Решение № 3А-34/2019 3А-34/2019~М-17/2019 М-17/2019 от 28 апреля 2019 г. по делу № 3А-34/2019

Дело № 3а-34/2019

ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 апреля 2019 г.

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Харламовой О.А.,

при секретаре Шевелевой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске административное дело по административному исковому заявлению ЖСМ к Министерству имущественных отношений Омской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

ЖСМ обратился с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указывая, что на основании договора от <...>, заключенного с департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска, соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от <...> является арендатором земельного участка, площадью <...> кв. м. с кадастровым номером <...>, местоположение которого установлено в 245 м. северо-западнее относительного ориентира с почтовым адресом: <...>.

В соответствии с соглашением к договору аренды земельного участка от 10 февраля 2015 г. расчет арендной платы осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2014 г. № 50-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Омской области» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> утверждена в размере 7 875 570 рублей 87 копеек по состоянию на 01 января 2014 г.

В соответствии с отчетом от 11 марта 2019 г. № 04П-03/2019, подготовленным ООО «Профэкс», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 01 января 2014 г. составляет 3 206 000 рублей.

Указывая на несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости рыночной, повлекшей увеличение платы за пользование земельным участком, ссылаясь на положения ст. ст. 24.18, 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом, подготовленным ООО «Профэкс» 11 марта 2019 г. № 04П-03/2019, а также возложить на ответчика обязанность по внесению в государственный кадастр недвижимости новых сведений о кадастровой стоимости.

Также ЖСМ просит восстановить срок для подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, ссылаясь на возможность подачи административного иска не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (т.1 л.д.5-7, 134).

В порядке ч. 1 ст. 46 КАС РФ требования административного иска были уточнены в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> в размере 4 337 000 рублей, определенной в соответствии с заключением ООО «ЭОА «Ледон» по состоянию на с 01 января 2014 г. (т.2 л.д.165).

В судебном заседании административный истец ЖСМ уточненный иск поддержал.

Представитель Министерства имущественных отношений Омской области – ЛНМ, поддержав доводы отзыва на административный иск (т.1 л.д.120-122), полагала возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости при наличии обстоятельств, доказывающих достоверность заявленной рыночной стоимости; в отношении выводов судебной экспертизы от 23 апреля 2019 г. № 5/НА-19, выполненной ООО «ЭОА «Ледон», возражений не заявлено.

Представитель Администрации г. Омска ОКВ возражений относительно установления кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с заключением ООО «ЭОА «Ледон» не высказал.

Представители: Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управления Росреестра по Омской области, Управления Федеральной налоговой службы по Омской области, своевременно извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, в адрес суда направили отзывы на административное исковое заявление (т.1 л.д.152-153).

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы административного дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абз. 1 и 2 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. ст. 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Согласно абз. 6 п. 6 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что ЖСМ на основании договора от 23 декабря 2009 г., заключенного с департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска, соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15 ноября 2010 г. является арендатором земельного участка, площадью <...> кв. м. с кадастровым номером <...>, местоположение которого установлено в 245 м. северо-западнее относительного ориентира с почтовым адресом: <...> (т.1 л.д.10-11, 53).

Из соглашения к договору аренды земельного участка от 10 февраля 2015 г. усматривается, что расчет арендной платы осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (т.1 л.д.12).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что ЖСМ вправе оспорить в судебном порядке результаты установления кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Из п. 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что согласно абз. 1 ст. 24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Оспариваемые административным истцом результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости были внесены в государственный кадастр недвижимости <...> (т.1 л.д.9).

С настоящим административным иском ЖСМ обратился <...>

Поскольку с момента внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости прошло менее пяти лет лет, суд приходит к выводу о своевременном обращении ЖСМ с рассматриваемым административным исковым заявлением.

Понятие кадастровой стоимости определено в п. 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. № 508. Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого здания, строения, сооружения.

Согласно ч. 4 ст. 7 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» орган регистрации прав вносит в Единый государственный реестр недвижимости сведения на основании документов, поступивших в порядке, установленном настоящим федеральным законом.

П. 1 ч. 5 ст. 8 указанного федерального закона предусмотрено, что в кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, в том числе сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

При этом к дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), и сведения, которые в соответствии с частями 1 - 3 статьи 38 настоящего федерального закона вносятся в уведомительном порядке (п.3 ст. 8 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими, физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В силу положений ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Материалами дела установлено, что земельный участок с кадастровым номером <...> поставлен на кадастровый учет 18 марта 2009 г. (т.1 л.д.99).

В соответствии с абз.4 ст.24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п.12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абз.2 ст.24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Из материалов дела усматривается, что земельный участок, в отношении которого заявлены требования, является ранее учтенным, какие-либо количественные или качественные изменения характеристик отсутствуют.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> утверждена приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2014 г. № 50-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Омской области» по состоянию на 01 января 2014 г.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка должна быть определена по состоянию на соответствующую дату.

Согласно представленному ЖСМ отчету 11 марта 2019 г. № 04П-03/2019, подготовленному ООО «Профэкс», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 01 января 2014 г. составляет 3 206 000 рублей (т.1 л.д.47).

Проанализировав представленный административным истцом отчет, суд приходит к выводу о том, что он не может быть принят в качестве достоверного и достаточного доказательства рыночной стоимости рассматриваемого земельного участка, поскольку при определении рыночной стоимости эксперт неверно произвел подбор объектов-аналогов: объявления об объектах-аналогах датированы 2019 годом, в то время как датой оценки является 01 января 2014 г.; также не указаны кадастровые номера объектов-аналогов, в связи с чем их ценообразующие характеристики и вид разрешенного использования не поддаются достоверной проверке и подвергаются сомнению. Кроме того, экспертом не применены корректировки на местоположение земельных участков-аналогов, на наличие коммуникаций, площадь и транспортную доступность. Определяя размер корректировки на торг, эксперт применил методические рекомендации для определения кадастровой стоимости в ходе государственной кадастровой оценки, рассчитывая при этом рыночную стоимость. Указанные недостатки свидетельствует о несоответствии отчета Федеральным стандартам оценки №№ 1, 3, 7, утвержденным приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297, от 20 мая 2015 г. № 299, от 25 сентября 2014 г. № 611.

По ходатайству административного истца ЖСМ определением Омского областного суда от 28 марта 2019 г. по административному делу была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению судебной экспертизы от 23 апреля 2019 г. № 5/НА-19, выполненной ООО «ЭОА «Ледон», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> составляет 4 337 000 рублей (т.2 л.д.7-160,88).

Проанализировав содержание данного заключения, суд приходит к выводу о том, что они отвечают требованиям ст. ст. 60, 61 КАС РФ и вышеуказанным Федеральным стандартам оценки №№ 1, 2, 3, 4, 7.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, эксперт имеет значительный стаж работы оценщиком – пятнадцать лет, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, оценщик в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки. Выводы оценщика о рыночной стоимости земельного участка сделаны на основе сравнительного подхода, его выбор мотивирован наличием достаточного количества достоверной и доступной информации для анализа цен и характеристик объектов-аналогов. Отказ от затратного и доходного подходов подробно мотивирован экспертом. Экспертом подробно проанализировано состояние рынка по состоянию на четвертый квартал 2013 года, найдено 27 объектов из которых после корректировок по ценообразующим факторам отобрано 12 объектов-аналогов. В ходе исследования экспертом применены корректировки на торг, вид права собственности, местоположение, площадь, наличие инженерных коммуникаций, рельеф участка, удаленность от магистрали, условия финансирования и продажи. Судебным экспертом верно указана дата определения кадастровой стоимости, выводы эксперта сторонами не оспариваются и сомнения у суда не вызывают.

При таких обстоятельствах, оценив заключение судебной экспертизы по правилам, установленным в ст. 84 КАС РФ, учитывая, что иных доказательств, которые опровергли бы установленную рыночную стоимость земельного участка, административным ответчиком, заинтересованными лицами не представлено, суд не находит оснований отвергать указанное доказательство.

В силу предписаний ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не остановлено иное.

Проанализировав заключение судебной экспертизы, суд полагает установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью <...> кв. м., с кадастровым номером <...>, местоположение которого установлено в 245 м. северо-западнее относительного ориентира с почтовым адресом: <...>, в размере его рыночной стоимости - в сумме 4 337 000 рублей.

Как было указано выше, кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 21 января 2013 г. № 1-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Омской области», на день рассмотрения административного иска является актуальной.

В силу абз. 6 ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ч. 5 ст. 4 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» принятие настоящего решения с момента вступления его в законную силу является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ЖСМ к Министерству имущественных отношений Омской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м., местоположение которого установлено в 245 м. северо-западнее относительного ориентира с почтовым адресом: <...>, в размере его рыночной стоимости 4 337 000 (четыре миллиона триста тридцать семь тысячи) рублей, определенной по состоянию на 01 января 2014 г.

Датой подачи заявления считать 18 февраля 2019 г.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Омского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.А. Харламова