Решение № 3А-77/2017 3А-77/2017~М-55/2017 М-55/2017 от 17 апреля 2017 г. по делу № 3А-77/2017

Дело № 3а-77/2017

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 18 апреля 2017 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Диановой О.С., с участием представителя административного истца Администрации города Хабаровска ФИО1, представителя административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО2, представителя заинтересованного лица ФИО3 – ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Хабаровска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 19 декабря 2016 года № 22, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Хабаровска обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 19 декабря 2016 года № 22, которым на основании заявления ФИО3 определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 25.09.2013г. в размере 1 377 704 руб.; возложении обязанности повторного рассмотрения заявления ФИО3 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в процессе государственной оценки кадастровая стоимость земельного участка была определена в размере 5 213 765, 93 руб. ФИО3, являясь арендатором земельного участка, не имеет права на пересмотр его кадастровой стоимости без письменного согласия собственника земельного участка, которое администрацией г. Хабаровска не давалось. ФИО3 не были представлены документы, подтверждающие наличие затрагивающих ее права обстоятельств, документы, подтверждающие регистрацию за нею права на спорный объект. Не будучи собственником земельного участка, ФИО3 в силу положений Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» не вправе обращаться в орган кадастрового учета с заявлениями о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости, не может выступать заказчиком оценки земельного участка.

Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. В нарушение подпункта «в» пункта 22 ФСО № 7 Оценщик приводит данные только о тех аналогах, которые вошли в окончательную выборку и участвовали в расчетах, информация о том, какие аналоги не прошли отбор и по какому основанию отсутствует. Без обоснования не принят в качестве аналога объект, расположенный по ул. Горького. При расчете ставки капитализации размер премии за риск вложения в конкретную недвижимость принят оценщиком в среднем уровне - в размере 2,5 %, без обоснования данного размера. В качестве исходной информации использовались не цены сделок, а цены предложений. Характеристики объектов-аналогов отличаются от характеристик объекта оценки, оценочные зоны объектов-аналогов не соответствуют зоне объекта оценки, оценщиком использованы объекты-аналоги, расположенные в иных районах города. Вид разрешенного использования объектов-аналогов не соответствует объекту оценки, самостоятельно отнесен оценщиком к одной группе в нарушение действующего законодательства, которым определено, что установление и изменение вида разрешенного использования осуществляется органами местного самоуправления в рамках градостроительной деятельности.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, заинтересованного лица ФИО3, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца Администрации г. Хабаровска ФИО1 заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО2 заявленные требования не признал по тем основаниям, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка ФИО3 представила полный комплект документов, предусмотренных законодательством об оценочной деятельности. Являясь арендатором земельного участка, арендная плата за который исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, ФИО3 в силу статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» имеет право на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка, не требуемый согласия арендодателя в лице Администрации города Хабаровска. Отчет об оценке от 07.11.2016г., составленный оценщиком ФИО5, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка. Указанный Отчет был проверен экспертом на предмет соответствия законодательству об оценочной деятельности, определенная оценщиком рыночная стоимость земельного участка признана обоснованной.

Представитель заинтересованного лица ФИО4 просила в удовлетворении заявленных требований отказать по тем основаниям, что оспариваемое решение Комиссии является законным и обоснованным.

Заслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО5, составившего Отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать второй статьи 24.18).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать пятый статьи 24.18).

Из материалов дела следует, что на основании Договора № 544 аренды земельного участка от 24.12.2013г. ФИО3 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1709 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с использованием под нежилое здание гаража, используемое под склад (пункт 1.1 Договора). Арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (пункт 2.1 Договора). Срок действия договора определен по 23.12.2062г. (пункт 1.2 Договора).

Согласно данным кадастрового паспорта, дата внесения сведений в государственный кадастр недвижимости – 25.09.2013г. Разрешенное использование земельного участка – под нежилое здание гаража, используемое под склад.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 25.09.2013г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» и составляла 5 213 765,93 руб.

