Расчет за съем квартиры от ФИО1 по договору купли-продажи от 28 мая 2018 года ФИО4 по адресу: г. Магадан, <адрес>», содержит указание ФИО1 о том, что оплата производится ежемесячно лично ФИО8 с 28 по 30 число. Расчет датирован 28 января 2021 года. Из расчета следует, что в 2018 году (с июня по ноябрь) оплаты составляли по 50 000 рублей ежемесячно, с декабря 2018 года по январь 2021 года – по 20 000 рублей ежемесячно.

Перечисленные доказательства также подтверждают, что на момент заключения договора купли-продажи квартиры от 28 мая 2018 года и дополнительного соглашения к нему от 21 декабря 2018 года ФИО1, и в последующем достоверно знала, как заключаются договоры займа между гражданами, а также утверждала, что снимает квартиру по адресу: г. Магадан, <адрес> оплачивая ежемесячно за наем квартиры 20 000 рублей и производя оплату коммунальных платежей.

Обращения ФИО1 в органы полиции свидетельствуют о том, что ответчику по первоначальному иску (истцу по встречному иску) известно о том, что в случае совершения в отношении неё мошеннических действий следует обращаться в полицию.

Представителем истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску), в опровержение доводов ФИО1 о заниженной цене договора от 28 мая 2018 года, в материалы гражданского дела приобщена копия договора купли-продажи от 07 декабря 2018 года, заключенного ФИО4 как покупателем, о приобретении в городе Магадане квартиры примерно соответствующей по площади квартире, спорной в настоящем гражданском деле. Стоимость квартиры оценена сторонами вышеназванной сделки в 1 800 000 рублей.

Таким образом, суд приходит к выводу, что достаточных и достоверных доказательства совершения сделки купли-продажи от 28 мая 2018 года ответчиком по первоначальному иску (истцом по встречному иску) под влиянием заблуждения или обмана, а также на кабальных условиях не представлено.

В судебном заседании ФИО1 пояснила, что она осознавала, что между ней и ФИО4 заключен именно договор купли-продажи квартиры, которую он обещал после выплаты ему долга переоформить на ее имя.

Из объяснений ФИО1, отобранных оперуполномоченным ОУР ОМВД России по г. Магадану 10 марта 2025 года в порядке рассмотрения сообщения о преступлении, следует, что договор купли-продажи от 28 мая 2018 года был подписан ею, поскольку между ней и ФИО4 была договоренность о том, что без подписания договора и переоформления квартиры денежные средства он ей не передаст.

При этом в своем объяснении ФИО4, отобранном оперуполномоченным ОУР ОМВД России по г. Магадану 20 февраля 2025 года в порядке рассмотрения сообщения ФИО1 о преступлении, указал, что в 2018 году он работал в агентстве по продажи недвижимости, куда обратился ФИО5 по поводу продажи квартиры по адресу: г. Магадан, <адрес>, принадлежащей его бабушке ФИО1 Указанная квартира его заинтересовала, в связи с чем они с Антоном приехали в квартиру и посмотрели ее состояние, после чего он предложил за нее денежные средства в размере 1 700 000 рублей, на что Антон и ФИО1 сказали, что им надо подумать. Спустя некоторое время с ним снова связались Р-вы и сообщили о своем согласии продать квартиру за указанную сумму, после чего ФИО1 представила пакет документов на квартиру, и он подготовил договор купли-продажи. Потом они согласовали время в МФЦ и совместно подали документы на регистрацию перехода права собственности на квартиру.

Ввиду отсутствия доказательств тому, что ФИО1 заключила договор купли-продажи квартиры под влиянием заблуждения относительно природы совершаемой сделки и обмана со стороны ФИО4, суд не усматривает оснований для признания указанного договора недействительным по указанному основанию.

Предъявляя встречный иск о признании договора купли-продажи недействительным, ФИО1 ссылается как на положения ст. 178 ГК РФ (сделка, совершенная под влиянием заблуждения), так и п. 2 ст. 170 ГК РФ (притворная сделка).

Вместе с тем, по действующему законодательству возможность признания заключенной сделки одновременно как притворной, так и совершенной под влиянием заблуждения, отсутствует, поскольку при заключении притворной сделки все стороны сделки осознают, на достижение каких правовых последствий она направлена, тогда как при заключении сделки под влиянием заблуждения одна из сторон сделки (потерпевший) был введен в заблуждение другой стороной, либо третьим лицом.

