Решение № 2-673/2025 2-673/2025~М-611/2025 М-611/2025 от 1 октября 2025 г. по делу № 2-673/2025

Дело №2- 673/2025

73RS0025-01-2025-000938-02


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

р.п. Чердаклы 19 сентября 2025 года

Чердаклинский районный суд Ульяновской области в составе:председательствующего судьи Школенок Т.Р.

при секретаре Силантьевой С.В.

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, обществу с ограниченной ответственностью «Диалог» о признании прекращенным обременения недвижимости в виде залога (ипотеки) и погашении регистрационной записи об ипотеки

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3 о признании прекращенным обременения недвижимости в виде залога (ипотеки) и погашении регистрационной записи об ипотеки. В обоснование иска указали, что 24.05.2021 между ФИО4 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка №..., в соответствии с которым ФИО4 обязуется передать в собственность ФИО1 земельный участок площадью 800 кв.м, кадастровый №..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенный по адресу: <...>, южная часть кадастрового квартала №..., а ФИО1 обязался принять и оплатить его стоимость 159 200 руб. 28.05.2021 был подписан акт приема-передачи, в соответствии с которым во исполнение договора купли-продажи земельного участка от 24.05.2021 продавец передал, а покупатель принял земельный участок.27.05.2021 между ФИО4 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка №..., в соответствии с которым ФИО4 обязуется передать в собственность ФИО2 земельный участок площадью 1000 кв.м, кадастровый №..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенный по адресу: <...>, южная часть кадастрового квартала №..., а ФИО2 обязался принять и оплатить его стоимость 199 000 руб.28.05.2021 был подписан акт приема-передачи, в соответствии с которым во исполнение договора купли-продажи земельного участка от 27.05.2021 продавец передал, а покупатель принял земельный участок.16.06.2021 между ФИО4 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка №..., в соответствии с которым ФИО4 обязуется передать в собственность ФИО2 земельный участок площадью 800 кв.м, кадастровый №..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенный по адресу: <...>, южная часть кадастрового квартала №... а ФИО2 обязался принять и оплатить его стоимость 159 200 руб.16.06.2021 был подписан акт приема-передачи, в соответствии с которым во исполнение договора купли-продажи земельного участка от 16.06.2021 продавец передал, а покупатель принял земельный участок. Произвести регистрацию указанных договоров истцам не представилось возможным ввиду болезни ФИО4, а в последующем ее смерти. Решением Чердаклинского районного суда от 29.04.2022 были удовлетворены исковые требования истцов об исключении указанных выше земельных участков из наследственной массы ФИО4,умершей 20.06.2021 и признании за ними права собственности за ними. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 08.11.2022 данное решение суда было изменено с указанием на то, что право собственности истцов обременено ипотекой в силу закона и закладной. Истцами проведен полный расчет за вышеуказанные земельные участки. Наследником ФИО4 является ее брат ФИО3, однако снять обременение во внесудебном порядке не представляется возможным, поскольку ему было отказано, как ненадлежащему лицу и разъяснено, что о возможности обращения в суд с заявлением о прекращении обременения в виде ипотеки. Просили прекратить обременение в виде залога(ипотека) в отношении указанные выше земельные участки.

Судом в качестве соответчика по делу привлечено ООО «Диалог».

В судебное заседание истцы не явились, направили заявления с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие.

Ответчики ФИО3, ООО «Диалог» в судебное заседание не явились, о дате и месте рассмотрения были извещены. От представителя ответчиков по доверенности ФИО5 в суд поступило заявление, в котором она против исковых требований не возражает, при этом полагает, что ФИО3 и ООО «Диалог» не являются надлежащими ответчиками, ФИО3 предпринимал направленные на снятие обременения меры, однако ему было отказано. Просила провести судебное заседание в ее отсутствие.

Представитель Управления Росреестра по Ульяновской области в судебное заседание также не явился, были извещены.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 52 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав.

В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из положений статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Из положений статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 данного Кодекса (пункт 1). В случае неисполнения продавцом обязанности по передаче товара применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса (пункт 2). Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (пункт 5).

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 19.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно статье 19 названного Федерального закона ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства (подпункт 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Абзацем вторым пункта 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что обязательство прекращается надлежащим исполнением.

Согласно пункту 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В судебном заседании установлено, что 24.05.2021 между ФИО4 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка №..., в соответствии с которым ФИО4 обязуется передать в собственность ФИО1 земельный участок площадью 800 кв.м, кадастровый №..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенный по адресу: <...>, южная часть кадастрового квартала №... а ФИО1 обязался принять и оплатить его стоимость 159 200 руб.

Отчуждаемый земельный участок принадлежал ФИО4 на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 73-АА №... от 29.08.2011.

28.05.2021 был подписан акт приема-передачи, в соответствии с которым во исполнение договора купли-продажи земельного участка от 24.05.2021 продавец передал, а покупатель принял земельный участок.

27.05.2021 между ФИО4 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка №..., в соответствии с которым ФИО4 обязуется передать в собственность ФИО2 земельный участок площадью 1000 кв.м, кадастровый №..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенный по адресу: <...>, южная часть кадастрового квартала №..., а ФИО2 обязался принять и оплатить его стоимость 199 000 руб.

Отчуждаемый земельный участок принадлежал ФИО4 на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 73-АА №... от 29.08.2011.

28.05.2021 был подписан акт приема-передачи, в соответствии с которым во исполнение договора купли-продажи земельного участка от 27.05.2021 продавец передал, а покупатель принял земельный участок.

16.06.2021 между ФИО4 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка №..., в соответствии с которым ФИО4 обязуется передать в собственность ФИО2 земельный участок площадью 800 кв.м, кадастровый №..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенный по адресу: <...>, южная часть кадастрового квартала №..., а ФИО2 обязался принять и оплатить его стоимость 159 200 руб.

