Решение № 2А-487/2017 2А-487/2017~М-466/2017 М-466/2017 от 24 августа 2017 г. по делу № 2А-487/2017

Дело № 2а-487/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Бобров

Воронежская область 25 августа 2017 года.

Бобровский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего судьи Сухинина А.Ю.,

при секретаре судебного заседания Мамонтовой Н.Н.,

с участием представителя административного истца Лискина А.В.,

представителя административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Воронежской области и Бобровского межмуниципального отдела Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области ФИО1,

представителя заинтересованного лица - ГУП ВО«Воронежоблтехинвентаризация» Бюро технической инвентаризации Бобровского района - ФИО2,

рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, Бобровскому межмуниципальному отделу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области о признании незаконным решения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на купленные объекты недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в Бобровский районный суд Воронежской области с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на купленные объекты недвижимого имущества и об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности (л.д. 7-12).

Определением суда от 27.07.2017 к участию в деле привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (л.д. 2).

Как следует из административного искового заявления, 18.06.2007, между административным истцом ФИО3 и СХА (колхоз) «Никольское» в лице конкурсного управляющего ФИО13 действующего на основании решения Арбитражного суда Воронежской области от 01.12.2005 по делу № А14-7738-2005/68/20б, был заключен договор купли-продажи следующих объектов недвижимого имущества:

здания клуба-конторы, с кадастровым номером <данные изъяты>;

здания телятника, площадью 602,2 кв. м., с кадастровым номером <данные изъяты>;

здания, площадью 64,8 кв. м., с кадастровым номером <данные изъяты>;

сооружения с кадастровым номером <данные изъяты>;

здания площадью 339,3 кв. м., с кадастровым номером <данные изъяты>.

Все обязательства по вышеуказанному договору сторонами выполнены полностью, имущество передано от продавца к покупателю по акту приема-передачи от 18.06.2007, а покупателем полностью выполнены обязательства по оплате стоимости имущества в сумме 70 000 рублей, что подтверждается счетом на оплату <данные изъяты> и платежным поручением о перечислении продавцу денежных средств от <данные изъяты>

28.04.2017 Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии было вынесено пять уведомлений об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на купленные объекты недвижимого имущества.

Причиной отказа послужило отсутствие в едином государственном реестре недвижимости сведений о государственной регистрации права собственности на вышеуказанное имущество за СХА (колхозом) «Никольское» и отсутствие заявления от продавца имущества о необходимости проведения государственной регистрации перехода права собственности в связи с его ликвидацией вследствие банкротства.

Считает отказ в государственной регистрации перехода права собственности незаконным, так как на момент заключения договора, в связи с тем, что объекты недвижимости были введены в эксплуатацию в 1959, 1962, 1965, 1967 и 1980 годах, продавец обладал правом собственности на спорное имущество, что подтверждается материалами судебного дела о несостоятельности (банкротстве) СХА (колхоз) «Никольское № А14-7738-2005/68/20б.

Отсутствие заявления продавца недвижимости о необходимости проведения государственной регистрации перехода права, в связи с его банкротством, не является законным основанием для отказа в проведении государственной регистрации.

Согласно материалов дела № А14-7738-2005/68/20б, нарушений законодательства о несостоятельности (банкротстве) при отчуждении имущества конкурсным управляющим должника по вышеуказанному договору не выявлено.

Просит признать незаконными решения административного ответчика от 28.04.2017 за номерами 36/003/054/2017-136, 36/003/054/2017-145, 36/003/054/2017-139, 36/003/054/2017-142, 36/003/054/2017-138 об отказе в государственной регистрации права собственности на купленные ФИО3 нижеперечисленные объекты недвижимого имущества и обязать административного ответчика осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на них к ФИО3, имеющих следующие кадастровые номера:

- <данные изъяты> - здание клуба-конторы;

- <данные изъяты> - здание телятника, площадью 602,2 кв. м.;

- <данные изъяты> - здание, площадью 64,8 кв. м.;

- <данные изъяты> - здание площадью 339,3 кв. м.,;

- <данные изъяты> - сооружение, расположенные по адресу <адрес>.

В судебное заседание истец ФИО3 не явился, извещен надлежащим образом (л.д. 101).

