Апелляционное определение № 33-10052/2026 от 18 марта 2026 г.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

Рег. № 33-10052/2026

Судья: Никитин С.С.

УИД 78RS0002-01-2024-001323-22


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего

Бучневой О.И.,

судей

ФИО1, ФИО2,

при помощнике

ФИО3,

рассмотрела в открытом судебном заседании 19 марта 2026 года апелляционные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Управления Росреестра по Санкт-Петербургу на решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 11 декабря 2024 года по гражданскому делу № 2-4463/2024 по иску ФИО4 к ФИО5, Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга о признании гаража объектом недвижимого имущества, признании права собственности на гараж,

заслушав доклад судьи Бучневой О.И., объяснения представителя ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и представителя истца, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб,

УСТАНОВИЛА:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО5, Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга с учетом изменения требований в порядке ст. 39 ГПК РФ о признании гаража по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> объектом недвижимого имущества, признать права собственности на указанный объект недвижимого имущества, ссылаясь на то, что указанный гараж 1960 года постройки, общей площадью 22 кв.м., имеющий железобетонный ленточный фундамент, кирпичные стены, деревянные перекрытия, крышу, покрытую рубероидом на рейках, бетонные полы, обшитые железом деревянные ворота, смотровую яму, электроосвещение, то есть обладающий всеми признаками недвижимого имущества, приобрела за 850 000 руб. по договору купли-продажи от 24 марта 2022 года, заключенному с прежним собственником ФИО5 На основании указанного договора купли-продажи Проектно-инвентаризационное бюро Северное Департамента кадастровой деятельности СПб ГБУ «ГУИОН» 8 апреля 2022 года оформило удостоверение на гараж как временное сооружение с учетным (инвентарным) номером №... и отказало в изготовлении технического паспорта, поскольку гараж является движимым имуществом. Ссылаясь на установленные ст. 130 ГК РФ и ст. 1 ГрК РФ требования к объекту капитального строительства, на расположение гаража на предоставленном в установленном порядке земельном участке с кадастровым №... и неразрывной связи с ним, полагала, что имеются основания для признания указанного гаража объектом недвижимого имущества и признания за ней право собственности на него.

Решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 11 декабря 2024 года исковые требования ФИО4 удовлетворены, гараж, расположенный на земельном участке с кадастровым №... по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, признан объектом недвижимого имущества; за ФИО4 признано право собственности на гараж, расположенный на земельном участке с кадастровым №... по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>.

Не согласившись с постановленным решением, Комитет имущественных отношений и третье лицо Управление Росреестра по Санкт-Петербургу подали апелляционные жалобы, просят обжалуемое решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 5 августа 2025 года решение Петроградского районного суда от 11 декабря 2024 года было отменено.

Определением Третьего кассационного суда от 21 января 2026 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 5 августа 2025 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции с указанием, что выводы суда апелляционной инстанции об отсутствии у гаража признаков объекта недвижимости нельзя признать законными и обоснованными.

В судебное заседание явились представитель ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, иные лица, участвующие в деле, не явились, представителей не направили, о дате и времени извещены надлежащим образом, на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ возможно рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционных жалоб в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, изучив доводы апелляционных жалоб, выслушав явившихся участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему:

Как верно установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 24 марта 2022 года между истцом ФИО4 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи, предметом которого является приобретение гаража, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит. ГО13, гараж б/н, 1960 года постройки, общей площадью 22 кв.м., фундамент - железобетонный ленточный, стены - кирпичные, перекрытия - деревянные, крыша - рубероид на рейках, полы - бетонные, ворота - деревянные, обшитые железом, смотровая яма - есть, электроосвещение - есть, прочие работы - пандус, отопление - нет, водоснабжение - нет. За указанный гараж истец уплатила продавцу ФИО5 850 000 руб.

Ответчику ФИО5 гараж принадлежал на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 03 ноября 2016 года, выданного нотариусом ФИО6 после умершего отца ФИО7, где указано, что гараж принадлежит наследодателю на праве частной собственности согласно удостоверению о государственном учете гаража, государственный учет которого произведен Филиалом ГУИОН ПИБ Выборгского района Санкт-Петербурга 16 сентября 2002 года, кадастровый №..., удостоверение выдано 16 сентября 2002 года, инв. № документа 5018/1963 основание: договор аренды земельного участка №... от 21 апреля 1999 года.

Земельный участок общей площадью 22 кв.м., кадастровый №..., на котором размещен гараж, относится к землям населенных пунктов для размещения объектов транспорта (под гаражи и автостоянки). Указанный земельный надел отводился под строительство гаражей на основании Протокола заседания Президиума Исполнительного Комитета Ленинградского городского совета депутатов трудящихся от 01 августа 1956 года.

Согласно ответу ПИБ Северное департамента кадастровой деятельности ГБУ «ГУИОН» гараж №..., литера <адрес> (ранее блок 13, гараж б/н; гараж 13, литера ГО5), расположенный во дворе дома по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, был учтен за следующими гражданами:

- по состоянию на 16 сентября 2002 года (блок 13, гараж б/н) за ФИО7 на основании договора аренды №... выдан <дата>,

- по состоянию на 10 ноября 2016 года (литера Г05, гараж №...) и по состоянию на 18 октября 2021 года (литера Г013, гараж №...) за ФИО5 на основании свидетельства о праве на наследство по закону серия 78 АБ №... от 03 ноября 2016 года, реестр №..., нотариус ФИО6,

- по состоянию на 29 марта 2022 года (литера ГО13, гараж №...) за ФИО4 на основании договора купли-продажи гаража от 24 марта 2022 года, № б/н составленного в простой письменной форме.

Из ответа СПб ГУ «Имущество Санкт-Петербурга» от 17 июня 2024 года следует, что земельный участок с кадастровым №..., площадью 22 кв.м., расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, предоставлен ФИО7 по договору аренды земельного участка от 21 апреля 1999 года №... под индивидуальный гараж. Договор заключен на срок по 24 марта 2000 года и по состоянию на 17 июня 2024 года является действующим, возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях. Договор прошел процедуру государственной регистрации 15 июля 1999 года за №....

В Учреждении имеются сведения о смерти арендатора. Сведения о наследнике (наследниках), принявших наследство умершего арендатора в виде права аренды участка по договору, и заявления от наследников арендатора о включении права аренды участка по договору в наследственную массу в учреждение не поступали.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости на участке отсутствуют объекты капитального строительства.

Вместе с тем, по сведениям, имеющимся в Учреждении, в границах участка расположен гараж, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, во дворе, блок 13, гараж б/н, площадью 22 кв.м., в отношении которого ФИО5 выдано свидетельство о праве на наследство по закону от 03 ноября 2016 года, зарегистрированное в реестре за №..., после умершего арендатора.

Из объяснений представителей истца следует, что на основании указанного выше договора купли-продажи Проектно-инвентаризационным бюро Северное департамента кадастровой деятельности 8 апреля 2022 года оформило удостоверение на гараж как временное сооружение с учетным (инвентарным) №... и отказало в изготовлении технического паспорта на гараж, поскольку гараж является движимым имуществом.

Согласно представленному истцом техническому заключению ООО «Стандарт Оценка» №... объект обследования – гараж по вышеуказанному адресу – имеет прочные связи с землей, конструктивные характеристики которых не позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба.

Объект соответствует определению объекта капитального строительства, согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ.

В ходе обследования не были выявлены дефекты и повреждения строительных конструкций объекта. Крен и осадка фундамента отсутствуют. Стены находятся в работоспособном состоянии. Трещины и крен конструкций отсутствуют. Состояние основных строительных конструкций объекта следует оценить как работоспособное. Работы по строительству здания объекта выполнены технически грамотно, с соблюдением требований СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции», СП 20.13330.2016 «Нагрузки и воздействия».

На основании изложенного специалист пришел к выводу о том, что нежилое помещение гаража, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, номер гаража: б/н, признается объектом капитального строительства.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 8, 131, 218 ГК РФ, исходил из того, что спорный объект обладает признаками недвижимого имущества, в связи с чем пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований, в том числе и признании за ФИО4 права собственности на указанный гараж как на объект недвижимого имущества.

Судебная коллегия полагает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» разъяснено, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ).

По смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

Согласно пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из основополагающих принципов земельного законодательства в РФ является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 10 ч. 1 ст. 1 ГрК РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Согласно п. 10.2 этой же статьи к некапитальным относятся строения и сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).

В ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривалось, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу этого закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Согласно действующей ч. 1 ст. 69 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» также предусмотрено, что права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

В соответствии с ч. 4 вышеуказанной статьи технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством РФ порядке до дня вступления в силу Федерального закона № 122-ФЗ, признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества. При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости и не прекращены и которым присвоены органом регистрации прав условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом N 122-ФЗ, также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.

Из вышеизложенного следует, что при решении вопроса о признании вещи недвижимостью независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее необходимо установить наличие признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15 июля 2025 года № 78-КГ25-9-КЗ).

Из материалов дела следует, что спорный гараж возведен до введения в действие ГрК РФ. Земельный участок, на котором размещен гараж, относится к землям населенных пунктов для размещения объектов транспорта (под гаражи и автостоянки).

21 апреля 1999 года с правопредшественником истца был заключен договор аренды земельного участка под размещение возведенного на нем гаража. Указанный гараж был поставлен на государственный учет.

Согласно техническому заключению ООО «Стандарт Оценка» №..., данный объект является объектом капитального строительства, то есть недвижимым имуществом.

С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы о возведении объекта не в соответствии с требованиями законодательства в области застройки, а также возведении спорного гаража как объекта капитального строительства без необходимых разрешений и согласований являются необоснованными, направленными на препятствование гражданскому обороту объектов недвижимости, возведённых до вступления в силу действующего земельного и градостроительного законодательства.

Довод апелляционной жалобы о том, что конструктивные параметры спорного гаража позволяют осуществить его перемещение без причинения несоразмерного ущерба не соответствует фактическим обстоятельствам, установленным материалами дела, кроме того, в подтверждение указанного довода податель жалобы не представляет доказательств, опровергающих техническое заключение №....

В остальном доводы жалобы сводятся к выражению несогласия с выводами суда первой инстанции, требованиям их переоценки и иному толкованию действующего законодательства, не содержат ссылок на обстоятельства, которые опровергали бы выводы судебного решения.

Учитывая изложенное, доводы апелляционных жалоб основаниями для отмены судебного акта не являются, решение законно и обосновано, подлежит оставлению без изменения. Безусловных оснований к отмене постановленного решения предусмотренных ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 11 декабря 2024 года оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 18 мая 2026 года.