Отчуждаемый земельный участок принадлежал ФИО4 на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 73-АА № 251660 от 29.08.2011.

16.06.2021 был подписан акт приема-передачи, в соответствии с которым во исполнение договора купли-продажи земельного участка от 16.06.2021 продавец передал, а покупатель принял земельный участок.

Указанными договорами купли-продажи предусмотрена рассрочка оплаты цены земельных участков покупателями на срок 120 месяцев в соответствии с графиками платежей. Согласно п. 2.2.3 договоров обеспечением исполнения обязательств покупателей является ипотека земельных участков в силу закона.

Решением Чердаклинского района Ульяновской области от 29.04.2022 по гражданскому делу 2-256/2022 удовлетворены исковые требования ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО1, ФИО2, ФИО10 к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области, ФИО3 о признании права собственности на земельные участки.

Указанным решением постановлено исключить из наследственной массы ФИО4, умершей 20.06.2021, в наследственном деле №..., заведенным нотариусом нотариального круга г. Самара Самарской области ФИО11, следующие земельные участки по адресу: <...>, южная часть кадастрового квартала №..., в том числе земельные участки: площадью 800 кв.м, кадастровый №..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства; площадью 1000 кв.м, кадастровый №..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, площадью 800 кв.м, кадастровый №..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, признано право собственности за ФИО1 на земельный участок площадью 800 кв.м, кадастровый №...., за ФИО2 право собственности на земельный участок площадью 1000 кв.м, кадастровый №... и на земельный участок площадью 800 кв.м, кадастровый №....

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 08.11.2022 решение Чердаклинского районного суда Ульяновской области от 29.04.2022 изменено, его резолютивная часть дополнена абзацами следующего содержания в части требований истцов: право собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на земельный участок площадью 800 кв.м, с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: <...>, южная часть кадастрового квартала №..., обременено ипотекой в силу закона на основании договора купли-продажи земельного участка №... от 24 мая 2021 года и закладной от 28 мая 2021 года.Право собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на земельный участок, площадью 1000 кв.м, с кадастровым номером №..., на земельный участок, площадью 800 кв.м, с кадастровым номером №..., расположенные по адресу: <...>, южная часть кадастрового квартала №..., обременено ипотекой в силу закона на основании договора купли-продажи земельного участка №... от 27 мая 2021 года и закладной от 28 мая 2021 года, договора купли-продажи земельного участка №... от 16 июня 2021 года.

Решение суда вступило в законную силу.

Согласно выпискам ЕГРН за истцами было зарегистрировано право собственности на спорные земельные участка с обременением в виде ипотеки в пользу ФИО4

Вступившими в законную силу решениями судов установлено, что наследником умершей ФИО4 является ее брат ФИО3, ввиду отказа в его пользу наследников первой очереди 23.07.2021 матери наследодателя ФИО12, 03.09.2021 несовершеннолетнего сына – ФИО13 с согласия законного представителя

Как следует из представленного в дело договора уступки от 13.12.2022 ФИО3 передал (уступил) права по вышеуказанным закладным ООО «Диалог»

Согласно справкам ООО «Диалог» ( л.д. 8, 9) ФИО1 и ФИО2 произведен полный расчет по договорам купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами №..., №...

Из материалов дела следует, что ФИО3 обращался в Управление Росреестра по Ульяновской области с заявлением о погашении регистрационных записей об ипотеке, однако в удовлетворении требования истцу было отказано ввиду того, что спорные земельные участки были исключены из наследственной массы ФИО4 по решению суда, иных документов подтверждающих право на объяты недвижимости заявителем не представлено. Также разъяснено, что если невозможно подать заявление в связи со смертью гражданина -залогодателя, данное обстоятельство является основанием для обращения в суд с иском о прекращении обременения в виде ипотеки.

Судом установлено, что право собственности на земельные участки в установленном порядке зарегистрировано за истцами.Объекты находятся в их владении а зарегистрированное обременение в виде ипотеки прекратилось в связи с исполнением обязанности по договору купли-продажи, при этом погашение записи об ипотеке во внесудебном порядке невозможно, в связи с чем у истца отсутствует иной способ защиты права собственности на указанную квартиру в связи с наличием (сохранением) в ЕГРН записи об обременении права (ипотеке).

ФИО3, вступивший в наследственные права после смерти ФИО4, являлся фактическим владельцем закладной, которая им была передана ООО «Диалог». В силу чего доводы представителя ответчика о необоснованности предъявления к ним исковых требований судом во внимание не принимаются.

Установлено и не оспаривается, что обязательства по договору купли-продажи квартиры прекратились надлежащим исполнением, а обременение в виде ипотеки нарушает права истцов, как собственников объектов недвижимости. В силу изложенного суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований ФИО1 и ФИО2 в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 о признании прекращенным обременения недвижимости в виде залога (ипотеки) и погашении регистрационной записи об ипотеки о снятии ограничения (обременения) удовлетворить.

Признать прекращенным обременение в виде залога (ипотеки), на земельный участок, площадью 800 кв.м., кадастровый №..., категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, по адресу: <...>, земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала №...; земельный участок площадью 800 кв.м., кадастровый №..., категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, по адресу: <...>, земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала №... принадлежащие на праве собственности ФИО1.

Признать прекращенным обременение в виде залога (ипотеки), на земельный участок, площадью 1000 кв.м., кадастровый №..., категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: ля комплексного освоения в целях жилищного строительства, по адресу: <...>, земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала №..., принадлежащего на праве собственности ФИО2.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Чердаклинский районный суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья - Т.Р. Школенок

Мотивированное решение изготовлено 02.10.2025