Решение № 2-1724/2025 2-76/2026 2-76/2026(2-1724/2025;)~М-1439/2025 М-1439/2025 от 17 мая 2026 г. по делу № 2-1724/2025

УИД 74RS0049-01-2025-002423-70

Дело № 2-76/2026


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Троицк Челябинской области 30 апреля 2026 года

Троицкий городской суд Челябинской области в составе

председательствующего судьи Богдан О.А.,

при секретаре Колбиной Е.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Управления муниципальной собственности Администрации г.Троицка Челябинской области к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, пени, возложении обязанности вернуть земельный участок, внесении в единый государственный реестр недвижимости записи о расторжении договора аренды, встречному исковому заявлению ФИО1 к Управлению муниципальной собственности Администрации г.Троицка Челябинской области об уменьшении арендной платы, расторжении договора аренды, погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи об аренде земельного участка

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности Администрации г.Троицка Челябинской области (далее УМС Администрации г.Троицка) обратилось в суд с иском к ФИО1 о возложении обязанности вернуть по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, внесении в Единый государственный реестр недвижимости записи о расторжении договора аренды от 27 декабря 2021 года №, взыскании задолженности по договору аренды в размере 236 747 руб. 76 коп., пени в размере 90 135 руб. 25 коп.

В обоснование исковых требований указано, что 27 декабря 2021 года УМС Администрации г.Троицка и ФИО1 заключили договор аренды № № согласно которому ФИО1 принял в аренду земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. Согласно условиям договора арендатор ежегодно уплачивает за пользование земельным участком арендную плату, которая вносится арендатором ежеквартально равными долями, не позднее 20 числа последнего месяца квартала, расчет арендной платы составляет 99 808 руб. в год и определяется в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости годовой арендной платы и протоколом № заседания комиссии по проведению торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков от 09 ноября 2021 года. За каждый день просрочки платежа арендной платы выплачивает штраф в размере 0,1% от суммы недоимки. Ответчик в период действия договора арендную плату не вносил ни разу. В соответствии с п. 7.4 договора односторонний отказ арендодателя от исполнения договора допускается в случае невнесения арендатором первого платежа по договору аренды в срок, установленный в п. 2.4 договора, систематической неуплатой арендатором арендной платы по договору (неуплата в течение двух и более кварталов подряд), уплаты арендной платы не в полном объеме в течение двух и более кварталов подряд. В соответствии с п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 04 марта 2025 года в адрес ФИО1 была направлена претензия с требованием оплатить задолженность по арендной плате и возврате земельного участка по акту приема-передачи от 26 февраля 2025 года совместно с уведомлением о расторжении договора аренды земли г.Троицка № в связи с нарушением условий договора. Ответчик акт приема-передачи земельного участка не подписал и не вернул его, задолженность не оплатил, размер задолженности по арендной платы за период с 27 декабря 2021 года по 26 февраля 2025 года составляет 236 747 руб. 76 коп., задолженность по пени за период с 01 января 2022 года по 26 февраля 2025 года составляет 90 135 руб. 25 коп.

ФИО1 обратился в суд с встречным исковым заявлением к УМС Администрации г.Троицка, с учетом неоднократных уточнений, об уменьшении арендной платы по договору аренды от 27 декабря 2021 года № за весь период его действия до 27 591 руб., расторжении договора аренды земли г.Троицка № от 27 декабря 2021 года, заключенного с УМС Администрации г.Троицка, погашении в Едином государственном реестре недвижимости и сделок с ним записи об аренде (обременении) в отношении земельного участка с кадастровым номером № (л.д. 72-73, 129-130, 164).