Представитель истца адвокат Лискин А.В., в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования и просил удовлетворить иск в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Также пояснил, что оснований для отказа не имеется, в связи с тем, что истец предоставил доказательства о праве собственности на строения. Объекты не являются самовольными постройками, так как были построены хозспособом, то есть силами и средствами совхоза. В то время в законодательстве не существовало норм, которые обязывали получать документы на строения, построенные хозспособом. Притязаний иных лиц нет, никто не оспаривает эти права. При ведении дела о банкротстве нарушений реализации имущества не допущено. Недобросовестного действия к реализации своих прав у истца нет. Единственное препятствие для регистрации - отсутствие документов у СХА «Никольское», так как даже в БТИ по х. Соколовскому Никольского сельского поселения, где находятся спорные объекты, информация о строениях отсутствует.

Представитель ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области и Бобровского районного отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области ФИО1 с административными исковыми требованиями не согласен, просит в их удовлетворении отказать по нижеприведенным основаниям.

Недвижимость относится к индивидуально-определенным вещам, поэтому для совершения с ней сделок, необходима индивидуализация объектов, в связи с чем осуществляется их кадастровый и технический учет. Технический учет - это подтверждение юридического факта существования объекта недвижимости.

Приобретение объекта недвижимости без учета (технического) возможно только при универсальном правопреемстве (наследство, реорганизация юридического лица), то есть когда право возникает с момента прекращения правопреемства.

В соответствии со ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон 218-ФЗ), государственная регистрация прав осуществляется на основании заявительного принципа. Согласно п.3 ч.1 ст. 29 Закона 218-ФЗ, осуществляется проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Как следует из материалов дела, государственная регистрация прав ФИО3 на заявленные объекты недвижимого имущества была приостановлена по основаниям отсутствия заявления продавца и нарушения требований п.3 ст.21 Закона 218-ФЗ, т.е. непредставления документов выражающих содержание сделки и являющихся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, которые представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, когда сделка совершена в простой письменной форме. Вышеуказанные нарушения не были устранены в течение срока приостановления, что явилось основанием для отказа в проведении перехода права собственности на объекты недвижимого имущества в порядке ст.27 Закона 218-ФЗ.

Таким образом, имеется несколько нарушений требований Закона о регистрации, а не только отсутствие заявления со стороны продавца.

При проведении правовой экспертизы регистратор должен определить принадлежность имущества, однако, по сведениям ЕГРН (ведется с 26.04.1999) каких-либо вещных прав за продавцом СХА (колхозом «Никольское») не зарегистрировано, также подобные сведения о ранее возникшем праве на спорное имущество отсутствуют и в БТИ.

Кроме того, истец вел себя недобросовестно, так как сделка совершена 18.06.2007, ликвидация продавца и исключение его из ЕГРЮЛ имели место 29.12.2012, т.е. спустя более пяти лет с момента заключения сделки, а за регистрацией права истец обратился в 2017 году, т.е. фактически своими действиями покупатель создал ситуацию, при которой невозможно осуществить регистрацию права во внесудебном порядке.

Также истец не указывает, какие нормы Закона о регистрации нарушены действиями регистрирующего органа.

Вышеуказанные действия покупателя, а не регистрирующего органа, привели к невозможности проведения государственной регистрации перехода права.

Поэтому имеются все основания считать, что заявитель избрал ненадлежащий способ защиты права, так как при вышеуказанных обстоятельствах и в результате недобросовестных действий со стороны ФИО3 ему необходимо обратиться с требованиями о признании права в порядке искового производства.

Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующим выводам.

17.01.2017 ФИО3 обратился в Бобровский межмуниципальный отдел Управления Росреестра по Воронежской области с заявлениями о регистрации за ним права собственности на следующие объекты недвижимого имущества: здания школы (столовой) 1959 года постройки, здания телятника 1967 года постройки, здания клуба конторы 1980 года постройки, строения сенохранилища 1985 года постройки и плотины пруда 1962 года постройки, расположенных по адресу: <адрес> (л.д. 201-208).

