Решение № 2-2567/2025 2-2567/2025~М-2104/2025 М-2104/2025 от 25 декабря 2025 г. по делу № 2-2567/2025

Дело № 2-2567/2025

УИД 61RS0003-01-2025-003739-49


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 декабря 2025 года г. Ростов-на-Дону

Кировский районный суд г. Ростов-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Войнова А.В.,

при секретаре Гюлумян З.Ж.,

с участием представителей:

истца С.Л.В.,

администрации г. Ростова-на-Дону Т.С.П.,

администрации Кировского района г.Ростова-на-Дону Я.В.В.,

помощника прокурора Кировского района г. Ростова-на-Дону М.Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску З.С.Н. к администрации г. Ростова-на-Дону, администрации Кировского района г.Ростова-на-Дону, Департаменту координации строительства и перспективного развития г.Ростова-на-Дону об определении размера выкупной цены изымаемого помещения, встречному иску администрации г. Ростова-на-Дону к З.С.Н., третье лицо Департамент координации строительства и перспективного развития г.Ростова-на-Дону об изъятии жилого помещения и признании права муниципальной собственности,

установил:

З.С.Н. обратился с настоящим иском в суд, указав на то, что является собственником квартиры №2 площадью 29,8 кв.м, № №, расположенной на первом этаже жилого дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Станиславского дом №198.

Постановлением администрации г. Ростова-на-Дону от 19.04.2023 года №373 «О признании многоквартирного жилого дома по ул. Станиславского, 198, аварийным и подлежащим сносу» жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации г. Ростова-на-Дону от 24.06.2024 года № 706 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: <...>, в связи с признанием многоквартирного дома лит А аварийным и подлежащим сносу» принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под данным домом, а также изъятии путем выкупа жилых помещений, а именно квартиры №2 площадью 29,8 кв.м, № № расположенной на первом этаже жилого дома по адресу: <...>.

Администрацией города направлено уведомление и проект с предложением заключить Соглашение об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд.

Одновременно с уведомлением направлен Отчет от 17.12.2024 года № 27283/12-24 выполненный ООО «АБСОЛЮТЭКСПЕРТИЗА», согласно которому рыночная стоимость квартиры №2 площадью 29,8 кв.м, № № расположенная на первом этаже жилого дома по адресу: <...>, а также стоимость возмещения убытков составляет 3357440 рублей.

С выкупной стоимостью квартиры истец не согласен, полагая ее заниженной и не соответствующей рыночной стоимости.

Согласно выводам эксперта НЭО «Центр независимых экспертиз» выкупная стоимость изымаемого жилого помещения квартиры № 2 площадью 29,8 кв.м, № № расположенной на первом этаже жилого дома по адресу: г. Ростов-на- Дону, ул. Станиславского дом № 198, включая рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирных домах, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли истца в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения, в связи с его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом и поиском другого жилого помещения, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и упущенную выгоду составляет 4 395 000 рублей.

Таким образом, оценка рыночной стоимости не обоснована. В связи с чем, истец в лице представителя в судебном заседании просила определить размер выкупной цены изымаемого жилого помещения с учетом судебной экспертизы в размере 4 156 000 рублей.

Администрация г. Ростова-на-Дону обратилась к З.С.Н. с самостоятельным иском. Согласно заявленным требованиям администрация просила суд изъять в муниципальную собственность объект недвижимого имущества – квартиру №2 площадью 29,8 кв.м, № № расположенную на первом этаже жилого дома по адресу: <...> путем выкупа по цене, равной 3357440 рублей; прекратить право собственности З.С.Н. (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, СНИЛС №) на квартиру №2 площадью 29,8 кв.м, кадастровый № расположенную на первом этаже жилого дома по адресу: <...>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение; признать право муниципальной собственности на квартиру №2 площадью 29,8 кв.м, № № расположенную на первом этаже жилого дома по адресу: <...>; выселить З.С.Н. (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, СНИЛС №) из квартиры №2 площадью 29,8 кв.м, № № расположенной на первом этаже жилого дома по адресу: <...>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение; снять З.С.Н. (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, СНИЛС №) с регистрационного учета из квартиры №2 площадью 29,8 кв.м, № № расположенной на первом этаже жилого дома по адресу: <...>; обязать З.С.Н. (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, СНИЛС №) предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Указанные дела объединены в одно производство.

З.С.Н. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

Представитель истца в судебном заседании просила определить размер выкупной цены изымаемого жилого помещения с учетом судебной экспертизы в размере 4 156 000 рублей, пояснив также, что не возражают против удовлетворения требований встречного иска за исключением выкупной цены.

Представитель администрации г. Ростова-на-Дону в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме. Требования З.С.Н. просил оставить без удовлетворения. При удовлетворении требований относительно расходов на экспертизу просил исходить из пропорции заявленных и удовлетворённых требований сторон, также просил снизить размер расходов на представителя.

Представитель администрации Кировского района г.Ростова-на-Дону в судебном заседании исковые требования З.С.Н. не признал, пояснил, что администрация района является ненадлежащим ответчиком по делу; поддержал позицию администрации города, отметив, что по его мнению, при определении стоимости имущества необходимо учитывать заключение судебной экспертизы.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела департамент уведомлялся надлежащим образом. Заявлений, ходатайств, в том числе об отложении судебного заседания не поступало.

Помощник прокурора Кировского района г. Ростова-на-Дону в судебном заседании, давая заключение по делу, полагала, что решение суда должно быть вынесено в соответствии с результатами судебной экспертизы.

Суд, выслушав участников процесса, заключение прокурора, изучив письменные доказательства, приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

В силу ч. 3 ст. 35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу (ч. 4 ст. 3 Жилищного кодекса Российской Федерации никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Согласно ч. 4 ст. 15 ЖК РФ Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, а также порядок признания жилого помещения непригодным для проживания устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами (части 3, 4 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В настоящее время действует Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47.

В силу п. 2 Положения его действие распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации.

В соответствии с п. 49 Положения, В случае обследования помещения комиссия составляет в 3 экземплярах акт обследования помещения по форме согласно приложению N 2. Участие в обследовании помещения лиц, указанных в абзаце четвертом пункта 7 настоящего Положения, в случае их включения в состав комиссии является обязательным.

На основании полученного заключения соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления в течение 30 календарных дней со дня получения заключения, а в случае обследования жилых помещений, получивших повреждения в результате чрезвычайной ситуации, - в течение 10 календарных дней со дня получения заключения принимает в установленном им порядке решение, предусмотренное абзацем седьмым пункта 7 настоящего Положения, и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.

Таким образом, Правительством Российской Федерации установлена процедура принятия решения о признании помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, включающая в себя принятие соответствующего решения межведомственной комиссией и распоряжение органа власти о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения жильцов.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу подпункта 3.2 пункта 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случая, когда производится отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).

Согласно п. 1 ст. 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

В соответствии с п. 2 ст. 279 ГК РФ в результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок.

Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд урегулировано ст. 32 ЖК РФ.

В силу положений частей 1, 2, 4, 6-7, 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Из взаимосвязанных положений ст. 279 ГК РФ и ст. 32 ЖК РФ следует, что недвижимое имущество, в том числе жилое помещение, может быть изъято у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа.

Решение об изъятии для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.

В случае возникновения спора о размере возмещения за жилое помещение рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из разъяснений, содержащихся в пп. "а, з" п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года N 14, следует, что нормы, содержащиеся в ст. 32 Жилищного кодекса РФ, в развитие положений ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения, направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения; для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (ст. 79 ГПК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2014), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 24 декабря 2014 года, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК Российской Федерации, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению. Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК Российской Федерации) (подпункт "з" пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", Судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании З.С.Н. является собственником квартиры №2 площадью 29,8 кв.м, кадастровый №, расположенной на первом этаже жилого дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Станиславского дом №198.

Постановлением администрации г. Ростова-на-Дону от 19.04.2023 года №373 «О признании многоквартирного жилого дома по ул. Станиславского, 198 литер А, аварийным и подлежащим сносу» жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу (л.д. 95-97).

Постановлением администрации г. Ростова-на-Дону от 24.06.2024 года № 706 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: <...>, в связи с признанием многоквартирного дома лит А аварийным и подлежащим сносу» принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под данным домом, а также изъятии путем выкупа жилых помещений, а именно квартиры №2 площадью 29,8 кв.м, кадастровый № расположенной на первом этаже жилого дома по адресу: <...> (л.д. 98-100).

Результаты оценки согласованы на заседании городской комиссии (л.д. 101).

Администрацией города направлено уведомление и Проект с предложением заключить Соглашение об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд (л.д. 102-104).

Одновременно с уведомлением направлен Отчет от 17.12.2024 года № 27283/12-24 выполненный ООО «АБСОЛЮТЭКСПЕРТИЗА», согласно которому рыночная стоимость квартиры №2 площадью 29,8 кв.м, кадастровый № расположенная на первом этаже жилого дома по адресу: <...> составляет 3 217 923 рубля, стоимость обязательств по возмещению убытков 139 517 рублей (л.д. 157).

С выкупной стоимостью квартиры, предложенной ответчиком, истец не согласен, полагая ее заниженной и не соответствующей рыночной стоимости.

Согласно выводам эксперта НЭО «Центр независимых экспертиз» выкупная стоимость изымаемого жилого помещения квартиры № 2 площадью 29,8 кв.м, кадастровый № расположенной на первом этаже жилого дома по адресу: г. Ростов-на- Дону, ул. Станиславского дом № 198, включая рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирных домах, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли истца в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения, в связи с его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом и поиском другого жилого помещения, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и упущенную выгоду составляет 4 395 000 рублей (л.д. 16-86).

Определением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону 07.10.2025г. с целью определения выкупной цены за изымаемое жилое помещение по настоящему гражданскому делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Центр экспертизы и оценки «Юг-ЭКСПЕРТ» (т. 2 л.д. 238-240).

Согласно выводам эксперта, содержащимся в заключении ООО «Центр экспертизы и оценки «Юг-ЭКСПЕРТ» № 867-12/25 от 05.12.2025г., размер возмещения за изымаемое жилое помещение - квартиру №2 по адресу: ул. Станиславского, 198, г. Ростов-на-Дону, который включает в себя: рыночную стоимость жилого помещения; рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество; убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, расходы по найму жилого помещения, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, составляет 4 156 000 рублей (т. 3 л.д. 12-105).

В судебном заседании допрошен судебный эксперт ООО «Центр экспертизы и оценки «Юг-ЭКСПЕРТ» З.Е.А., которая подтвердила выводы судебной экспертизы и пояснила, что при проведении расчетов учтены все ценообразующие параметры, которые влияют на стоимость исследуемого объекта. При определении стоимости изымаемого имущества для муниципальных нужд, определяется его рыночная стоимость.

Оценивая заключение эксперта ООО «Центр экспертизы и оценки «Юг-ЭКСПЕРТ», суд полагает, что в совокупности со всеми собранными по делу доказательствами, оно достоверно, соответствует признакам относимости и допустимости доказательств, установленным ст.ст. 59, 60 ГПК РФ, и вследствие изложенного, содержит доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения настоящего дела, а также устанавливает обстоятельства, которые могут быть подтверждены только данными средствами доказывания.

Данное заключение экспертов сомнений у суда не вызывает, оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ и Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», поскольку экспертиза проведена уполномоченной организацией на основании определения суда, с соблюдением установленного процессуального порядка, лицами, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных вопросов.

Эксперты Д.В.А., З.Е.А., проводившие экспертизу, имеют высшее образование, позволяющее выполнить назначенную судом экспертизу, соответствует предъявляемым к экспертам требованиям, обладают длительным стажем экспертной работы (ст. 13 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»), предупреждены об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ.

Доказательств, указывающих на некомпетентность экспертов, недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, материалы дела не содержат.

Заключение экспертов составлено в письменной форме, содержит подробные описания проведенных исследований, его результаты с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу. В заключении приведены выводы экспертов обо всех обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, приведены расчетные формулы, по которым экспертами производился расчет. Неоднозначного толкования указанное заключение не допускает, является достоверным и допустимым доказательством.

Противоречия в выводах экспертов или заинтересованность экспертов в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять экспертному заключению у суда не имеется.

Оценивая представленный администрацией г. Ростова-на-Дону отчет об оценке ООО «Экспертное учреждение «АБСОЛЮТЭКСПЕРТИЗА» от 17.12.2024 № 27283/12-24 суд находит выводы, изложенные в нем необъективными, поскольку отсутствует расчет стоимости соответствующей доли собственника в общем имуществе в многоквартирном доме, стоимость соответствующей доли земельного участка, рыночная стоимость доли в праве на места общего пользования, компенсация за не проведённый капитальный ремонт, что противоречит требованиям ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

При этом, администрацией г. Ростова-на-Дону в полном объеме соблюдена процедура, предшествующая изъятию жилого помещения у собственника: признание многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу и предложение собственникам помещений осуществить его снос; принятие уполномоченным органом решения об изъятии земельного участка и жилого помещения (часть 2 статьи 32 ЖК РФ), так как в установленный срок собственниками снос самостоятельно осуществлен не был; уведомление в письменной форме собственника жилого помещения о принятом решении об изъятии (часть 4 статьи 32ЖК РФ).

Решение об изъятии жилого помещения путем выкупа принято компетентным органом, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Срок для предъявления иска об изъятии не пропущен.

Частью 8 статьи 32 ЖК РФ предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (часть 9 статьи 32 ЖК РФ).

На необходимость соблюдения при переселении граждан из аварийного жилищного фонда положений Жилищного кодекса Российской Федерации, в том числе статьи 32, указывает Федеральный Закон от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Из материалов дела следует, что собственник спорного жилого помещения –выбрал способ обеспечения жилищных прав – выкуп аварийного жилого помещения, что также было подтверждено в ходе судебного заседания.

В подпункте "л" пункта 20 Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено, что резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

Изъятие жилого помещения у собственников путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в государственную и муниципальную собственность, что соответственно, влечет за собой прекращение права собственности на жилое помещение за истцом и возникновения права на помещение у иного лица.

Давая оценку обстоятельствам дела, представленным доказательствам в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд считает заявленные исковые об изъятии жилого помещения и признании права муниципальной собственности, выселении подлежащими частичному удовлетворению, исходя из результатов судебной экспертизы, по цене изъятия в размере 4 156 000 рублей на момент проведения исследования по состоянию на 05.12.2025г.

При этом, на собственника может быть возложена обязанность по предоставлению банковских реквизитов для перечисления стоимости изымаемого жилого помещения, поскольку без указанных сведений невозможно полное исполнение решения суда.

Право собственности З.С.Н. в соответствии с положениями пп. 1 п. 3 ст. 235, ст. 239.2, ст. 279 ГК РФ подлежит прекращению после перечисления стоимости жилого помещения его собственнику.

Из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Как усматривается из материалов дела, органом местного самоуправления - администрацией города Ростова-на-Дону, начата процедура изъятия жилого помещения З.С.Н. для муниципальных нужд, установленная статьей 32 ЖК РФ.

В силу установленных обстоятельств и приведенного закона, суд учитывает, что администрация города Ростова-на-Дону, являясь исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления, уполномочена на осуществление процедур изъятия жилых помещений, признанных непригодными для дальнейшего проживания граждан, с возложением обязанности по выплате выкупной цены изымаемых жилых помещений.

Соответственно требования истца к администрации Кировского района г.Ростова-на-Дону и Департаменту координации строительства и перспективного развития г.Ростова-на-Дону не могут быть удовлетворены.

Согласно части 2 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

Поскольку сторонами заявлено требование о переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме, то с переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок.

При этом отдельно стоимость земельного участка при выкупе жилого помещения не определяется, так как предназначен он для обеспечения возможности пользования жилым помещением, что нашло отражение в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014.

Рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли ответчика в праве общей собственности на это имущество, включена в рыночную стоимость изымаемого жилого помещения, о чем эксперт, проводивший экспертизу, в судебном заседании дал пояснения, подтвердив свои выводы, ответил на поставленные перед ним вопросы.

По смыслу правовой нормы, закрепленной в ст. 32 ЖК РФ, о выкупной цене жилого помещения, законодатель исходит из того, что на полученную сумму лицо приобретает аналогичное жилое помещение в многоквартирном доме, но пригодное для проживания, стоимость которого определяется исходя из существующей в регионе рыночной цены.

При этом под рыночной ценой в силу требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Исходя из сложившихся на свободном рынке жилья отношений, цена предлагаемого к продаже жилого помещения представляет собой разумное вознаграждение именно за объект сделки, то есть жилое помещение.

Следовательно, приобретая другое жилое помещение в многоквартирном доме (аналогичное жилье), истец в качестве покупной цены уплатит только ту сумму, которую продавец запросит за отчуждаемое жилое помещение, то есть сформированную с учетом сложившегося на рынке недвижимости спроса и предложения.

Таким образом, при изъятии жилого помещения, его собственник имеет возможность на выплаченные в качестве выкупной цены денежные средства приобрести аналогичное жилое помещение, не понеся за приобретение права каких-либо дополнительных расходов. Следовательно, при изъятии жилого помещения лицо посредством выплаты выкупной цены получает полный эквивалент взамен своего имущества, что отвечает принципу соблюдения баланса интересов участников правоотношений.

Рассматривая требование о выселении З.С.Н. из жилого помещения, снятии с регистрационного учета, суд руководствуется следующим.

В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда, данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Правовым последствием изъятия у собственника жилого помещения является его утрата права пользования таким помещением и выселение, в связи с чем, требования администрации г. Ростова-на-Дону о выселении подлежат удовлетворению.

При этом, З.С.Н. подлежит выселению из жилого помещения после предоставления выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение.

Согласно подп. «е» п. 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации (утверждены Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713), снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением решением суда.

Таким образом, снятие З.С.Н. с регистрационного учета по месту жительства по адресу: <...>, производится органом регистрационного учета на основании решения суда о выселении и не требует отдельного разрешения в судебном порядке вопроса о снятии с регистрационного учета по месту жительства в спорном жилом помещении, в связи с чем, данное требование администрации г. Ростова-на-Дону не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

уточненные исковые требования З.С.Н. к администрации Кировского района г.Ростова-на-Дону, Департаменту координации строительства и перспективного развития г.Ростова-на-Дону, оставить без удовлетворения.

Уточненные исковые требования З.С.Н. к администрации г.Ростова-на-Дону, удовлетворить.

Исковые требования администрации г. Ростова-на-Дону к З.С.Н., удовлетворить в части.

Определить размер выкупной цены изымаемого жилого помещения, - квартиры №2 площадью 29,8 кв.м, кадастровый №, расположенной по адресу: <...>, путем выкупа по цене в общем размере 4 156 000 рублей.

Изъять у З.С.Н. (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, СНИЛС №) в муниципальную собственность объект недвижимого имущества – квартиру №2 площадью 29,8 кв.м, кадастровый № расположенную по адресу: <...> путем выкупа по цене, равной 4 156 000 рублей.

Прекратить право собственности З.С.Н. (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, СНИЛС №) на квартиру №2 площадью 29,8 кв.м, кадастровый № расположенную по адресу: <...>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Признать право муниципальной собственности на квартиру №2 площадью 29,8 кв.м, кадастровый № расположенную по адресу: <...>.

Выселить З.С.Н. (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, СНИЛС №) из квартиры №2 площадью 29,8 кв.м, кадастровый № расположенной на первом этаже жилого дома по адресу: <...>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Обязать З.С.Н. (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, СНИЛС №) предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

В остальной части исковые требования, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.В. Войнов

Мотивированное решение суда изготовлено 26.12.2025г.