Решение № 2-867/2020 2-867/2020~М-889/2020 М-889/2020 от 2 ноября 2020 г. по делу № 2-867/2020

УИД 26RS0009-01-2020-001713-08 Дело № 2-867/2020


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Благодарный 03 ноября 2020 года

Благодарненский районный суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Бадулиной О.В., при секретаре судебного заседания Сафоновой О.В., с участием: представителя истца - ООО «Заман» - ФИО3, действующего на основании доверенности <данные изъяты>, представителя ответчика ООО «Спасское» - ФИО4, действующей на основании доверенности <данные изъяты>,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Благодарненского районного суда Ставропольского края гражданское дело № 2-867/2020 по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Заман» к Обществу с ограниченной ответственностью «Спасское», ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя, взыскании оплаченных сумм, судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Заман» обратилось в Благодарненский районный суд Ставропольского края с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Спасское», ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя, взыскании оплаченных сумм, судебных расходов, мотивировав свои требования следующим: <данные изъяты>, на основании решения общего собрания участников долевой собственности между ООО "ЗАМАН" и собственниками земельного участка категории "земли сельскохозяйственного назначения" с кадастровым <данные изъяты>, находящегося в общей долевой собственности граждан, заключен договор аренды со множественностью лиц на стороне арендодателя. Договор аренды земельного участка заключен сторонами на десять лет. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации. Из письма № 894 от 15 июля 2020 года истцу стало известно об изменении состава участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, а именно, что участником общей долевой собственности ООО «Спасское» на основании договоров купли - продажи после 15 сентября 2008 года (дата регистрации договора аренды) приобретено право собственности в общей сложности на 1/222 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения. Право собственности ответчика на приобретенные доли в праве общей долевой собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи о государственной регистрации права. При этом, как указано выше, земельный участок с кадастровым <данные изъяты> находится в долгосрочной аренде истца в соответствии с условиями договора аренды от 15 сентября 2008 года, которыми среди прочего установлено преимущественное право истца на выкуп долей в праве общей долевой собственности. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При заключении 15 сентября 2008 года договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым <данные изъяты> арендодатели (в том числе ответчик по настоящему делу) и арендатор ООО "Заман" в пункте 3.1.3 договора закрепили преимущественное право истца (Арендатора) на выкуп земельных долей при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами, арендодатели (в том числе и ответчик) взяли на себя обязательство обеспечить возможность реализации истцом (Арендатором) преимущественного права выкупа земельных долей. Полагают, что условия договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым <данные изъяты> в части закрепления права истца, являющегося арендатором земельного участка, на преимущественное право на выкуп земельных долей в случае их продажи, не противоречат законодательству, направлено на сохранение целевого использования указанного земельного участка и его использование для производства сельскохозяйственной продукции. Вместе с тем собственником долей в праве долевой собственности в нарушение условий договора аренды земельного участка от <данные изъяты> осуществлена продажа своих земельных долей ответчику, заключив с ним соответствующий договор купли-продажи земельных долей, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поскольку преимущественное право на заключение договора купли-продажи доли земельного участка с кадастровым <данные изъяты> в силу закона не имелось у ответчика, не являющегося участником долевой собственности, то у арендатора ООО "Заман" имелось преимущественное право перед ответчиком заключить с собственниками земельных долей договоры купли-продажи, так как указанное преимущественное право было предоставлено истцу самими собственниками земельных долей – арендодателями при заключении ими (дата) договора аренды земельного участка. В нарушение взятого на себя по договору аренды земельного участка от 15 сентября 2020 года обязательства, собственник земельных долей ФИО5 не предложила арендатору земельного участка ООО "Заман" реализовать свое преимущественное право выкупа у нее земельной доли, однако ООО "Заман" от преимущественного права выкупа не отказывался, и в настоящее время имеет намерение реализовать свое преимущественное право выкупа земельных долей у ответчика. Тем самым право собственности ответчика ФИО5 на земельные доли приобретено в обход преимущественного права на его приобретение, закрепленного за арендатором ООО "Заман". ООО "Заман" не было уведомлено об отчуждении земельной доли с нарушением преимущественного права на ее приобретение. ООО "Заман" стало известно о приобретении ответчиком долей в праве долевой собственности на земельный участок с кадастровым <данные изъяты> и, соответственно, о нарушении своих прав из письма от 15 июля 2020 года. ООО "Заман" не имело возможности узнать о нарушении своего права ранее, так как не получало уведомлений от собственника земельных долей об отчуждении принадлежащей доли и предложении ее приобретения в преимущественном порядке. Считают что при таких обстоятельствах, необходимо перевести права и обязанности покупателя ООО «Спасское» <данные изъяты> на Общество с ограниченной ответственностью "ЗАМАН" <данные изъяты> по сделке на отчуждение в его пользу долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения. Принимая во внимание изложенные обстоятельства, преимущественное право ООО «Заман» на приобретение спорных земельных долей было, безусловно, нарушено совершением вышеуказанных сделок купли-продажи. Спорное имущество представляет собой земельный участок для производства сельскохозяйственной продукции из земель сельхозназначения, арендатором которого, по договору аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя от <данные изъяты>, является ООО «Заман» принявшее на себя права и обязанности. Стороны договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от (дата) в п. 3 раздела 4 договора достигли соглашения о том, что ООО <данные изъяты> как арендатору земельного участка предоставлено преимущественное право на выкуп земельных долей в случае их продажи собственниками. Таким образом, преимущественное право на заключение договора купли-продажи спорного земельного участка в данном случае принадлежит арендатору - ООО «Заман». С учетом изложенного, просят суд: перевести на ООО «ЗАМАН» <данные изъяты> Благодарненского района Ставропольского края права и обязанности покупателя, возникшие на основании договора купли-продажи, заключенного между ФИО5 и Обществом с ограниченной ответственностью «Спасское» <данные изъяты> Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ЗАМАН» <данные изъяты> Благодарненского района Ставропольского края в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Спасское» в счет возмещения оплаченных ООО «Спасское» сумм по указанному договору купли-продажи земельной доли денежную сумму в размере 250 000 (двести пятьдесят тысяч) рублей. Взыскать с ООО «Спасское» в пользу ООО «ЗАМАН» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 5700 рублей.

Представитель истца ООО «Заман» - ФИО3 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал, просил суд их удовлетворить в полном объеме по изложенным в иске основаниям.

Представитель ответчика ООО «Спасское» ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных ООО «Заман» исковых требований.

В письменных возражениях представителя ответчика ООО «Спасское» ФИО4 на исковое заявление ООО «Заман» указано следующее: истец не обладает преимущественным по отношению к Обществу правом на покупку земельных долей. Между ФИО5 и Обществом с ограниченной ответственностью «Спасское» заключен договор купли-продажи недвижимости от <данные изъяты>, по которому ФИО5 передала в собственность ООО «Спасское» 1/222 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <данные изъяты> (далее по тексту – Договор). Договор удостоверен нотариусом Благодарненского городского нотариального округа Ставропольского края ФИО1, номер в реестре <данные изъяты> Переход права по Договору зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ за номером регистрации <данные изъяты> На момент заключения Договора ООО «Спасское» являлось участником общей долевой собственности не земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, что подтверждается записями в ЕГРН: <данные изъяты>. Таким образом, не соответствует действительности довод искового заявления относительно того, что преимущественное право на заключение договора купли – продажи доли земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в силу закона не имелось у ответчика, не являющегося участником долевой собственности. Кроме того, обусловленное ст. 12 Закона об обороте земель право на покупку земельных долей принадлежит ООО «Спасское» также в силу того, что оно является сельскохозяйственной организацией, использующий земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, на условиях договора аренды, что подтверждается записью в ЕГРН <данные изъяты> внесенной на основании Договора аренды части земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Дополнительного соглашения к договору от ДД.ММ.ГГГГ, Договора о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ, Договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ. В свою очередь истец основывает свои требования на положениях договора аренды части земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (далее - Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ), заключенного между собственниками участка и ООО «Заман». По мнению ООО «Спасское», данный договор не устанавливает право истца, в защиту которого подан настоящий иск, в силу следующих обстоятельств. Во-первых, Договор заключен сроком на 10 лет, согласно записи в ЕГРН <данные изъяты> действовал до ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, обязательства по нему прекращены ввиду истечения срока действия Договора. Доказательств обратного истцом не представлено. Во-вторых, условия пункта 3.1.3 Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ о преимущественном праве покупки земельных долей арендатором перед другими участниками долевой собственности на земельный участок противоречат требованиям Закона об обороте земель, что свидетельствует о недействительности указанных положений. В данном случае условия заключения договора купли – продажи земельных долей прямо урегулированы императивными положениями с ч. 2 ст. 12 Закона об обороте земель и не могут быть изменены договором. В соответствии с положениями ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. С учетом изложенного, истец как сельскохозяйственная организация, использующая земельный участок, находящийся в долевой собственности, не имеет преимущественного права на приобретение долей данного земельного участка по отношению к другим участникам долевой собственности и другим арендаторам участка. Данная позиция подтверждается сложившейся судебной практикой по такой категории дел (Определение Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 19 марта 2020 № 88-2623/2020, Определение Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 22.01.2020 № 88-816/2020). 2. Истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд с настоящим иском. Из искового заявления следует, что ООО «Заман» стало известно о заключении договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ из письма <данные изъяты>, оно не имело возможности узнать о нарушении своего права ранее так как не получало уведомлений от собственника земельных долей об отчуждении принадлежащей доли и предложении ее приобрести в преимущественном порядке. Вместе с тем, по условиям договора аренды истец обязан ежегодно в срок не позднее 01 ноября выплачивать арендную плату за пользование земельным участком. В этой связи арендатор ежегодно актуализирует сведения о составе арендодателей, которым надлежит выплатить арендную плату. После заключения спорного договора от ДД.ММ.ГГГГ, истец выплачивал арендную плату в ДД.ММ.ГГГГ и должен был получить актуальные сведения о зарегистрированных правах на арендуемый им земельный участок. При таких обстоятельствах, истец, являясь арендатором земельного участка, действуя добросовестно и разумно, надлежащим образом реализуя свои права и исполняя обязанности, должен был узнать о купле-продаже доли в срок, не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В таком случае иск подан за пределами установленного трехмесячного срока исковой давности, следовательно, в соответствии с положениями ст. 199 Гражданского кодекса РФ удовлетворению не подлежит.

Ответчик ФИО5 и представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте слушания дела своевременно и надлежащим образом уведомлены, об уважительности причин неявки суду не сообщили.

На основании ст. 167 ГПК РФ, с учётом мнения лиц, присутствующих в судебном заседании, суд посчитал возможным рассмотреть и разрешить дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства лицам, участвующим в деле разъяснено, что согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, а также положения ч. 2 ст. 195 ГПК РФ о том, что суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Руководствуясь положениями статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 2 статьи 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", исходя из того, что ответчики ООО «Спасское» и ФИО5, заключившие оспариваемую истцом ООО «Заман» сделку купли-продажи в отношении 1/222 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, оба являясь участниками долевой собственности, были вправе заключить между собой сделку в отношении доли в праве собственности на земельный участок без извещения других участников долевой собственности.

Пунктом 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", установлено, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" продажа земельных долей земель сельскохозяйственного назначения осуществляется на основе принципа преимущественного права покупки доли другими участниками долевой собственности либо использующими этот земельный участок сельскохозяйственными организациями или гражданами - членами крестьянского (фермерского) хозяйства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Таким образом, законодатель установил приоритет специальных норм Закона об обороте земель перед общими положениями гражданского законодательства.

В соответствии с положениями ст. 12 Закона об обороте земель без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли (часть 1 ст. 12 Закона об обороте земель).

В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется (часть 2 ст. 12 Закона об обороте земель).

Руководствуясь указанными положениями закона, между ответчиками ФИО5 и ООО «Спасское» заключен договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого, ФИО5 передала в собственность ООО «Спасское» 1/222 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <данные изъяты>.

Договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ удостоверен нотариусом Благодарненского городского нотариального округа Ставропольского края ФИО2 номер в реестре <данные изъяты>

Переход права по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ за номером регистрации <данные изъяты>.

На момент заключения договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Спасское» являлось участником общей долевой собственности не земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, что подтверждается соответствующими записями в ЕГРН: <данные изъяты>

Также, обусловленное ст. 12 Закона об обороте земель право на покупку земельных долей принадлежит ООО «Спасское» в силу того, что оно является сельскохозяйственной организацией, использующий земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, на условиях договора аренды, что подтверждается записью в ЕГРН <данные изъяты>, внесенной на основании Договора аренды части земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Дополнительного соглашения к договору от ДД.ММ.ГГГГ, Договора о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ, Договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ.

Истец основывает свои требования на положениях договора аренды части земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между собственниками участка и ООО «Заман», однако, данный договор не устанавливает право истца, в виду следующего.

Договора аренды части земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ заключен сроком на 10 лет, согласно записи в ЕГРН <данные изъяты> со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ следовательно, обязательства по нему прекращены ввиду истечения срока договора.

Доказательств обратного истцом суду не представлено.

Условия пункта 3.1.3 Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ о преимущественном праве покупки земельных долей арендатором перед другими участниками долевой собственности на земельный участок противоречат требованиям Закона об обороте земель, что свидетельствует о недействительности указанных положений.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. (ст. 422 ГК РФ).

Условия заключения договора купли – продажи земельных долей прямо урегулированы императивными положениями с ч. 2 ст. 12 Закона об обороте земель и не могут быть изменены договором.

В соответствии с положениями ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от <данные изъяты>) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1 ст. 166 ГК РФ).

В силу положений п.1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

С учетом изложенного, ООО «Заман», как сельскохозяйственная организация, использующая земельный участок, находящийся в долевой собственности, не имеет преимущественного права на приобретение долей данного земельного участка по отношению к другим участникам долевой собственности и другим арендаторам участка.

При таких обстоятельствах доводы истца о нарушении его права преимущественной покупки, подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального права, ввиду отсутствия законного интереса в оспаривании договора купли-продажи недвижимости - 1/222 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ответчиками – ООО «Спасское» и ФИО5.

С учетом приведенных норм, установив, что ООО «Спасское», приобретавшая 1/222 долю в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения у ФИО5, само также являлось участником долевой собственности на данный земельный участок, суд приходит к выводу о том, что нормы о преимущественном праве покупки доли не подлежат применению к спорным правоотношениям.

На основании изложенного суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных ООО «Заман» исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Заман» к Обществу с ограниченной ответственностью «Спасское», ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя, взыскании оплаченных сумм, судебных расходов, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Благодарненский районный суд Ставропольского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 09 ноября 2020 года.

Судья Благодарненского районного

суда Ставропольского края О.В. Бадулина