Решение № 2-2809/2019 2-2809/2019~М-1796/2019 М-1796/2019 от 17 июня 2019 г. по делу № 2-2809/2019

Дело № 2-2809/19


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 июня 2019 года г.Сергиев Посад МО

Сергиево-Посадский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Сергеевой Л.В.,

при секретаре Разиньковой К.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 ФИО6, ФИО7, ФИО6 к Администрации Сергиево-Посадского муниципального района о признании незаконными действий по назначению выкупной цены, установлении выкупной цены, взыскании судебных расходов

УСТАНОВИЛ:

ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО6 ( по ? доли каждый) являются собственниками квартиры, расположенной по адресу: <адрес> ( л.д.11-14 дело №). В указанной квартире, кроме собственников зарегистрирован ФИО8 ( л.д.32 дело № 2-2809/19).

Земельный участок площадью 537 кв.м. под указанным жилым домом сформирован, поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый № ( л.д.41-43)

Постановлением Администрации городского поселения Сергиев Посад от ДД.ММ.ГГГГ №-п жилой дом, расположенный по адресу: Сергиев Посад, <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. ( л.д. 132 оборот дело №).

Постановлением Администрации городского поселения Сергиев Посад от ДД.ММ.ГГГГ № подлежит изъятию для муниципальных нужд земельный участок под аварийным жилым домом по <адрес> а, в также жилые помещения у собственников указанного дома путем выкупа в собственность муниципального образования городское поселение Сергиев Посад ( л.д.184-186 дело №).

Согласно отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного ООО «<данные изъяты>» по поручению Администрации Сергиево-Посадского муниципального района рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес> составляет 2 708 732 руб. ( л.д. 115-141 дело №).

Согласно отчета № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного ООО «<данные изъяты> по поручению ФИО12 рыночная стоимость квартиры составляет 6 099 400 руб., в том числе стоимость квартиры – 4 400 000 руб., 13/100 долей в праве на земельный участок – 793 000 руб., 13/100 долей в праве на общедомовое имущество – 280 000 руб., размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт – 297 000 руб., убытки, понесенные собственниками в связи с изъятием жилого помещения – 329 400 руб. ( л.д.44-173 дело № 2-2809/19).

ДД.ММ.ГГГГ Администрация Сергиево-Посадского муниципального района направила в адрес ФИО12 предложение о подписании соглашения о возмещении за жилое помещение в сумме 2 708 732 руб. ( л.д.32-34 дело 2-1711/19)

В связи с наличием спора по определению выкупной цены квартиры, отказом Администрации Сергиево-Посадского муниципального района заключить соглашение на сумму 6 099 400 руб., ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 обратились в суд с иском к Администрации Сергиево-Посадского муниципального района о признании незаконными действий по назначению выкупной цены в размере 2 708 732 руб., установлении выкупной цены в размере 6 099 400 руб., взыскании судебных расходов в размере 12 000 руб.

В судебном заседании истец ФИО5, ФИО6 исковые требования поддержали по доводам, изложенным в иске, пояснили, что установление выкупной стоимости квартиры без учета доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, общедомовое имущество, без учета размера компенсации за не произведенный капитальный ремонт, убытков, понесенные собственниками в связи с изъятием жилого помещения нельзя признать законным. По указанным доводам оспаривали экспертное заключение, подготовленное экспертом АНО «<адрес> центр судебных экспертиз», в связи чем, с учетом отказа в назначении повторной и дополнительной экспертизы, настаивали на применении отчета № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного ООО «<данные изъяты> отвечающего необходимым требованиям. Просили суд исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Истцы ФИО7, ФИО6 в судебное заседание не явились, представлены заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель ответчика Администрации Сергиево-Посадского муниципального района по доверенности ФИО9 в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражала, мотивируя возражения представленным экспертным заключением, устанавливающим рыночную стоимость квартиры в размере 3 061 000 руб. Против установления выкупной стоимости в указанном размере возражений не имела. Дополнительно пояснила, что поскольку истцы выбрали способ реализации жилищных прав в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу путем выплаты выкупной стоимости квартиры, то в настоящее время отсутствует возможность предоставления иного жилого помещения.

Третье лицо ФИО8 в судебном заседании требования поддержал по доводам, изложенным истцами ФИО5, ФИО6 Дополнений не имел. Просил суд требования удовлетворить.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных требований.

Конституция Российской Федерации гарантирует каждому свободу экономической деятельности, включая свободу договоров, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, признание и защиту, включая судебную, указанных прав и свобод, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом (статья 8 части 1 и 2 статьи 19, части 1и 2 статьи 35, часть 1 статьи 45, часть 1 статьи 46).

