Решение № 2-2642/2019 2-2642/2019~М-2018/2019 М-2018/2019 от 21 июля 2019 г. по делу № 2-2642/2019

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

22 июля 2019 года г.Самара

Октябрьский районный суд г.Самары в составе:

председательствующего судьи Доценко И.Н.,

при секретаре Асланян С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2642/19 по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, возвращении жилого помещения в собственность

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с указанным исковым заявлением, ссылаясь на то, что 04.04.2017 года подписан договор зарегистрированный за №... в реестре ФИО4, нотариуса города Самары Самарской области купли-продажи квартиры по адресу: адрес кадастровым номером №..., между ФИО2, действовавшем также от лица ФИО1 на основании доверенности с одной стороны в качестве продавцов и ФИО3 с другой стороны в качестве покупателя. 18.04.2017 года на основании указанного договора зарегистрировано право собственности ответчика на квартиру. Несмотря на то, что с момента подписания договора прошло более двух лет обязанность покупателя по оплате, предусмотренная п. 4 договора так и не была исполнена, никакие денежные средства ответчиком в оплату цены квартиры так и не были переданы, что является существенным нарушением договора со стороны покупателя, и влечет за собой обоснованное право продавца требовать расторжения договора. 09.08.2018 года истец ФИО1 направила ответчику претензию с требованием расторжения договора купли-продажи от 04.04.2018 года. Ответа от ответчика не поступило до настоящего времени. 18.12.2018 года истец ФИО2 направил ответчику претензию с требованием расторжения договора купли-продажи от 04.04.2018 года. Ответа от ответчика не поступило до настоящего времени. Просит суд расторгнуть договор купли - продажи квартиры от 04.04.2017 г. зарегистрированный за №... в реестре ФИО4, нотариуса города Самары Самарской области купли-продажи квартиры по адресу: адрес с кадастровым номером №..., между ФИО2, действовавшем также от лица ФИО1 на основании доверенности с одной стороны в качестве продавцов и ФИО3 с другой стороны в качестве покупателя в связи с существенным нарушением условий договора. Возвратить ФИО1 право собственности на 3/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу адрес кадастровым номером №.... Возвратить ФИО2 право собственности на 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: адрес кадастровым номером №...

В судебном заседании представитель истца ФИО1- ФИО5, действующий на основании доверенности № 63 ААА 4862536 от 21.06.2018 года, и представитель истца ФИО2 - ФИО6, действующий на основании доверенности № 77АГ 0384964 от 17.07.2019 года, исковые требования поддержали в полном объеме, дав пояснения, аналогичные иску.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО7, действующая на основании доверенности № 63 АА 4985289 от 14.06.2018 года, возражала против удовлетворения исковых требований, пояснив, что денежные средства были переданы ответчиком ФИО2, о чем указано в договоре.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Судом установлено, что 31.03.2017 года ФИО1 выдала нотариальную доверенность на своего сына ФИО2, в которой она уполномочила сына провести правовую регистрацию права собственности и продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ей ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу адрес

04.04.2017 года между ФИО2, ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО2 со стороны продавцов и ФИО3 в лице представителя ФИО8 заключен договор купли-продажи квартиры по адресу адрес которая принадлежит продавцам на праве общей долевой собственности (ФИО1 – ? доли, ФИО2 – ? доли в праве общей долевой собственности).

Договор удостоверен нотариусом ФИО4 и зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области 18.04.2017 года.

Согласно п. 4 указанного договора по соглашению сторон вышеуказанный объект недвижимости продается за 3 000 000 рублей, из которых ФИО2 причитается 750000 рублей, ФИО1 причитается 2 250 000 рублей. Сторонам нотариусом разъяснено, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и, в случае сокрытия ими подлинной цены объекта недвижимости и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий.

В п. 6 договора указано, что продавец ФИО2 получил от покупателя наличными денежные средства в размере 3 000 000 рублей, из которых 2 250 000 рублей причитается ФИО1

Из последнего абзаца 7 пункта указанного договора следует, что стороны согласовали вопросы по налогам, сборам, коммунальным платежам, взносам за капитальный ремонт, газоснабжение, водоснабжение, электроснабжение на указанный объект недвижимости, и не имеются в этой связи взаимных претензий.

В п. 8 договора купли – продажи от 04.04.2017 года указано, что покупатель до заключения настоящего договора осмотрел отчуждаемый объект недвижимости, ему известна его качественная характеристика и правовой режим отчуждаемого объекта недвижимости.

Из п. 12 указанного договора следует, что на момент заключения настоящего договора в указанном объекте недвижимости зарегистрированы ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО1 дата г.р, что подтверждается справкой № 927, выданной Некоммерческой организацией «Жилищно – строительным кооперативом № 174» г.о. Самара от 03.04.2017 года.

Из регистрационного дела на спорную квартиру следует, что с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру обратился ФИО8 на основании доверенности от имени покупателя и на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости следует, что 18.04.2017 года правообладателем спорной квартиры стал ФИО3

Решением Октябрьского районного суда г. Самара от 03.12.2018 года установлено следующее.

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО2, ссылаясь на то, что он 04.04.2017 года заключил договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес, зарегистрировал право собственности на квартиру 19.04.2017 года. В настоящее время в квартире проживает ФИО1, зарегистрированы оба ответчика. После покупки квартиры с ответчиками была достигнута устная договоренность, что они могут проживать в квартире до нового года при условии оплаты коммунальных платежей. В начале 2018 года он потребовал освободить квартиру, однако требование выполнено не было. Просит признать ответчиков утратившими право пользования квартирой по адресу: адрес снять их с регистрационного учета, а также выселить ФИО1 из указанной квартиры.

ФИО2, ФИО1 обратились со встречным иском к ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным в связи с его притворностью, поскольку договор купли-продажи прикрывал собой сделку залога квартиры в обеспечение исполнения обязательств по займу, заключенному между ФИО2 и ФИО8 Денежные средства за приобретенную квартиру не передавались, покупатель не осматривал квартиру, никогда в ней не был. Рыночная стоимость квартиры выше указанной в договоре. При подписании договора ФИО3 не стал выяснять, кто проживал в квартире, в какие сроки зарегистрированные лица должны сняться с регистрационного учета, то есть ФИО3 действовал недобросовестно, не имел намерений создавать правовые последствия сделки купли-продажи квартиры – ни вселяться в квартиру, ни получить выгоду от перепродажи квартиры, то есть выступая в качестве лица, на которое лишь оформляется недвижимость.

Во встречном исковом заявлении ФИО2 указал, что фактически заемные отношения с ФИО8, ФИО3 у него возникли в ноябре 2016 года. Для случая возврата займа был согласован предварительный договор аренды жилого помещения с правом выкупа, подписанный ФИО8, и от подписания которого ФИО1 отказалась. Несмотря на ее отказ он (ФИО2) согласовал с ФИО8 получение денежных средств в долг в сумме 2000000 руб. В конце ноября он получил денежные средства в сумме 2500000 руб. в присутствии ФИО1, из них он отдал 300000 руб. в счет процентов. В течение декабря 2016 – ноября 2017 года он вернул всю сумму займа ФИО8, однако какие-либо расписки не составлялись. В качестве гарантии возврата долга ФИО8 настоял на фиктивном заключении договора купли-продажи квартиры с ФИО3 в роли покупателя. Поскольку на конец 2016 года оформление наследства на квартиру не было завершено, он (ФИО2) убедил свою мать выдать ему доверенность для завершения оформления наследства. При этом ФИО8 настоял на том, чтобы он тоже был включен в доверенность для обеспечения гарантий возврата денежных средств. Он убедил мать, что ФИО8 его друг, который поможет оформить право собственности на квартиру. После того, как процедура оформления квартиры в наследство была завершена, ФИО8 настоял на передаче квартиру ему в залог. Однако, поскольку письменных соглашений о займе между ними не было, он настоял на том, чтобы ФИО2 оформил доверенность на продажу квартиры от матери и они с ФИО3 (братом ФИО8) заключают договор купли-продажи квартиры. Со слов ФИО8 нотариальная форма договора необходима была для того, чтобы оформить в будущем право собственности в случае, если долг не будет возвращен. После возврата долга договор должен был быть уничтожен либо расторгнут в том же порядке, то есть на государственную регистрацию договор не должен был попасть. Покупная сумма 3000000 руб. была указана в договоре с учетом штрафных санкций, наложенных ФИО8 за просрочку возврата суммы долга. 04.04.2017 года был подписан договор купли-продажи, денежные средства от ФИО8 он не получал, ключи от квартиры не передавал, то есть договор купли-продажи не был исполнен и исполняться не должен был. В связи с допущенной просрочкой возврата долга в течение 2017 года ФИО8 сообщил, что теперь он должен уплачивать ему штраф в размере 50000 руб. в день, что не оговаривалось изначально. Он посчитал данные условия неприемлемыми, потребовал вернуть договор купли-продажи, однако ФИО8 договор не вернул, напротив, стал угрожать ему. Ни он, ни его мать намерения продавать квартиру не имели, недобросовестно действовал ФИО3, и тоже не имел намерений покупать квартиру.

Решением Октябрьского районного суда г. Самара от 03.12.2018 года постановлено: «Исковые требования ФИО3 удовлетворить. Признать ФИО1, ФИО2 утратившими право пользования жилым помещением по адресу: адрес. Выселить ФИО1 из квартиры по адресу: адрес. Решение является основанием для снятия ФИО2, дата года рождения, и ФИО1, дата года рождения, с регистрационного учета по адресу: адрес. В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1, ФИО2 отказать…».

Апелляционным определением Самарского областного суда от 04.04.2019 года постановлено: «Решение Октябрьского районного суда г. Самары от 03.12.2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения…».

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ч. 2 ст. 61 ГК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Все доводы истца о заключении договора залога, заключении притворной сделки с ответчиком суд не принимает во внимание, поскольку решением Октябрьского районного суда г. Самара от 03.12.2018 года установлено обратное.

Из п.4 договора купли - продажи от 04.04.2017 года следует, что денежные средства были получены истцом наличными в полном объеме.

Из апелляционного определения Самарского областного суда от 04.04.2019 года следует, что пунктом 4 договора купли - продажи от 04.04.2017 года подтверждается получение истцом ФИО2 денежных средств при заключении договора, при рассмотрении Октябрьским районным судом г. Самара гражданского дела № 2-2565/18 по иску ФИО3 к ФИО1, ФИО2, с третьими лицами МВД г.о. Самара, ФИО8 о признании утратившим право пользования квартирой, выселении, встречному иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о признании сделки недействительной и при рассмотрении настоящего гражданского дела условия указанные в п.4 договора купли – продажи от 04.04.2017 года не опровергнуты, как и не представлено допустимых и относимых доказательств в обоснование своих требований.

Доводы представителей истцов о том, что ФИО1 оплачивала коммунальные платежи не подтверждают факт отсутствия передачи денежных средств ответчиком, поскольку в п. 7 договора купли – продажи квартиры указано, что стороны согласовали вопросы по оплате коммунальных платежей, что не противоречит обстоятельствам, установленным по делу (ФИО1 оплачивала коммунальные платежи за период ее проживания в квартире).

Ссылка представителей истцов на то, что отсутствует расписка ФИО2 о получении денежных средств за продажу квартиры, суд полагает, что не может быть принята во внимание, поскольку опровергается п. 4 договора, установленным обстоятельствам по делу № 2-2565/18, кроме того, обязанность составления расписки в получении денежных средств по договору купли – продажи не установлена нормативными актами.

Таким образом, оценивая доказательства, представленные сторонами, с учетом обстоятельств дела, в соотношении с вышеназванными нормами закона приходит к мнению, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Октябрьский районный суд г.Самара в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 26.07.2019 года.

Судья И.Н. Доценко