Решение № 2-523/2025 2-523/2025(2-5508/2024;)~М-3756/2024 2-5508/2024 М-3756/2024 от 12 марта 2025 г. по делу № 2-523/2025

Дело № 2-523/2025


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 марта 2025 года г. Новосибирск

Кировский районный суд г.Новосибирска в лице судьи Акуловой Н.А.,

при секретаре судебного заседания Дейковой А.В.,

с участием представителя истца Гущина А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, АО «СГК-Новосибирск», АО «Банк Русский Стандарт», Фонду модернизации ЖКХ о снятии запретов на регистрационные действия в отношении недвижимого имущества, государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, в первоначальной редакции которого просила признать за ней право собственности на объект недвижимого имущества – 29/100 долей в праве собственности на квартиру общей площадью 73,4 кв.м., расположенной на втором этаже жилого дома, находящуюся по адресу: <адрес>, кадастровый №, выраженную в жилой комнате площадью 14,7 кв.м. на экспликации к плану №.

В ходе рассмотрения дела истец уточнила исковые требования (л.д. 100-101), в уточненной редакции иска истцом были заявлены следующие требования:

Снять арест, наложенный ОСП по <адрес>, выраженный в ограничении (обременении) прав на общую долевую собственность в размере 29/100 в виде запрещения регистрации от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ;

Снять арест, наложенный ОСП по <адрес>, выраженный в ограничении (обременении) прав на общую долевую собственность в размере 29/100 в виде запрещения регистрации от ДД.ММ.ГГГГ;

Обязать Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> совершить регистрационные действия – внести в ЕГРН данные о праве собственности истца ФИО1 на объект недвижимого имущества – 29/100 долей в праве собственности на квартиру общей площадью 73,4 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.

После повторного уточнения (л.д. 162-163) исковые требования ФИО1 были изложены в следующей редакции:

Обязать ОСП по <адрес> отменить наложенные в отношении ответчика ограничения (обременение) прав на общую долевую собственность в размере 29/100 в виде запрещения регистрации от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ;

Обязать ОСП по <адрес> отменить наложенные в отношении ответчика ограничения (обременение) прав на общую долевую собственность в размере 29/100 в виде запрещения регистрации от ДД.ММ.ГГГГ;

Осуществить государственную регистрацию права собственности истца ФИО1 на объект недвижимого имущества – 29/100 долей в праве собственности на квартиру общей площадью 73,4 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.

В судебном заседании суд принял повторное уточнений исковых требований, приняв к производству заявленное истцом требование произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО2 к ФИО1 на объект недвижимого имущества – 29/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО1.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи 29/100 долей в праве собственности на квартиру общей площадью 73,4 кв.м., расположенной на втором этаже жилого дома, находящуюся по адресу: <адрес>. Согласно данному договору ответчик обязался передать в собственность истца недвижимое имущество, а именно: жилую комнату площадью 14,7 кв.м. в вышеуказанной квартире, которая обозначена в экспликации к плану помещения под №, согласно техническому паспорту на помещение, выданному Новосибирским филиалов ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Вышеназванный договор был удостоверен нотариусом нотариального округа <адрес> ФИО3, о чем сделана запись в реестре за № Истец указывает, что полностью исполнила свои обязательства по заключенному с ответчиком договору, но ответчик до сих пор не исполнил свое обязательство по передаче недвижимого имущества в собственность.

В ходе рассмотрения дела ДД.ММ.ГГГГ судом были привлечены к участию в деле в качестве соответчиков: АО «Банк Р. С.», Фонд модернизации ЖКХ, АО «СГК-Новосибирск».

В судебном заседании представитель истца – адвокат Гущин А.С. исковые требования поддержал в полном объеме по доводам иска, с учетом поданных уточнений. Дополнительно пояснил, что ответчик уклоняется от явки в Управление Росреестра по <адрес> для подачи документов в регистрирующий орган, чем препятствует истцу в регистрации перехода права собственности на спорное жилое помещение. Ответчику направлялась претензия, которая оставлена без ответа.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом по известному суду адресу почтовым уведомлением, которое вернулось за истечением срока хранения в виду неявки адресата за его получением. В соответствии со ст.165.1 ГК РФ, ст.117 ГПК РФ уведомление считается доставленным.

Представитель ответчика – АО «Банк Р. С.» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Представитель ответчика – Фонда модернизации ЖКХ в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Представитель ответчика – АО «СГК-Новосибирск» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Представители третьих лиц – судебный пристав-исполнитель ОСП по <адрес> ФИО4, судебный пристав-исполнитель ОСП по <адрес> ШалИ. А.И., судебный пристав-исполнитель ОСП по <адрес> ФИО5 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Суд, выслушав пояснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

В пункте 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ).

Вместе с тем, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости не влияет на действительность самой сделки (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 8 февраля 2022 года N 58-КГ21-13-К9).

В случае, когда одна из сторон договора купли-продажи уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Из разъяснений, содержащихся в п. 61, 63 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Согласно требованиям пункта 2 статьи 434 Гражданского кодекса РФ, договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.

На основании пункта 1 статьи 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 554 Гражданского кодекса РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 Гражданского кодекса РФ).

