Решение № 3А-145/2019 3А-145/2019~М-45/2019 М-45/2019 от 7 апреля 2019 г. по делу № 3А-145/2019

дело № 3а-145/2019


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 08 апреля 2019 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Луневой С.П.,

при секретаре судебного заседания Козловской Л.И.,

с участием представителя административного истца администрации города Ставрополя по доверенности ФИО1,

представителя административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю по доверенности ФИО2,

представителя заинтересованного лица ФИО3 по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Ставрополя к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Ставрополя обратилась в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 24 октября 2018 года №… в части определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером … в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке объекта, восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости сведений о кадастровой стоимости, определенной на 1 января 2015 года, в отношении указанного нежилого помещения в размере … рублей.

В обоснование административного иска указано, что кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером … площадью 10233,6 кв.м., расположенного по адресу: <...> составляет … рублей.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 24.10.2018 № … кадастровая стоимость указанного нежилого помещения с кадастровым номером … определена в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете оценщика от 06.07.2018 № …, представленном заявителем ФИО3 – … рублей.

08.11.2018 в адрес административного истца поступило уведомление о вынесении указанного решения, с которым администрация г. Ставрополя не согласна, поскольку указанный выше отчет об оценке не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки. Согласно приведенным в отчете характеристикам оцениваемый объект - нежилое помещение общей площадью 10233,6 кв.м., этаж расположения – Подвал, Этаж № 2, Этаж № 3, Этаж № 4, Этаж № 5, Этаж № 6, Этаж № 7, Этаж № 8, Этаж № 9, Этаж № 10, Этаж № 11, Этаж № 12, Этаж № 13, Этаж № 14, Этаж № 15, Этаж № 16, Этаж № 17, Этаж № 18, кадастровый номер …, адрес: <...> В отчете в расчете рыночной стоимости объектов оценки сравнительным подходом применена понижающая корректировка «поправка на торг» в размере – 13%, используемая для неактивного рынка, в то время как в г. Ставрополе активный рынок. В нарушение пп. «в» п. 22 ФСО № 7 в отчете № … от 06.07.2018 в рамках сравнительного подхода оценщиком не обосновано использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов. Кроме того, оценщиков подобраны объекты-аналоги несопоставимые по площади с объектом оценки (аналог № 1 – 640 кв.м.), аналог № 2 - 380 кв.м., аналог № 3 - 1654 кв.м., а объект оценки - 10233,6 кв.м.) и назначению ( в объявлении о продаже объекта № 1 указано, что он продается в том числе и как жилой дом). В отчете об оценке оценщик проводил анализ рынка города Ставрополя. Между тем, в рамках сравнительного подхода им взяты объекты аналоги из г. Минеральные Воды, г. Ессентуки, г. Кисловодска, которые не входили в предмет анализы рынка города Ставрополя. На странице 75 отчета указано, что фактор «местоположение» является одним из важнейших ценообразующих факторов при оценке недвижимости. Между тем, оценщиком не применена корректировка на местоположение относительно красной линии. Необоснованное применение (либо неприменение) вышеуказанных поправок, а также некорректный подбор объектов аналогов могли повлечь необоснованное снижение размера рыночной стоимости оцениваемого объекта. Полагает, что положенный в основу решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 24.10.2018 № … отчет об оценке объекта оценки от 06.07.2018 № … является неприемлемым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение комиссии в отношении установления кадастровой стоимости указанного объекта в размере его рыночной стоимости - незаконным и подлежащим отмене.

В судебном заседании представитель административного истца администрации города Ставрополя по доверенности ФИО1 поддержал заявленные в административном иске требования в полном объеме, пояснил, что отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости не отвечает требованиям Федеральных стандартов оценки и не применим при рассмотрении заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представитель административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю по доверенности ФИО2 поддержала свои письменные возражения, просила в иске отказать.

Представитель заинтересованного лица ФИО3 по доверенности ФИО4 просил суд отказать в удовлетворении требований в полном объеме, поддержав свои письменные возражения.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не уведомили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли.

В соответствии со ст. 151 КАС РФ суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствии не явившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу об отказе удовлетворении заявленных в административном иске требований по следующим основаниям.

В части 1 статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Комиссия осуществляет свою деятельность на основании указанного Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 № 263.

Статья 24.18 Закона об оценочной деятельности, содержащая предписания о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости, предусматривает право обжалования в месячный срок рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обязанность указанной комиссии в семидневный срок с даты поступления заявления направить уведомление о его поступлении и принятии к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, в отношении которого оспариваются результаты определения кадастровой стоимости, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости, а также возможность оспаривания решения комиссии в судебном порядке.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии.

Согласно пунктам 1 и 2 Порядка комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии – при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. Ее председателем назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа Росреестра.

В Ставропольском крае на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26.09.2012 № П/485 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю в составе 4 человек. Принятыми впоследствии приказами Росреестра, в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального состава, численный состав комиссии остался прежним.

В соответствии с пунктом 13 Порядка, комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом.

Аналогичный перечень документов предусмотрен абзацами 18-25 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ.

В соответствии с ч. 5 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

По указанной категории споров, в силу требований ч. 11 ст. 226 КАС РФ на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 ч. 9 ст. 226 КАС РФ, наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

Как следует из материалов дела и установлено судом ФИО3 является собственником нежилого помещения площадью 10233,6 кв.м., кадастровый номер … по адресу: <...> о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.07.2016 сделана запись регистрации № ….

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию 01.01.2015 составила в размере … рублей.

15 октября 2018 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю поступило заявление ФИО3 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером …, по адресу: <...>.

К заявлению приложен отчет об оценке № … от 06.07.2018 года Автономной некоммерческой организации «Экспертно-консультационное бюро», в соответствии с которым рыночная стоимость указанного объекта недвижимости составила … рублей.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № … от 24 октября 2018 года установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной в размере … рублей по состоянию на 01.01.2015 г., утверждено приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 г. № …, более чем на 30%, а именно 66.7%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствует требованиям действующего законодательства, а именно положениям статей Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и установленным федеральным стандартам.

По результатам рассмотрения заявления комиссия решила: удовлетворить заявление.

Из представленных суду административными ответчиками доказательств следует, что заинтересованным лицом ФИО3 при обращении в комиссию с заявлением об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости был предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством.

Статьей 11 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 № 611 утвержден федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», в соответствии которым оценщик при применении сравнительного подхода должен учитывать изложенные в п. 22 положения, в том числе при применении корректировок. Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для разрешения вопроса о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости №… от 06.07.2018, составленного оценщиком АНО «Экспертно-консультационное бюро» в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером … судом назначена судебная оценочная экспертизы, производство которой поручено эксперту ООО «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис» Т.В.

Согласно выводам заключения эксперта ООО «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-сервис» Т.В. № … от 17 марта 2019 года, расчеты стоимости объекта оценки соответствуют использованным подходам и методам. В результате проведенной в соответствии с таблицами 1-13 заключения № … от 17 марта 2019 года проверки отчета об оценке № №… от 06.07.2018, выполненного оценщиком АНО «Экспертно-консультационное бюро» не выявлено нарушений требований ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО № 1, 3, 7. Проведенные в рамках отчета об оценке математические расчеты не содержат ошибок или неточностей. Использованная в отчете об оценке №… от 06.07.2018 информация подтверждена скиншотами на стр.70-72 отчета об оценке. Сведения об объектах-аналогах, указанные в отчете об оценке соответствуют информации, указанной в скриншотах, таким образом можно сделать вывод о достоверности и проверяемости приведенной информации. На странице 41-42 отчета об оценке оценщик проводит анализ фактических данных о ценах предложений и обосновывает выбор части имеющихся аналогов для применения в расчетах. Использованная информация является достоверной, достаточной и проверяемой. В рамках отчета об оценке рассмотрены следующие ценнобразующие факторы: передаваемы имущественные права, тип цены (цена предложения/цена сделки), дата сделки, дата предложения, условия финансирования и сделки, назначение объекта, местоположение, конструктивная схема, инженерные системы зданий, качество (состояние) зданий, помещений, этаж расположения, площадь объекта. Данный перечень ценообразующих факторов является исчерпывающим в соответствии с требованиями пп. «е» п.22 ФСО -7 «оценка недвижимости». При применении сравнительного подхода использует в качестве объектов-аналогов оценщиком использовано три объекта-аналога, которые соответствуют объекту оценки исходя из местоположения объекта, целевого использования и наличия ограничений по целевому использованию, физических характеристик объекта, объема передаваемых прав, а на имеющиеся различия оценщиком обоснованно введены соответствующие корректировки.

