Решение № 2А-2399/2020 2А-2399/2020~М-2264/2020 М-2264/2020 от 26 ноября 2020 г. по делу № 2А-2399/2020

№ 2а-2399/2020

26RS0035-01-2020-004228-09


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

27 ноября 2020 года г.Михайловск

Шпаковский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Чернова Г.В.,

при секретаре Канановой Л.А.,

с участием:

административного истца ФИО1,

представителя административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Комитету имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского Муниципального района Ставропольского края об обязании заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Шпаковский районный суд Ставропольского края с административным иском к администрации г. Михайловска об обязании заключить договор аренды земельного участка.

В обоснование заявленных административных исковых требований указано, что ФИО1 на основании договора № аренды земель населенных пунктов от ДД.ММ.ГГГГ, осуществлялось пользование земельным участком с кадастровым номером №, общей площадью 1500 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства: с местоположением: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилое строение. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана регистрационная запись №. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получил Разрешение на строительство №, выданное Государственным учреждением архитектуры и градостроительства Шпаковским филиалом Ставропольского края, в соответствии с которым ему было разрешено строительство одноквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 158,1 кв.м., расположенным по <адрес>, со сроком действия разрешения на десять лет до ДД.ММ.ГГГГ После получения разрешения на строительство ФИО1 начал строительство индивидуального жилого дома в соответствии с разрешительной документацией. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ работы по строительству индивидуального жилого дома выполнены на 18 %, что подтверждается техническим планом на объект незавершенного строительства, выполненным ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО3: <адрес>. С момента приобретения прав и обязанностей по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок, расположенные по <адрес> ФИО1, надлежащим образом исполнял все условия предусмотренные вышеуказанным договором, а именно: оплачивал предусмотренную по договору аренды арендную плату за пользование земельным участком, данный факт подтверждается ответом № от ДД.ММ.ГГГГ администрации МО Татарского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края, а также чеком - ордером № от ДД.ММ.ГГГГ; чеком - ордером № от ДД.ММ.ГГГГ; ордером № от ДД.ММ.ГГГГ; использовала земельный участок по прямому назначению, а именно произвел строительство индивидуального жилого дома, что подтверждается техническим планом на объект незавершенного строительства, выполненным ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 на имя и.о. главы Шпаковского муниципального района Ставропольского края ФИО4 было подано заявление о предоставлении в аренду однократно для завершения строительства сроком на 3 года земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1500 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства: с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилое строение. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, на котором расположен объект незавершенного строительства степенью готовности – 18 %. ДД.ММ.ГГГГ комитетом имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района ФИО1 было отказано в предоставлении без проведения аукциона земельного участка в аренду однократно для завершения строительства сроком на 3 года, в связи с отсутствием государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства. В силу своей юридической безграмотности, ФИО1 своевременно, надлежащим образом, в период действия договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ не произвел государственную регистрацию на объект незавершенного строительства, в связи с чем не могут быть применены требования статей 39.6 и 39.8 ЗК РФ, устанавливающие особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. Так, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации). Однако он на законных основаниях, имея разрешение на строительство выданное администрацией МО г. Михайловска Шпаковского района, Ставропольского края, в период действия договора аренды ФИО1 строил объект индивидуального строительства, строительство которого выполнено на 18 %. В данном случае, в соответствии с Разрешением на строительство № выданным ДД.ММ.ГГГГ истец в период действия договора возвел объект незавершенного строительств, однако в установленном порядке им не было оформлено право собственности на объект индивидуального жилищного строительства в Управлении Федеральной службы и государственной регистрации кадастра и картографии по СК. ФИО1 имеет исключительное право на предоставление ему спорного земельного участка в аренду.

На основании изложенного просил суд:

- признать незаконным отказ комитета имущественных и земельных ношений администрации Шпаковского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ.№ в предоставлении ФИО1, однократно, для завершения строительства, сроком на 3 (три) года в аренду, без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1500 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства: с местоположением: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилое строение. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.

- обязать комитет имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района устранить допущенные нарушения, путем заключения договора аренды, однократно, без проведения торгов на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1500 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства: с местоположением: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилое строение. Почтовый адрес ориентира: <адрес>

В судебном заседании административный истец ФИО1 отказался от требования о признании незаконным отказа комитета имущественных и земельных ношений администрации Шпаковского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ №.

Определением Шпаковского районного суда Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ принят отказ от части исковых требований, истцу понятны последствия принятия отказа от части исковых требований и прекращения производства по делу, предусмотренные ст. ст. 194, 195 КАС РФ, а также то, что повторное обращение в суд по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО2 в судебном заседании поддержали заявленные административные требования, с учетом отказа от части иска.

Представитель административного ответчика – комитета имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского Муниципального района Ставропольского края, надлежащим образом извещенный судом о времени и месте рассмотрения административного дела, в суд не явился, сведений об уважительности неявки суду не предоставил.

В соответствии с ч. 2 ст. 289 КАС РФ суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившегося представителя административного ответчика.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля И.О.О. показал, что ФИО1 знает. Также знает, что у того имеется участок, на котором был залит бетон под фундамент. Строительство осуществлялось около 5 лет назад. Он проезжает мимо его участка каждый день. Рядом ничего не строится. На данный участок никто другой не претендует.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля К.В.Г. дал в суде показания аналогичные показаниям свидетеля И.О.О.

Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ (здесь и далее правовые нормы приведены в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 той же статьи.

Согласно положениям подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом пятой той же статьи.