07.12.2016г. ФИО6 обратилась в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет № 58-09/2016 об оценке, составленный 07.11.2016г. оценщиком ФИО5, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 25.09.2013г. составляет 1 377 704 руб., а также Положительное экспертное заключение на отчет № 3608/2016 от 24.11.2016г., составленное экспертом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Экспертный совет ФИО7

На заседании Комиссии от 19.12.2016г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости составляет 73,5%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию на 25.09.2013г. в размере 1 377 704 руб.

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения.

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012г. № 263 (далее – Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений внесенных приказом от 09.02.2017г. № п/0058, действует в составе: председатель комиссии – ФИО2 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО8 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО9 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО10 – представитель Национального совета по оценочной деятельности.

Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя ФИО2, заместителя председателя ФИО8, члена комиссии ФИО10, при участии секретаря комиссии ФИО11

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263.

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена.

Положительное решение Комиссией принято членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета № 58-09/2016 об определении рыночной стоимости земельного участка, Положительного экспертного заключения на отчет № 3608/2016.

Доводы административного истца об отсутствии у ФИО3 права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, являются не обоснованными.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться физические и юридические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно абзацу 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума № 28) арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Поскольку, ФИО3 является арендатором земельного участка, арендная плата которого исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, она имеет право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости. Комиссией заявление ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной принято на законных основаниях.

Доводы административного истца о необходимости его согласия на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка, основаны на неправильном толковании разъяснений, данных в пункте 6 Постановления Пленума № 28, согласно которым если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в собственности граждан и (или) юридических лиц, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме.

Из изложенного следует, что письменное согласие на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка требуется от арендодателя – собственника земельного участка, являющегося юридическим лицом или гражданином, а не органом государственной власти или местного самоуправления, которые, заключая договор аренды земельного участка, исполняют свои публичные полномочия. В указанном случае согласие арендодателя на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка не предусмотрено.

Имея право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, ФИО3 соответственно имеет право выступать заказчиком проведения оценки рыночной стоимости земельного участка, поскольку при обращении с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, предоставление Отчета об оценке является требованием Закона об оценочной деятельности (статья 24.18).

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО № 3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО № 3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из Отчета № 58-09/2016 следует, что оценка проводилась по состоянию на 25.09.2013г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности)

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж, а также доходный подход, в рамках которого применен метод прямой капитализации доходов (земельной ренты). Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного подхода, и иных методов в рамках сравнительного и доходного подходов.

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из периодических изданий и сайтов. Выкопировки и скриншоты источников информации представлены в приложении к Отчету.

В качестве основных критериев сравнения использованы: дата оценки/продажи (предложения); условия продажи (торг); местоположение; площадь; расположение относительно автомагистралей.

В рамках сравнительного подхода было выявлено 6 объектов, которые могут быть использованы в качестве аналогов. Все объекты-аналоги сопоставимы по трем основным критериям: категория земель – земли населенных пунктов; назначение (вид разрешенного использования) – под строительство нежилых объектов промышленного назначения (производственных комплексов, складов); расположенные в производственных зонах г. Хабаровска; вид права на земельный участок – собственность.

Применены корректировки по сопоставимым ценообразующим факторам: на дату продажи для объектов-аналогов №№1, 2; на условия продажи для объектов-аналогов №№ 3-6; на местоположение; на площадь; на расположение относительно автомагистралей для объектов-аналогов №№ 3, 4. Расчет и описание корректировок приведены в Отчете.

Корректировка на дату продажи для объектов-аналогов №№ 4-6 не произведена, т.к. дата продажи максимально приближена к дате оценки.

Корректировка на условия продажи для объектов-аналогов №№1, 2 не произведена с указанием, что по данным аналогам использована информация о фактических сделках Управления Росреестра, совершенных в мае, июне 2013гг.

Корректировка на расположение относительно автомагистралей для объектов-аналогов №№1, 2, 5, 6 не произведена с указанием, что данные аналоги, как и объект оценки, расположены относительно автомагистралей «на удалении».

В результате расчета надежности скорректированных стоимостей получен доверительный интервал, в который вошли объекты-аналоги №№2, 4, 5, 6, объекты-аналоги №№ 1, 3 из последующего расчета исключены.

В рамках сравнительного подхода рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определена в размере 1 445 814 руб.

В рамках доходного подхода величина земельной ренты определена как доход от сдачи в аренду земельного участка, за вычетом расходов, которые несет собственник участка (налог на землю).

Критерии, по которым производился отбор объектов-аналогов, сопоставимы с подбором аналогов в рамках сравнительного подхода.

К расчету принято три объекта-аналога.

Корректировки применены по сопоставимым ценообразующим факторам: на дату аренды для объектов-аналогов №№ 1, 2; на местоположение для объектов-аналогов №№ 2, 3; на площадь; на расположение относительно автомагистралей для объекта-аналога № 2. Расчет и описание корректировок представлены в Отчете.

Корректировки на дату аренды для объекта-аналога № 3; на месторасположение для объекта-аналога № 1; на расположение относительно автомагистралей для объектов-аналогов №№ 1, 3 не применялись с указанием на отсутствие различий по данным факторам между объектом оценки и объектами-аналогами.

В результате расчета надежности скорректированных стоимостей получен доверительный интервал, в который вошли все объекты-аналоги.

Произведено определение земельной ренты, расчет ставки капитализации.

Рыночная стоимость оцениваемого земельного участка доходным подходом определена в размере 1 299 121 руб.

После согласования результатов рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определена в размере 1 377 704 руб.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение на отчет № 3608/2016 от 24.11.2016г., составленное экспертом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Экспертный совет ФИО7, которое соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, ССО РОО 2015, заданию на оценку. Выводы о величине рыночной стоимости объектов оценки являются обоснованными.

Из показаний свидетеля ФИО5 в судебном заседании следует, что в расчетах им использованы все объекты-аналоги, отобранные по указанным в Отчете критериям. Земельный участок по ул. Горького не использовался в качестве объекта-аналога, как не прошедший отбор по заданным критериям, поскольку при проверке информации с помощью публичной кадастровой карты установлено его местонахождение в жилой зоне Ж-3, не в зоне К-2, как указано в сообщении о проведении торгов. Премия за риск вложения в конкретную недвижимость учитывает возможные изменения объекта в будущем, по экспертному методу определения данного риска размер премии находится обычно в диапазоне 0-5%. В качестве подтверждения тенденций он пользовался аналитической информацией, изложенной в статье «Основные факторы, влияющие на стоимость девелоперского проекта» (автор ФИО12), опубликованной в журнале «Российской предпринимательство» 2015г. Им применено среднее значение в размере 2,5 %.

Доводы административного истца о допущенных при составлении Отчета нарушениях федеральных стандартов оценки опровергаются положениями Отчета, Положительного экспертного заключения, показаниями свидетеля ФИО5 в судебном заседании.

В соответствии с пунктом 14 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

В соответствии с подпунктом «в» пункта 22 ФСО № 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Из Отчета следует, что в нем приведены источники используемой информации, приведены критерии отбора аналогов, в расчетах использованы все отобранные объекты-аналоги.

Указанное опровергает доводы о нарушении оценщиком приведенных положений ФСО № 7.

В соответствии с подпунктом «а» пункта 22 ФСО № 9 в качестве аналогов могут выступать объекты с известными ценами, как сделок, так и предложений к продаже.

В силу приведенной нормы не имеют правового значения доводы административного истца о том, что по ряду объектов-аналогов в Отчете использована цена предложения с последующей корректировкой на торг, а не цена сделки.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что Комиссией кадастровая стоимость земельного участка обоснованно установлена в размере рыночной стоимости, определенной в Отчете об оценке земельного участка.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Администрации г. Хабаровска в удовлетворении требований о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 19 декабря 2016 года № 22, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления ФИО3 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка – отказать.

Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 21 апреля 2017 года.

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз