Апелляционное определение № 02-5629/2025 02-5629/2025~М-2482/2025 33-13121/2026 М-2482/2025 от 25 марта 2026 г. по делу № 02-5629/2025

Судья Трофимович К.Ю. № 2-5629/25

УИД 77RS0022-02-2025-004339-90

Дело №33-13121/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 марта 2026 года адрес

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Ефимовой И.Е.,

судей Ушникова М.П., Максимовой Е.А.,

при помощнике судьи Ортун К.Ч.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Ушникова М.П. дело по апелляционной жалобе ответчика адрес «Перовское» на решение Преображенского районного суда адрес от 03 июня 2025 года, которым постановлено:

Исковые требования ФИО1 - удовлетворить частично.

Взыскать с адрес «Перовское» в пользу ФИО1 денежные средства на устранение строительных недостатков в размере сумма, денежные средства в размере сумма, неустойку за просрочку устранения недостатков с 01 июля 2025 года по день фактического исполнения обязательств в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы сумма за каждый день просрочки но не более 3% от цены договора, компенсацию морального вреда в размере сумма, расходы на услуги эксперта в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма, расходы на услуги нотариуса в размере сумма.

В остальной части иска - отказать.

Взыскать с адрес «Перовское» государственную пошлину в доход бюджета адрес в размере сумма.

установила:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику адрес «Перовское» о защите прав потребителей, взыскании денежных средств на устранение строительных недостатков в размере сумма, неустойку за просрочку устранения недостатков с 01 июля 2025 года по день фактического исполнения обязательств в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, суммы штрафа за отказ от добровольного удовлетворения требований, компенсации морального вреда в размере сумма, услуг почты в размере сумма, услуг эксперта в размере сумма, услуг нотариуса в размере сумма, разницу стоимости площадей в размере сумма, признании пункта 4.6. договора участия в долевом строительстве недействительным, мотивируя свои исковые требования тем, что между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве № Перовское2-3.2(кв)-2/17/8(3) (АК) от 26 июля 2023 года, по условиям которого ответчик принял на себя обязательство передать объект (а именно, трехкомнатную квартиру под условным номером 648, общей площадью 77,78 м2, расположенную в секции 2 на 17 этаже по адресу: адрес, внутригородская территория адрес, адрес) не позднее 30 декабря 2024 года.

Свои обязательства по договору истец выполнил в полном объеме, оплатив обусловленную договором цену сумма. Квартира передана истцу 30 декабря 2024 года.

При этом при осмотре квартиры истцом были обнаружены недостатки, качество объекта долевого строительства не соответствовало заявленному в договоре № Перовское2-3.2(кв)-2/17/8(3) (АК). Согласно экспертному заключению, составленному независимым экспертом ИП фио, рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для восстановительного ремонта квартиры, расположенной по адресу: адрес Нижегородский, адрес составляет сумма. До настоящего времени обязательства ответчика по устранению недостатков не исполнены.

Кроме того, переданная квартира имеет площадь на 0,48 кв.м. меньше, чем указана в договоре.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с вышеуказанным иском.

Суд первой инстанции постановил вышеприведенное решение, об отмене которого в части взыскания излишне уплаченных денежных средств за уменьшение площади объекта долевого строительства и перераспределении судебных расходов просит ответчик по доводам апелляционной жалобы.

Представитель ответчика по доверенности фио в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержала в полном объеме.

Истец ФИО1 в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, ходатайства об отложении рассмотрения дела не заявил, в связи с чем, дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Проверив материалы дела и выслушав представителя ответчика по доверенности фио, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене и изменению в части.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в п. п. 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Однако решение суда первой инстанции данным требованиям соответствует не в полной мере.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 26 июля 2023 года между ответчиком адрес «Перовское» и истцом был заключен договор № Перовское2-3.2(кв)-2/17/8(3) (АК) участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, согласно которому ответчик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию высотного жилого комплекса с инженерными сетями, коммуникациями, объектами инфраструктуры и благоустройством прилегающей территории на земельном участке, расположенном по адресу: адрес, внутригородская территория адрес, адрес и в предусмотренный договором срок, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать трехкомнатную квартиру под условным № 648, общей площадью 77,78 м2, расположенную в секции 2 на 17 этаже по адресу: адрес Нижегородский, адрес истцу, а истец, в свою очередь, принял на себя обязательство уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого комплекса. Долевой взнос участника долевого строительства по указанному договору, подлежащий уплате истцом, составил сумма.

Согласно пунктам 5.1, 5.1.2 и 7.1 Договора, срок передачи объекта долевого строительства установлен после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию жилого комплекса, но не позднее 30 декабря 2024 года. Передача объекта долевого строительства застройщиком и его принятие участником долевого строительства оформляется актом приема-передачи.

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес.

Во исполнение принятых на себя обязательств истец выплатил ответчику денежные средства в размере сумма, что не оспаривалось ответчиком в ходе судебного разбирательства.

Вместе с тем, как указывают истец, объект долевого строительства был передан истцу 30 декабря 2024 года по передаточному акту. Квартире присвоен почтовый адрес: гор адрес Нижегородский, адрес. Согласно п. 1 передаточного акта фактическая общая площадь составляет 77,30 м2, что на 0,48 м2 меньше указанной в договоре и оплаченной истцом.

Разрешая исковые требования в указанной части, суд первой инстанции сослался на п. 3 Обзора судебной практики Верховного суда РФ от 10 ноября 2021 года и пришел к выводу о том, что передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

Разрешая требования о признании недействительным п. 4.6 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, суд первой инстанции пришел к следующим выводам.

Пункт 4.6 Договора предусматривает отсутствие взаиморасчетов между сторонами в случае изменения площади квартиры менее чем на 0,20 м2. Однако данный пункт нарушает права истца как потребителей и является недействительным в силу закона.

Согласно п. 1 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Если включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, повлекло причинение убытков потребителю, они подлежат возмещению продавцом (изготовителем, исполнителем, импортером, владельцем агрегатора) в полном объеме.

Принимая во внимание, что разница между проектной и фактической площадью составляет 0,48 кв. м, а перерасчет стоимости квартиры ответчиком не произведен, тогда как, условия договора, ухудшающие права потребителя, позволяющие застройщику передавать участнику долевого строительства объект меньшей площади без соответствующего перерасчета, противоречат закону, в связи с чем, в силу ст. ст. 166, 168 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей", суд взыскал с ответчика в пользу истца денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора в размере сумма.

Между тем, судебная коллегия отмечает, что статьей 19 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Застройщик должен предоставить полную и достоверную информацию об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства объекта недвижимости меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Закона N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене, определенной исходя из цены единицы общей площади объекта, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Закона N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Согласно п. 4.4 Договора, стороны пришли к соглашению о том, что цена договора подлежит изменению в случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 0,5 кв.м. В случае отклонения общей приведенной площади объекта долевого строительства от проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства до 0,5 кв.м. включительно в сторону увеличения либо уменьшения, цена договора изменению не подлежит. В случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства б более чем на 0,5 кв.м., стороны производят расчет стоимости разницы площадей. Расчет осуществляется по цене за один квадратный метр, Установленной в п.4.1 договора. адрес объекта долевого строительства устанавливается в соответствии с данными экспликации технического плана здания, изготовленного кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера.

Согласно п. 4.6 договора, если общая приведенная площадь объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет меньше проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 0,5 кв.м., участнику долевого строительства после подписания сторонами передаточного акта возвращается разница в течение 10 рабочих дней после представления участником долевого строительства реквизитов счета в банке, на который должны быть возвращены денежные средства.

Вопреки правовой позиции истца, пункты 4.4, 4.6 договора не носят ущемляющего характера, являются уточняющими для разрешения спорных ситуаций, не предполагая доминирования одной стороны над другой.

При этом положения договора содержат как условие об общей цене объекта долевого участия, так и о стоимости одного квадратного метра.

При таких обстоятельствах, выводы суда первой инстанции об удовлетворении данного требования являются необоснованными, в связи с чем решение суда первой инстанции в части взыскания излишне уплаченных денежных средств подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в иске в данной части.

Кроме того, судебная коллегия считает заслуживающими внимание доводы апелляционной жалобы в отношении судебных расходов.

Из текста искового заявления следует, что иск заявлен на общую сумму сумма, вместе с тем, с учетом настоящего апелляционного определения исковые требования удовлетворены на 46%. При таких обстоятельствах с учетом положений ст. 98 ГПК РФ, принимая во внимание частичное удовлетворение исковых требований и отмену решения суда в части, сумма взысканных с ответчика судебных расходов подлежит изменению пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. С учетом изложенного, с ответчика в пользу истца подлежат документально подтвержденные расходы на оплату досудебного исследования в размере сумма, расходы за составление доверенности в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма.

В остальной части судебное решение не обжалуется, в связи с чем, дело рассмотрено в порядке ст. 327.1 ГПК РФ, при этом, судебная коллегия учитывает, что правовых оснований, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к отмене или изменению постановленного судом решения в оставшейся части, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Преображенского районного суда адрес от 03 июня 2025 года отменить в части взыскания излишне уплаченных денежных средств.

Принять в данной части новое решение.

В удовлетворении иска ФИО1 к адрес «Перовское» о взыскании излишне уплаченных денежных средств отказать.

Решение Преображенского районного суда адрес от 03 июня 2025 года изменить в части размера судебных расходов, взыскав с адрес «Перовское» в пользу ФИО1 в счет возмещения судебных расходов на проведение досудебного исследования сумма, расходов на составление доверенности в размере сумма, почтовых расходов сумма.

В остальной части решение Преображенского районного суда адрес от 03 июня 2025 года оставить без изменения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 03 апреля 2026 года.

Председательствующий:

Судьи: