Решение № 2-356/2019 2-356/2019(2-5602/2018;)~М-4011/2018 2-5602/2018 М-4011/2018 от 16 января 2019 г. по делу № 2-356/2019

Дело № 2-356/2019 16 января 2019 года


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Красносельский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Зориковой А.А.,

при секретаре Раздорожном Е.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 о соразмерном уменьшении покупной цены,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО4, в котором просил взыскать с ответчика в счет соразмерного уменьшения покупной цены жилого дома № <адрес> 579 548 руб.; в возмещение убытков в виде расходов по оплате услуг АНО «Центр судебной экспертизы «Петроэксперт» и почтовых расходов 38 395 руб. 72 коп.; в возмещение судебных расходов 19 379 руб. 44 коп., в том числе: расходов по оплате государственной пошлины - 9 379 руб. 44 коп., расходов на оплату услуг представителя - 10 000 руб.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что 26.05.2018 года на основании договора купли-продажи приобрел у ответчика, в лице представителя ФИО2, домовладение № <адрес> в составе: земельного участка с кадастровым номером <№> площадью 595 кв.м; жилого дома с кадастровым номером <№>, общей площадью 58.2 кв.м, с надворными постройками (баня). Право собственности на жилой дом и земельный участок, а также ипотека в силу закона зарегистрированы в ЕГРН 29.05.2018 года. Согласно отчету оценщика от 04.05.2018 года № 41129И рыночная стоимость домовладения составляет 3 500 000 руб., в том числе: жилого дома -2 830 000 руб., земельного участка - 670 000 руб. В подготовленном представителем ответчика договоре купли-продажи указано, что жилой дом и земельный участок продаются за 1 000 000 руб., но фактически в оплату договора купли-продажи ответчику через представителя ФИО2 по двум распискам были переданы наличные денежные средства в сумме 3 440 000 руб. Истец указывает, что существенным условием названного договора купли-продажи являлась гарантия продавца в том, что отчуждаемый жилой дом не имеет скрытых недостатков, соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям и пригоден для проживания и эксплуатации (п. 4 договора, п. 2 акта приема-передачи от 06.06.2018 года). В июле 2018 года в связи с возникшими сомнениями в целостности несущих конструкций дома и, в частности, балок перекрытия пола, жилой дом был обследован специалистами АНО «Центра судебной экспертизы «Петроэксперт». При частичном вскрытии напольного покрытия было обнаружены разрушения фундамента здания, нижнего венца сруба, элементов напольного перекрытия и другие скрытые дефекты, наличие которых не было оговорено при заключении договора купли-продажи и учтены оценщиком при определении рыночной стоимости дома. Согласно заключению от 25.07.2018 года № А18/248-СТЭ опорные несущие элементы стен дома находятся в ограниченно работоспособном состоянии, а напольное перекрытие - в аварийном состоянии, эксплуатация которого без выполнения мероприятий по восстановлению может создавать угрозу жизни и здоровью проживающим. Сметная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков (дефектов) жилого дома, составляет 579 548 руб. В связи с изложенным истец полагал, что жилой дом № <адрес> был продан ему с существенными скрытыми недостатками, без устранения которых жилой дом не пригоден для проживания. Направленная в адрес ответчика 26.07.2018 года претензия с требованием об уценке жилого дома оставлена без удовлетворения.

ФИО1, а также его представитель ФИО3 в судебное заседание явились, исковые требования поддержали в полном объеме.

ФИО4 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом в порядке ст. 113 ГПК РФ, об уважительных причинах неявки суд не известил, об отложении судебного заседания не просил, представление интересов доверил представителю ФИО5, который в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований.

Третье лицо ФИО2 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом в порядке ст. 113 ГПК РФ, об уважительных причинах неявки суд не известила, об отложении судебного заседания не просила.

При изложенных обстоятельствах, принимая во внимание разъяснения, данные в п. 63, 67 и 68 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из положений ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Суд, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. (ст. 555 ГК РФ)

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. (ст. 556 ГК РФ)

Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.

В соответствии со ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Из материалов дела следует, что 26.05.2018 года ФИО4 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключили договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого продавец продает, а покупатель покупает следующее недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером <№>, площадью 595 кв.м, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, категория земель – земли населенных пунктов, с расположенным на нем жилым домом, назначение: жилое, с кадастровым номером <№>, общей площадью 58.2 кв.м, количество этажей 1, в том числе подземных 0, расположенные по адресу: <адрес>. (п. 1) (л.д. 91-98)

Право собственности ФИО1 на обозначенное недвижимое имущество зарегистрировано 29.05.2018 года.

В соответствии с п. 3.1 договора купли-продажи от 26.05.2018 года стоимость земельного участка и жилого дома составляет 1 000 000 руб., из них: - стоимость земельного участка составляет 600 000 руб., стоимость дома 400 000 руб. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

Согласно п. 4 договора купли-продажи от 26.05.2018 года, продавец, в соответствии со ст. 469 ГК РФ гарантирует, что отчуждаемый жилой дом соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, пригоден для проживания и эксплуатации.

