Решение № 3А-399/2017 3А-399/2017~М-169/2017 М-169/2017 от 7 июня 2017 г. по делу № 3А-399/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

08 июня 2017 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего-судьи Родиной Т.А.

При секретаре Бамбуровой Т.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании

Административное дело № 3а-399/2017 по административному исковому заявлению ФИО4 о признании незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области,

с участием ФИО4, его представителя ФИО5,

Управления Росреестра по Самарской области ФИО6,

Администрации м.р.Нефтегорский Самарской области ФИО7,

ООО «НПО «Азимут» ФИО8,

У с т а н о в и л :

ФИО4 обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области /далее комиссия/ № от ДД.ММ.ГГ., которым было отклонено его заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером:№. Также он просит обязать комиссию устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления от 29.12.2016 года № о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и принятия решения на основании отчета об оценке от ДД.ММ.ГГ. №, подготовленного ООО «НПО «Азимут».

В обоснование своих доводов административный истец указал, что, являясь собственником нежилых зданий, расположенных на земельном участке с кадастровым номером: №, он обратился в комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка. Комиссия отклонила его заявление в связи с несоответствием отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности. С решением комиссии административный истец не согласился, в связи с чем обратился в суд с заявленными требованиями.

В судебном заседании истец и его представитель поддержали заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области возражала против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в решении комиссии.

Представитель Администрации м.р.Нефтегорский Самарской области просила отказать в удовлетворении заявленных требований в связи с тем, что решение комиссии о несоответствии отчета требованиям законодательства подтверждено заключением судебной экспертизы.

ООО «НПО «Азимут» в лице директора ФИО8 поддержало заявленные административным истцом требования в соответствии с доводами, изложенными в письменном отзыве и в пояснениях на заключение эксперта.

Заинтересованные лица: Правительство Самарской области, Администрация с.п.Утевка м.р.Нефтегорский Самарской области, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области- не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и в надлежащей форме.

Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представлен письменный отзыв, в котором разрешение заявленных требований оставлено на усмотрение суда.

Выслушав стороны, оценщика ФИО1, эксперта ФИО2, исследовав материалы дела, суд полагает, что в удовлетворении заявленных требований следует отказать.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 года результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

ФИО4, являясь собственником нежилых зданий, расположенных на земельном участке с кадастровым номером: №, 29.12.2016 года обратился в комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка по основанию: установление кадастровой стоимости равной рыночной стоимости по состоянию на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

ДД.ММ.ГГ. комиссия приняла решение № об отклонении его заявления.

Срок для обращения в суд, предусмотренный статьей 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ФИО4 не пропущен.

Решение комиссии по процедуре созыва комиссии и порядку принятия решения не оспаривается.

В соответствии с пунктом 13 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 года № 263, Комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости (фамилия, имя, отчество и адрес места жительства (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является физическое лицо), наименование юридического лица, почтовый адрес и место нахождения (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является юридическое лицо), с приложением определенного перечня документов.

Пунктом 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года №263, предусмотрено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Из буквального толкования указанной нормы следует, что Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности независимо от наличия положительного экспертного заключения, и, следовательно, наделена полномочиями по проверке отчета об оценке рыночной стоимости.

Отклоняя заявление ФИО4, комиссия указала на несоответствие отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и привела следующие замечания к отчету: мнение оценщика об отсутствии сложностей с подведением коммуникаций и равенстве всех объектов аналогов и объекта оценки по данному фактору стоимости, является ложной, так как противоречит данным рынка. Указанные в разделе № аналоги имеют различное значение по данному фактору стоимости /наличие коммуникаций/, что опровергает мнение оценщика- нарушен п.13 ФСО №3; диапазон значений фактора стоимости «площадь» в соответствующем разделе отчета -№ отсутствует- нарушен п.22 ФСО №7; анализ рынка указывает на наличие только 2 источников информации, хотя объем выборки не внушает доверия – 8 объектов. Анализ рынка недостаточен, процесс его непонятен пользователю отчета и не обоснован оценщиком – п. 11 ФСО №7. Кроме того, сегмент рынка четко не определен, указание оценщика на «малые населенные пункты Самарской области» не дает понимания, что имеется ввиду /сельские населенные пункты или / и городские поселения районного подчинения/; правила отбора аналогов отсутствуют- нарушен п. 22 ФСО №7, описание всего объема доступной оценщику рыночной информации по объектам-аналогам также отсутствует. На стр.№ отчета указано, что при осуществлении первичной выборки оценщиком «было отобрано 8 аналогов». Объем первичной информации по сегменту рынка объекта оценки не описан. Анализ рынка сегмента фактически подменен оценщиком на анализ собственной выборки, выполненной по непонятным критериям; на стр.№ отчета указано, что корректировку на наличие ж/д ветки оценщик производит по рынку Советского района г.Самара, отсутствует подтверждение идентичности данного сегмента с сегментом рынка объекта оценки. На стр.№ также в выводах содержится информация по г.Самаре, в то время как оценщик рассматривает иной сегмент рынка- нарушены п.5 ФСО №3, п.22 ФСО №7.

В соответствии с пунктом 1 статьи 77 КАС РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждении, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

В ходе рассмотрения административного дела по инициативе Администрации м.р.Нефтегорский Самарской области судом была назначена судебная экспертиза на соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, производство которой было поручено ООО «<данные изъяты>».

По результатам проведенной экспертизы судом получено экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГ., в котором содержатся выводы о том, что отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненный оценщиком ООО «НПО «Азимут», не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости. Не выявлено нарушений требований к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки и иные нарушения, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, не допускались ошибки при выполнении математических действий, информация, использованная оценщиком, является достоверной и проверяемой.

Экспертное заключение выполнено в соответствии с Федеральным законом от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федеральным законом №135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральными стандартами оценки.

Эксперт в заключении описал методы проведения экспертизы, требования к содержанию отчета об оценке и проверил отчет на соответствие указанным требованиям, обосновал нарушения, содержащиеся в отчете об оценке, и привел правовые нормы, которым отчет не соответствует.

В связи с изложенным суд приходит к выводу о том, что экспертное заключение выполнено в соответствии с требованиями закона и является достоверным и допустимым доказательством.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Пунктом 5 ФСО №3 определено, что содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пункту 8 «и» ФСО №3 вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения: в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Одним из нарушений отчета эксперт указал то, что использованное количество пар аналогов земельных участков с железнодорожной веткой и без железнодорожной ветки слишком мало, чтобы с точностью судить о наличии или отсутствии влияния данного фактора на ценообразование земельных участков под промышленное использование в Самарской области. Приведенные в отчете скрин - копии объектов аналогов из печатного издания «Зеленая площадь» №42 /456/ за декабрь 2012 года не отражают полностью сопоставимость выбранных для расчета земельных участков по всем параметрам кроме наличия /отсутствия/ железнодорожной ветки, следовательно, судить о точности и достоверности полученных результатов не представляется возможным. В связи с изложенным эксперт пришел к выводу о том, что данное нарушение является существенным, исправление которого приведет к существенному изменению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

В экспертном заключении также указано, что в разделе отчета об оценке № «Анализ основных ценообразующих факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости» отсутствует описание и характеристики фактора «привлекательность населенного пункта». В поставленных перед специалистами вопросах отсутствует вопрос о ценообразующем факторе «привлекательность населенного пункта». Величина корректировки по данному фактору составляет для объектов аналогов №, № и № -20%, данная величина оказывает существенное влияние на итоговую величину стоимости объекта оценки. Сопоставляя остальные ценообразующие характеристики объектов аналогов и объекта оценки, невозможно проследить зависимость присвоения того или иного значения данного ценообразующего фактора.

В таблице на странице 32 эксперт указал, что выполненный расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода не соответствует п. 22 ФСО №7.

Содержание отчета об оценке в части корректирующих коэффициентов вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов, чем нарушает ст.11 ФЗ-135 и п.5 ФСО №3.

В судебном заседании эксперт ФИО2 пояснила, что в отчете об оценке нарушен принцип проверяемости отчета, невозможно понять логику оценщика и определить, почему расчеты произведены только по одному Советскому району в г.Самаре; в отчете нет описания и обоснования корректировки в размере 20% по трем аналогам из четырех по фактору «привлекательность населенного пункта».

Оценщик ФИО1 не согласилась с выводами судебной экспертизы, вместе с тем, она признала отсутствие в отчете обоснования корректировок на фактор «привлекательность населенного пункта», сославшись на то, что это техническая ошибка, которую возможно устранить путем корректировки отчета.

Указанное нарушение, а также другие нарушения, приведенные в экспертном заключении, подтверждают не соответствие отчета об оценке, выполненного ООО «НПО «Азимут», требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Доводы представителя административного истца о том, что эксперт вышел за рамки замечаний комиссии, суд считает несостоятельными.

Согласно статье 77 КАС РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу.

Лица, участвующие в деле, вправе предложить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, и их содержание определяется судом.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» №73 от 31.05.2001 г. эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

Круг вопросов, разрешенных экспертом, был определен судом.

Комиссией признан несоответствующим требованиям ст.11 ФЗ №135 от 29 июля 1998 года отчет в целом, и эксперт в своем заключении подтвердил указанный вывод комиссии, в том числе им выявлено нарушение, связанное с описанием корректировок на наличие железнодорожной ветки, которое содержится и в решении комиссии.

Суд полагает несостоятельными доводы ООО «НПО «Азимут» о недостаточной квалификации эксперта вследствие того, что она не является экспертом СРО.

Статьей 13 ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» №73 от 31.05.2001 г. определено, что должность эксперта в государственных судебно-экспертных учреждениях может занимать гражданин Российской Федерации, имеющий высшее образование и получивший дополнительное профессиональное образование по конкретной экспертной специальности в порядке, установленном нормативными правовыми актами соответствующих федеральных органов исполнительной власти.

Вышеприведенная норма закона не предусматривает обязанность эксперта состоять экспертом в СРО.

Эксперт ФИО2 является оценщиком 1 категории, судебным экспертом, имеет диплом на получение профессиональных знаний, выданный Самарским государственным экономическим университетом, является членом Ассоциации партнерства «<данные изъяты>», членом Некоммерческого партнерства Финансово-Экономических Судебных экспертов.

Доводы ООО «НПО «Азимут» о необоснованном применении экспертом рыночных исследований ООО «<данные изъяты>», афилированного члену комиссии ФИО3, являются несостоятельными.

Эксперт в ходе исследования использовал исследование «Анализ рынка земельных участков Самарской области, земли промышленности и земли населенных пунктов под промышленные объекты, 4 квартал 2012 года, составленное ООО «Территориальное агентство оценки», которое является аналитическим исследованием, право на использование которого законодательством об оценочной деятельности не ограничено.

Принимая во внимание представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что комиссия обоснованно отклонила заявление ФИО4 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, в связи с этим оснований для признания решения комиссии незаконным и обязании комиссию устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления не имеется.

Руководствуясь ст.218-228 КАС РФ, суд

Р е ш и л :

В удовлетворении требований ФИО4 о признании незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области № от ДД.ММ.ГГ. об отклонении заявления ФИО4 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: №, об обязании устранить допущенные нарушения отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Т.А.Родина