Решение № 2-1999/2025 2-1999/2025~М-1535/2025 М-1535/2025 от 12 ноября 2025 г. по делу № 2-1999/2025

Дело №

61RS0№-80


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 октября 2025 года <адрес>

Железнодорожный районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Студенской Е.А.,

при секретаре ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО СЗ «ЮФО СтройГрупп» о защите прав потребителей,

установил:

Истцы ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ООО СЗ «ЮФО СтройГрупп» о защите прав потребителей, указав в обоснование требований следующее.

Между ООО СЗ «ЮФО СтройГрупп» (Застройщик) и ФИО1, ФИО2 (Участники долевого строительства) заключен договор №/с-1/134/2023 участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым Застройщик привлекает Участника долевого строительства к финансированию строительства «Многоквартирные жилые дома с объектами обслуживания жилой застройки во встроенных помещениях многоквартирного дома с подземной автостоянкой на участке с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, №в. Объектом долевого строительства по договору является <адрес>. Сторонами в п. 3.1 договора, а также в приложении № к договору установлен план квартиры со следующими параметрами: секция 1, этаж 12, количество комнат 2, общая расчетная площадь с понижающим коэффициентом (кв.м.) 59,60; общая площадь без учета балконов и лоджий (кв.м.) 56,0; жилая площадь (кв.м.) 33,38; общая площадь помещений вспомогательного назначения (кв.м.) 22,63; общая площадь балкона (кв.м.) 11,96 (3,59).

В соответствии с и. 4.6 договора общая площадь Квартиры, определенная п. 3.1 настоящего Договора, является расчетной и указана согласно проекту. После окончания строительства и ввода Дома в эксплуатацию общая площадь Квартиры, подлежащей передаче в собственность, уточняется в соответствии с экспликацией с учетом балконов и лоджий, выданной на основании данных фактического обмера.

В соответствии с п. 4.8 договора застройщик передаёт «Участнику долевого строительства» помещение только после полного расчёта за помещение, с учетом изменения площади по фактическому обмеру и корректировки окончательной стоимости в соответствии с п. 4.6.

Участниками долевого строительства от Застройщика получено уведомление об оплате за увеличенную площадь объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым по результату обмера уполномоченным органом общая площадь квартиры с учетом балконов и лоджий, рассчитанных с понижающим коэффициентом, составляет 61,9 кв. м., размер доплаты составляет 271 400 руб.

Участники долевого строительства не согласны с указанным расчетом, так как в соответствии с п. 1.9 договора фактическая площадь Объекта, применяемая для взаиморасчетов сторон – это сумма площадей всех частей помещения, определенная по результатам обмеров, произведенных по заказу застройщика уполномоченными органами технической инвентаризации <адрес>, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, а также лоджий, балконов и террас, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, балконов - 0.3. террас - 0,3.

П. 3.37 Инструкции "О проведении учета жилой площади жилищного фонда в РФ", утвержденной Приказом Минземстроя РФ N 37 от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодныхкладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0.5. для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1.0.

Приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от ДД.ММ.ГГГГ №/пр установлено, что для балкона применяется понижающий коэффициент равен 0.3 для расчета площади, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения.

Так же сторонами в п. 3,1 договора установлено, что на объекте строительства находится именно балкон, произведен расчет площади балкона - 11.96 (3.59) кв.м, с применением понижающего коэффициента 0,3.

При этом, согласно уведомлению об оплате за увеличенную площадь объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ, при расчете общей площади квартиры в нарушение условий договора неверно применен понижающий коэффициента 0,5, как по отношению лоджии.

В соответствии с произведёнными обмерами квартиры кадастровым инженером ФИО3, № А-0594, состоящей в Ассоциации «Союз кадастровых инженеров», общая площадь квартиры, включая балкон с учетом понижающего коэффициента 0,3 составляет 59,598 кв. м., что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Таким образом, формула расчета общей площади квартиры, произведенной застройщиком выглядит следующим образом:

33,38 (жилая площадь) + 22,63 (общая площадь помещений вспомогательного назначения) + 11,96 х 0,5 (общая площадь балкона с учетом понижающего коэффициента) = 61,99 (кв.м.).

В свою очередь, истцы полагают, что формула расчета общей площади квартиры произведенной застройщиком должна выглядеть следующим образом:

33,38 (жилая площадь) + 22,63 (общая площадь помещений вспомогательного назначения) + 11,96 х 0,3 (общая площадь балкона с учетом понижающего коэффициента) = 59,598 (кв.м.), в связи с чем какие-либо доплаты истцы производить не должны.

Учитывая, полученное в марте 2025 года уведомление о завершении строительства объекта, в котором выражена готовность застройщика к его передаче, истцы полагают, что Ответчик обязан его передать, применив указанный истцами расчет общей площади квартиры.

В соответствии си. 7.2 договора в обязанности Застройщика входит:

-Сообщать «Участнику долевого строительства» по его требованию о ходе выполнения работ по строительству Жилого дома.

-Передать «Участнику долевого строительства» Объект долевого строительства по Передаточному акту, подписываемому Сторонами.

-Обязательства «Застройщика» по настоящему Договору считаются исполненными с момента подписания Сторонами Передаточного акта.

В соответствии с и. 5.4. договора передача Объекта долевого строительства «Застройщиком» и принятие его «Участником долевого строительства» осуществляется по передаточному акту, подписываемому обеими Сторонами. При этом в Передаточном акте указывается общая площадь Объекта долевого строительства, определенная органами, осуществляющими техническую инвентаризацию, и указанная в техническом паспорте без учета площади лоджий, балконов и террас.

В соответствии с и. 6.2. договора Застройщик обязан передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям настоящего Договора, требованиям технических/градостроительных регламентов, проектной документации.

В соответствии с и. 6.6. договора при обнаружении в пределах гарантийного срока недостатков Объекта долевого строительства, за которые отвечает «Застройщик», «Участник долевого строительства» вправе потребовать от Застройщика либобезвозмездного устранения недостатков в разумный срок, либо соразмерного уменьшения цены договора, либо возмещения расходов на устранение недостатков.

Участники долевого строительства явились на объект строительства с целью осмотра объекта, при участии прораба Застройщика. При осмотре не предоставлялись какие-либо документы по объекту строительства. Осмотром выявлено отсутствие оконного проема предусмотренного проектной документацией, при этом каких-либо уведомлений об изменении проектной документации нами не получено. Прораб Застройщика не разъяснил объективную причину отсутствия оконного проема.

После осмотра участники долевого строительства обратились к представителю Застройщика, которая в свою очередь не представилась, с целью изучения передаточного акта, в соответствии с которым неверно производен расчет оплаты за площадь объекта строительства, по основаниям изложенным в п. 1 настоящей претензии. При попытке согласовать этот вопрос, представитель застройщика сообщил о том, что передаточный акт- это внутренний документ и отказался от его подписания.

Следовательно, застройщиком нарушен порядок передачи участникам долевого строительства объекта строительства, в силу его несоответствия проектной документации, а также нарушением порядка передачи объекта строительства. Указанными действиями нарушены наши права как потребителей.

Истцами так же ранее направлена претензия, ответ на которую до настоящего времени ответ не получен.

Ссылаясь на вышеизложенное, а также на ст. 7 Закона № 214-ФЗ; ст. 22 Закона «О защите прав потребителей»; ч. 9 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», истцы первоначально просили суд передать ФИО1 и ФИО2 квартиру в соответствии договором № l/c-1/134/2023 участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ с корректным применением понижающего коэффициента 0,3 по отношению к балкону, то есть с итоговой стоимостью 7 032 800 рублей 00 копеек, предусмотренной п. 4.2 договора.

В процессе рассмотрения дела истцы в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнили исковые требования и просили суд соразмерно уменьшить цену договора на сумму 271400 руб.

Истцы в судебное заседание не явились, о дате и времени рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом. В отношении истцов дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

В судебном заседании представитель истцов ФИО4, действующий на основании по доверенности, поддержал уточненные исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО5 по доверенности исковые требования не признал по доводам, изложенным в письменных возражениях на иск.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В части 4 приведенной статьи указано, что договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Согласно статье 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ).

Таким образом, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Судом установлено, что между ООО СЗ «ЮФО СтройГрупп» (Застройщик) и ФИО1, ФИО2 (Участники долевого строительства) заключен договор №/с-1/134/2023 участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ (далее - Договор), в соответствии с которым Застройщик привлекает Участника долевого строительства к финансированию строительства «Многоквартирные жилые дома с объектами обслуживания жилой застройки во встроенных помещениях многоквартирного дома с подземной автостоянкой на участке с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, №в. Объектом долевого строительства по договору является <адрес>.

Сторонами в п. 3.1 договора, а также в приложении № к договору установлен план квартиры со следующими параметрами: секция 1, этаж 12, количество комнат 2, общая расчетная площадь с понижающим коэффициентом (кв.м.) 59,60; общая площадь без учета балконов и лоджий (кв.м.) 56,0; жилая площадь (кв.м.) 33,38; общая площадь помещений вспомогательного назначения (кв.м.) 22,63; общая площадь балкона (кв.м.) 11,96 (3,59).

Согласно п. 3.2. договора план объекта долевого строительства согласован Сторонами в Приложении № к настоящему Договору. Приложение № не выполнено в масштабе и является отображением в графической форме расположения по отношению друг к другу частей Квартиры (комнат, помещений вспомогательного назначения), а также указывает местоположение Квартиры на этаже. Наличие на плане обозначений межкомнатных стен/перегородок, ванн, унитазов, умывальников, раковин, электрических щитков, вентиляционных и иных шахт и прочего, имеет условный характер и не создает для застройщика каких-либо обязательств по фактическому выполнению/установке/поставке указанных объектов».

Согласно Приложению № к Договору участия в долевом строительстве № l/c-1/134/2023 от ДД.ММ.ГГГГ установлены технические характеристики квартиры: Лоджия/балкон: с остеклением.

Участниками долевого строительства от застройщика получено уведомление об оплате увеличенной площади объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым по результату обмера уполномоченным органом общая площадь квартиры с учетом балконов и лоджий, рассчитанных с понижающим коэффициентом, составляет 61,9 кв. м., размер доплаты составляет 271 400 руб.

Согласно п.4.6. договора общая площадь квартиры, определенная п. 3.1 настоящего договора, является расчетной и указана согласно проекту. После окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию общая площадь квартиры, подлежащей передаче в собственность, уточняется в соответствии с экспликацией с учетом балконов и лоджий, выданной на основании данных фактического обмера. При отклонениях технических данных квартиры, в том числе площади, по сравнению с проектными данными в пределах допуска до 0,1 кв. м, условия настоящего Договора в части суммы оплаты долевого участия в строительстве дома не изменяются и пересмотру не подлежат. Указанные отклонения технических данных квартиры Стороны рассматривают как нормально допустимые, с учетом проведения работ по установке межкомнатных перегородок и применения определенных отделочных материалов при проведении работ, и не связанные с нарушением качества работ, определенного договором, требованиями технических регламентов, проектной документацией и градостроительными регламентами.

В случае расхождения площади квартиры на величину более 0,1 кв. м в сторону увеличения участник долевого строительства» обязан оплатить разницу в площади, превышающей 0.1 кв.м, между инвестируемой площадью квартиры и фактической исходя из стоимости квадратного метра установленной в п. 4.1 настоящего договора, в течении 10 дней с момента получения уведомления от застройщика о готовности объекта долевого строительства к передаче.

Денежная сумма, уплаченная участником долевого строительства или возвращенная ему застройщиком, в соответствии с указанным пунктом договора входит в цену настоящего договора.

В соответствии с "ФИО8 ИСО 6707-1-2020. Национальный стандарт Российской Федерации. Здания и сооружения. Общие термины" (утв. и введен в действие Приказом Госстандарта от ДД.ММ.ГГГГ N 1388-ст), балкон - это открытая для доступа площадка, выступающая с наружной стороны здания, а лоджия - это открытая для доступа площадка, устроенная в нише с наружной стороны здания.

Балкон - площадка, выступающая за пределы фасада дома отсутствует в объекте долевого строительства.

Согласно технической документации ООО «БТИ-СЕРВИС» в <адрес> расположена лоджия общей площадью - 11,6 кв.м. Материалами дела подтверждается, что в многоквартирном доме- объекте долевого строительства по адресу: <адрес>, №в, во всех квартирах имеются лоджии (балконов нет).

<адрес>, являющийся объектом долевого строительства по договору, составляет 59,60 кв.м, а фактическая площадь квартиры после обмеров БТИ составляет 61,9 кв.м.

Таким образом, увеличение площади спорной <адрес> составляет 2,3 кв.м, что в соответствии со стоимостью одного квадратного метра ( п. 4.1. договора) составляет 271400 рублей.

Учитывая, что судом установлено наличие в квартире лоджии, а не балкона, суд приходит к выводу, что требования застройщика о доплате за увеличение площади основаны на технических сведениях, указанных в экспликации к поэтажному плану строения <адрес>, и являются достоверными. Указанные технические параметры будут официальной содержаться в ЕГРН после государственной регистрации истцами права собственности на объект недвижимости.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что с учетом фактической площади передаваемого жилого помещения стоимость объекта долевого участия подлежит корректировке, в связи с чем истцы должны произвести доплату разницы стоимости застройщику, следовательно, основания для удовлетворения требований о соразмерном уменьшении цены договора на сумму 271400 руб. не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1, ФИО2 к ООО СЗ «ЮФО СтройГрупп» о защите прав потребителей– оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Железнодорожный районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Мотивированное решение суда изготовлено 07.11.2025