Решение № 2-442/2017 2-442/2017~М-409/2017 М-409/2017 от 20 августа 2017 г. по делу № 2-442/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

п. Акбулак 21 августа 2017года

Акбулакский районный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи Сохань Н.В., при секретаре Дунай Ю.А.., с участием истца ФИО2о, представителя ответчика - МО «Акбулакский поссовет» ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2о к муниципальному образованию Акбулакский поссовет <адрес> о признании сделки купли- продажи объекта недвижимости и земельного участка действительной, признании права собственности на дом и земельный участок, прекращении права собственности продавца на дом и земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к МО «Акбулакский поссовет» <адрес> о признании сделки купли - продажи жилого дома и земельного участка действительной, признании права собственности на дом и на земельный участок, прекращении права собственности продавца на дом и на земельный участок, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО1, с согласия его супруги - ФИО6 был заключен договор купли-продажи, согласно которому ФИО1 обязывался передать в собственность истцу объект недвижимости -жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м., а также земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: ул.. <адрес> в <адрес>. В этот же день дом и земельный участок были переданы ему после расчета с ответчиком в полном объеме. ДД.ММ.ГГГГ ему были переданы нотариально заверенные генеральная доверенность, а также согласие ответчика на отчуждение дома с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес> в <адрес>. Расчеты по сделке купли-продажи завершены, что подтверждается договором купли- продажи, доверенностью, согласием на отчуждение, а также распиской на получение денег. Нотариальное удостоверение сделки законом не предусмотрено и не совершалось. В марте 2007 года ФИО1 по его просьбе получил разрешение на реконструкцию жилого дома в архитектуре МО «<адрес>» <адрес> с увеличением площади под двухэтажный жилой дом, расположенный на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес> в <адрес>. По семейным обстоятельствам приобретенный дом с земельным участком он не регистрировал в Учреждении по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в <адрес>. С весны 2011 года он начал заниматься реконструкцией, с частичным сносом старого дома, в 2017 году закончил реконструкцию дома с увеличением площади дома. В мае 2017 года ему сообщили о том, что ФИО1 умер ДД.ММ.ГГГГ. ФИО6 при оформлении наследства после смерти супруга вышеуказанный дом с земельным участком не включила в общую массу наследства в связи с тем, что данный дом с земельным участком был продан супругом с ее согласия. Согласно кадастровой выписке о земельном участке, земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, находится в собственности у продавца ФИО1

Просил признать сделку купли- продажи на дом с земельным участком, расположенные по адресу: <адрес>, в <адрес>, совершенную между истцом ФИО2о и ФИО7 действительной, прекратить право собственности ФИО1 на дом общей площадью <данные изъяты> кв.м., с земельным участком общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, в <адрес> и признать право собственности ФИО2 на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, в <адрес>, для совершения государственной регистрации перехода права собственности и прекращения права собственности продавца на дом и земельный участок.

Истец в судебном заседании исковые требования уточнил, просил признать сделку с ФИО1 состоявшейся, в остальном исковые требования поддержал, просил их удовлетворить, сославшись на доводы, изложенные в иске.

Представитель ответчика – МО «Акбулакский поссовет» ФИО3 в судебном заседании исковые требования с учетом их уточнения признал в полном объеме.

Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО6 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежаще, в своем письменном заявлении не возражала против признания права собственности на спорный дом и земельный участок за ФИО2

В соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, заслушав стороны, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст.35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности.

В силу п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно положениям ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В силу положений ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Согласно ст.433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В силу ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из разъяснений, данных в п. п. 11, 58 - 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, предметом которого является жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу: <адрес>. Отчуждаемое имущество было оценено сторонами в <данные изъяты> рублей, из них <данные изъяты> рублей за земельный участок.

Согласно п. 7 договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. В силу п.9 договора настоящий договор имеет силу и передаточного акта. Претензий друг к другу стороны договора не имеют, расчеты между сторонами произведены полностью.

Зарегистрировать право собственности покупатель ФИО2 на приобретенный жилой дом и земельный участок не успел, поскольку ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ умер, что подтверждается свидетельством о смерти.

Согласно ответу нотариуса нотариального округа <адрес> наследственное дело к имуществу ФИО1, умершего ДД.ММ.ГГГГ не заводилось.

В судебном заседании обозревалось наследственное дело ФИО1, умершего ДД.ММ.ГГГГ, поступившее от нотариуса <адрес> и <адрес>, из которого следует, что наследником является ФИО6 и что в наследственную массу спорное недвижимое имущество не включено.

ФИО6, привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, в своем письменном заявлении, представленном в суд, не возражала против признания права собственности за ФИО2 на жилой дом и земельный участок по <адрес> в <адрес>.

Согласно сведениям Управления Росреестра по <адрес>, Акбулакский отдел, правообладателем на объект недвижимости по адресу: <адрес> является ФИО1.

Из справки администрации МО Акбулакский поссовет <адрес> следует, что спорный жилой дом у них на балансе не числится.

В силу ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Из ч.1 ст.131 ГК РФ следует, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу ст.574 ГПК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч.2 ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

Истцом представлено разрешение, выданное ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО1 на реконструкцию объекта капитального строительства- жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м, в том числе жилой – <данные изъяты> кв.м под двухэтажный жилой дом по адресу: <адрес>.

Судом установлено и не оспорено сторонами, что спорный жилой дом был реконструирован, реконструкция выполнена на основании разрешительной документации, в результате чего изменились параметры объекта капитального строительства, их частей ( высота, количество этажей, площадь).

Согласно ответу отдела архитектуры и градостроительства администрации МО <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> соответствует градостроительным нормам, на учете ветхих и аварийных домов не состоит и угрозы для жизни проживающих не представляет.

Реконструкция жилого дома выполнена с соблюдением строительных норм и правил, не угрожает жизни и здоровью граждан, обеспечивает сохранность рядом расположенных строений, не нарушает права и интересы других лиц, но продавцом регистрация права на дом в реконструированном виде площадью <данные изъяты> кв.м. не произведена в связи с его смертью.

Спорный жилой дом расположен на земельном участке площадью <данные изъяты>.м., что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке и свидетельством о государственной регистрации права на этот земельный участок за ФИО1

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ совершен в установленной форме. Подлинность подписей участников сделки никем не оспаривается. Из представленных доказательств суду не следует, что стороны имели претензии по данному договору друг к другу. Ни одна из сторон от государственной регистрации не уклонялась. Препятствием для государственной регистрации сделки явилась смерть продавца.

Согласно ч.3 ст.165 ГПК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме,но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Поскольку положениями Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не урегулирован порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае смерти физического лица, являвшегося одной из сторон в сделке, с учетом обстоятельств данного спора, подлежат применению по аналогии положения п.3 ст.551 ГК РФ, так как обязанность по участию в государственной регистрации перехода права собственности ФИО1( продавец) не может исполнить по причине смерти.

Учитывая, что продавец до своей смерти распорядился имуществом, принадлежащим ему на праве собственности путем заключения договора купли-продажи, данный договор никем не оспаривался, фактически этот договор был исполнен, между сторонами произведены взаиморасчеты, подписан передаточный акт, жилой дом с земельным участком переданы истцу, ФИО1 (продавец), выразив свою волю, совершил действия по отчуждению жилого дома с земельным участком, однако, сделка купли-продажи жилого дома с земельным участком не была зарегистрирована по независящим от сторон обстоятельствам, так как ФИО1 умер ДД.ММ.ГГГГ, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 194- 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2о удовлетворить.

Признать сделку купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенными по адресу:<адрес>, заключенную ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2о и ФИО1, состоявшейся.

Прекратить право собственности ФИО1 на жилой дом <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый (условный) № и на земельный участок площадью <данные изъяты>.м., кадастровый (условный) №, расположенные по адресу: <адрес>.

Признать право собственности ФИО2о на жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м, жилой площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый (условный) № и на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый (условный) №, расположенные по адресу: <адрес>, в <адрес>.

Решение является основанием для регистрации перехода права собственности к ФИО2 о на жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м, жилой площадью <данные изъяты> кв.м. и на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, в <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Акбулакский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Н.В.Сохань

Решение суда в окончательной форме изготовлено 23.08.2017 года.

Подлинник решения находится в гражданском деле № 2-442 (2017 года) в Акбулакском районном суде Оренбургской области.

Судья Н.В.Сохань