Исходя из вышеизложенного, эксперт пришел к выводу о том, что отчет об оценке №… от 06.07.2018, составленный оценщиком АНО «Экспертно-консультационное бюро» соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Допрошенный судом в ходе судебного разбирательства эксперт Т.В. выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы поддержала, дала пояснения аналогичные выводам судебной экспертизы. Правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Оценив заключения эксперта Т.В. № … от 17 марта 2019 года по правилам ст. 82, 84 КАС РФ, суд находит их доказательствами достоверными, надлежащими и достаточными для разрешения спора по существу.

При этом суд исходит из того, что заключение № … от 17 марта 2019 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В соответствии с Федеральным законом от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения № … от 17 марта 2019 года сторонами, заинтересованными лицами суду представлено не было, в заключениях эксперт ответил на все поставленные вопросы.

Ходатайств о назначении, повторной судебной экспертизы сторонами заявлено не было.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Таким образом, суд приходит к выводу об отклонении доводов административного истца о несоответствии отчета об оценке требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.

С учетом изложенного, а также отсутствия по делу надлежащих доказательств, опровергающих выводы судебной оценочной экспертизы № … от 17 марта 2019 года, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных в административном иске требований.

Вместе с заключением эксперта ООО «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис» № … от 17 марта 2019 года в суд поступило заявление о взыскании судебных расходов за проведение судебной оценочной экспертизы в размере … рублей.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Обращаясь в суд с настоящим административным иском, административный истец в обоснование требований указывает на несоответствие отчета об оценке, положенного в основу оспариваемого решения комиссии, требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности), связывая данное обстоятельство с нарушением своих имущественных прав.

Обсуждая вопрос о назначении по делу экспертизы, суд первой инстанции исходил из необходимости проверки доводов административного истца путем проведения экспертизы.

Согласно части 2 статьи 114 КАС РФ при отказе в иске судебные расходы, понесенные судом в связи с рассмотрением административного дела, взыскиваются с административного истца, не освобожденного от уплаты судебных расходов.

В соответствии со статьи 107 КАС РФ административный истец не относится к категории лиц, которые освобождены от возмещения издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

С учетом приведенных положений закона, а также поскольку суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административных исковых требований, и административный истец в силу закона не освобожден от уплаты судебных расходов, возмещение затрат на производство экспертизы в размере … рублей должно быть возложено на административного истца - администрацию города Ставрополя.

Кроме того, возлагая на административного истца расходы за проведение судебной оценочной экспертизы, суд исходит из того, что экспертиза проводилась с целью проверки достоверности доказательств, представленных административным истцом в обоснование своих требований об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении административного искового заявления администрации города Ставрополя к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю о признании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 24.10.2018 г. № … в части определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером … в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке объекта оценки незаконным, в восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости, определенной на 01.01.2015 в отношении нежилого помещения с кадастровым номером … в размере … рублей, в указании, что восстановленная кадастровая стоимость в отношении нежилого помещения с кадастровым номером … применяется для целей, установленных действующим законодательством Российской Федерации с 01.01.2015- отказать.

Взыскать с администрации города Ставрополя судебные расходы за проведение судебной оценочной экспертизы в пользу ООО «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис» в размере … рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено судом 12 апреля 2019 года.

Судья Лунева С.П.