Решение № 2-4134/2017 2-4134/2017~М-2895/2017 М-2895/2017 от 10 декабря 2017 г. по делу № 2-4134/2017

Дело №


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 декабря 2017 года <адрес>

Октябрьский районный суд <адрес> в составе:

Председательствующего судьи Заботиной Н.М.,

При секретаре Зинченко А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации <адрес> к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация <адрес> обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, в размере 90 470,66 руб., в том числе пени в размере 18 286,49 руб.

В обоснование требований истец указал, что 23.01.2015г. на основании протокола № о результатах открытого аукциона от /дата/, утвержденного главой <адрес> между арендодателем в лице администрации <адрес> и арендатором в лице ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка №, местоположение участка: <адрес>, общая площадь – 815 кв.м., категория земель «Земли населенных пунктов», кадастровый №, разрешённое использование земельного участка: для строительства административного здания. Срок действия договора аренды устанавливается с <данные изъяты>. по <данные изъяты> Указанный договор зарегистрирован Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> 20.02.2015г. №. В соответствии с условиями вышеуказанного договора (п.4.4.6) арендатор обязан своевременно и в установленном размере вносить арендную плату, обязанность арендатора по уплате арендной платы считается исполненной с момента поступления денежных средств на расчётный счет арендодателя. Согласно п.3.1. договора размер арендной платы за участок в годовом исчислении составляет 49 350 руб., арендная плата за использование земельного участка начисляется и подлежит оплате с 23.01.2015г. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным путем перечисления на расчетный счет. В нарушении условий договора арендатор в период с 01.10.2015г. по 01.01.2017г. арендную плату не оплачивал, в результате чего, по состоянию на <данные изъяты>. образовалась задолженность по арендной плате в сумме 72 184,17 руб. В соответствии с п.5.2. договора, за нарушение срока внесения арендной платы по настоящему договору, арендатор выплачивает пени из расчета 0,1% от размера невнесения за каждый календарный день просрочки по реквизитам п.3.2. В связи с тем, что арендатор арендную плату согласно договору не оплачивал, или оплачивал частично: за период с <данные изъяты> начислена пеня в сумме 18 286,49 руб., общая сумма задолженности составила 90 470,66 руб. 30.08.2016г. на адрес ответчика была направлена претензия №, в которой указывалось о необходимости оплаты задолженности по арендной плате и пени. Данная претензия была получена ФИО1 03.09.2016г., но до настоящего времени, он продолжает нарушать условия заключенного договора, и не оплачивает арендную плату. Мировым судьей 3-го судебного участка Чулымского судебного района <адрес> 16.03.2017г. был вынесен судебный приказ, определением от /дата/ приказ был отменен. Таким образом, ответчик ненадлежащим образом исполняет обязательства по договору. В связи с чем, истец вынужден обратиться с указанным иском в суд.

В ходе рассмотрения дела ФИО1 обратился в суд со встречным иском к администрации <адрес>, в котором просить признать договор аренды земельного участка № от 23.01.2015г. заключенной между администрацией <адрес> и ФИО1 ничтожной сделкой.