Кроме того, стороной истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) заявлено ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности, разрешая которое суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 данного кодекса.

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком (п. 1 ст. 197 ГК РФ).

Исходя из п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Таким образом, течение срока давности по рассматриваемым требованиям должно определяться не субъективным фактором (осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав), а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки.

Определяя момент начала исполнения сделки, суд принимает во внимание, что после заключения оспариваемого договора, 28 мая 2018 года денежные средства ФИО4 были переданы ФИО1, а 30 мая 2018 года зарегистрирован переход права собственности на квартиру, что свидетельствует о начале исполнения сделки, тогда как в суд с иском ФИО1 обратилась 3 апреля 2025 года, то есть с пропуском трехлетнего срока исковой давности.

Поскольку с встречным исковым заявлением ФИО1 обратилась в суд за пределами трехлетнего срока исковой давности, суд считает необходимым применить последствия пропуска срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении встречных исковых требований.

Разрешая первоначальный иск, суд исходит из следующего.

Положениями ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации провозглашено, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с ч. 1 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), п. 1 ст. 288 ГК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

На основании п. 5 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ защита жилищных прав осуществляется путем прекращения или изменения жилищного правоотношения.

Из приведенного правового регулирования следует, что собственник жилого помещения вправе требовать устранения всяких нарушений прав владения и пользования соответствующим жилым помещением.

Как указывалось выше, ФИО4 на основании договора купли-продажи от 28 мая 2018 года с 30 мая 2018 года является собственником квартиры по адресу: г. Магадан, <адрес>.

Сведениями УМВД России по Магаданской области подтверждается, что в указанной квартире в настоящее время зарегистрированы ФИО1, ФИО3 и ФИО5

При этом фактически в данной квартире до настоящего времени проживает ФИО1, что не оспаривалось ею в ходе судебного заседания.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства достоверно установлено, что до настоящего времени в спорном жилом помещении зарегистрированы ФИО1, ФИО3 и ФИО5, а проживает ФИО1

При этом членами семьи ФИО4 ответчики по первоначальному иску не являются, какие-либо договорные отношения относительно проживания и пользования спорной квартирой между ними отсутствуют.

Таким образом, доказательств, свидетельствующих об определении порядка пользования ответчиками по первоначальному иску квартирой, равно как и о возможности сохранения за ними права пользования спорным жилым помещением на определенный срок, в материалах дела не имеется и таковых суду в ходе судебного разбирательства не представлено.

Принимая во внимание, что спорное жилое помещение принадлежит истцу по первоначальному иску (ответчику по встречному иску) на праве собственности, семейные отношения между сторонами отсутствуют, каких-либо соглашений между сторонамии о порядке пользования квартирой не заключалось, суд приходит к выводу о том, что действиями ответчиков по первоначальному иску по регистрации и проживанию в спорной квартире ФИО4 созданы препятствия к осуществлению его прав собственника.

В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным указанным Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Поскольку в ходе судебного разбирательства законных оснований для проживания ФИО1 в спорной квартире, равно как и для сохранения регистрации в данной квартире за ФИО1, ФИО3 и ФИО5 не установлено, следовательно, право пользования ответчиками по первоначальному иску спорной квартирой подлежит прекращению, а ответчик по первоначальному иску ФИО1 также подлежит выселению из спорного жилого помещения, а потому первоначальные исковые требования заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Первоначальные исковые требования ФИО4 к ФИО1, ФИО3, ФИО5 о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении, удовлетворить.

Признать ФИО1 (паспорт: серия №), ФИО3 (паспорт: №), ФИО5 (паспорт: №) утратившими право пользования жилым помещением – квартирой, расположенной по адресу: город Магадан, <адрес>.

Выселить ФИО1 (паспорт: №) из жилого помещения - квартиры по адресу: город Магадан, <адрес>.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к ФИО4 о признании договора купли-продажи квартиры от 28 мая 2018 года недействительным отказать.

Решение может быть обжаловано в Магаданский областной суд через Магаданский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Установить день составления мотивированного решения суда – 12 сентября 2025 года.

Судья Н.В. Сергиенко