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса РФ).

По смыслу приведенных выше норм права в их нормативно-правовом единстве, факт совершения определенных действий по сделке, для заключения которой законом предусмотрена необходимость соблюдения письменной формы, может быть установлен судом на основании письменных и иных доказательств, подтверждающих или опровергающих данный факт.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые ссылается, как на основания своих требований или возражений.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком ФИО2 («Продавец») и истцом ФИО1 («Покупатель») был заключен Договор купли продажи № № по условиям которого Продавец обязуется передать Покупателю 29/100 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, вид объекта недвижимости: помещение, назначение: жилое помещение, общей площадью 73,4 кв.м., расположенную на втором этаже жилого дома, находящуюся по адресу: <адрес>, кадастровый №, а Покупатель обязуется принять вышеуказанное недвижимое имущество и уплатить за него цену, определенную настоящим договором. Указанный договор был удостоверен нотариусом нотариального округа <адрес> ФИО3 (л.д. 9-14).

Согласно пункту 2.1 Договора купли-продажи № № от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость отчуждаемого имущества по сделке определена сторонами в размере 780 000 руб.

Из содержания пункта 2.3 вышеуказанного договора, денежную сумму в размере 780 000 руб. Покупатель передала Продавцу полностью за счет собственных денежных средств наличными до подписания Договора. Подписывая Договор, стороны подтвердили факт получения Продавцом вышеуказанной денежной суммы (л.д. 10).

Договор подписан сторонами и из их текста следует, что расчет по договору произведен полностью.

Отчуждаемые 29/100 долей в праве собственности на квартиру принадлежали на момент сделки ФИО2 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, выданного нотариусом ФИО6 (л.д. 33).

Право собственности ФИО2 на отчуждаемую долю в объекте недвижимости было зарегистрировано в соответствии с требованиями законодательства, что подтверждается сведениями из выписки из ЕГРН (л.д. 30-33).

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика истцом направлено требование (претензия) о передаче вышеуказанного имущества, в котором указано на необходимость связаться с покупателем ФИО1 для подачи документов в регистрирующий орган (л.д. 165).

Также ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО2 было направлено уведомление о необходимости ДД.ММ.ГГГГ в 10 ч. 05 м. явиться в Филиал ГАУ НСО «МФЦ» <адрес> (л.д. 203). В материалы дела истцом представлена копия талона ГАУ НСО «МФЦ» <адрес><адрес> о записи на оказание услуги по подаче заявления на государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ в 10 ч. 05 м. (л.д. 204).

Судом установлен факт приобретения истцом у ответчика объекта недвижимого имущества – 29/100 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО1.

Вместе с тем, переход права собственности на указанное недвижимое имущество от продавца к покупателю не был зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, несмотря на то, что стороны договора фактически исполнили условия договора. Спорный объект недвижимости был передан в фактическое пользование покупателя ФИО1 Согласно пункту 5.2 Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по взаимному соглашению сторон настоящий договор одновременно имеет силу Акта приема-передачи. Продавец передал, а Покупателя приняла недвижимое имущество в состоянии, соответствующем условиям настоящего договора купли-продажи. А также, во исполнение указанного договора, Продавец передал, а Покупателя приняла документы на недвижимое имущество.

Судом установлено, что стороны по делу заключение письменного договора купли-продажи недвижимости не оспаривают, фактически исполнили его условия. Оплата цены по договору произведена, что также не оспаривается сторонами.

Материалы дела содержат данные о предмете сделки как продаже спорного объекта недвижимости, о цене объекта купли-продажи и о расчете сторонами по сделке, о фактическом исполнении договора.

Предпринятые ответчиком юридические и фактические действия направлены на отчуждение спорного имущества истцу, и, следовательно, на заключение договора купли-продажи, в связи с чем, суд признает сделку состоявшейся.

В судебном заседании нашел свое подтверждение факт уклонения ответчика от регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к истцу. О данном факте свидетельствует то, что до настоящего времени переход права собственности от ответчика к истцу не зарегистрирован, ответчик уклоняется от регистрации.

Поскольку государственная регистрация перехода права собственности не может быть произведена по не зависящим от воли истца причинам, а из доказательств по делу усматривается, что договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру совершен в надлежащей форме и фактически исполнен, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца в части возможности произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО2 к ФИО1 на объект недвижимого имущества – 29/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 54:35:052060:311 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО1.

Вместе с тем, суд учитывает, что настоящее решение в указанной части является неисполнимым, с учетом имеющихся ограничений, наложенных на спорный объект недвижимости.

Рассматривая заявленные истцом требования об отмене запретов на регистрационные действия в отношении спорного объекта недвижимости, наложенных в рамках исполнительных производств, суд исходит из следующего.

В ходе рассмотрения дела судом установлен факт приобретения истцом у ответчика объекта недвижимого имущества – 29/100 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО1

Из письменных материалов дела следует, что в отношении указанного объекта недвижимости имеются запреты на регистрационные действия, наложенные в рамках исполнительных производств, возбужденных ОСП по <адрес> ГУ ФССП России по <адрес>: