Решение № 2-106/2026 2-106/2026(2-2351/2025;)~М-1715/2025 2-2351/2025 М-1715/2025 от 9 февраля 2026 г. по делу № 2-106/2026

Дело № 2-106/2026 (2-2351/2025;)

УИД: 05RS0012-01-2025-002462-50


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Дербент 10 февраля 2026 года.

Дербентский городской суд Республики Дагестан в составе председательствующего судьи Наврузова В.Г., при секретаре судебного заседания Аслановой Х.С., с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО6 по доверенности ФИО1, представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО5 - адвоката Михралиева Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО2 к ФИО3 о регистрации за ней 2/3 доли земельного участка, площадью 2 403 кв.м, с кадастровым номером 05:42:000018:2077, расположенного по адресу: <адрес изъят>, и по встречному иску ФИО3 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи (купчая) 2/3 доли земельного участка, площадью 1 602 кв.м., из общей площади земельного участка площадью 2 403 кв.м, с кадастровым номером 05:42:000018:2077, расположенного по адресу: РД, <адрес изъят>, заключенного между ФИО3 и ФИО2, за номером <адрес изъят>5 от ДД.ММ.ГГГГ; взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО6 обратился в суд с исковыми требованиями к ФИО3 о регистрации за ней 2/3 доли земельного участка, площадью 2 403 кв.м., с кадастровым номером 05:42:000018:2077, расположенного по адресу: <адрес изъят>.

Исковые требования ФИО6 мотивированы тем, что между ФИО2 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи 2/3 доли земельного участка площадью 2403 кв.м., с кадастровым номером 05:42:000018:2077, расположенный по адресу: РД, <адрес изъят> (копия договора прилагается).

В установленном законом порядке на заключение указанной сделки получено согласие супруга ФИО3

Согласно п.2.2. Договора стороны оценивают указанную долю земельного участка в 2300 000 (два миллиона триста тысяч) рублей 00 копеек.

Установленная Договором выкупная стоимость земельного участка уплачена продавцу полностью до подписания договора, что подтверждается подписью продавца в Договоре.

Таким образом, обязательства по указанному договору ФИО2 исполнены надлежащим образом.

В тоже время встречные обязательства ФИО3 и его представитель не исполнили, от государственной регистрации перехода права собственности уклоняются.

Согласно п. 4.1 Договора продавец (ФИО3) продала Покупателю (ФИО2) в собственность долю земельного участка свободный от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, которые в момент заключения сделки они не могли не знать.

В соответствии со ст.556 ГК РФ и п.5.6. Договора стороны согласовали условие, согласно которому данный Договор является документом подтверждающим передачу доли земельного участка ФИО2 без каких-либо актов и дополнительных документов.

Таким образом, единственным препятствием для перехода права собственности является необоснованный отказ ответчика от подачи соответствующего заявления в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество (Росреестр).

В соответствии со ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

ФИО3 обратилась в суд с встречными исковыми требованиями к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи (купчая) 2/3 доли земельного участка, площадью 1 602 кв.м., из общей площади земельного участка площадью 2 403 кв.м., с кадастровым номером 05:42:000018:2077, расположенного по адресу: РД, <адрес изъят>, заключенного между ФИО3 и ФИО2, за номером <адрес изъят>5 от ДД.ММ.ГГГГ; взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Встречные исковые требования ФИО3 мотивированы тем, что ФИО3 и ФИО2, заключили договор купли-продажи (купчая) 2/3 доли земельного участка площадью 1602 кв.м, из общей площади земельного участка площадью 2403 кв.м, с кадастровым номером 05:42:000018:2077, расположенного по адресу: <адрес изъят>, на землях населенных пунктов, предоставленного для строительства блокированной жилой застройки. Договор купли-продажи удостоверен нотариусом нотариального округа <адрес изъят> и <адрес изъят> ФИО11 за номером <адрес изъят>5 от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирован в реестре: <номер изъят>-н/05- 2023-2-854.

Договор купли-продажи не был подан на государственную регистрацию перехода права собственности в установленном законом порядке. В Едином государственном реестре недвижимости не произведена запись регистрации права собственности ФИО2 2/3 доли земельного участка площадью 1602 кв.м, из общей площади земельного участка площадью 2403 кв.м, с кадастровым номером 05:42:000018:2077, поскольку расчет между сторонами не произведен.

В рамках заключения настоящего договора стороны условились на том, что цену продаваемого 2/3 доли земельного участка определить в размере 2 300 000 рублей исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Одновременно, покупателем ФИО2 в рамках данного договора дано обязательство, удостоверенное нотариусом нотариального округа <адрес изъят> и <адрес изъят> ФИО11 <адрес изъят>6, зарегистрирован в реестре <номер изъят>-н/05- 2023-2-855 от ДД.ММ.ГГГГ, о том, что обязуется перед ФИО3 предоставить к ДД.ММ.ГГГГ приобретаемую ею Квартиру, площадью 79 кв.м., 2-го корпуса, <адрес изъят>, строящегося многоквартирного жилого дома на спорном земельном участке, по адресу: РД, <адрес изъят> а, стоимостью 5 372 000 (пять миллионов триста семьдесят две тысячи) рублей, а также обязуется после окончания строительства многоквартирного жилого дома выдать правоустанавливающие документы на вышеуказанную квартиру. И дано второе обязательство, удостоверенное нотариусом нотариального округа <адрес изъят> и <адрес изъят> ФИО11 <адрес изъят>7, зарегистрирован в реестре <номер изъят>-н/05-2023-2-856 от ДД.ММ.ГГГГ, о том, что обязуется перед ФИО3 предоставить к ДД.ММ.ГГГГ приобретаемую ею Квартиру, площадью 77 кв.м., 2-го корпуса, <адрес изъят>, строящегося многоквартирного жилого дома на спорном земельном участке, по адресу: РД, <адрес изъят> а, стоимостью 5 236 000 (пять миллионов двести тридцать шесть тысяч) рублей, а также обязуется после окончания строительства многоквартирного жилого дома выдать правоустанавливающие документы на вышеуказанную квартиру.

Не смотря на то, что в п. 2.4 Договора по соглашению сторон указано, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора, в целях исключения риска наступления отрицательных последствий по цене договора и расчетам по договору, сторонами закреплено вышеуказанными обязательствами.

Однако, в установленный в обязательствах срок к ДД.ММ.ГГГГ истцом (ответчиком по встречному иску) строительство не завершено, и обязательства перед ФИО3 по передаче квартир не исполнено.

Таким образом, по договору купли-продажи (купчая) от ДД.ММ.ГГГГ расчет между продавцом и покупателем не произведен, что является существенным нарушением договора купли-продажи.

Учитывая, что договор купли-продажи 2/3 доли земельного участка площадью 1602 кв.м, из общей площади земельного участка площадью 2403 кв.м, с кадастровым номером 05:42:000018:2077 заключен ДД.ММ.ГГГГ, расчет за проданный земельный участок должен был быть полностью произведен покупателем не позднее ДД.ММ.ГГГГ с момента передачи квартир согласно обязательствам, данным ФИО2 в рамках заключения настоящего договора.

Согласно п.5.6 договора продавец (истец по встречному иску) передал 2/3 доли земельного участка ответчику без каких-либо актов и дополнительных документов.

Считает, что невыплата ответчиком продавцу стоимости 2/3 доли земельного участка является существенным нарушением договора купли- продажи.

В соответствии со ст.309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст.314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство должно быть исполнено в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении» договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается такое нарушение договора одной из сторон которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что могла рассчитывать при заключении договора.

Из содержания приведенных норм ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда Только в случаях, предусмотренных договором или законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной).

Неоплата ответчиком (истцом по встречному иску) истцу (ответчику по первоначальному иску) по договору купли-продажи (купчая) 2/3 доли земельного участка является существенным нарушением договора. Существенный характер нарушения выражен в возникновении у истца значительного ущерба вследствие неоплаты ответчиком стоимости доли земельного участка. Договор купли-продажи был заключен истцом с целью получения денежных средств. В настоящее время реальная стоимость доли спорного земельного участка значительно выше стоимости на момент заключения оспариваемого договора.

В соответствии с п. 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ <номер изъят> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», где указано, что в случае расторжения договора продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю недвижимого имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ; судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности продавца на этот объект недвижимости.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО6 по доверенности ФИО1 в судебном заседании поддержал свои требования по основаниям, изложенным в иске, и просил их удовлетворить. В удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 просил отказать. Показал, что из п. 1.1 представленного в дело Договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что ФИО3 продала ФИО2 принадлежащие ей по праву собственности 2/3 доли земельного участка площадью 1602 (одна тысяча шестьсот два) кв.м. из общей площади 2403 кв.м., с кадастровым номером 05:42:000018:2077. Из п. 2.4-2.4 указанного Договора следует, что указанную долю земельного участка стороны оценили в 2300000 (два миллиона триста тысяч) рублей 00 копеек. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Кроме того, из содержания Договора следует, что сторонам нотариусом разъяснено, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и, в случае сокрытия ими подлинной цены доли земельного участка и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий. Вместе с тем в соответствии с положениями ст. 309, 310 ГК РФ не допускается односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий. Довод истца по встречному исковому заявлению о том, что в рамках Договора от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 принял обязательство передать ФИО3 квартиру площадью 79 кв.м., не имеет правового значения для рассматриваемого дела и не влияет на правоотношения связанные с обязанностью совершения предусмотренных действующим законодательством действий по государственной регистрации права собственности на земельный участок. Кроме того, исходя из положений действующего законодательства действия/бездействие ФИО3 как раз и влекут нежелательные последствия в части указанного обязательства, поскольку без регистрации права собственности на земельный участок не представляется возможным в соответствии с действующим законодательством зарегистрировать право на созданный ОКС на земельном участке. Довод истца по встречному иску относительно обязательства и его отношения к Договору от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует нормам материального права (ст.452 ГК РФ), поскольку все изменения к Договору должны быть оформлены в виде дополнительного соглашения к договору, из содержания которого следует установление, изменение или прекращение прав и обязанностей сторон.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО5 - адвокат Михралиев Н.А. исковые требования ФИО6 не признал и просил в их удовлетворении полностью отказать. Встречные исковые требования ФИО3 поддержал и просил их удовлетворить по изложенным в ней доводам.

На предыдущем судебном заседании судом был допрошен свидетель (нотариус) ФИО9

Так нотариус ФИО9 показал, что при совершении договора купли-продажи при нем денежные средства продавцу земельного участка не передавались. Запись в договоре купли продажи о том, что «Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора» он записал со слов сторон сделки. Между ФИО2 и ФИО3 были обязательства, согласно которым ФИО2 должен был передать ФИО3 либо квартиры, либо деньги.

Выслушав объяснения лиц участвующих в деле, показания свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключен нотариально удостоверенный договор купли-продажи 2/3 доли земельного участка площадью 1602 (одна тысяча шестьсот два) кв.м. из общей площади 2403 кв.м., кадастровый <номер изъят>, расположенного по адресу: <адрес изъят> удостоверен нотариусом нотариального округа <адрес изъят> и <адрес изъят>, что сторонами не оспаривается.

В соответствии со ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.

Из содержания п.1.1 и п.2.2 договора следует, что предмет договора индивидуализирован надлежащим образом (указаны кадастровый номер, площадь, адрес, размер отчуждаемой доли), а цена определена в размере 2 300 000 рублей. Таким образом, требования закона к форме и содержанию договора соблюдены.

Согласно п.2.2 договора стороны определили цену отчуждаемой доли земельного участка в размере 2 300 000 рублей. Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора, что подтверждено подписью продавца. Доказательств признания договора недействительным в установленном законом порядке либо признания недостоверной содержащейся в нем записи о произведенном расчете суду не представлено.

В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст.310 ГК РФ).

Согласно ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче. Пунктом 5.6 договора стороны прямо согласовали, что сам договор является документом, подтверждающим передачу доли земельного участка без составления дополнительных актов.

Таким образом, обязательства сторон по передаче объекта недвижимости считаются исполненными.

В соответствии со ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. В случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Из пояснений сторон и показаний нотариуса следует, что договор на государственную регистрацию представлен не был, при этом ответчик уклоняется от подачи соответствующего заявления в орган регистрации прав, что фактически препятствует реализации истцом своего права собственности.

Доводы ФИО3, изложенные во встречном иске, о том, что расчет по договору фактически не произведен, поскольку покупатель не исполнил нотариально удостоверенные обязательства по передаче квартир, суд находит несостоятельными по следующим основаниям.

Из содержания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что цена договора определена в денежной форме и составляет 2 300 000 рублей. Условий о том, что расчет осуществляется путем передачи квартир либо что передача квартир является способом оплаты приобретаемой доли, договор не содержит.

Нотариально удостоверенные обязательства ФИО2 о передаче квартир по своей правовой природе являются самостоятельными гражданско-правовыми обязательствами, не изменяющими условий заключенного договора купли-продажи, поскольку в силу ст.452 ГК РФ изменение договора допускается по соглашению сторон, совершённому в той же форме, что и основной договор. Дополнительное соглашение к договору купли-продажи сторонами не заключалось.

Само по себе неисполнение обязательств по передаче квартир, даже при наличии таковых, не свидетельствует о неисполнении покупателем обязанности по оплате спорного земельного участка, поскольку в договоре купли-продажи прямо указано на произведенный расчет, а доказательств обратного в установленном законом порядке суду не представлено.

Показания нотариуса о том, что запись о произведенном расчете внесена со слов сторон, не опровергают письменных условий договора, подписанного сторонами без замечаний, и не свидетельствуют о его недействительности либо мнимости. Договор купли-продажи в установленном законом порядке не оспорен, требования о признании его недействительным не заявлены.

Согласно ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается такое нарушение, которое влечет для другой стороны ущерб, в значительной степени лишающий ее того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

Поскольку судом не установлено факта неоплаты спорной доли земельного участка по договору купли-продажи, оснований считать действия ФИО2 существенным нарушением условий договора не имеется. Следовательно, правовые основания для расторжения договора купли-продажи отсутствуют.

Кроме того, до государственной регистрации перехода права собственности право собственности у покупателя не возникает, в связи с чем требование о возврате недвижимого имущества как способе защиты права при расторжении договора в данном случае правового значения не имеет.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на 2/3 доли земельного участка являются обоснованными и подлежат удовлетворению, а встречные исковые требования ФИО3 о расторжении договора купли-продажи и взыскании судебных расходов удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 удовлетворить.

Зарегистрировать за ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт серия 82 22 <номер изъят>) 2/3 доли земельного участка, площадью 1602 (одна тысяча шестьсот два) кв.м. из общей площади 2403 кв.м., с кадастровым номером 05:42:000018:2077, расположенного по адресу: РД, <адрес изъят>.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи (купчая) 2/3 доли земельного участка, площадью 1 602 кв.м., из общей площади земельного участка площадью 2 403 кв.м, с кадастровым номером 05:42:000018:2077, расположенного по адресу: РД, <адрес изъят>, заключенного между ФИО3 и ФИО2, за номером <адрес изъят>5 от ДД.ММ.ГГГГ; взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб., ОТКАЗАТЬ.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Дагестан через Дербентский городской суд Республики Дагестан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья В.<адрес изъят>

Дело <номер изъят> (2-2351/2025;)

УИД: 05RS0<номер изъят>-50