В силу частей 1 и 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с частью 7 статьи 32 ЖК РФ и подпунктом "з" пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Таким образом, анализ правовой нормы с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 N 14 и Обзоре судебной практики, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29 апреля 2014 года, позволяет сделать вывод о том, что при определении выкупной цены должна учитываться рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственников жилого помещения в праве общей собственности на такое имущество, убытки, причиненные изъятием у собственников жилого помещения, а также сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Судом была назначена по делу экспертиза, производство которой было поручено экспертам АНО «<данные изъяты>».

Из экспертного заключения усматривается, что с учетом развитости рынка жилой недвижимости в Московском регионе, невозможности отнесения объекта к специализированным, с ограниченным рынком, эксперт пришел к выводу о недопустимости применения затратного подхода определения стоимости объекта недвижимости, поскольку это приведет к существенному снижению достоверности оценки и искажению результатов оценки в целом. Поскольку не возможно определить чистый доход от аренды квартир, эксперт отказался от использования доходного подхода определения рыночной стоимости квартиры и счел возможным использование сравнительного подхода, при котором в определенную экспертом рыночную стоимость квартиры включены стоимость земельного участка с учетом долей истцом в праве общей долевой стоимости, стоимость имущества в праве общей долевой собственности, компенсация за не произведенный ремонт, о чем прямо указано на ст. 34,35 экспертного заключения.

Рыночная стоимость квартиры определена в размере 3 061 000 руб.

В судебном заседании эксперт ФИО10 заключение поддержал по доводам, изложенным в нем, дополнительно пояснил, что при использовании иного подхода в определении рыночной стоимости квартиры, при котором необходимо было определять отдельно стоимость земельного участка, общего имущества, компенсацию за не произведенный ремонт рыночная стоимость квартиры была бы ниже определенной затратным способом. При выборе аналогов учитывалось сходство местоположения, фонда жилья, общей площади, состояния объекта.

По смыслу положений ст. 86 ГПК РФ экспертное заключение является одним из наиболее важных видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования.

Оценивая заключение эксперта, суд считает, что при производстве экспертизы были соблюдены общие требования к производству судебных экспертиз: эксперты при производстве экспертизы были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, эксперты компетентны в вопросах, поставленных судом на их разрешение, обладают знаниями в области оценки, имеют необходимый стаж экспертной работы, содержание заключения соответствуют нормативно-правовым требованиям.

Заключение эксперта является полным и ясным, не обнаруживает каких-либо противоречий между описательной, исследовательской частью и выводами, дано с учетом имеющихся материалов дела, не противоречит другим доказательствам по делу, выводы эксперта носят категоричный характер, в связи с чем оснований не доверять представленному заключения суд оснований не находит.

При этом суд учитывает, что в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Вопросы истца ФИО6 эксперту, в большинстве своем, были направлены не на устранение неясностей заключения, а на переоценку представленных доказательств, соответственно правового значения по делу не имеют. Доводы истца ФИО6 о необходимости использования отчета, подготовленного ООО «<данные изъяты> в том числе для определения компенсации расходов по не проведенному капитальному ремонту, судом отклоняются как несостоятельные. При этом суд учитывает, что оценщик не был предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения, доказательств, свидетельствующих о наличии у ФИО11 образования, позволяющего проводить оценочные экспертизы, отчет об оценке не содержит.

Таким образом, суд приходит к выводу, что выкупная стоимость квартиры составляет 3 061 000 руб.

Поскольку Администрацией Сергиево-Посадского муниципального района выкупная стоимость квартиры определена в размере 2 708 732 руб., что не соответствует фактическим обстоятельствам, то имеются основания для признания действий администрации в данной части незаконными, соответственно требований истцов в этой части подлежат удовлетворению.

С учетом проведенной по делу экспертизы, оснований для установления выкупной стоимости квартиры в размере 6 099 400 руб. суд не находит, считает возможным установить выкупную стоимость в размере 3 061 000 руб.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца ФИО5 подлежат взысканию расходы по проведению оценки пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 6 021,60 руб.

Руководствуясь ст.32 ЖК РФ, ст.ст.56, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к Администрации Сергиево-Посадского муниципального района о признании незаконными действий по назначению выкупной цены, установлении выкупной цены, взыскании судебных расходов удовлетворить частично.

Признать действия Администрации Сергиево-Посадского муниципального района по назначению выкупной цены изымаемого жилого помещения по адресу: <адрес> размере 2 708 732 руб. незаконными.

Определить выкупную стоимость жилого помещения расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего на праве общей долевой собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, в размере 3 061 000 руб.

Взыскать с Администрации Сергиево-Посадского муниципального района в пользу ФИО1 денежные средства в размере 6 021,60 руб.

Во взыскании сумм свыше определенных судом, определении иного размера выкупной стоимости жилого помещения отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Сергиево-Посадский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 02 июля 2019 года

Судья Л.В.Сергеева