Положениями подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с положениями пункта 1, подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 21 статьи 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО Татарского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым номером №, общей площадью 1500 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства: с местоположением: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилое строение. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана регистрационная запись №.

ДД.ММ.ГГГГ Шпаковским филиалом ГУ архитектуры и градостроительства Ставропольского края ФИО1 выдано разрешение на строительство №, в соответствии с которым разрешено строительство одноквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 158,1 кв.м., расположенным по <адрес>, со сроком действия разрешения на десять лет, то есть до ДД.ММ.ГГГГ.

После получения разрешения на строительство ФИО1 начал строительство индивидуального жилого дома в соответствии с разрешительной документацией.

Согласно техническому плану на объект незавершенного строительства, подготовленного ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО3, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ работы по строительству индивидуального жилого дома выполнены на 18 %.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 подано заявление о предоставлении в аренду однократно для завершения строительства сроком на 3 года земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1500 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства: с местоположением: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилое строение. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, на котором расположен объект незавершенного строительства степенью готовности – 18 %.

Никем из сторон по делу не оспаривается, что административный истец ФИО1 приобрел право аренды на земельный участок с кадастровым номером № на основании договора № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

То есть из материалов административного дела следует, что ФИО1 является законным владельцем - арендатором спорного земельного участка, на котором осуществляет строительство индивидуального жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 подано заявление о предоставлении в аренду земельного участка для завершения объекта строительства, к которому приложен пакет документов, необходимых для принятия данного решения.

ДД.ММ.ГГГГ по результатам рассмотрения указанного заявления в адрес административного истца направлено уведомление об отказе в предоставлении муниципальной услуги, в связи с отсутствием государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства.

В соответствии с положениями статьи 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Из системного толкования положений ГК РФ и ЗК РФ в их совокупности следует, что лицо, являющееся на законных основаниях застройщиком земельного участка, вправе претендовать на заключение договора аренды того же участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 2 пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ, и в том случае, когда право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 января 2015 г. № 1 установлен Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В пункте 33 названного Перечня указано, что при подаче заявления о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства объекта собственник такого объекта предоставляет документы удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на здание, сооружение, если право на такой объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Таким образом, действующее законодательство не предусматривает обязательной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в качестве условия, необходимого для заключения договора аренды земельного участка по вышеуказанным основаниям.

Являясь законным владельцем объекта незавершенного строительства, которое не введено в гражданско-правовой оборот в установленном законом порядке, и являясь арендатором земельного участка на основании договора заключенного до ДД.ММ.ГГГГ, административный истец ФИО1 в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» имеет право на реализацию возможности однократного продления либо заключения нового договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Обращаясь в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, административный истец действовал в порядке, установленном положениями подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений), предоставляющей собственнику объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, прав получить такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в соответствии со статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Исходя из положений приведенной нормы закона для разрешения настоящего спора юридически значимыми обстоятельствами по делу являлись предусмотренные подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ условия заключения договора аренды земельного участка с собственником объекта незавершенного строительства.

При этом материалами дела бесспорно подтверждается наличие на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства.

Требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, не заявлялось.

Ранее земельный участок не предоставлялся ФИО1 в аренду для завершения строительства, в силу чего ФИО1, как законный владелец и застройщик земельного участка, являющийся фактическим собственником объекта незавершенного строительства, имеет право на реализацию предусмотренной перечисленными выше нормами земельного законодательства возможности однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Принимая во внимание, что административный истец возвел объект незавершенного строительства на земельном участке, предоставленном в аренду для строительства данного объекта недвижимого имущества, в соответствии с разработанной проектной документацией, градостроительным планом земельного участка, параметры которого предусматривают возможность возведения строения, при наличии разрешения на строительство, с учетом установленных по делу обстоятельств ФИО1 вправе претендовать на предоставление ему земельного участка в аренду однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

При изложенных обстоятельствах правовых оснований для принятия органом местного самоуправления оспариваемого истцом решения об отказе в предоставлении земельного участка в аренду однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства не имелось.

В силу прямого указания закона, удовлетворяя требования административного истца, суд должен указать на способ восстановления нарушенного права, что подразумевает необходимость принятия решения по конкретному вопросу, совершения определенного действия либо на необходимость устранения иным способом допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца.

При разрешении дела суд применяет материальную норму к спорному правоотношению и в решении указывает, какие конкретно действия орган власти должен произвести, с тем чтобы решение суда не вызывало затруднений при исполнении (абзац 2 пункта 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении»).

Выбирая способ восстановления нарушенного права по настоящему административному делу, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для возложения на административного ответчика обязанности по устранению нарушения прав, свобод и законных интересов (препятствий к их осуществлению) административного истца ФИО1, путем возложения на административного ответчика обязанности заключить с административным истцом договор аренды земельного участка для индивидуального жилого строительства с кадастровым №, общей площадью 1500 кв.м, расположенного по <адрес> на предусмотренных законом условиях.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ФИО1 к комитету имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края об обязании заключить договор аренды земельного участка – удовлетворить.

Обязать комитет имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края заключить с административным истцом договор аренды земельного участка для индивидуального жилого строительства с кадастровым №, общей площадью 1500 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства: с местоположением: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилое строение. Почтовый адрес ориентира: <адрес> с ФИО1 сроком на три года, для окончания строительства.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Шпаковский районный суд Ставропольского края в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме

Председательствующий судья Г.В. Чернов

Мотивированное решение изготовлено 02 декабря 2020 года