Решение № 3А-188/2018 3А-188/2018~М-195/2018 М-195/2018 от 27 сентября 2018 г. по делу № 3А-188/2018

Дело № 3а-188/2018

Мотивированное
решение изготовлено 28.09.2018г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ярославль 25 сентября 2018 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Нуждина С.В.,

при секретаре Конюховой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в Ярославский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 1972 кв.метров с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для содержания столярной мастерской, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 1 112 000 рублей по состоянию на 25 сентября 2017 года.

Заявление обосновано следующим: ФИО1 является собственником нежилого здания – столярной мастерской, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №. На земельный участок административному истцу перешли права арендатора. Кадастровая стоимость земельного участка установлена с 25 сентября 2017 года в размере 2 087 026,76 рублей и является завышенной.

Согласно отчету ООО «Ярэксперт» № 11717/18 рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 25 сентября 2017 года установлена в размере 1 112 000 рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным ему статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 административные исковые требования поддержал.

Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области ФИО3 в суде возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости земельного участка не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Управлением Росреестра по Ярославской области на заявление представлен отзыв, в котором оно просило рассмотреть дело в отсутствии их представителя. Существенных замечаний к отчету оценки рыночной стоимости земельного участка не имеет. Подтвердили размер кадастровой стоимости объекта недвижимости на 25 сентября 2017 года в размере 2 087 026,76 рублей.

ФГБУ ФКП Росреестра по Ярославской области представлен отзыв на административный иск, согласно которому замечаний на отчет оценки рыночной стоимости объекта недвижимости не представлено.

Администрация городского поселения Ростов направила заявление о рассмотрении дела в отсутствии их представителя.

Иные участники в судебное заседание своих представителей не направили, отзывы на административное исковое заявление суду не представили.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что заявление подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что ФИО1 является арендатором земельного участка площадью 1972 кв.метров с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для содержания столярной мастерской, расположенного по адресу: <адрес>.

Данный факт подтверждается договором купли-продажи недвижимого имущества от 16 февраля 2018 года и договорами аренды земельного участка от 21 ноября 2017 года.

Согласно частям 1 и 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Таким образом, правоотношения заявителя по аренде земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативным актом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ФИО1 в силу статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, арендатором которого он является.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером № поставлен на кадастровый учет 25 сентября 2017 года, он не вошли в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2010 года – дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ярославской области.

Его кадастровая стоимость определена в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка» и составляет с 25 сентября 2017 года 2 087 026,76 рублей.

Согласно части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Таким образом, обязанность установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости лежит на административном истце.

Административным истцом представлен отчет ООО «Ярэксперт» №11717/18 оценки рыночной стоимости земельного участка, согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 25 сентября 2017 года составляет: 1 112 000 рублей.

Доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о несоответствии отчета законодательству об оценочной деятельности не нашли своего подтверждения в суде.

Замечания о том, что оценщик не полностью исследовал рынок земельных участков за период январь-сентябрь 2017г. опровергнуты пояснениями оценщика ФИО 1 допрошенной в судебном заседании в качестве свидетеля.

Оценщик указал, что в разделе 2.2.2 отчета проведен анализ рынка и представлены предложения по объявлениям о продаже земельных участков населенных пунктов в Ярославской области за период в январе - сентябре 2017г. На странице 40 отчета оценщиком установлено, что для расчетов были использованы аналоги наиболее соответствующие объекту оценку по площади, наиболее близки по разрешенному использованию - т.е. земельные участки, находящиеся в области, под коммерческое строительство (преимущественно под производственную деятельность, ремонтные мастерские и прочее).

Суд отмечает, что отчет не противоречит ФСО № 7, где закреплено, что если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

Учитывая, что аналогов в непосредственной близости от местоположения объекта оценки (г. Ростов) недостаточно, оценщик проанализировал рынок аналогичных земельных участков в Ярославской области (в городах и поселках, схожих с г.Ростовым по социально-экономическому положению).

Из анализа были исключены аналоги г.Рыбинска и г. Ярославля по следующим причинам: различии по инвестиционной привлекательности, уровню цен на жилую и коммерческую недвижимость, хорошей транспортной обеспеченностью, высокой деловой активностью.

Данный подход оценщика соответствует пункту 22 б ФСО № 7, где указано, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Таким образом, используя предложения из анализа рынка по области, в расчете остаются аналоги наиболее сопоставимые с объектом оценки и не требующие введения дополнительных корректировок на местоположение.

По изложенным мотивам при определении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости суд исходит из отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленного ООО «Ярэксперт».

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения гражданина с заявлением в суд, т.е. – 27 августа 2018 года.

Статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ установлено, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости 27 августа 2018 года, а его право аренды зарегистрировано 05 марта 2018 года. Отсюда, установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 05 марта 2018 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1972 кв.метров с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для содержания столярной мастерской, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 1 112 000 (один миллион сто двенадцать тысяч) рублей по состоянию на 25 сентября 2017 года на период с 05 марта 2018 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в Единый государственный реестр недвижимости.

Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 1 112 000 (один миллион сто двенадцать тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 27 августа 2018 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Нуждин С.В.