Решение № 2-1557/2024 2-1557/2024(2-8333/2023;)~М-7000/2023 2-8333/2023 М-7000/2023 от 19 мая 2024 г. по делу № 2-1557/2024

Дело № 2- 1557/2024

УИД48RS0001 -01 -2023-008603-18


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 мая 2024 г. Липецк

Советский районный суд г. Липецка в составе председательствующего и.о. судьи Вдовченко И.В. при ведении протокола помощником судьи Бородиной М.А. с участием адвоката Романовой С.С., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Липецке дело по иску ФИО1. ФИО2. ФИО3. ФИО4 к ФИО5 о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к ФИО5 о признании сделки недействительной, указав, что они являются членами одной семьи, проживают и зарегистрированы в 3-хкомнатной квартире <адрес>. Квартира принадлежит истца на праве общей долевой собственности: ФИО2 2\5 доли; ФИО1, ФИО3 и ФИО4 по 1\5 доли каждому. В начале 2022 семья остро нуждалась в деньгах и неоднократно обращалась в различные организации с заявками на получение кредита. Но им было отказано. От ООО «Кредитный навигатор» поступило предложение в оказании помощи на получение кредита. Стоимость услуг ООО «Кредитный навигатор» была оценена в 1 % от размера кредита. Они определили сумму кредита в 500 000 руб., и им сообщили, что данная сумма может быть предоставлена только под залог квартиры. Они приняли предложение ООО «Кредитный навигатор». 03.03.2022 в офисе ООО «Кредитный навигатор» им объяснили, что передадут нужную сумму 500 000 руб., но оформят заёмные отношения договором аренды квартиры с последующим выкупом. Ответчиком был подготовлен договор. Не обладая юридическими познаниями, они подписали предложенные документы, получили деньги в размере 500 000 руб., полагая, что они вернут ФИО5 550 000 руб., а она им квартиру. Кроме того, ими были подписаны две расписки: к договору купли - продажи о получении ими 1 500 000 руб. и о получении ФИО5 950 000 руб., из расписок следовало, что они должны ответчику 550 000 руб. Из привезли в здание МФЦ, где они, полагая необходимым для заключения договора займа, подписали договор купли - продажи квартиры, а ФИО6 было передано 500 000 руб. Договор аренды с правом выкупа был подписан от имени арендатора ФИО1 После заключения договоров для них ничего не изменилось: они пользовались квартирой, были зарегистрированы в ней, заключали договор о техническом обслуживании внутриквартирного газового оборудования. Ежемесячно 16 числа они перечисляли на карту ФИО5 по 22000 руб., выплатив до ноября 2023 440000 руб. Они считали, что сумма выплачивается в счет погашения долга. 14.11.2023 в квартире произошел пожар. После обращения в МЧС России они узнали, что спорная квартира им не принадлежит. Просят в соответствии со ст. 170 ГК РФ признать договор купли - продажи квартиры, расположенной по адресу <адрес> от 03.03.2022 недействительным, признать недействительным договор аренды с последующим выкупом в отношении указанной квартиры, внести в ЕГРН записи о регистрации за ними права общей долевой собственности на указанную квартиру, исключив из ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности за ФИО5

В дальнейшем истцы уточнили заявленные требования, просили также прекратить право собственности ФИО5 в отношении спорной квартиры, исключив из ЕГРН запись о государственной регистрации права, применить последствия недействительности сделки, внести в ЕГРН запись о регистрации за ними права общей долевой собственности в соответствии с долей каждого, ссылаясь на ч. 2 ст. 179 ГК РФ.

Определением суда к участию в деле в качестве 3-его лица был привлечен Таскарь

А.М.

В судебном заседании представитель истца, ранее ФИО6 от своего имени и от имени ФИО4, ФИО3, ФИО1 исковые требования поддержали, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении. Указали, что не имели намерения продать квартиру, т.к. не имеют другого жилья. Ответчик, ФИО7 и представитель ответчика заверили их, что заключение договора купли - продажи и аренды с последующим выкупом необходимо, поскольку нельзя оформить договор залога квартиры.

Представитель ответчика исковые требования не признал, указывая, что истцам разъяснялись положения договоров, они были знакомы с условиями и согласились на них. Они были намерены продать квартиру, а ФИО5 приобрести её. Пользовались они квартирой на основании договора аренды. Договор был подписан после разъяснений сотрудника МФЦ. Пожар пошатнул из финансовое состояние, они не смогли платить арендную плату, после чего были выдвинуты данные требования. Считает, что истцы злоупотребляют правом.

3-е лицо ФИО7 полагал исковые требования необоснованными, указал, что ФИО6 знала о сущности заключенных договоров, знала, что платит арендную плату. На сайте ООО «Кредитный навигатор» указано, что возможен выкуп квартиры, ФИО1 этим интересовалась. Они искали инвесторов, но никто не выкупал у истцов квартиру. ФИО5 и ему не нужно было вернуть им квартиру почти без денег.

ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились, извещались своевременно и надлежащим образом. ФИО8 находится в зоне СВО, передал полномочия ФИО6

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно выписке из ЕГРН право собственности на квартиру, расположенную по адресу <адрес>, зарегистрировано на ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ г.р. Дата регистрации права - 11.03.2022.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

Ст. 556 ГК РФ установлен, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточном} акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в сил}" признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

В п. 99 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Следует учитывать, что закон не связывает оспаривание сделки на основании пунктов 1 и 2 статьи 179 ГК РФ с наличием уголовного производства по фактам применения насилия, угрозы или обмана. Обстоятельства применения насилия, угрозы или обмана могут подтверждаться по общим правилам о доказывании.

В пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

При этом сделка может быть признана недействительной как в случае нарушения требований закона (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), так и по специальным основаниям в случае порока воли при ее совершении, в частности при совершении сделки под влиянием существенного заблуждения или обмана (статья 178, пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

В пункте 1 постановления Пленума N 25 разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Судом установлено, подтверждено материалами дела, что указанная квартира принадлежала на праве общей долевой собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ (2\5 доли), ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (1\5 доля), ФИО9, ДД.ММ.ГГГГр. (1\5 доля), ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ.р. (1\5 доля).

между собственниками квартиры <адрес> (продавцы) и ФИО5 (покупатель) был заключен договор купли - продажи данной квартиры, по условиям которого продавцы продают и передают право собственности на квартиру, а покупатель покупает и принимает в собственность квартиру (п.1). Согласно п. 3 договора квартира оценена в 1 500 000 руб.

Пунктом 6 договору предусмотрено, что на дату продажи квартиры в ней зарегистрированы ФИО4, ФИО2, ФИО4, ФИО1 В течение 30 дней после регистрации данного договора они обязались сняться с регистрационного учета. С момента перехода права собственности покупатель принимает на себя бремя уплаты налога на недвижимость (п.7).

Сторонами установлен, что договор имеет силу передаточного акта, продавец обязуется освободить объект недвижимости до 20.02.2022 (п.8).

Согласно расписке (приложение к договору) от 03.03.2022 ФИО9. ФИО2, ФИО1, ФИО4 получили от ФИО5 денежную сумму 1 500 000 руб.

На основании договора упли - продажи от 03.03.2022 была произведена государственная регистрация перехода права собственности.

между ФИО1 (арендатор) и ФИО5 (арендодатель) был заключен договор аренды с правом выкупа. По условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимает в срочное возмездное владение и пользование спорную квартиру. Выкупная стоимость составляет по состоянию на 03.03.2022 - 1 500 000 руб., из них 950 000 руб. оплачены до подписания договора. Окончательная выкупая стоимость объекта определяется на момент окончания сроков действия договора и по состоянию на 03.03.2022 составляет 550 000 руб. Срок договора аренды установлен с 03.03.2022 по 03.06.2022.

П. 2.1.5 договора предусмотрена возможность продления срока действия договора. Договором установлена арендная плата 22 000 руб., а также предусмотрено, что арендная плата и платежи в счет выкупа перечисляются на счет арендодателя (п.п. 5.1, 5.2).

ФИО5 выдала расписку о том, что от покупателей ФИО4, ФИО2, ФИО1 ФИО4 она получила по договору аренды с правом выкупа 950 000 руб.

Оспаривая договор купли - продажи от 03.03.2022 и договор аренды от 03.03.2022, истцы ссылаются на то, что их воля была направлена на заключение договора займа, и они выразили своё согласие на передачу квартиры в залог. Под влиянием обмана со стороны ФИО5 и лиц, сопровождающих сделку, утверждавших, что иным способом невозможно оформить договор, они подписали договор купли - продажи, и ФИО1 подписала договор аренды с правом выкупа.

Сторонами, 3 - им лицом ФИО7 не оспаривалось, из их объяснений в судебном заседании следует, что истцы обратились в ООО «Кредитный навигатор» по поводу получения кредита в сумме 500 000 руб. При этом не имеет правового значения, какая из сторон были инициатором возникших впоследствии правоотношений.

На сайте ООО «Кредитный навигатор» содержится информация о помощи в получении кредита, кредита под залог недвижимости.

Из представленной переписки в сети «Ватсап» следует, что предложение о способе оформления поступило от ФИО7 У суда не имеется возможности дать оценку указанным обстоятельствам, поскольку текст документов отсутствует, однако, ФИО7 в своих объяснениях в судебном заседании не оспаривал, что возможно продать квартиру, а ФИО1 не хотела этого делать, ссылаясь на временные трудности. Он разъяснил про возможность оформить сделку договором аренды с правом выкупа, на что ФИО1 была согласна.

В судебном заседании истца объяснили, что в их намерение входило получить кредит на 500 000 руб., и они были согласны на передачу квартиры в залог. Денег за квартиру в размере 1 500 000 руб. они фактически не получали, расписки были написаны формально, т.к. оформлялся договор купли - продажи. На руки им передали 500 000 руб. По утверждениям истцов, при сдаче документов на регистрацию у них интересовались только оплатой по договору.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО10 показала, что в её обязанности входит приём документов и направление их для регистрации. Она проверяет документы, спрашивает о расчетах, разъясняет, что подписывается заявление о переходе права собственности. Конкретный договор и указанных лиц она не помнит, что не позволяет суду сделать вывод о разъяснении истцам последствий договора.

Проанализировав представленные доказательства в совокупности с нормами права, оценивая их в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд считает требования истцов подлежащими удовлетворению.

При рассмотрении данного иска бесспорно установлено, что воля истцов была направлена на получение кредита в размере 500 000 руб. Цели продать единственное жилье у них не было. Давая согласие на заключение договора купли - продажи и аренды с правом выкупа, что было предложено ФИО7, они полагали, что иного способа оформить договор займа в их ситуации не имеется.

Данные обстоятельства подтверждаются тем, что истцы не занимались поиском покупателей на квартиру, имея единственное жилье, не искали варианты приобретения иного.

После заключения договора купли - продажи его условия не исполнялись: истца не сняты с регистрационного учета, оплачивали коммунальные услуги, вопрос об освобождении квартиры не ставился, ФИО5, как собственник, не заключала договоры на предоставление коммунальных услуг. 02.11.2023 ФИО2, как собственник, заключила с АО «Газпром газораспределение Липецк» договор о техническом обслуживании внутриквартирного газового оборудования в многоквартирном доме, внесла оплату. Согласно выписке из домовой книги истцы являются собственниками спорной квартиры и постоянно в ней зарегистрированы, справка выдана по состоянию на 27.11.2023.

При разъяснения условий получения кредита, ФИО7 объяснил ФИО1, что возможно оформить договор аренды, она полагала, что данный договор в их ситуации, когда в предоставлении кредита отказано, это способ оформить договор займа. ФИО11 и ФИО3 условия и последствия договора аренды не разъяснялись.

Договор аренды установлен платеж ежемесячно по 22000 руб., что пропорционально ежемесячным платежам в счет погашения займа и оплаты услуг за его предоставление - 550000 руб., т.е. платежи расценены как график погашения. Условия по выплате 550 000 руб. в договоре не указаны.

Из телефонного разговора между ФИО2 и ФИО7, аудиозапись которого предоставлена и оглашалась в судебном заседании, следует, что ФИО12 полагала, что она оплачивает договор займа, её целью был именно договор займа, а не продажи квартиры.

Ссылка на предоставление чеков с указанием «арендная плата» несостоятельна, поскольку по условиям договора платежи перечислялись на счет ФИО5, и истцы полагали, что сумма вносится в счет погашения долга. При этом в представленных сведениях о переводе ежемесячных сумм ФИО1 не указывала, что вносится арендная плата.

Довод представителя ответчика о том, что квартира осталась в распоряжении истцов, поскольку был заключен договор аренды, подтверждает выводы суда о заключении сделки под влиянием обмана со стороны ответчика. Для истцов, заключивших договор купли - продажи, не изменилось их положение (проживание в квартире, регистрация), оплата по договору фактически отсутствовала, а ответчику при заключении договора купли - продажи и договора аренды было известно, что договор купли - продажи заключен с целью склонить истцов к заключению другой сделки. Истцы, учитывая данные обстоятельства, предшествующие разъяснения по возможному способу предоставления им займа, были убеждены в цели сделки - получение денежных средств под залог недвижимости, не предполагая передачи квартиры в собственность иных лиц и выселения из неё.

В материалы дела представлено вступившее в законную силу заочное решение Советского районного суда г. Липецка от 11.12.2020, из которого следует, что ФИО13 обращался в ООО «Кредитный навигатор», директором которого является ФИО5 согласно выписке из ЕГРЮЛ, с целью получения займа. Поскольку кредитная история не позволяла получить кредит в банке, то ему был подобран инвестор и агентство недвижимости для сопровождения сделок. С ФИО13 был использована аналогичная схема: заключен договор купли - продажи квартиры, а затем договор аренды.

Судом установлена недействительность договор купли - продажи, поскольку он совершен под влиянием обмана.

Согласно положениям гражданского законодательства сделка, совершенная под влиянием обмана либо без намерения создать соответствующие ей юридические последствия, с целью прикрыть другую сделку, признается недействительной. В этом случае обман приобретает юридическое значение тогда, когда к нему прибегают как к средству склонить другую сторону к совершению сделки, что и имело место в рассматриваемой ситуации: истцы были обмануты относительно последствий заключаемых договоров. Истцы не желали продавать жилые помещения, их целью было получение займа, выкупная плата не вносилась, поскольку они полагали, что так называемая арендная плата и есть платеж в счет погашения займа.

Согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Исходя из правовой позиции, содержащейся в определении Конституционного Суда РФ от 17.02.2015 N 418-0, в соответствии с формулировкой п. 2 ст. 181 ГК РФ суд наделен необходимыми дискреционными полномочиями на определение момента начала течения срока исковой давности исходя из фактических обстоятельств дела.

Установлено, что по договору купли - продажи от 03.03.2022 покупатель не требовала исполнения договора, а по договору аренды истцы полагали, что вносят платежи в счет погашения займа. О том, что их обманули относительно последствий заключенных сделок, истцам стало известно после пожара 14.11.2023, когда им были предъявлены претензии относительно порчи не принадлежащего им имущества и отказано в выдаче документов для получения компенсации, поскольку они не являются собственниками жилого помещения.

Оценивая указанные обстоятельства, суд приходит к выводу, что начало течения срока исковой давности следует считать с ноября 2023, исковое заявление поступило в суд в декабре 2023, следовательно, срок исковой давности по требованию о признании сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности не истек.

Учитывая изложенное, суд считает требования истцов обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При применении последствий недействительности сделки, суд учитывает, что истца оплатили ФИО5 440000 руб., с них надлежит взыскать 100000 руб., поскольку ответчик передала им по сделке 500 000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194- 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным договор от 03.03.2022 купли - продажи квартиры, расположенной по адресу <адрес> заключенный между ФИО1, ФИО2, ФИО11 (Коробовой)

Анастасией Александровной, ФИО4 и ФИО5.

Признать недействительным договор от 03.03.2022 аренды с последующим правом выкупа, заключенный между ФИО1 и ФИО5 в отношении квартиры, расположенной по адресу <адрес>

Прекратить право собственности ФИО5 на квартиру, расположенную по адресу <адрес>

Применить последствия недействительности сделки, возвратив в общую долевую собственность ФИО1, ФИО2. ФИО3, ФИО4 жилое помещение, расположенное по адресу <адрес>

Взыскать в пользу ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт серия №), денежные средства с ФИО1. ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт серия №) в размере 22000 руб., с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт серия №) в размере 44000 руб., с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт серия №) в размере 22000 руб., с ФИО4. ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт серия №) в размере 22000 руб.

Решение является основанием для внесения соответствующих изменений в отношении квартиры, расположенной по адресу г<адрес> в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Липецкий областной суд в апелляционном порядке в течение месяца путём подачи апелляционной жалобы в Советский районный суд г. Липецка.

Председательствующий подпись

Изг. 27.05.2024

У