В обоснование доводов встречного иска указав, что исковые требования о взыскании задолженности по договору аренды ФИО1 не признает, считает указанный договор ничтожной сделкой. С учетом того, что в отношении земельных участков, расположенных в водоохранной зоне установлены ограничения хозяйственной и иной деятельности, береговая полоса отнесена к территории общего использования, образование таких земельных участков должно осуществляться с учетом обременений. Земельный участок с кадастровым номером: № площадью 815 кв.м. предоставленного в аренду администрацией <адрес> ФИО1 на основании договора аренды земельного участка № от <данные изъяты>., заключенного на основании протокола № о результатах открытого аукциона от <данные изъяты> находится в водоохранной зоне и прибрежной защитной полосы реки Койниха, что подтверждается сведениями с публичной кадастровой карты, адрес в сети интернет, расстояние от местоположения береговой линии до ближайшей границы земельного участка составляет менее 9 метров. Вместе с тем, как следует из договора аренды на земельный участок и приложенной к договору кадастровой выписке, обременений, относительно нахождения участка в водоохранной зоне и береговой полосе, не имеется, что свидетельствует о предоставлении земельного участка без установленных ограничений в нарушении норм земельного и водного закона. Земельный участок использовался как строительная площадка при выполнении работ по объекту: «Реконструкция мостового перехода через <адрес> в <адрес>» для муниципальных нужд <адрес>. В целях реконструкции был снесен жилой дом с надворными постройками, располагающимися на земельном участке, раздел 9 технического задания, подтверждается актом выполненных работ, распечатанного с сайта. В рамках реконструкции проводилась инженерно-геодезическая съемка местности, включающая в себя береговую линию реки Койниха и участок, на основании которой разрабатывалась проектная и рабочая документация, которая подтверждает вывод о том, что земельный участок находится в водоохранной зоне и береговой полосе реки. Право собственности у администрации <адрес> на земельный участок возникло с 05.09.2012г. с видом разрешенного использования – для индивидуальной жилой застройки, впоследствии вид разрешенного использования данного земельного участка был изменен – для строительства административного здания. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Представитель истца по первоначальному иску администрации <адрес> ФИО2 в судебном заседании исковые требования первоначального иска поддержала в полном объеме, просила иск удовлетворить в полном объеме, встречные исковые требования ФИО1 не признала, просила в их удовлетворении отказать, представив письменные возражения, согласно которым, спорный земельный участок был поставлен на кадастровый учет <данные изъяты>., что подтверждается соответствующей выпиской; разрешенное использование земельного участка установлено на основании постановления администрации <адрес> от <данные изъяты> № «Об изменении разрешенного использования земельного участка на территории <адрес>», указанный акт недействительным признан не был, предметом рассмотрения судов не являлся. Спорный земельный участок не является объектом, изъятым из оборота или ограниченным в обороте. Сведениями о внесении в государственный кадастр недвижимости границы водоохранных зон и границы прибрежных защитных полос <адрес> администрация <адрес> не располагает. Площадь застройки земельного участка составляет 428 кв.м. (53%), таким образом, доказательств невозможности использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением истцом по встречному иску не представлено, с заявлением о выдаче разрешения на строительство к истцу ФИО1 не обращался, заявлений об установлении публичного сервитута в администрацию <адрес> также не поступало. Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности по требования о признании сделки недействительной.

В судебном заседании ответчик по первоначальному иску ФИО1 первоначальные исковые требования не признал в полном объеме, встречные исковые требования поддержал, на удовлетворении встречного иска настаивал, дополнительно пояснив, что ни в аукционной документации ни в договоре аренды каких-либо сведений о том, что спорный земельный участок является землями общего пользования и в дальнейшем не подлежит приватизации, не указано. При этом, не оспаривал, что действительно арендную плату по договору в установленные сроки не вносил, с требованием о расторжении договора аренды не обращался.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес> и в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, направил в адрес суда ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие.

Суд, выслушав представителя истца по первоначальному иску (представителя ответчика по встречному иску), ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску), оценив в совокупности, представленные доказательства, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ч. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ч.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса РФ (в редакции закона, действовавшего до 01.03.2015г.), использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата… За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Судебным разбирательством установлено, что между арендодателем администрацией <адрес> и арендатором ФИО1 /дата/ был заключен договор № аренды земельного участка (л.д. 5-8), согласно п. 1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, общей площадью 815 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование: для строительства административного здания.

Настоящий договор заключен сроком на 3 (три) года с /дата/ по <данные изъяты>. (п. 2.1. договора), что также подтверждается протоколом о результатах открытого аукциона № от 21.01.2015г., утвержденного главой <адрес> «О предоставлении земельного участка под строительство административного здания» (л.д.9-10).

Согласно выписке из ЕГРП филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес> договор аренды земельного участка зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрационная запись №; площадь участка 815 кв.м. категория земель: "земли населенных пунктов", разрешенное использование: для строительства административного здания (л.д. 14-16, 28).

Согласно п. 3.1 договора размер годовой арендной платы установлен торгами и составляет 49 350 руб., оплата по договору аренды начисляется с 23.01.2015г. (л.д. 5-8).

Арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным путем перечисления на расчетный счет (п.3.2.).

Как указывает истец ФИО1 арендную плату согласно договору не оплачивал или оплачивал частично, Администрацией <адрес> принимались меры по решению вопроса в досудебном порядке, так /дата/ ФИО1 направлялось уведомление о необходимости оплаты задолженности по арендной плате и пени (л.д. 18-20), но до настоящего времени, ФИО1 продолжает нарушать условия заключенного договора, и не оплачивает арендную плату. Данный факт не оспаривался ФИО1 в судебном заседании, доказательств обратного суду ответчиком не представлено.

В связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 01.10.2015г. по 01.01.2017г. в размере в размере 72 184,17 руб. Судом проверен и принят расчет задолженности по арендной плате, составленный истцом (л.д. 21-22), доказательств иного размера ответчик в порядке ст. 56 ГПК РФ суду не представил.

В силу п. 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по настоящему договору, арендатор уплачивает пеню в размере 0,1 % от суммы недоимки за каждый день просрочки, перечисляется в порядке, предусмотренном п. 3.2 договора.

Поскольку ответчиком надлежащим образом не исполняются обязательства по внесению арендных платежей по договору аренды, суд приходит к выводу, что за несвоевременное внесение арендной платы на основании п. 5.2 договора подлежит начислению неустойка за каждый день просрочки в размере 0,1% от суммы задолженности за истекший период.

В связи с отсутствием доказательств, подтверждающих погашение задолженности, отсутствием возражений ответчика по расчету размера задолженности по договору аренды земельного участка, суд приходит к выводу, что исковые требования о взыскании с ответчика в пользу истца неустойки также являются обоснованными.

Истцом заявлен период ко взысканию с 02.10.2015г. по 31.01.2017г. и в материалы дела представлен расчет (л.д. 21-22), согласно которого задолженность ответчика по арендной плате за использование земельного участка составляет 72 184,17 руб., а потому расчет пени произведен судом следующим образом:

Дата

Сумма арендной платы по договору

Задолженность

Пеня 01,%

/дата/-/дата/

12 337,50

10 496,67

5 122,37

/дата/-/дата/

12 337,50

12 337,50

4 885,65

/дата/-/дата/

12 337,50

12 337,50

3 762,94

/дата/-/дата/

12 337,50

12 337,50

2 640,22

/дата/-/дата/

12 337,50

12 337,50

1 505,18

/дата/-/дата/

12 337,50

12 337,50

370,13

Итого

74 025,00

72 184,17

18 286,49

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по договору аренды земельного участка от /дата/ № в размере 72 184,17 руб., пени за просрочку внесения платежей в сумме 18 286,49 руб.

На основании п. 1 ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, следовательно, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере 2 914, 12 руб.

Разрешая требования встречного искового заявления, суд исходит из следующего.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2 ст. 168 ГК РФ).

В обоснование встречных исковых требований о признании недействительным договора аренды земельного участка в связи с несоответствием требованиям закона, ФИО1 указал, что спорный земельный участок находится в водоохранной зоне и прибрежной защитной полосы реки Койниха, однако, обременений, относительно нахождения участка в водоохранной зоне и береговой полосе, не имеется, что свидетельствует о предоставлении земельного участка без установленных ограничений в нарушении норм земельного и водного закона.

В соответствии со ст. 3, 4 ГПК РФ судебной защите подлежат нарушенные либо оспариваемые права, свободы или законные интересы.

Согласно ст. 56 ч. 1 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Как следует из выписки из ЕГРП филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес> договор аренды земельного участка зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрационная запись №. Дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости 01.01.2001г.; государственная собственность на земельный участок не разграничена, площадь участка 815 кв.м. категория земель: "земли населенных пунктов", разрешенное использование: для строительства административного здания, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка (л.д. 14-16, 28).

Разрешенное использование земельного участка установлено на основании представленного представителем истца по первоначальному иску постановления администрации <адрес> от 17.07.2014г. № «Об изменении разрешенного использования земельного участка на территории <адрес>», указанный акт недействительным признан не был, предметом рассмотрения судов не являлся.

На указанный земельный участок зарегистрировано право собственности Российской Федерации от /дата/ N №

Государственная регистрация Договора аренды N 14-14 произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> /дата/.

В соответствии с данными Государственного кадастра недвижимости информация о границах земельного участка внесена в государственный кадастр без пересечений иных границы. Кадастровые границы данного земельного участка не оспорены.

Из указанного следует, что земельный участок при предоставлении по договору аренды прошел процедуру государственного учета в соответствии с требованиями закона. Следовательно, предмет договора аренды сторонами согласован.

На основании ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте. Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Из представленных в материалы дела документов, спорный земельный участок не является объектом, изъятым из оборота или ограниченным в обороте.

В соответствии с ч. 15 ст. 65 Водного кодекса РФ (далее ВК РФ) (в редакции действующей на момент заключения оспариваемого договора аренды) в границах водоохранных зон запрещаются: использование сточных вод в целях регулирования плодородия почв; размещение кладбищ, скотомогильников, объектов размещения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, пунктов захоронения радиоактивных отходов; осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами; движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие; размещение автозаправочных станций, складов горюче-смазочных материалов (за исключением случаев, если автозаправочные станции, склады горюче-смазочных материалов размещены на территориях портов, судостроительных и судоремонтных организаций, инфраструктуры внутренних водных путей при условии соблюдения требований законодательства в области охраны окружающей среды и настоящего Кодекса), станций технического обслуживания, используемых для технического осмотра и ремонта транспортных средств, осуществление мойки транспортных средств; размещение специализированных хранилищ пестицидов и агрохимикатов, применение пестицидов и агрохимикатов; сброс сточных, в том числе дренажных, вод; разведка и добыча общераспространенных полезных ископаемых.

В границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды. Выбор типа сооружения, обеспечивающего охрану водного объекта от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, осуществляется с учетом необходимости соблюдения установленных в соответствии с законодательством в области охраны окружающей среды нормативов допустимых сбросов загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов (ч. 16 ст. 65 ВК РФ).

Таким образом, доказательств невозможности использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением истцом по встречному иску не представлено.

Как пояснила в судебном заседании представитель истца по первоначальному иску с заявлением о выдаче разрешения на строительство к истцу ФИО1 не обращался, заявлений об установлении публичного сервитута в администрацию <адрес> также не поступало. Доказательств обратного ФИО1 не представлено.

Указание ФИО1 на то, что земельный участок находится в водоохранной зоне и прибрежной защитной полосы реки Койниха, не может служить основанием для признания сделки по передаче в аренду земельного участка недействительной.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 3 ст. 433 ГК РФ предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации считается заключенным с момента регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

При подписании оспариваемого договора стороны были ознакомлены с его условиями, ими достигнуто соглашение по всем существенным условиям, в частности по размеру арендной платы и по условиям периодичности ее внесения. Договор аренды земельного участка фактически исполнен, земельный участок был передан ФИО1 (что им не оспаривалось в ходе судебного разбирательства), право аренды зарегистрировано надлежащим образом.

Таким образом, оснований для признания договора аренды недействительным не имеется, поскольку договор подписан лично сторонами, фактически исполнен, участок передан арендатору, что свидетельствует о достигнутой сторонами договоренности.

Ссылки ФИО1 на то, что спорный земельный участок не подлежит приватизации, суд считает не заслуживающими внимания, поскольку вопрос о приватизации спорного земельного участка не является предметом настоящего спора.

Разрешая ходатайство представителя ответчика по встречному иску о применении срока исковой давности по заявленным требованиям, суд приходит к следующему.

В силу ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Поскольку истцом заявлены требования о признании недействительным договора аренды земельного участка, как сделки, не соответствующей требованиям закона, то есть указано основание недействительности сделки, являющейся в силу закона ничтожной, посягающей на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, то к данным правоотношения применяется трехгодичный срок исковой давности, а как следует из материалов дела договор аренды заключен 23.01.2015г., со встречным исковым заявлением ФИО1 обратился <данные изъяты> таком образом, срок обращения с иском в суд ФИО1 не пропущен.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Администрации <адрес> к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу Администрации <адрес> задолженность по арендной плате в размере 72 184,17 руб., пени в размере 18 286,49 руб., а всего взыскать 90 470 (девяносто тысяч четыреста семьдесят) рублей 66 коп.

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 2 914, 12 руб.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к Администрации <адрес> о признании договора аренды земельного участка ничтожной сделкой, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <данные изъяты> областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме, через Октябрьский районный суд <адрес>.

Мотивированное решение изготовлено /дата/.

Судья Н.М. Заботина