Решениями государственного регистратора Бобровского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Воронежской области ФИО15 от 27.01.2017 за номерами 36/003/054/2017-136, 36/003/054/2017-145, 36/003/054/2017-139, 36/003/054/2017-142, 36/003/054/2017-138 действия по государственной регистрации прав собственности приостановлены до 27.04.2017 в связи с представлением ФИО3 на регистрацию неполного пакета документов, и в связи с тем, что представленные на регистрацию документы не соответствуют требованиям действующего законодательства, и предложено до указанной даты представить в регистрирующий орган недостающие документы (л.д. 191-195).

28.04.2017 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области были приняты решения за номерами 36/003/054/2017-136, 36/003/054/2017-145, 36/003/054/2017-139, 36/003/054/2017-138, 36/003/054/2017-142 об отказе в государственной регистрации права собственности на вышеуказанное имущество, в связи с отсутствием в ЕГРН сведений о регистрации прав собственности на вышеуказанные объекты недвижимости за СХА «Никольское», непоступлении заявления от СХА «Никольское» о переходе права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости к ФИО3, непредставлении на государственную регистрацию второго экземпляра договора купли-продажи, а также документа, свидетельствующего о наличии у заявителя прав на вышеуказанные объекты недвижимости (л.д. 13-17).

Не согласившись с вышеуказанным решением, заявитель обратился в Бобровский районный суд с административным исковым заявлением.

Каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность (ст.4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

В соответствии со статьями 27 и 29 Закона № 218-ФЗ, в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона № 218-ФЗ. Приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Согласно пункта 1 статьи 14 и пункта 1 статьи 18 Закона № 218-ФЗ, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и прилагаемых к нему документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Федеральным законом порядке.

В силу статьи 3 Закона № 218-ФЗ в компетенцию органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов, проверка действительности поданных заявителем документов, проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав, выдача документов, подтверждающих осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлены статьей 14 Закона № 218-ФЗ, в том числе ими являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества..., иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Орган регистрации проводит правовую экспертизу документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (ст. 29 Закона 218-ФЗ).

Статьей 21 Закона 218-ФЗ установлены требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц. Необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых возвращается правообладателю, второй помещается в реестровое дело, если такая сделка совершена в простой письменной форме;

В соответствии с частью 1 статьи 26 Закона 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости, с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо, не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, представленные для государственной регистрации прав в силу закона документы не свидетельствуют о факте возникновения права в силу закона.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона 218-ФЗ.

Как следует из договора № 1 купли-продажи от 18.06.2007, заключенного между СХА (колхоз) «Никольское» в лице конкурсного управляющего ФИО16 действующего на основании Решения Арбитражного суда Воронежской области от 01.12.2005 по делу № А14-7738-2005/68/20б, и ФИО3, Продавец обязуется передать, а Покупатель принять и оплатить следующие объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес>: здание школы (столовой), 1959 года постройки, стоимостью 10000 рублей, здание телятника, 1967 года постройки, стоимостью 15000 рублей, строение сенохранилища, 1985 года постройки, стоимостью 25000 рублей, здание клуба-конторы, 1980 года постройки, стоимостью 15000 рублей, плотину пруда, 1962 года постройки, стоимостью 5000 рублей. Покупатель производит оплату 100% стоимости недвижимого имущества в течение 2 дней с момента заключения договора. Продавец с момента оплаты Покупателем договора, передает объекты недвижимости и всю имеющуюся документацию на них. Претензий к Продавцу по техническому состоянию объектов недвижимости, указанных в п. 1.1 договора Покупатель не имеет (л.д. 18).

Продавцом СХА (колхоз) «Никольское» Покупателю ФИО3 18.06.2017 был выставлен счет № 1 на оплату товаров: здания школы (столовой), 1 шт., стоимостью 10000 рублей, здания телятника, 1 шт., стоимостью 15000 рублей, строения сенохранилища, 1 шт., стоимостью 25000 рублей, здания клуба-конторы, 1 шт., стоимостью 15000 рублей, плотины пруда, 1 шт., стоимостью 5000 рублей (л.д. 20).

По акту приема-передачи от 18.06.2007, являющемуся приложением к договору купли-продажи от 18.06.2007, подписанному обеими сторонами, имущество передано покупателю ФИО3, который принял указанные в договоре купли-продажи объекты недвижимости (л.д. 19).

