Решение № 2-306/2017 2-306/2017(2-5016/2016;)~М-4312/2016 2-5016/2016 М-4312/2016 от 11 января 2017 г. по делу № 2-306/2017

(номер обезличен) (номер обезличен)


Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

(дата обезличена)

Кстовский городской суд (адрес обезличен) в составе:

председательствующего – судьи Елисеевой Н.В.,

при секретаре – Тузкове Р.Е.,

с участием представителей истца адвоката С, действующей на основании ордера и доверенности, В, действующего на основании доверенности,

ответчиков ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО2,

представителя ответчика ФИО4 – Р, действующей на основании доверенности,

ответчика ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к ФИО1, ФИО2, ФИО2, ФИО3 А.ичу, ФИО4, ФИО7, ИП ФИО5 о расторжении договоров купли-продажи земельных участков, расторжении договора оказания брокерских услуг, возмещении убытков,

у с т а н о в и л:

ФИО6 обратился в суд с настоящим иском и просит:

- расторгнуть договор купли-продажи от (дата обезличена)., заключенный между ФИО6 и ФИО1 на покупку земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид назначения: для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 711 кв.м., кадастровый (номер обезличен), расположенный по адресу: Россия, (адрес обезличен), (номер обезличен), запись (номер обезличен)-(дата обезличена) в ЕГРП о регистрации права собственности,

- расторгнуть договор купли-продажи от (дата обезличена)., заключенный между ФИО6 и продавцами: ФИО2, ФИО2, ФИО3, ФИО4 на покупку земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид назначения: для ведения личного подсобного хозяйства; площадь 600 кв.метров, кадастровый (номер обезличен), расположенный по адресу: Россия, (адрес обезличен), (номер обезличен) рублей, запись (номер обезличен) от (дата обезличена) в ЕГРП о регистрации собственности,

- расторгнуть договор купли-продажи (дата обезличена)., заключенный между ФИО6 и ФИО7 на покупку земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид назначения: для ведения индивидуального огородничества, площадь 600 кв.м., кадастровый (номер обезличен), расположенный по адресу: Россия, (адрес обезличен), (данные обезличены) о регистрации права собственности.

- взыскать с ФИО1 в пользу ФИО6 убытки в размере (номер обезличен) рублей,

-взыскать солидарно в равных долях с каждого : ФИО2, ФИО2, ФИО3, ФИО4 в пользу ФИО6 убытки в размере (номер обезличен) рублей,

- взыскать с ФИО7 в пользу ФИО6 убытки в размере (номер обезличен) рублей,

- расторгнуть договор оказания брокерских услуг от (дата обезличена), заключенный между ФИО6 и «Областное агентство недвижимости» в лице индивидуального предпринимателя ФИО5,

- взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО5 убытки в мою пользу убытки в размере (номер обезличен) рублей.

Свои исковые требования мотивирует следующим.

(дата обезличена) г. ФИО6 решил присмотреть себе земельный участок для строительства на нем жилого дома и проживания там со своей семьей. Он приехал в с.Б.(адрес обезличен) и стал осматривать земельные участки.

Затем через сеть Интернет он присмотрел несколько объявлений о продаже земельных участков ЛПХ в (адрес обезличен) и позвонил по телефону, указанному в объявлении.

Он стал сотрудничать с риелтером по земле по имени (номер обезличен)», с целью подбора земельного участка для использования его в личных целях под индивидуальное жилое строительство и проживание там со своей семьей.

При первом осмотре земельных участков (дата обезличена), риелтор (данные обезличены) рассказала, что уже давно занимается продажей земельных участков в (адрес обезличен) и предложила истцу приобрести три спорных земельных участка и сказала, что он сможет отмежевать их как единый и строить там жилой дом и разводить курочек.

ФИО6 заходил на сайт Росреестра и изучал карту указанных земельных участков. Местность ему понравилась и каких-либо опасений у него не возникло.

Так же он ездил на место и разговаривал с жильцами соседних участков. Те сказали, что построили там дом около года назад и живут там постоянно, им все нравится.

На е предложение предоставить документы на приобретаемые участки, риелтор (данные обезличены) стала тянуть с информацией о видах назначения спорных земельных участков, а когда сообщила такую информацию, то выяснилось, что один спорный участок площадью 600 кв.м., кадастровый (номер обезличен), расположенный по адресу: Россия, (адрес обезличен), (адрес обезличен) имеет вид назначения: для ведения индивидуального огородничества.

На вопросы, риелтор (номер обезличен) сказала, что не увидела сразу этого и стала уверять, что изменить вид назначения просто, сказала, что она только что сама звонила в Г (адрес обезличен) и там без труда переводят из одного вида назначения в другой. Добавила, что она сама неоднократно занималась таким переводом земли и это несложно.

Как выяснилось позже (после совершения сделок), полномочия по переводу земель с июня 2016 года передали от Г (адрес обезличен) в Кадастр. В то время как разговор о переводе земли из одного вида назначения в другой имел место с риелтером (номер обезличен)

В связи с обнаружением вида назначения земли: для ведения индивидуального огородничества, ФИО6 попросил скидку на покупку спорных земельных участков.

Вместо этого, риэлтор (номер обезличен) стала торопить его на совершение сделок по покупке спорных земельных участков и говорить, что нашелся еще один покупатель.

(дата обезличена) ФИО6 было совершено ряд сделок: на оказание брокерских услуг и на куплю-продажу трех земельных участков — все данные сделки считает подлежащими к расторжению с возмещением понесенных убытков.

Так, (дата обезличена) между ФИО6 и (номер обезличен)» в лице Индивидуального предпринимателя ФИО5 ((номер обезличен)) был заключен договор оказания брокерских услуг на предмет (пункт 1.2. договора) юридического сопровождения сделок по купле-продаже земельных участков:

а) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид назначения: дляведения личного подсобного хозяйства; площадь 711 кв.м., кадастровый номер:(номер обезличен) расположенный по адресу: Россия, (адрес обезличен) (адрес обезличен)

б) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид назначения: дляведения личного подсобного хозяйства; площадь 500 кв.м., кадастровый номер:(номер обезличен) расположенный по адресу: Россия, (адрес обезличен) (адрес обезличен)

в) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид назначения: дляведения индивидуального огородничества; площадь 600 кв.м., кадастровый номер:(номер обезличен), расположенный по адресу: Россия, (адрес обезличен) (адрес обезличен)

Согласно п.2.1. договора оказания брокерских услуг от (дата обезличена) ФИО6 заплатил за услуги (номер обезличен) рублей, что подтверждается рукописной записью красителем синего цвета на оборотной стороне названного договора, сделанной лично ФИО5

В тот же день, (дата обезличена) ФИО6 было заключено три договора купли-продажи по покупке трех земельных участков:

1. Договор купли-продажи от (дата обезличена)., заключенный между ФИО6 и ФИО1 на покупку земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид назначения: для ведения личного подсобного хозяйства; площадь 711 кв.м., кадастровый (номер обезличен), расположенный по адресу: Россия, (адрес обезличен)

2. Договор купли-продажи от (дата обезличена)., заключенный между ФИО6 и ФИО2, ФИО2, ФИО3 ичем, ФИО4 на покупку земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид назначения: для ведения личного подсобного хозяйства; площадь 500 кв.м., кадастровый (номер обезличен) расположенный по адресу: (адрес обезличен)

3. Договор купли-продажи от (дата обезличена)., заключенный между ФИО6 и ФИО7 на покупку земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид назначения: для ведения индивидуальной: огородничества; площадь 600 кв.м., кадастровый (номер обезличен), расположенный по адресу: Россия, (адрес обезличен), (адрес обезличен)

Всего ФИО6 было уплачено за покупку вышеуказанных земельных участков (номер обезличен) рублей.

Все три спорных земельных участка на момент их покупки не имели никакие обременения и ограничений, что подтверждается выписками из ЕГРП.

Целью приобретения данных трех земельных участков являлось: объединение их в единый участок, строительство индивидуального жилого дома для проживания там со своей семьей, так как недавно у истца родился ребенок.

После совершения всех сделок о покупке трех спорных земельных участков и получении свидетельств о праве собственности, (дата обезличена) гола ФИО6 обратился с письменным заявлением на имя Г сельсовета с просьбой изменить вид разрешенного использования принадлежащего ему на праве собственности земельного участка, расположенного по адресу: Россия, (адрес обезличен) с кадастровым номером (номер обезличен), категория земель: земли населенных пунктов, вид назначения: для ведения индивидуального огородничества на личное подсобное хозяйство для строительства жилого дома.

Из ответа Г ФИО6 стало известно, что данный земельный участок с кадастровым номером (номер обезличен) попадает вфункциональную зону транспортной инфраструктуры, в санитарно-защитную зону отавтомобильной дороги ((номер обезличен) проходящей через северную часть (адрес обезличен): согласно Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) сельского поселения (номер обезличен). Решением сельского Совета Г сельсовета(адрес обезличен) от (дата обезличена) (номер обезличен) с изменениями, утв. Приказом Департамента градостроительного развития территории (адрес обезличен) (номер обезличен)от (данные обезличены)

- жилая застройка, включающая отдельные жилые дома;

- зоны отдыха;

- ландшафтные зоны;

- территории садоводческих товариществ;

- территория коттеджной застройки;

- коллективные или индивидуальные дачные и садово-огородные участки;

- детские площадки ;

- спортивные сооружения. 3) Регламентом для зоны П-5А строительство индивидуального жилого дома не предусмотрено.

В отношении остальных двух спорных участков ситуация аналогичная.

Более того, ФИО6 обратился с заявлениями в Г сельсовета за выдачей разрешения на строительство жилого дома на спорных земельных участках, однако ему было отказано.

Только (дата обезличена), находясь в Г сельсовета, ему стало известно, что он приобрел три спорных земельных участка, которые не могут использоваться для строительства индивидуального жилого дома и проживания там со своей семьей.

Истец указывает, что земельные участки были приобретены для строительства жилого дома, но в силу того, что как оказалось, все три земельных участка располагаются на территории санитарно- защитных зон и санитарных разрывов/проектная, где запрещается: жилая застройка, включающая отдельные жилые дома и пр.

В случае, если бы ему было известно о невозможности использования спорных земельных участков для строительства жилого дома и проживания там со своей семьей, он не стал бы заключать договор на оказание брокерских услуг, ни совершать данные сделки по покупке трех спорных земельных участков.

Истцом в адрес ответчиков направлены претензии о расторжении договоров, ответы на которые он не получил до настоящего времени.

Истец ФИО6, извещенный о времени и месте рассмотрения дла надлежащим образом, в судебное заседание не явился.

Его представители адвокат С, действующая на основании ордера и доверенности, В, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержали.

Ответчики ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО2, представитель ответчика ФИО4 – Р, действующая на основании доверенности, ответчик ИП ФИО5 исковые требования не признали.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по (адрес обезличен). третье лицо нотариус Л, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, никаких доводов по существу предъявленного иска суду не предоставили.

Заслушав представителей истца, возражения ответчиков, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. ст. 309, 310, 314 ГК РФ, обязательства должны исполняться в надлежащие сроки и надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

(дата обезличена) между ФИО6 (заказчик) и ФИО5 (адрес обезличен)» в лице ФИО5 (исполнитель) заключен договор оказания брокерских услуг.

По договору исполнитель взял на себя обязательства по заданию заказчика оказать юридическое сопровождение сделки купли-продажи земельных участков:

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид назначения: для ведения (адрес обезличен)

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид назначения: для ведения индивидуального огородничества, площадь (адрес обезличен)

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид назначения: для ведения (адрес обезличен)

Стоимость работ по договору определена сторонами в размере (номер обезличен) рублей.

Исполнитель обязался оказать услуги надлежащего качества, в полном объеме и в срок, определенный договором, безвозмездно исправить по требованию заказчика все выявленные недостатки, если в процессе оказания услуг исполнитель допустил отступление от условий договора, ухудшившее качество работы, выполнить работу по рекламе СМИ, организовать ипровести показы объектов недвижимости, собрать и проверить документы в отношении объектов недвижимости, подготовить основной договор купли-продажи, юридическое сопровождение сделки по купли-продажи.

В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По смыслу ст. 7 ЗК РФ земельные участки используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Частью 1 ст. 460 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Общие основания расторжения договора установлены ч. 2 ст. 450 ГК РФ, из которой следует, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

при существенном нарушении договора другой стороной;

в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ основанием для расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа договора.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (ч. 1).

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Из материалов дела следует, что (дата обезличена) между ФИО1 и ФИО6 заключен договор продажи земельного участка площадь (номер обезличен) кв.метров, кадастровый (номер обезличен), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: (адрес обезличен) (адрес обезличен)

(дата обезличена) между ФИО2, ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО6 заключен договор купли-продажи земельного участка площадью (номер обезличен).метров, кадастровый (номер обезличен), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: (адрес обезличен)

(дата обезличена) между ФИО7 и ФИО6 заключен договор продажи земельного участка площадью (адрес обезличен) кв.метров, кадастровый (номер обезличен), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения индивидуального огородничества, расположенного по адресу: (адрес обезличен) (адрес обезличен)

Все три договора зарегистрированы в установленном законом порядке.

(дата обезличена) ФИО6 обратился в Г сельсовета (адрес обезличен) с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен) с «для ведения индивидуального огородничества» на «личное подсобное хозяйство, для строительства жилого дома».

Письмом от (дата обезличена) Г (адрес обезличен) сельсовета (адрес обезличен) ообщил ФИО6, что в соответствии с Генеральным планом сельского поселения (адрес обезличен) утвержденным решением сельского Совета Г сельсовета (адрес обезличен) от (дата обезличена) (номер обезличен), с изменениями, утвержденными постановлением (адрес обезличен) от (дата обезличена) (номер обезличен), данный земельный участок подпадает в функциональную зону транспортной инфраструктуры, в санитарно-защитную зону от автомобильной дороги. Проектом предусматривается на 1 очередь (до 2017 г.) строительство дублера (адрес обезличен)

(дата обезличена) ФИО6 обратился в Г сельсовета (адрес обезличен) с заявлениями о выдаче градостроительной информации по участку с кадастровым номером (номер обезличен)

На данные заявления им получен аналогичный ответ.

Более того, Г сельсовета сообщил ФИО6, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки сельского поселения «(номер обезличен)», утвержденными решением сельского Совета Г сельсовета (адрес обезличен) от (дата обезличена) (номер обезличен) с изменениями, утвержденными приказом Департамента градостроительного развития территории (адрес обезличен) (номер обезличен) от (дата обезличена) испрашиваемые земельные участки находятся в территориальной зоне (номер обезличен) территория санитарно-защитных зон и санитарных разрывов/проектная. Регламентом для зоны (номер обезличен) строительство индивидуального жилого дома не предусмотрено.

Согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Как следует из объяснений ответчиков, не опровергнутых стороной истца, при заключении сделок купли-продажи земельных участков истцу была предоставлена полная информация о земельных участках, в частности о видах разрешенного использования, межевые дела земельных участков, кадастровые паспорта

Сам истец в своем иске указывает, что ему было известно о виде разрешенного использования земельных участков, он ездил на место, разговаривал с соседями, изучал карту земельных участков.

При всей своей осмотрительности и заботливости, которая от него исходила, он мог на официальном сайте Г сельсовета ознакомиться с Правилами землепользования и застройки сельского поселения «(номер обезличен) а также с Генеральным планом сельского поселения «(номер обезличен) поскольку данная информация открыта для общего ознакомления. При этом доводы представителя истца о том, что ФИО6 не является юристом, он простой обыватель, судом не может быть принята во внимание, поскольку в данном случае истец был заинтересован в приобретении земельных участков и должен был интересоваться возможностью изменения вида разрешенного использования земельных участков заранее.

Доводы стороны истца о том, что риэлтор заверяла его в возможности изменения вида разрешенного использования земельных участков, судом также не принимаются, поскольку такая возможность, действительно, имеет место быть.

В соответствии с ч.ч.1.2 ст. 4Федерального закона от (дата обезличена) «О личном подсобном хозяйстве», для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок).

Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Учитывая, что истцу была предоставлена полная информация о приобретаемых земельных участках, он осматривал их, был ознакомлен с качественными характеристиками земельных участков, ему был известен вид разрешенного использования, к продавцам никаких претензий не имел, суд не находит оснований для расторжения договоров купли-продажи земельных участков и взыскания денежных средств.

Поскольку брокерские слуги истцу были оказаны в соответствии с договором оказания брокерских услуг, доказательств нарушения прав истца суду не предоставлено, суд также не находит оснований для расторжения и договора оказания брокерских услуг и взыскания денежных средств.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО6 к ФИО1, ФИО2, ФИО2, ФИО3 А.ичу, ФИО4, ФИО7, ИП ФИО5 о расторжении договоров купли-продажи земельных участков, расторжении договора оказания брокерских услуг, возмещении убытков – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в (номер обезличен) суд в течение месяца с момента принятия судьей решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято судьей (дата обезличена)

(номер обезличен)судья Кстовского городского суда - Н.В.Елисеева

(номер обезличен)