Решение № 3А-235/2021 3А-235/2021~М-111/2021 М-111/2021 от 15 сентября 2021 г. по делу № 3А-235/2021

№ 3а-235/2021 г.Рязань

УИД 62OS0000-01-2021-000164-05


РЕШЕНИЕ

именем

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 сентября 2021 года Рязанский областной суд в составе:

председательствующего судьи – Воейкова А.А.,

при секретаре – Кирдянове А.С.,

с участием представителей административного истца ООО «Мир» - ФИО1, ФИО2,

представителя административного ответчика: Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области – ФИО3,

рассмотрев дело по административному исковому заявлению ООО «Мир» к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости,

установил:

ООО «Мир» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.

В обоснование своих требований указало, что постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 11.11.2016 №30-П "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения на территории Рязанской области" утверждена на территории Рязанской области кадастровая стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения по состоянию на 1 января 2016 года.

Административный истец является собственником земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных в <адрес>.

В силу указанного постановления установлена их кадастровая стоимость.

Административный истец считает, что результаты определения кадастровой стоимости земельных участков затрагивают его права и обязанности, поскольку в соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации сумма земельного налога поставлена в зависимость от кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Административный истец полагает, что у него имеются правовые основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, поэтому просил удовлетворить его требования - установить кадастровую стоимость указанных земельных участков равной рыночной по состоянию на 1 января 2016 года в размере, установленном в отчете ООО «Аудитпартнер».

После проведенной судебной экспертизы представитель административного истца уточнила требования, просит установить кадастровую стоимость земельных участков равной рыночной стоимости в размере определенном в заключении эксперта ФИО5 на период действия до ДД.ММ.ГГГГ, поскольку названная кадастровая стоимость стала архивной.

В судебном заседании представители административного истца поддержали заявленные требования.

Представитель административного ответчика – Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области заявленные требования не признала, указывая на недостатки экспертного заключения ФИО4

Представители заинтересованных лиц – филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Рязанской области, администрации муниципального образования – Александро-Невского муниципального района Рязанской области, в суд не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.

В силу части 4 статьи 247 КАС РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие заинтересованных лиц.

Суд, исследовав материалы дела, считает возможным установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной рыночной стоимости.

Из материалов дела следует, что ООО «Мир» является собственником земельных участков с кадастровыми номерами №, расположенных в <адрес>, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

В силу постановления Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 11.11.2016 №30-П "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения на территории Рязанской области" по состоянию на 1 января 2016 года кадастровая стоимость земельных участков составляет: с кадастровым номером №

На основании части 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации сумма земельного налога подлежащего уплате в бюджет налогоплательщиком, поставлена в зависимость от кадастровой стоимости объектов налогообложения.

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В своем отзыве представитель Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области указал на несоответствие отчета, представленного административным истцом, требованиям действующего законодательства, в связи с чем судом назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2016 года, проведение которой поручено эксперту ООО «Оценка плюс» ФИО5

В соответствии с заключением эксперта ФИО5, с учетом его письменных пояснений, отчет <скрыто> определении рыночной стоимости спорных земельных участков не подтверждает указанную в отчете их рыночную стоимость.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд исходит из того, что судебная экспертиза выполнена экспертом ФИО5, имеющим образование в области оценочной деятельности и обладающим правом на проведение подобного рода исследований. Материалами дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности (21 год), был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В ходе проведения судебной экспертизы эксперт ФИО5 проверил отчет <скрыто> на соответствии федеральному законодательству об оценочной деятельности. Результаты проверки оформлены в соответствующих таблицах. Несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности эксперт обосновал со ссылкой на федеральные стандарты оценки, указав в экспертном заключении пункты ФСО, нарушенные оценщиком.

При этом, эксперт ФИО5 выявил нарушения, существенно влияющие на стоимость объектов оценки, указав, что невозможно установить актуальность стоимостей объектов аналогов №1,2,3 на дату оценки и соответственно использование этих данных для расчетов рыночной стоимости (лист 17 заключения).

С учетом выявленных в ходе производства судебной экспертизы нарушений требований законодательства, предъявляемых к содержанию отчета о рыночной стоимости объектов оценки, суд приходит к выводу о невозможности принятия в качестве допустимого доказательства отчета об оценке <скрыто>.

Одновременно экспертом ФИО5 проведены дополнительные расчеты для определения рыночной стоимости спорных земельных участков.

Для определения рыночной стоимости земельных участков экспертом применен сравнительный подход.

В силу пункта 24 Раздела V «Требования к проведению оценки» Федерального стандарта оценки № 1 (ФСО № 1) «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведения оценки» оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценки и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

На страницах 50-54, 65-66 эксперт ФИО5 подробно описал подходы и методы оценки земельных участков с обоснованием отказа от применения затратного и доходного подходов, в связи с чем доводы административного ответчика о том, что экспертом должен был применяться именно доходный подход являются необоснованными.

Все объекты оценки расположены в <адрес>, относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения, имеют вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства.

Проанализировав рынок недвижимости в данном сегменте, эксперт ФИО5 выбрал пять аналогов, наиболее сопоставимых с объектами оценки по виду передаваемых прав, по дате предложения, по сегменту рынка недвижимости, по наличиям коммуникаций. Характеристики объектов оценки и объектов-аналогов представлены в таблицах сравнения (лист 63 экспертного заключения).

Выбирая объекты аналоги, эксперт ФИО5 проанализировал фактор плодородности почв и отобрал объекты-аналоги, расположенные в соседних районах Рязанской области, но с составом почв, аналогичным оцениваемым земельным участкам.

Таким образом, доводы административного ответчика о том, что эксперт не учел фактор плодородности почв, также не соответствует действительности.

Эксперт пришел к выводу о том, что расчёт земельной ренты является нецелесообразным, поскольку может привести к искажению итоговой рыночной стоимости.

Довод административного ответчика о том, что объектами-аналогами для земельных участков с кадастровыми номерами № должны выступать земельные участки под производственную застройку, при том, что использование в качестве объектов – аналогов пахотных земель, при оценке застроенных сельскохозяйственными зданиями земельных участков без применения соответствующих корректировок является недопустимым, также подлежит отклонению по следующим основаниям.

Все объекты оценки и земельные участки, выбранные экспертом в качестве аналогов, относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения и имеют вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства. Представленные объекты с кадастровыми номерами № застроены, вместе с тем они не теряют статуса сельскохозяйственного назначения. Подобранные к данным земельным участкам аналоги также в соответствии со ст. 77 ЗК РФ имеют право быть застроенными зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения первичной обработки сельскохозяйственной продукции, в связи с чем использование каких-либо корректирующих коэффициентов у эксперта не было необходимости.

Составленное экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов, содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости. Выбор экспертом сравнительного подхода к оценке соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки.

Все доводы административного ответчика о том, что имеются сомнения в обоснованности заключения эксперта ФИО5 и противоречия в его выводах – несостоятельны, поскольку данное заключение отвечает требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности.

С учетом указанных обстоятельств, экспертное исследование ФИО5 является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельных участков, определенную по состоянию на 1 января 2016 года.

На основании изложенного, оценив представленные доказательства, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость спорных земельных участков равной рыночной стоимости в размере, установленном экспертом ФИО5: с кадастровым номером с кадастровым номером №

Постановлением Минимущества Рязанской области от 15.09.2020 №18-П «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель сельскохозяйственного назначения на территории Рязанской области» признано утратившим силу с 1 января 2021 года постановление Минимущества Рязанской области от 11.11.2016 №30-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения на территории Рязанской области", то есть в настоящее время утверждены результаты очередной государственной кадастровой оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения на территории Рязанской области, соответственно, указанная кадастровая стоимость стала архивной.

Вместе с тем, требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, должно быть рассмотрено по существу, так как сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством Российской Федерации, до 1 января 2021 года.

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать, в том числе указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

С учетом изложенного, суд считает необходимым указать в отношении всех объектов недвижимости период действия установленной кадастровой стоимости – до 1 января 2021 года (последний день действия 31 декабря 2020 года).

Руководствуясь ст.249 КАС РФ, суд

решил:

Удовлетворить административный иск ООО «Мир» к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, ориентировочно в 3300 м по направлению на юго-запад от <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 196 100 (Сто девяносто шесть тысяч сто) рублей по состоянию на 1 января 2016 года, с периодом действия до 1 января 2021 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, ориентировочно в 5000 м на юг от д.<адрес> равной его рыночной стоимости в размере 53 280 (Пятьдесят три тысячи двести восемьдесят) рублей по состоянию на 1 января 2016 года, с периодом действия до 1 января 2021 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, ориентировочно в 670 м по направлению на юго-запад от <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 3 685 900 (Три миллиона шестьсот восемьдесят пять тысяч девятьсот) рублей по состоянию на 1 января 2016 года, с периодом действия до 1 января 2021 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, ориентировочно в 4370 м по направлению на юго-запад от д.<адрес> равной его рыночной стоимости в размере 29 600 (Двадцать девять тысяч шестьсот) рублей по состоянию на 1 января 2016 года, с периодом действия до 1 января 2021 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, ориентировочно в 4300 м по направлению на юго-запад от <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 90 650 (Девяносто тысяч шестьсот пятьдесят) рублей по состоянию на 1 января 2016 года, с периодом действия до 1 января 2021 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, ориентировочно в 1200 м по направлению на юг от д<адрес> равной его рыночной стоимости в размере 622 800 (Шестьсот двадцать две тысячи восемьсот) рублей по состоянию на 1 января 2016 года, с периодом действия до 1 января 2021 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, ориентировочно в 3200 м по направлению на юго-запад от д.<адрес> равной его рыночной стоимости в размере 1 024 000 (Один миллион двадцать четыре тысячи) рублей по состоянию на 1 января 2016 года, с периодом действия до 1 января 2021 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, ориентировочно в 640 м по направлению на юго-запад от д<адрес> равной его рыночной стоимости в размере 251 600 (Двести пятьдесят одна тысяча шестьсот) рублей по состоянию на 1 января 2016 года, с периодом действия до 1 января 2021 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, ориентировочно в 2500 м по направлению на юг от д.<адрес> равной его рыночной стоимости в размере 637 200 (Шестьсот тридцать семь тысячи двести) рублей по состоянию на 1 января 2016 года, с периодом действия до 1 января 2021 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, ориентировочно в 5000 м по направлению на юг от д<адрес> равной его рыночной стоимости в размере 820 800 (Восемьсот двадцать тысяч восемьсот) рублей по состоянию на 1 января 2016 года, с периодом действия до 1 января 2021 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, примерно в 990 м по направлению на северо-восток от здания школы <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 252 029 (Двести пятьдесят две тысячи двадцать девять) рублей по состоянию на 1 января 2016 года, с периодом действия до 1 января 2021 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, примерно в 70 м по направлению на юго-запад от здания школы <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 648 396 (Шестьсот сорок восемь триста девяносто шесть) рублей по состоянию на 1 января 2016 года, с периодом действия до 1 января 2021 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир железобетонная опора ЛЭП 0,4 кВ. Участок находится примерно в 97.23 м по направлению на северо-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 10 953 300 (Десять миллионов девятьсот пятьдесят три тысячи триста) рублей по состоянию на 1 января 2016 года, с периодом действия до 1 января 2021 года.

Датой подачи заявления считать 28 декабря 2020 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 27 сентября 2021 года.

Судья