В обоснование исковых требований указал, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды земли г.Троицка № от 27 декабря 2021 года. Согласно условиям договора разрешенное использование участка – строительство индивидуального жилого дома (п. 1.2), арендодатель обязан передать арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям настоящего договора по акту приема-передачи. В акте приема-передачи от 27 января 2021 года указано, что предоставляемый земельный участок полностью соответствует условиям заключенного договора. Фактически передача участка осуществляется формально путем подписания акта. Согласно п. 4.2.2 арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением, разрешенным использованием и правилами землепользования и застройки территории Троицкого городского округа, также обязан обеспечить соблюдение норм и требований, определенных землеустроительным, архитектурно-градостроительным, пожарным, природоохранным и санитарным законодательством (п. 4.2.4). Из письма филиала ПАО «Россети-Урал» - «Челябэнерго» от 06 мая 2024 года следует, что по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № частично расположен объект ПАО «Россети-Урал» ВЛ-6кВ Береговая от ПС-35 кВ Городская (инв. №), в отношении которого установлена охранная зона (ЗОУИТ) с реестровым номером №. Согласно п. 8 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 24 февраля 2009 года №, наличие обременения в виде охранной зоны не является препятствием к распоряжению собственником земельным участком по своему усмотрению, однако является запретом и ограничением на размещение объектов и выполнение действий, указанных в п.п. 8-11 Правил установления охранных зон, без согласования с электросетевой организацией. Получив такое письмо, он обратился в УМС Администрации г.Троицка с заявлением о расторжении договора аренды, в связи с тем, что строительство жилого дома на участке невозможно, также просил списать начисление по арендной плате. 05 июня 2024 года за № получен ответ об отказе в расторжении договора аренды земли и списании начисленной арендной платы. ДД.ММ.ГГГГ Администрацией г.Троицка ему выдано уведомление № о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и (или) допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства, в котором указано о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства по следующим основаниям: земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, находится в пределах охранной зоны «Воздушная ЛЭП-6 кВ – протяженность 7977м, литер 82Л». Согласно ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации в охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или к уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни и здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров. В пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещается: строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений. Согласно совместного осмотра объекта, отраженного в акте от 03 октября 2025 года, в границах спорного земельного участка расположена опора воздушной ЛЭП. Расположение на спорном земельно участке опоры линии электропередачи ограничивает права владения, пользования данным земельным участком и создает существенные препятствия в использовании его по прямому назначению (строительство индивидуального жилого дома). При этом ни в аукционной документации, ни в договоре аренды не указано об ограничениях в использовании земельного участка. Согласно п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшилось. Существенным ухудшение условий или состояния имущества считается, когда оно в значительной мере лишает арендатора того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды. Данные обстоятельства наступили не по вине ФИО1, а по вине арендодателя, который при проведении аукциона и заключении договора умолчал о наличии охранной зоны ЛЭП и опоры на участке. Арендодатель, являясь уполномоченным органом местного самоуправления, обязан был знать о данном обременении и сообщить о нем. В связи с существенным ухудшением условий пользования земельным участком (фактической невозможностью строительства) арендная плата подлежит уменьшению за весь период действия договора, начиная с момента его заключения. Поскольку арендная плата подлежит уменьшению до 27 591 руб., у ФИО1 не возникло обязанности по оплате выставленной задолженности, т.к. она отсутствует.

Истец УМС Администрации г.Троицка о времени и месте слушания дела извещено надлежащим образом, представитель ФИО2 в судебное заседание не явилась, направила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, ранее в судебных заседаниях исковые требования поддержала, возражала против удовлетворения встречных исковых требований.

Ответчик ФИО1, его представитель ФИО3 в судебном заседании не участвовали, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, ранее в судебных заседаниях представитель ответчика ФИО3 встречные исковые требования поддержала.

Третье лицо ПАО «Россети Урал» о времени и мест слушания дела извещено надлежащим образом, представитель ФИО4 в судебное заседание не явилась, представила отзыв, согласно которому объект электросетевого хозяйства ВЛ-6кВ Береговая от ПС-35 кВ Городская, введена в эксплуатацию в 1958 году, охранная зона установлена 15 марта 2016 года в соответствии с Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 24 февраля 2009 года №. Наличие обременения не является препятствием к распоряжению собственником земельным участком по своему усмотрению, однако является запретом и ограничением на размещение объектов и выполнение действий, предусмотренных п.п. 8 – 11 Правил установления охранных зон, без согласования с электросетевой организацией. В соответствии с п. 10 Правил установления охранных зон, в охранных зонах допускается размещение зданий и сооружений при соблюдении следующих параметров: расстояние по горизонтали от элементов зданий и сооружений до проводов воздушных линий электропередачи напряжением свыше 1 кВ (при наибольшем их отклонении) должно быть не менее 2 метра – при проектном номинальном классе напряжения до 20 кВ (л.д. 114-115).

Третье лицо Администрация г.Троицка Челябинской области о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом, представитель в судебное заседание не явился.

Исследовав материалы дела, выслушав стороны, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований УМС Администрации г.Троицка и ФИО1

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исходя из п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в аренду могут быть переданы земельные участки.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что 27 декабря 2021 года УМС Администрации г.Троицка (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключили договор аренды земли г.Троицка №01 (л.д. 9-12).

Договор аренды заключен на основании ст. 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, постановления Администрации г.Троицка Челябинской области от 09 сентября 2021 года № 911 «О проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка государственная собственность, на который не разграничена» и протокола от 09 ноября 2021 года № 23.

Согласно условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1249 кв.м.. Разрешенное использование участка: строительство индивидуального жилого дома (п. 1.2). Договор заключен сроком на 20 лет и вступает в силу с момента его подписания сторонами (п.1.3). Арендатор ежегодно уплачивает за пользование земельным участком арендную плату (п.2.1). Расчет арендной платы (приложение № 1), является неотъемлемой составной частью договора, в соответствии с которым устанавливается величина арендной платы за пользование земельным участком на весь период действия договора (п.2.2). Внесенный арендатором задаток засчитывается в счет арендной платы за земельный участок (п. 2.3). Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями, не позднее 20 числа последнего месяца квартала, если иное не установлено в расчете. За первый год аренды арендатор перечисляет в течение трех рабочих дней с момента подписания договора арендодателю 100% суммы ежегодной арендной платы, указанной в расчете (п.2.4). Расчет арендной платы определяется в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости годовой арендной платы и протоколом № 23 заседания комиссии по проведению торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков от 09 ноября 2021 года (п.2.5). Реквизиты для перечисления арендной платы ежегодно уточняются арендатором по заявке арендатора без внесения изменений в договор (п. 2.6). Арендатор за каждый день просрочки платежа арендной платы выплачивает штраф в размере 0,1% от суммы недоимки (п. 6.2). Односторонний отказ арендодателя от исполнения договора допускается в случаях: невнесения арендатором первого платежа по договору аренды в срок, установленный п.2.4 договора; систематической неуплаты арендатором арендной платы по договору (неуплата в течение двух и более кварталов подряд), уплаты арендной платы не в полном объеме в течение двух и более кварталов подряд; при нарушении арендатором других условий договора. При этом договор считается расторгнутым по истечении 10 дней с момента направления арендодателем в адрес арендатора уведомления об отказе от исполнения (п. 7.4).

Согласно расчету платы общий размер арендной платы за год составляет 99 808 руб. (л.д. 13).

27 декабря 2021 года сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 14).

04 марта 2025 года УМС Администрации г.Троицка направило ФИО1 уведомление о расторжении договора аренды земельного участка на основании п.7.4 договора, за систематическую неуплату арендной платы, с приложением акта приема-передачи (возврата) земельного участка (л.д. 23, 24).

В этот же день УМС Администрации г.Троицка направило ФИО1 требование в срок до 15 марта 2025 года оплатить задолженность по договору аренды за период с 27 декабря 2021 года по 26 февраля 2025 года в размере 136 747 руб. 76 коп., пени за период с 01 января 2022 года по 26 февраля 2025 года в размере 90 135 руб. 25 коп. (л.д. 21-22, 25).

Задолженность не погашена, земельный участок УМС Администрации г.Троицка не возвращен.

В силу ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со ст. 309, п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Судом установлено, что 05 ноября 2021 года ФИО1 оплатил сумму задатка для участия в аукционе на право заключения договора аренды в размере 19 961 руб. 60 коп. (л.д. 79, оборот), 17 января 2022 года оплачено 79 846 руб. 40 коп., что составило 99 808 руб. (сумма арендной платы за год аренды земельного участка) (л.д. 125).

Таким образом, размер задолженности за период с 01 января 2023 года по 26 февраля 2025 года составляет 216 786 руб. 16 коп., пени - 170 866 руб. 23 коп. (л.д. 125).

Также судом установлено, что 26 апреля 2024 года ФИО1 обратился в ПАО «Россети-Урал» о возможности строительства жилого дома по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Из письма филиала ПАО «Россети-Урал» - «Челябэнерго» от 06 мая 2024 года следует, что по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, частично расположен объект ПАО «Россети-Урал» ВЛ-6кВ Береговая от ПС-35 кВ Городская (инв. №), в отношении которого установлена охранная зона (ЗОУИТ) с реестровым номером №. В соответствии с п. 8 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 24 февраля 2009 года № 160, установлен запрет на осуществление любых действий, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров, в том числе размещать любые объекты и предметы (материалы) в пределах созданных в соответствии с требованиями нормативно-технических документов проходов и подъездов для доступа к объектам электросетевого хозяйства, а также проводить любые работы и возводить сооружения, которые могут препятствовать доступу к объектам электросетевого хозяйства, без создания необходимых для такого доступа проходов и подъездов. Наличие обременения в виде охранной зоны не является препятствием к распоряжению собственником земельным участком по своему усмотрению, однако является запретом и ограничением на размещение объектов и выполнение действий, указанных в п.п. 8-11 Правил установления охранных зон, без согласования с электросетевой организацией (л.д. 75).

08 мая 2024 года ФИО1 обратился в УМС Администрации г.Троицка с заявлением о расторжении договора аренды, в связи с тем, что на земельном участке расположен объект ПАО «Россети-Урал» ВЛ-6кВ Береговая от ПС-35 кВ Городская, строительство жилого дома на участке невозможно, также просил списать начисление по арендной плате (л.д. 76).

05 июня 2024 года УМС Администрации г.Троицка дан ответ, что в ходе согласования с ПАО «Россети-Урал» - «Челябэнерго» Троицкие электрические сети возможности строительства жилого дома на спорном земельном участке, получено заключение, что на земельном участке частично расположен объект ПАО «Россети-Урал» ВЛ-6кВ Береговая от ПС-35 кВ Городская (инв. № 619081), в отношении которого установлена охранная зона (ЗОУИТ) с реестровым номером № наличие обременения в виде охранной зоны не является препятствием к пользованию арендатором земельным участком (строительство индивидуального жилого дома). В соответствии с пп. 4.2.8 п. 4 арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее чем за три месяца о предстоящем освобождении участка как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его освобождении. В связи с поступлением 08 мая 2024 года вашего заявления о расторжении договора, подписание соглашения о расторжении договора аренды и акта возврата земельного участка возможно не ранее чем 08 августа 2024 года, оснований для расторжения договора, списания начисленной арендной платы отсутствуют в настоящее время (л.д. 77).

11 сентября 2025 года ФИО1 обратился в Администрацию г.Троицка с уведомлением о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства (л.д. 154-160).

19 сентября 2025 года Администрация г.Троицка принято уведомление № о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, поскольку земельный участок находится в пределах охранной зоны «Воздушная ЛЭП-6 кВ – протяженность 7977м, литер 82Л». Согласно ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации в охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или к уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни и здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров. В пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещается: строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений (л.д. 78, 155-156).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В силу п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендатор, требующий уменьшения арендной платы, должен в силу ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представить суду относимые, допустимые и достаточные доказательства, подтверждающие факт того, что предоставляемое в аренду имущество имеет недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию им, которые не были и не должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества.

Из объяснений представителя ответчика, ФИО3, следует, что акт приема-передачи подписывался в кабинете специалиста УМС, на место они не выезжали. ФИО1 является сотрудником полиции, в период с 06 по 08 декабря 2022 года, с 05 марта по 08 июля 2024 года, с 24 октября 2024 года по 26 апреля 2025 года он принимал участие в специальной военной операции, после возвращения из одной из командировок он решил начать строительство, но при проведении кадастровых работ выяснилось, что на земельном участке расположена опора ЛЭП, при заключении договора ему об этом никто не говорил.

Согласно акту осмотра объекта от 03 октября 2025 года земельный участок не огорожен, находится в свободном доступе, на участке складированы строительный материал, бетонные куски плит, высокой травы, объектов строительства на земельном участке в ходе осмотра не обнаружено, в границах спорного земельного участка расположена опора воздушной ЛЭП (л.д. 60-63).

Воздушная ЛЭП-6 кВ – протяженностью 7977м, литер 82Л, принадлежит на праве собственности ПАО «Россети-Урал», ранее принадлежала ООО «АЭС Инвест» на основании свидетельства о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 94-102).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости и сделок с ним по состоянию на 08 сентября 2025 года земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, имеет ограничения прав на земельный участок, предусмотренные ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации:

- с 15 марта 2016 года на основании доверенности от 08 февраля 2016 года выдан ООО «АЭС Инвест», учетный номер части №, площадь 512 кв.м.;

- с 03 апреля 2021 года на основании приказа от 11 января 2021 года Нижне-Обского бассейнового водного управления, ограничение зоны приведено в ст. 67.1 Водного кодекса Российской Федерации, учетный номер части №, площадь 1248 кв.м.;

- с 26 мая 2022 года на основании распоряжения Министерства экологии Челябинской области от 24 декабря 2018 года № об установлении границ береговой линии, вид зоны по документу – зона затопления территории, прилегающая к Троицкому водохранилищу в Троицком городском округе Челябинской области

- с 31 октября 2024 года на основании приказа Министерства экологии Челябинской области от 12 июля 2024 года № об установлении местоположения границ прибрежной защитной полосы рек Большая Сатка Саткинского пруда Саткинского (питьевого) водохранилища, пруда без названия. Ограничения установлены п. 17 ст. 65 Водного кодекса Российской Федерации, площадь 11 кв.м., учетный номер части №

- срок действия не установлен, на основании распоряжения Министерства экологии Челябинской области об установлении границ береговой линии от 24 декабря 2018 года №, водоохранная зона реки Увелька, весь участок (л.д. 34-43).

В приглашении от октября 2021 года к участию в аукционе, в договоре аренды земельного участка не оговорено, что на земельном участке частично расположен объект ПАО «Россети-Урал» ВЛ-6кВ Береговая от ПС-35 кВ Городская (опора ЛЭП), в отношении которого установлена охранная зона (ЗОУИТ) площадью 512 кв.м. (л.д. 79-82).

Доказательств того, что при размещении в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» приглашения к участию в аукционе, была опубликована выписка из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок, в которой содержались сведения об ограничениях, установленных в связи с размещением на участке опоры ЛЭП, в материалы дела не представлено.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, пояснения сторон по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая фактические обстоятельства дела, руководствуясь п. 1 ст.611, п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что арендодатель не исполнил обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, не оговорил недостатки сданного в аренду имущества, частично препятствующие пользованию им, в связи с чем ФИО1 вправе требовать уменьшения размера арендной платы за период действия договора аренды земли, встречные исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

Из отчета ФИО10 №Т от 17 апреля 2026 года следует, что на стоимость земельного участка оказывает непосредственное влияние его местоположение, рельеф участка, наличие (отсутствие) коммуникаций. Рыночная стоимость спорного земельного участка, рассчитанная сравнительным и затратным подходом, составляет 270 503 руб., величина годового размера арендной платы за земельный участок составляет 27 591 руб. (л.д. 165 – 208).

В отчете оценщика ФИО5 нет сведений расчете арендной платы с учетом охранной зоны, установленной в отношении спорного земельного участка (л.д. 19).

Размер арендной платы за период с 27 декабря 2021 года по 15 марта 2025 года составляет 88 597 руб. 90 коп. (3 года 2 месяца 16 дней х 27 591 руб.).

С учетом произведенных ФИО1 выплат (99 808 руб.), снижении размера арендной платы, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований УМС Администрации <адрес> о взыскании задолженности по арендной плате, пени, поскольку задолженность отсутствует.

Согласно п. 1 ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Принимая во внимание расторжение истцом договора аренды земельного участка, учитывая отсутствие доказательств передачи ответчиком земельного участка истцу, суд приходит к выводу об удовлетворении требований УМС Администрации г.Троицка о возложении на ФИО1 обязанности вернуть по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, и внесении в Единый государственный реестр недвижимости записи о расторжении договора аренды от 27 декабря 2021 года №

Исковые требования ФИО1 о расторжении договора аренды земли г.Троицка от 27 декабря 2021 года № не подлежат удовлетворению, поскольку уведомлением от 04 марта 2025 года УМС Администрации г.Троицка в одностороннем порядке расторгло договор аренды с 15 марта 2025 года.

Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Управления муниципальной собственности Администрации г.Троицка Челябинской области к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, пени, возложении обязанности вернуть земельный участок, внесении в Единый государственный реестр недвижимости записи о расторжении договора аренды, удовлетворить частично.

Обязать ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт № вернуть по акту приема-передачи Управлению муниципальной собственности Администрации г.Троицка Челябинской области, 7418002969, ОГРН <***>, земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №.

В удовлетворении исковых требований Управления муниципальной собственности Администрации г.Троицка Челябинской области к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды в размере 236 747 руб. 76 коп., пени в размере 90 135 руб. 25 коп. за период с 27 декабря 2021 года по 26 февраля 2025 года, отказать.

Встречное исковое заявление ФИО1 к Управлению муниципальной собственности Администрации г.Троицка Челябинской области об уменьшении арендной платы, расторжении договора аренды, погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи об аренде земельного участка, удовлетворить частично.

Уменьшить арендную плату по договору аренды от 27 декабря 2021 года № за весь период его действия, до 27 591 руб.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 о расторжении договора аренды земли г.Троицка № от 27 декабря 2021 года, заключенного с Управления муниципальной собственности Администрации г.Троицка Челябинской области, отказать.

Внести в Единый государственный реестр недвижимости запись о расторжении договора аренды от 27 декабря 2021 года №, заключенного Управлению муниципальной собственности Администрации г.Троицка Челябинской области и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Троицкий городской суд Челябинской области в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий

Мотивированное решение изготовлено 18 мая 2026 года