Согласно платежному поручению № 2 от 19.06.2007, ФИО3 произвел оплату в СХА (колхоз) «Никольское» 70 000 рублей за покупку недвижимости по договору купли-продажи № 1 от 18.06.2007 (л.д. 21).

Свидетель ФИО18 показал, что работал директором совхоза, затем председателем колхоза «Никольское» с 1981 года. Спорные здания построены совхозом «Большевик» с 1958 по 1978 годы. Совхозом «Никольское» построено сенохранилище в 1989 году. Строили из своего материала силами своих строительных бригад. Из бюджета на это денег не выделяли. Всё было построено хозспособом, документации никакой не было. Объекты не стояли на техническом учете, так как раньше ни проектов, ни технических учетов не было, так как это не требовалось. Все здания эксплуатировались до 2003 года, потом их арендовал АПК «Русич». Про состояние зданий пояснил, что контора капитальное строение из кирпича, телятник требовал косметического ремонта, столовая – финский домик, был в хорошем состоянии – это деревянное строение, его обслуживали и ухаживали за ними работники АПК «Русич».

Свидетель ФИО19 показал, что в 2007 году он работал председателем Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Бобровского муниципального района Воронежской области. При банкротстве проводилась инвентаризация СХА «Никольское» в х.Соколовском. Там действительно есть такие строения. Они были разрушены, если их и покупали, то только на кирпич. Они такое имущество не принимали, так как их интересовало имущество с крышей, отоплением, которое можно использовать в дальнейшем. Эти объекты были в неудовлетворительном состоянии. Для администрации они не имели интереса. Плотина - гидротехническое сооружение, перегораживающая водоток или водоем для подъема уровня воды, также служит для сосредоточения напора в месте расположения сооружения и создания водохранилища. А там была простая насыпь - вал земли. На плотину требуются специальные документы.

20.02.2008 года филиалом Государственного унитарного предприятия Воронежской области «Воронежоблтехинвентаризация» - Бюро технической инвентаризации Бобровского района проведен технический учет объектов недвижимости, приобретенных ФИО3 в СХА (колхоз) «Никольское» и им присвоены следующие инвентарные номера:

- здание школы (столовой) инвентарный номер <данные изъяты>

- здание телятника инвентарный номер <данные изъяты>;

- строение сенохранилища инвентарный номер <данные изъяты>;

- здание клуба-конторы инвентарный номер <данные изъяты>;

- плотина пруда инвентарный номер <данные изъяты>, расположенные по адресу: <адрес> (л.д. 210-267).

30.09.2016 Бюро технической инвентаризации Бобровского района составлен кадастровый паспорт <данные изъяты> в отношении нежилого здания - здания телятника, инвентарный номер <данные изъяты>, общей площадью 602,2 кв.м., год постройки 1967, расположенного по адресу: <данные изъяты> и объекту недвижимости присвоен кадастровый номер <данные изъяты> (л.д. 171-172).

30.09.2016 Бюро технической инвентаризации Бобровского района составлен кадастровый паспорт <данные изъяты> в отношении нежилого здания - здания клуба-конторы, инвентарный номер <данные изъяты>, общей площадью 245,4 кв.м., год постройки 1980, расположенного по адресу: <данные изъяты> и объекту недвижимости присвоен кадастровый номер <данные изъяты> (л.д. 176-177).

03.10.2016 Бюро технической инвентаризации Бобровского района составлен кадастровый паспорт № <данные изъяты> в отношении нежилого здания - здания, инвентарный номер <данные изъяты>, общей площадью 339,3 кв.м., год постройки 1965, расположенного по адресу: <данные изъяты> и объекту недвижимости присвоен кадастровый номер <данные изъяты> (л.д. 178-179).

07.11.2016 Бюро технической инвентаризации Бобровского района составлен кадастровый паспорт № <данные изъяты> в отношении нежилого здания - здания школы (столовой), инвентарный номер <данные изъяты>, общей площадью 64,8 кв.м., год постройки 1959, расположенного по адресу: <данные изъяты> и объекту недвижимости присвоен кадастровый номер <данные изъяты> (л.д. 169-170).

07.11.2016 Бюро технической инвентаризации Бобровского района составлен кадастровый паспорт № <данные изъяты> в отношении сооружения гидротехнического - плотины, инвентарный номер <данные изъяты>, расположенной по адресу: <данные изъяты> и объекту недвижимости присвоен кадастровый номер <данные изъяты> (л.д. 173-175).

Определением Арбитражного суда Воронежской области по делу № А14-7738-2005/68/20б от 28.01.2010 конкурсное производство в отношении СХА (колхоз) «Никольское» завершено (л.д. 199-200).

Согласно выписке из ЕГРЮЛ в Единый государственный реестр юридических лиц 16.02.2010 внесена запись о государственной регистрации прекращения деятельности СХА (колхоз) «Никольское» в связи с его ликвидацией на основании решения суда (государственный регистрационный номер записи <данные изъяты>), о чем выдано свидетельство (л.д. 182-186, 196-198).

Как следует из имеющихся в материалам дела о банкротстве № А14-7738-2005/68/20б СХА (колхоз) «Никольское» документов: бухгалтерского баланса на 01.04.2005, справки о нахождении на балансе СХА (колхоз) «Никольское» имущества, справки о наличии основных средств и их стоимости по СХА (колхоз) «Никольское», инвентаризационной описи основных средств № 1 от 11.07.2005, на балансе СХА (колхоз) «Никольское» находились, в том числе, следующие основные средства: телятник 1967 года постройки, сенохранилище 1985 года постройки, школа 1959 года постройки, клуб-контора 1980 года постройки, плотина пруда х.ФИО4 1962 года постройки (л.д. 48-79).

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 29.12.1991 № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» колхозы и совхозы могут передавать в собственность сельских (поселковых) Советов народных депутатов объекты социальной сферы, жилой фонд, внутрихозяйственные дороги, системы энергообеспечения, водоснабжения, газоснабжения, телефонизации и другие объекты. Колхозы и совхозы имеют право продать или сдать в аренду жилой фонд и некоторые другие объекты социальной сферы (кроме объектов образования).

Стоимость основных и оборотных средств колхоза и совхоза (за вычетом имущества, переданного в муниципальную собственность) составляет общую долевую собственность членов колхоза или работников совхоза.

При таких обстоятельствах суд приходит к вводу, что нахождение на балансе СХА (колхоз) «Никольское» вышеперечисленного имущества составляло его собственность, оставшуюся в распоряжении колхоза после проведения мероприятий по постановлению Правительства РФ от 29.12.1991 № 86.

Доводы регистрирующего органа об отсутствии оснований для регистрации права ФИО3 на спорные объекты, поскольку:

- отсутствует заявление продавца о регистрации сделки;

- не зарегистрировано право на спорные объекты за СХА (колхоз) «Никольское»;

- представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи спорных объектов № 1 от 18.06.2007 по содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства, не подтверждает наличия права продавца распоряжаться спорным имуществом, не содержит описания местоположения недвижимого имущества, ввиду чего является незаключенным;

- заявителем не представлены правоустанавливающие документы в количестве 2 экземпляров, а также нарушения требований п.3 ст.21 Закона 218-ФЗ, т.е. неустранения в течение отведенного срока нарушений, указанных в решениях о приостановлении регистрации.

Как видно из материалов регистрационного дела, заявителем на государственную регистрацию представлен договор № 1 от 18.06.2007 купли – продажи (недвижимого имущества): здания школы (столовой) 1959 года постройки, здания телятника 1967 года постройки, здания клуба конторы 1980 года постройки, строения сенохранилища 1985 года постройки и плотины пруда 1962 года постройки, расположенных по адресу: <данные изъяты>, а также акт приема - передачи к договору купли-продажи от 18.06.2007.

По данным Единого государственного реестра юридических лиц СХА (колхоз) «Никольское» ликвидирован вследствие признания его несостоятельным (банкротом), о чем 16.02.2010 была внесена запись о государственной регистрации прекращения деятельности юридического лица в связи с его ликвидацией (л.д. 182-186, 196-198).

Вместе с тем, Законом № 218-ФЗ не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ, в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Право, за регистрацией которого обратился ФИО3, возникло из договора купли - продажи № 1 от 18.06.2007, а также акта приема - передачи от 18.06.2007.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу, если иное не предусмотрено законом, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Суд также считает возможным применить по аналогии норму права, содержащуюся в п.14. ст. 53. Закона 218-ФЗ, когда в случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица. В случае, если такая выписка не представлена заявителем, орган регистрации прав запрашивает выписку (сведения, содержащиеся в ней) в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц.

В силу пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Из представленных в материалы регистрационного дела и суду документов следует, что здания школы (столовой) 1959 года постройки, телятника 1967 года постройки, сенохранилища 1985 года постройки, клуба-конторы 1980 года постройки, плотина пруда 1962 года постройки, были построены до вступления в силу Закона № 122-ФЗ, а следовательно право собственности на спорное недвижимое имущество у «Продавца» - СХА (колхоза) «Никольское» возникло до вступления в силу Федерального закона 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.

Таким образом, отсутствие в ЕГРП записи о государственной регистрации права собственности СХА (колхоз) «Никольское» на спорное недвижимое имущество не является препятствием для перехода права собственности на него и соответствующей государственной регистрации.

Показания свидетеля ФИО5 не опровергают выводы суда о том, что по договору № 1 от 18.06.2007 купли – продажи (недвижимого имущества) СХА (колхоз) «Никольское» было продано именно недвижимое имущество, а не разрушенные здания или строительные материалы.

Указанный вывод суда подтверждается данными технического учета, кадастрового учета, содержанием договора купли-продажи № 1 от 18.06.2007, акта приема передачи от 18.06.2007 к договору купли-продажи № 1 от 18.06.2007, бухгалтерскими балансами, описями основных средств СХА (колхоз) «Никольское», показаниями свидетеля ФИО20

Материалами дела подтверждено, что принятые на себя сторонами по договору купли продажи № 1 от 18.06.2007 обязательства по оплате и передаче недвижимого имущества исполнены в полном объеме.

Оснований считать договор купли-продажи № 1 от 18.06.2007 несоответствующим по своему содержанию и форме положениям действующего законодательства, а соответственно незаключенным, у суда не имеется.

Согласно ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В договоре купли-продажи № 1 от 18.06.2007 указаны данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче по договору, сведения о расположении объектов недвижимости и номера кадастровых кварталов, в которых они расположены.

Из акта приема-передачи от 18.06.2007 к договору купли-продажи № 1 от 18.06.2007 следует, что покупателю были переданы именно здания и сооружения, указанные в договоре купли-продажи.

Согласно представленным в материалы дела документам, у СХА (колхоз) «Никольское» отсутствовало иное имущество, именуемое как здание школы (столовой) 1959 года постройки, здание телятника 1967 года постройки, здание сенохранилища 1985 года постройки, здание клуба-конторы 1980 года постройки, плотина пруда 1962 года постройки, расположенные по адресу: Воронежская область, Бобровский район, х.ФИО4, на земельных участках с кадастровыми номерами <данные изъяты>.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что у регистрирующего органа отсутствовали основания, предусмотренные ст. 27 Закона № 218-ФЗ для отказа в государственной регистрации права, в связи с чем отказы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области от 28.04.2017 за номерами 36/003/054/2017-136, 36/003/054/2017-145, 36/003/054/2017-139, 36/003/054/2017-142, 36/003/054/2017-138 противоречат положениям Закона № 218-ФЗ и нарушают права заявителя.

Что касается возложения обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности от СХА (колхоз) «Никольское» к ФИО3 на объект с кадастровым номером 36/003/054/2017-142 - плотина пруда, суд исходит из следующего.

Статья 1 Водного кодекса Российской Федерации (далее ВК) предусматривает, что водный объект представляет собой природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима.

В соответствии с частями 1 - 3 статьи 5 ВК водные объекты в зависимости от особенностей их режима, физико-географических, морфометрических и других особенностей подразделяются на: 1) поверхностные водные объекты; 2) подземные водные объекты. К поверхностным водным объектам относятся, в том числе, водоемы (озера, пруды, обводненные карьеры, водохранилища). Поверхностные водные объекты состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии.

В частях 1 - 4 статьи 8 ВК закреплено, что водные объекты могут находится в собственности Российской Федерации (федеральной собственности), субъекта Российской Федерации, муниципального образования, физического лица, юридического лица, за исключением случаев, установленных частью 2 настоящей статьи.

Пруд, обводненный карьер, указанные в части 3 статьи 8 ВК, могут отчуждаться в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством. Не допускается отчуждение таких водных объектов без отчуждения земельных участков, в границах которых они расположены. Данные земельные участки разделу не подлежат, если в результате такого раздела требуется раздел пруда, обводненного карьера.

В соответствии со статьей 102 Земельного кодекса Российской Федерации земли, занятые гидротехническими сооружениями, расположенными на водных объектах, а также земли, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах, относятся к землям водного фонда. На землях, покрытых поверхностными водами, не осуществляется образование земельных участков.

Согласно подп. 3 и 10 п. 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и расположенные под объектами гидротехнических сооружений, считаются ограниченными в обороте.

Истцом не представлено доказательств, что земельный участок, на котором расположен пруд, находится или находился в собственности СХА (колхоз) «Никольское».

Суд принимает во внимание, что пруд имеет внешнюю гидрографическую связь с другими водными источниками, образующими единую водную сеть Российской Федерации и не является замкнутым водным объектом, образован за счет перегораживания ГТС русла балки и в силу норм земельного и водного законодательства Российской Федерации относится к землям водного фонда, а потому у конкурсного управляющего ФИО22 не имелось полномочий по распоряжению спорным земельным участком путем продажи его ФИО3 без формирования и оформления водного объекта.

Суд также учитывает, что в соответствии со статьей 135 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Суд признает общеизвестным и не подлежащим доказыванию факт того, что плотина пруда является принадлежностью главной вещи - поверхностного водного объекта - пруда, так как удерживает массу воды, из которой состоит водный объект, и при ее разрушении водный объект перестает существовать как объект гражданских прав. Следовательно, плотина неотделима от поверхностного водного объекта - пруда без нарушения его целостности.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В соответствии со статьей 167 (в редакции по состоянию на 29 июня 2010 года) Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Вышеприведенные нормы права подлежат применению к правоотношениям сторон по сделкам, заключенным до 1 сентября 2013 года, следовательно, они подлежат применению и в данном случае, поскольку договор купли-продажи был заключен между сторонами 18.06.2007.

Согласно п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому суд признает ничтожной сделку, заключенную между СХА (колхоз) «Никольское», в лице конкурсного управляющего ФИО23 и ФИО3, по продаже сооружения (плотины пруда), с кадастровым номером - <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>.

В силу статей 111 и 114 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области в пользу ФИО3 подлежат взысканию судебные расходы в виде расходов по оплате государственной пошлины в размере 1 500 рублей.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 227 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО3 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, Бобровскому межмуниципальному отделу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области о признании незаконным решений административного ответчика от 28.04.2017 удовлетворить в части.

Признать незаконными решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области от 28.04.2017 за номерами 36/003/054/2017-136, 36/003/054/2017-145, 36/003/054/2017-139, 36/003/054/2017-138, как несоответствующие нормативно-правовым актам и нарушающие права и законные интересы административного истца.

В удовлетворении административного искового заявления о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области от 28.04.2017 за номером 36/003/054/2017-142 отказать.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области устранить нарушения прав и законных интересов административного истца и совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности от СХА (колхоз) «Никольское» к ФИО3 на следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу <адрес>:

- здание школы (столовой), общей площадью 64,8 кв.м. <данные изъяты>,

- здание телятника, общей площадью 602,2 кв.м. <данные изъяты>,

- здание сенохранилища, общей площадью 339,3 кв.м. <данные изъяты>,

- здание клуба-конторы, общей площадью 245,4 кв.м. <данные изъяты>.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области в пользу ФИО3, <дата> года рождения, уроженца <данные изъяты> судебные издержки в виде государственной пошлины в размере 1 500 (одна тысяча пятьсот) рублей.

Об исполнении решения суда по данному административному делу сообщить в Бобровский районный суд и ФИО3 в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

С мотивированным решением стороны вправе ознакомиться 31 августа 2017 года.

Копию решения суда направить лицам, участвующим в деле, их представителям не позднее чем через три дня после дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд через Бобровский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме

Судья А.Ю. Сухинин

Мотивированное решение изготовлено 30.08.2017