06.06.2018 года сторонами был подписан акт приема-передачи объекта от 06.06.2018 года, согласно которому продавец передал, а покупатель принял объект недвижимости - жилой дом, площадью 58,2 кв.м, баню с бассейном и септик, расположенные на земельном участке площадью 595 кв.м по адресу: <адрес>. Продавец, в соответствии со ст. 469 ГК РФ гарантирует, что объект соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, пригоден для проживания и эксплуатации, не имеет скрытых недостатков или дефектов. Покупатель уведомлен, что объект оснащён центральным холодным водоснабжением, электрифицирован, имеется местная канализация (септик), печное и электрическое отопление, прочие инженерные системы отсутствуют. Продавец гарантирует целостность несущих конструкций, целостность состояния перекрытий, целостность кровельного покрытия, исправность коммуникаций и электропроводки на момент подписания настоящего акта. Объект осмотрен покупателем, претензий к внешнему состоянию объекта покупатель не имеет. Стороны подтверждают, что на момент подписания настоящего акта объект находится в надлежащем состоянии и не имеет видимых недостатков либо скрытых дефектов, препятствующих его использованию в целях проживания и эксплуатации. (л.д. 8)

В акте 06.06.2018 года сторонами также отражено, что в соответствии со ст. 503 ГК РФ покупатель, которому продан объект ненадлежащего качества, если его недостатки не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать соразмерного уменьшения покупной цены; незамедлительного безвозмездного устранения недостатков объекта, возмещения расходов на устранение недостатков объекта в течение 90 дней с момента передачи объекта.

Свидетель ФИО6 в ходе рассмотрения дела пояснила, что истец производил осмотр дома. Оснований не доверять показаниям свидетеля у суда не имеется, они последовательны и согласуются с письменными доказательствами.

Согласно расписке от 06.06.2018 года, факт составления которой ответчиком и третьим лицом не оспаривался, ФИО2, действующей по доверенности от имени ФИО4, была получена от ФИО1 сумма 1 000 000 руб. за переданный земельный участок с жилым домом по адресу: <адрес>. (л.д. 10)

Кроме того, согласно второй расписке от 06.06.2018 года ФИО2, действующей по доверенности от имени ФИО4, была получена от ФИО1 сумма 2 440 000 руб. за неотделимое улучшение жилого дома, а также за хозяйственные постройки: за баню с бассейном, расположенную (ые) по адресу: <адрес>. (л.д. 9)

В обоснование заявленных требований ФИО1 ссылается на заключение специалиста № А18/248-СТЭ от 25.07.2018 года АНО «Центр судебной экспертизы «ПетроЭксперт» (л.д. 100-143), согласно выводам которого в ходе осмотра жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. зафиксированы дефекты. В результате осмотра выявило частичное разрушение ленточного бутобетонного фундамента с фасадной части дома. В результате осмотра деревянных элементов перекрытия при вскрытии напольного покрытия помещения S=22,6 кв.м, было выявлено разрушение нижнего венца деревянного сруба, являющегося несущей конструкцией здания. Дефекты выражены в виде сверхнормативной влажности воздуха в помещении здания и подвала, гниение, образование грибка, воздействию вредителей. При осмотре подвального помещения, элементы напольного перекрытия, так же подверглись разрушению по указанным причинам. В результате осмотра внутренней обшивки (вагонки) помещений здания, при вскрытии, выявлено частичное разрушение облицовки по периметру помещений, в виде частичного расслоения, гнилостных изменений, в местах сопряжения с пострадавшими элементами напольного покрытия. В результате осмотра фасадной части здания установлено: отмостка, выполненная из бетонных плит размером 0,8x0,8 м, имеет просадку основания до 7см.

Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных дефектов дома №<№>, расположенного по адресу: <адрес>, составляет: 579 548 руб.

26.07.2018 года ФИО1 направил в адрес ответчика претензию с требованием о соразмерном уменьшении покупной цены домовладения № 36 по ул. Граничной в г. Кингисеппе на 579 548 руб. (л.д. 36-38)

Оценив в совокупности представленные доказательства суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований о соразмерном уменьшении покупной цены, поскольку заявленная ко взысканию сумма, равная стоимости работ и материалов, необходимых для устранения выявленных дефектов в размере 579 548 руб. превышает согласованную сторонами в договоре купли-продажи от 26.05.2018 года стоимость самого жилого дома в размере 400 000 руб.

Доводы о том, что фактически стоимость дома составила не 400 000 руб., а 1 380 000 руб., с учетом расписки от 06.06.2018 года, суд полагает не состоятельными.

В силу п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Согласно гражданско-правовому смыслу указанной нормы права, свобода договора заключается в том, что каждый участник гражданского оборота вправе самостоятельно решать, вступать или не вступать в договорные отношения.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В п. 3.1 договора купли-продажи от 26.05.2018 года стоимость дома согласована сторонами в размере 400 000 руб., указано, что цена является окончательной и изменению не подлежит. Указанное условие договора является ясным, однозначным. Таким образом, сторонами в договоре купли-продажи от 26.05.2018 года в письменной форме согласована цена недвижимого имущества – жилого дома по адресу: <адрес> в размере 400 000 руб.

Более того, в силу положений ст. 555 ГК РФ, цена недвижимого имущества является существенным условием договора купли-продажи недвижимости, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Сторонами в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области был представлен договор купли-продажи от 26.05.2018 года, содержащий цену дома 400 000 руб. На основании указанного договора купли-продажи от 26.05.2018 года, было 29.05.2018 года зарегистрировано право собственности ФИО1 на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, тогда как расписка от 06.06.2018 года, на которую ссылается истец, при регистрации права не предоставлялась.

В силу п. 5 ст. 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Таким образом, действуя добросовестно, свободно, в надлежащей форме ФИО1 и ФИО4 согласовали стоимость жилого дома по адресу: <адрес> в сумме 400 000 руб. в договоре купли-продажи от 26.05.2018 года, на основании которого и было зарегистрировано право истца.

Согласно акту приема-передачи объекта от 06.06.2018 года ФИО4 передал ФИО7 помимо жилого дома, баню с бассейном и септик, расположенные на земельном участке по адресу: <адрес>

Указанное согласуется с содержанием расписки от 06.06.2018 года, из которой следует, что денежные средства в сумме 2 440 000 руб. были переданы ФИО1 за хозяйственные постройки, баню с бассейном, неотделимые улучшения жилого дома.

Доводы ФИО1 о том, что согласно ценовой справке ИП ФИО8, рыночная стоимость пристройки с бассейном составляет 935 000 руб., рыночная стоимость бани 525 000 руб., что в совокупности составляет 1 460 000 руб., об обратном не свидетельствуют, поскольку граждане свободны в заключении договора, и при продаже бани, пристройки с бассейном, септика, согласовали их стоимость в 2 440 000 руб.

Кроме того, отказывая в удовлетворении требований ФИО1 об уменьшении покупной цены, суд исходит из того, что материалами дела подтверждено, что на момент подписания договора купли-продажи и передачи земельного участка и жилого дома между продавцом и покупателем разногласий по качеству дома не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию дома ФИО1 не предъявлял, дом был принят покупателем без указания на наличие каких-либо недостатков, цена договора согласована сторонами с учетом технического состояния, и пригодности дома для использования.

Также ФИО1 не представлено доказательств того, что цена договора не соответствует техническому состоянию дома и возможности его использования по назначению.

Так в соответствии с отчетом № 41129И от 04.05.2018 года, составленным ИП ФИО8, рыночная стоимость жилого дома по адресу: <адрес> составляет 2 830 000 руб. (л.д. 11-12) Вместе с тем, в договоре купли-продажи от 26.05.2018 года стороны согласовали стоимость дома в 400 000 руб., что свидетельствует о том, что сторонами было учтено состояние дома.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства на которые ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Таким образом, в силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности, эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон, как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.

При разрешении требований о соразмерном уменьшении покупной цены должно определяться, в какой степени утрачены потребительские свойства товара по сравнению с предусмотренными договором, и насколько в связи с этим уменьшилась цена товара. При этом покупателю подлежит выплата денежной суммы, на которую понизилась цена товара из-за имеющихся недостатков.

С учетом выбранного ФИО1 способа защиты нарушенного права, а именно, требования о соразмерном уменьшении покупной цены, суд приходит к выводу о недоказанности ФИО1 обоснованности своих требований.

Довод ФИО1 о том, что ФИО4, как продавец, должен отвечать за недостатки товара, возникшие до его передачи покупателю, в связи с чем, ФИО1 имеет право требовать соразмерного уменьшения покупной цены, исходя из фактических затрат, которые он должен будет произвести для их устранения, основан на неправильном толковании положений ст. 475 ГК РФ.

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ). Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась - как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Между тем, требование о возмещении расходов на устранение недостатков, как иной способ защиты нарушенного права, предусмотренный ст. 475 ГК РФ, ФИО1 в данном деле не заявлялось. Таким образом, обстоятельства, на которые ссылается истец, не соответствуют избранному способу защиты нарушенного права.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара, а именно выявления недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, на которые ссылается истец в настоящем исковом заявлении, покупатель, в силу п. 2 ст. 475 ГК РФ, вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы, тогда как таких требований в ходе рассмотрения дела заявлено не было.

Применительно к положениям ст. 98 ГПК РФ, суд отказывает в удовлетворении требований о взыскании судебных расходов на проведение экспертизы, оплату госпошлины, оплату услуг представителя и оплату почтовых расходов.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 - отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: