Решение № 2-28/2025 2-28/2025(2-898/2024;)~М-304/2024 2-898/2024 М-304/2024 от 23 декабря 2025 г. по делу № 2-28/2025

Дело № 2-28/2025

УИД 69RS0036-01-2024-000877-74


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

10 декабря 2025 года г. Тверь

Заволжский районный суд г. Твери в составе

председательствующего судьи Шакурова А.В.,

при секретаре Поляковой Т.А.,

с участием представителя истца (по первоначальному иску) ФИО1 по доверенности ФИО2, представителя ответчика (по первоначальному иску) ООО «ЭКОстрой» по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Экострой» о взыскании соразмерного уменьшения покупной цены, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЭКОстрой» к ФИО1 о взыскании стоимости произведенных работ,

установил:

ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО4 обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «ЭКОстрой» о взыскании соразмерного уменьшения покупной цены, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.

В обоснование исковых требований с учетом уточнений указано, что 15.04.2022 между К. (в настоящее время в связи с заключением брака ФИО5) Ириной Александровной и обществом с ограниченной ответственностью «ЭКОстрой» заключен договор купли-продажи (далее - договор), в соответствии с условиями которого продавец продал, а покупатель приобрел в собственность земельный участок (кадастровый номер №) с расположенным на нем жилым домом (кадастровый номер №) площадью 106,4 кв.м.

В процессе эксплуатации жилого дома в осенне-зимний период выявлены следующие

недостатки: отсутствие герметичности стен, промерзание наружных стен, промерзание слива душевой кабины, замерзание магистрали системы ХВС и ГВС, проложенной внутри помещения (комнаты и кухни), холод в углах, значительное отклонение температуры внутри дома от допустимых температур, из розеток внутрь дома поступает холодный воздух; подвижность и отсутствие жесткости конструкции пола второго этажа.

Наличие указанных недостатков создает неблагоприятные условия для проживания в указанном доме, недостатки жилого дома ухудшают его эксплуатационные свойства и потребительские качества, создают риски дли жизни и здоровья проживающих в нем людей.

Упомянутый договор купли-продажи в п. 5.2 содержит сведения о том, что Покупатель удовлетворен качественным состоянием жилого дома, установленным путем его внутреннего осмотра перед заключением договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых не сообщил продавец. Между тем, выявленные недостатки не могли быть обнаружены при подписании договора купли-продажи и осмотре жилого дома, вместе с тем, продавец мог и должен был быть осведомлен о них.

Таким образом, в приобретенном жилом помещении имели место недостатки, которые не были оговорены продавцом в момент заключения договора купли-продажи.

После выявления недостатков истец неоднократно обращалась к ответчику с претензиями, 09.11.2023 представитель продавца, прибывший для осмотра дома, констатировал необходимость утепления дверей и окон, между тем работ по устранению недостатков жилого дома не выполнено.

В связи с отсутствием намерения ответчика урегулировать возникшие разногласия, длительностью неисполнения требования по устранению недостатков, истец обратилась к ответчику с досудебной претензией о соразмерном уменьшении покупной цены на сумму 729 818 руб. Указанная сумма рассчитана для целей определения стоимости устранения выявленных дефектов жилого дома исходя из сметного расчета, выполненного ООО «Калет».

Претензия истца рассмотрена ответчиком, часть недостатков признана гарантийным случаем (отсутствие герметичности стен, промерзание стен) вследствие того, что утеплитель дал усадку и образовались пустоты, куда стал попадать холодный воздух. Для целей устранения недостатков ответчик предложил демонтировать старый и смонтировать новый утеплитель, превосходящий предыдущий по эксплуатационно-техническим свойствам. Иные претензии продавцом не признаны.

Однако, ответчиком не учтено, что право выбора варианта устранения выявленных недостатков принадлежит потребителю, в связи с чем истец вынуждена обратиться за защитой своих прав в суд и просить о взыскании соразмерного уменьшения покупной цены приобретенного жилого дома.

В связи с неудовлетворением претензии потребителя о соразмерном уменьшении покупной цепы жилого дома, истец полагает необходимым заявить требование о взыскании неустойки, начиная с 03.02.2024.

Исходя из характера причиненных истцу нравственных страданий, невозможности проживать в комфортных условиях, степени вины ответчика, уклоняющегося от решений проблемы, и руководствуясь принципами соразмерности, справедливости, истец просит суд взыскать в качестве компенсации морального вреда 100 000 руб.

В связи с несоблюдением в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя истец полагает возможным просить суд о взыскании с ответчика штрафа на основании ст.13 Закона «О защите прав потребителей».

На основании изложенного, с учетом уточнений истец просит суд взыскать с ответчика в пользу истца 871 725 руб. в качестве соразмерного уменьшения цены на величину стоимости работ по устранению выявленных недостатков, 199 600 руб. в качестве неустойки за период с 03.02.2024 по 06.02.2024 в размере 1 % цены товара за каждый день просрочки, а также неустойку, начиная с 07.02.2024 до даты фактического исполнения решения суда, 100 000 руб. в качестве компенсации морального вреда, штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя.

Ответчик ООО «ЭКОстрой» обратился в суд с встречным исковым заявлением к ФИО1 о взыскании стоимости произведенных работ.

В обоснование требований с учетом уточнений указано, что 20.08.2024 сторонами было подписано мировое соглашение в соответствии с условиями которого стороны подтверждают, что на дату заключения настоящего соглашения установлен ряд технических недостатков в жилом доме, принадлежащем ФИО1, а именно: 09.07.2024 негосударственной судебно-экспертной организацией <данные изъяты> подготовлено экспертное заключение № № из которого следует, что в результате анализа представленных документов, а также данных, полученных при выезде на объект исследования с проведением визуально-инструментального осмотра, экспертом, с технической точки зрения, определены несоответствия выполненных строительно-монтажных и отделочных работ на объекте (индивидуальный жилой дом с кадастровым номером №) по адресу: <адрес>, земельный участок с кадастровым номером №, приобретенного в рамках Договора купли-продажи от 15 апреля 2022 года, заключенного между ООО «ЭКОстрой» и К. И.А., которые возникли вследствие несоблюдения технологических регламентов, национальных стандартов, сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), а также условий договора, при возведении объекта, зафиксированных на момент осмотров 04.07.2024 и 05.07.2024, указанные в перечне дефектов в исследовательской части. В результате проведённых исследований и расчетов экспертом установлено: в каркасе объекта исследования присутствуют теплопроводные включения, которые не обеспечивают требуемое сопротивление теплопередаче; отсутствие герметичного контура пароизоляции по периметру оконных проемов; инфильтрация воздуха из отверстий подводки скрытой проводки электричества к розеткам; деревянный косоур межэтажной лестницы имеет просадку 15 мм относительно первоначального положения; отклонение от вертикали уровня пола жилой комнаты площадью 18,0 м2 мансардного этажа до 15 мм в рамках помещения.

Стороны пришли к соглашению, что в целях урегулирования спора по вопросу возникновения недостатков ООО «ЭКОстрой» обязуется устранить выявленные экспертом в жилом помещении недостатки.

ООО «ЭКОстрой» были произведены работы по устранению выявленных экспертным заключением недостатков. Стоимость произведенных работ, в соответствии с договором субподряда №№ от 25.07.2024 составила 443 000 рублей.

Свои обязательства ООО «ЭКОстрой» выполнило и 21.10.2024 предложило истцу по первоначальному иску принять работы и подписать акт. Так как тот отказался от подписания акта, ответчик по первоначальному иску воспользовался правом, предусмотренным абзацем 3 пункта 5 мирового соглашения, пригласил эксперта ФИО6 для проверки выполнения условий мирового соглашения.

Эксперт Н.А.В, осмотрел дом 23.10.2024 и подготовил заключение от 21.11.2024, в котором изложил, что именно ответчиком выполнено для устранения недостатков и сделал вывод, что: «Условия Мирового соглашения, заключенного между ООО «ЭКОстрой» и ФИО1 от 20.08.2024, отображенные в Разделе 4 соглашения, выполнены полном объеме, за исключением пункта 4 (Требуется выполнение мероприятий по установке приточных клапанов в оконные заполнения второго этажа).».

Однако мировое соглашение не было утверждено судом, по инициативе истца по первоначальному иску.

Таким образом, ответчик по первоначальному иску произвел в пользу истца по первоначальному иску работы на сумму 443 000 рублей, которые до настоящего времени не оплачены.

На основании изложенного, ООО «ЭКОстрой» просит суд взыскать с ФИО1 стоимость произведенных работ в размере 433 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 150 000 руб.

В судебном заседании представитель истца (по первоначальному иску) ФИО1 по доверенности ФИО2 поддержал заявленные исковые требования с учетом уточнений, просил их удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований отказать.

В судебном заседании представитель ответчика (по первоначальному иску) ООО «ЭКОстрой» по доверенности ФИО3 в удовлетворении заявленных ФИО1 требований просила отказать, заявленные встречные исковые требования удовлетворить.

Иные, участвующие в деле лица, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения гражданского дела извещены надлежащим образом.

Судом определено о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц, в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ.

Суд, заслушав представителя истца (по первоначальному иску) ФИО1 по доверенности ФИО2, представителя ответчика (по первоначальному иску) ООО «ЭКОстрой» по доверенности ФИО3, исследовав материалы дела и представленные сторонами доказательства, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 1 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон РФ «О защите прав потребителей») отношения в области защиты прав потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Законом, другими федеральными законами (далее - законы) и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Согласно настоящему Закону потребителем является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности; продавцом является организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, реализующие товары потребителям по договору купли-продажи.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей» продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору (пункт 1). При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется (пункт 2).

Согласно п. 1 ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе:

потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула);

потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены;

потребовать соразмерного уменьшения покупной цены;

потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом;

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим Законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

Согласно п. 2 ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей» требования, указанные в пункте 1 настоящей статьи, предъявляются потребителем продавцу либо уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю.

В соответствии со ст. 19 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребитель вправе предъявить предусмотренные статьей 18 настоящего Закона требования к продавцу (изготовителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) в отношении недостатков товара, если они обнаружены в течение гарантийного срока или срока годности (пункт 1). В отношении товаров, на которые гарантийные сроки или сроки годности не установлены, потребитель вправе предъявить указанные требования, если недостатки товаров обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи их потребителю, если более длительные сроки не установлены законом или договором (пункт 2).

В силу ст. 22 Закона РФ «О защите прав потребителей» требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежит удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Судом установлено, что 15.04.2022 между К. И.А. и ООО «ЭКОстрой» заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого продавец продал, а покупатель приобрел в собственность земельный участок (кадастровый номер №) с расположенным на нем жилым домом (кадастровый номер №) площадью 106,4 кв.м. по адресу: <адрес>

Указанный земельный участок и жилой дом стороны оценили в 4 999 000 руб., земельный участок продан за 800 000 руб., жилой дом за 4 199 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ К. И.А. сменила фамилию на ФИО1

15.01.2024 <данные изъяты> проведен осмотр объекта капитального строительства, при осмотре выявлены недостатки: промерзание наружных стен (на момент осмотра наружные стены покрыты инеем), тепловизором зафиксирована утечка тепла по периметру жилого дома, швов, розеток, стеклопакетов, обнаружены «холодные мосты», магистраль системы ХВС кухни имеет следы промерзания, выявлена динамичность пола второго этажа.

20.01.2024 истцом ответчику направлена письменная претензия о том, что в процессе эксплуатации жилого дома в осенне-зимний период выявлены недостатки, которые не могли быть обнаружены при подписании договора купли-продажи и приемке-передачи жилого дома: отсутствие герметичности стен, промерзание наружных стен, промерзание слива душевой кабины, замерзание магистрали системы ХВС и ГВС, проложенной внутри помещения (комнаты и кухни), холод в углах, значительное отклонение температуры внутри дома от допустимых температур, из розеток внутрь дома поступает холодный воздух; подвижность и отсутствие жесткости конструкции пола второго этажа. Ответчику предложено в 10-дневный срок произвести выплату в качестве соразмерного уменьшения покупной цены.

Согласно ответу ООО «ЭКОстрой» от 29.01.2024 претензия рассмотрена, при выезде сотрудника на осмотр дома было выявлено, что утеплитель, находящийся в цокольном перекрытии, дал усадку, вследствие чего образовались пустоты, куда стал попадать холодный воздух, данный случай является гарантийным и компания готова демонтировать старый и смонтировать новый утеплитель, превосходящий предыдущий по эксплуатационно-техническим свойствам. Иные претензии продавцом не признаны.

Согласно заключению эксперта № № от 09.07.2024 Н.А.В. <данные изъяты> в жилом доме обнаружено присутствие в каркасе теппроводных включений, которые не обеспечивают требуемое сопротивление теплопередачи; отсутствие герметичного контура пароизоляции по периметру оконных проемов; инфильтрация воздуха из отверстий подводки скрытой проводки электричества к розеткам; деревянный косоур межэтажной лестницы имеет просадку 15 мм относительно первоначального положения; отклонение от вертикали уровня пола жилой комнаты площадью 18 кв.м. мансардного этажа до 15 мм в рамках помещения; промерзание наружных ограждающих конструкций стен в узле сопряжения обвязки фундамента, перекрытия первого этажа и стеновых панелей; промерзание трубопроводов холодной воды проложенных вблизи стыковки перекрытия пола первого этажа и наружных стеновых конструкций.

25.07.2024 между ООО «ЭКОстрой» и В.С.А.. заключен договор субподряда № № на выполнение монтажных работ по устранению недостатков сооружения, расположенного по адресу: <адрес>

Стоимость работ составила 443 000 руб. (приложение № 2 к договору субподряда).

20.08.2024 между ФИО1 и ООО «ЭКОстрой» заключено мировое соглашение на устранение указанных в заключении эксперта недостатков в виде: 1) присутствия в каркасе теппроводных включений, которые не обеспечивают требуемое сопротивление теплопередачи; 2) отсутствия герметичного контура пароизоляции по периметру оконных проемов; 3) инфильтрации воздуха из отверстий подводки скрытой проводки электричества к розеткам; 4) деревянный косоур межэтажной лестницы имеет просадку 15 мм относительно первоначального положения; 5) отклонения от вертикали уровня пола жилой комнаты площадью 18 кв.м. мансардного этажа до 15 мм в рамках помещения. Данное мировое соглашение не было утверждено судом.

04.09.2024 ООО «ЭКОстрой» оплатило В.С.А. работы, что подтверждается платежным поручением № № от 04.09.2024.

Согласно заключению эксперта № № от 21.11.2024 Н.А.В. <данные изъяты> условия мирового соглашения выполнены в полном объеме, за исключение пункта 4 (требуется выполнение мероприятий по установке приточных клапанов в оконные заполнениях второго этажа).

В соответствии с заключением эксперта № № от 04.05.2025 Н.А.В.. <данные изъяты> стоимость выполнения работ по монтажу приточных клапанов в оконные блоки второго этажа (в количестве 3 шт.) объекта исследования в рамках исполнения условий мирового соглашения составляет 2 207,62 руб.

Истец не удовлетворен выполненными ответчиком работами.

Судом назначена по делу судебная комплексная строительно-техническая оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта № № от 30.05.2025 <данные изъяты>» К.Н.С.., Б.О.Ю.. жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> строительным, санитарным и иным нормам и правилам не соответствует.

В ходе исследования выявлены следующие несоответствия строительным, санитарным и иным нормам и правилам:

1) При знакомстве с предоставленными документами обнаружено, что в материалах дела отсутствует техническая документация на жилой дом. По пояснениям истца, при покупке жилого дома никаких технических документов на жилой дом, а именно: проектно-сметной документации, технического плана помещений дома, актов на скрытые работы с указанием применённых строительных материалов и их характеристик, предоставлено не было. Это нарушает требования СП 31-105-2002 «Проектирование и жительство энергоэффективных одноквартирных жилых домов с деревянным каркасом»: п. 4.1 Строительство домов должно осуществляться по утвержденной в установленном порядке проектной документации, разработанной в соответствии с требованиями строительных норм и правил для соответствующих климатических, инженерно-геологических и других условий района строительства.

2) При обмере внутренних помещений жилого дома установлено, что площадь жилого дома составляет: 85,9 кв.м., так же в копии Технического плана жилого дома указана площадь жилого дома - 85,9 кв.м. В договоре купли-продажи указана площадь жилого дома - 104,6 кв.м. Данное несоответствие существенно влияет на стоимость дома при продаже, но является явным и могло быть выявлено истцом при покупке жилого дома.

Неверное определение площади жилого дома нарушает требования «Приложение № 2 к приказу Росреестра от 23 октября 2020 г. N П/0393, применяемого при подготовке документов для целей государственного кадастрового учета объектов недвижимости в определении площади зданий», согласно которого определяется площадь жилого дома.

3) При исследовании жилого дома, выявлены следующие несоответствия строительным, санитарным и иным нормам и правилам:

Между стойками каркаса уложен минераловатный утеплитель, толщина слоя утеплителя при замере составила всего 120 мм. Так как минераловатный утеплитель выпускается производителем толщиной кратной 50 мм, а именно, толщиной 50 мм или 100 мм, то эксперт делает вывод о том, что в стены уложен минераловатный утеплитель толщиной 100 мм, который распушился в месте замера до 120 мм. Для утепления стен в Тверской области следует использовать утеплитель толщиной не менее 150 мм. В пояснениях ООО «ЭКОстрой» от 28.02.2025 указано, что для урегулирования спора были проведены работы: разборка стены и замена утеплителя.

По пояснениям истца, стены в жилом доме не разбирали. Следов выполнения работ по замене утеплителя в стенах во время осмотра не обнаружено.

4) Наружные стены дома представляют собой деревянный каркас из доски строганной сечением 45 мм*140 мм, ширина досок, из которых собран каркас, составляет всего 140 мм, что недостаточно для укладки утеплителя толщиной не менее 150 мм.

5) Толщина наружных стен составляет всего 180 мм, при захлопывании входной двери ощущается вибрация всей наружной стены.

Для усиления конструкций каркаса наружных стен необходима установка раскосов.

Согласно нижеприведенному расчету, толщина наружных стен исследуемого жилого дома должна составлять - не менее 244 мм.

Согласно «Инструкции по монтажу фасадной плитки ТЕХНОНИКОЛЬ HAUBERK», разработанной Технониколь, система каркасного дома с облицовкой фасадной плиткой HAUBERK состоит из следующих слоев: фасадная плитка Технониколь HAUBERK «Кирпич» - толщиной 3 мм.; плиты ОСП или OSB - толщиной 12 мм.; брус для создания вентзазора - толщиной 30-50 мм - данный слой отсутствует в исследуемом жилом доме; пленка гидро-ветрозащитная диффузионная мембрана - толщиной 1 мм.; плиты из каменной ваты Технониколь СТАНДАРТ - слой толщиной не менее 150 мм - в исследуемом доме уложен утеплитель толщиной 100 мм.; каркас здания, в том числе слой утеплителя из каменной ваты - толщиной 150 мм - в исследуемом доме каркас здания - 140 мм, что недостаточно для укладки утеплителя толщиной 150 мм.; пленка пароизоляционная - толщиной 1 мм.; контррейка - толщиной 14 мм.; внутренняя обшивка ГКЛ или ГВЛ - толщиной 12 мм.; оклейка обоями (в исследуемом жилом доме) - толщиной 1 мм. Всего толщина стен должна быть не менее 3+12+50+1+150+1+14+12+1=244 мм.

6) Крепление гипсокартона к контррейке выполнено саморезами длиной 35 мм, длина саморезов превышает толщину доски контррейки и гипсокартона на 9 мм (35 мм-14 мм-12 = 9 мм). Таким образом, острая часть саморезов выступает с обратной стороны контррейки и может протыкать пароизоляционную пленку, что нарушает пароизоляцию наружной стены, причиной являются нарушения правил крепления гипсокартона, остаточная толщина контррейки, неверный выбор длины саморезов.

7) Ветрозащитная мембрана между утеплителем и плитами USB в месте осмотра отсутствует, ветрозащитную пленку видно только на фото, выполненных во время проведения наружных работ по утеплению цоколя.

8) Брус для создания необходимого вентзазора 30-50 мм между ветрозащитой и плитами USB - отсутствует, соответственно, в конструкции стены отсутствует водовоздухозащитный слой, обладающий низкой воздухопроницаемостью.

9) Лепестки фасадной плитки Hauberk не приклеены, из-за чего фасад теряет ветроустойчивость и выглядит не эстетично. Клеевой слой на тыльной стороне лепестков загрязнен и потерял свои клеящие свойства.

10) При исследовании узла примыкания оконного блока к наружной стене выявлены следующие несоответствия строительным нормам и правилам: пенный уплотнитель по периметру оконного блока нанесен отдельными местами, не на всю глубину оконного блока, что не обеспечивает требуемые теплотехнические характеристики монтажного шва.

11) Пароизоляционная, пленка по внутреннему контуру монтажного зазора отсутствует, что не обеспечивает паронепроницаемость монтажного шва. Пароизоляция вокруг оконных и дверных блоков должна быть уложена непрерывно, без пропусков, разрывов и непроклеенных участков.

12) При исследовании полов выявлены следующие несоответствия строительным нормам и правилам:

В помещениях № 3 (жилая комната 11,2 кв.м.), № 4 (кухня-гостиная 28,9 кв.м.) на первом этаже, в помещениях № 5 (жилая комната 18,0 кв.м.), № 6 (жилая комната 12,4 кв.м.) на втором этаже выявлена зыбкость полов - при ходьбе по центру помещения ощущается вибрация всего пола, исходя из этого, эксперт делает вывод о том, что деревянный каркас полов требует усиления.

Состав полов методом неразрушающего контроля установить невозможно. Вскрытие полов при осмотре не проводилось.

13) В помещениях № 5, № 6 и № 7 на втором этаже в углах обнаружены щели шириной до 5 мм между плинтусами и покрытием пола.

14) При визуальном осмотре кровли обнаружено, что свес кровли под карнизом и торцевая поверхность свеса кровли обшиты перфорированными софитами - панелями с отверстиями. Софиты предназначены только для подшивки под карнизным свесом - снизу, для поступления воздуха для вентиляции подкровельного пространства, установка софитов на торцевую поверхность - недопустима, так как в отверстия попадает дождевая вода. По пояснениям собственника, во время дождя из подшивки свесов кровли течет коричневая вода, что свидетельствует о намокании утеплителя внутри кровли из-за попадания дождевой воды в отверстия торцевой планки, а так же, возможно, некачественно выполненного гидроизоляционного слоя и примыканий. Состав и устройство узлов кровли методом неразрушающего контроля установить невозможно. Вскрытие кровли при осмотре не проводилось. Вышеперечисленные несоответствия нарушают требования следующих документов: СП 31-105-2002 «Проектирование и строительство энергоэффективных одноквартирных жилых домов с деревянным каркасом», «Приложение №2 к приказу Росреестра от 23 октября 2020 г. N П/0393, применяемого при подготовке документов для целей государственного кадастрового учета объектов недвижимости в случае определения площади зданий», СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические привила и нормативы», СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий», «Инструкция по монтажу. Как утеплить дом каменной ватой Технониколь», разработанная Технониколь, «Инструкция но монтажу фасадной плитки ТЕХНОНИКОЛЬ HAUBERK», разработанная Технониколь, ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия», СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87», СП 17.13330.2017 (СНиП 11-26-76) «Кровли».

Вышеперечисленные несоответствия строительных норм и правил снижают механическую устойчивость здания и ведут к промерзанию наружных стен. Несоответствия конструкции наружных стен и установки оконных блоков, вызывающие промерзание, являются скрытыми, их невозможно было выявить при визуальном осмотре жилого дома перед его покупкой без демонтажа элементов внутренней или внешней отделки.

Все вышеперечисленные несоответствия строительным, санитарным и иным нормам и правилам нарушают обязательные требования ст. 7, ст. 10, ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий й сооружений».

В вышеуказанном жилом доме указываемые истцом дефекты и недостатки имеются частично.

Среди выявленных дефектов и недостатков на момент исследования жилого дома, имеются не все дефекты и недостатки, указываемые истцом, а именно:

1) Выявлены дефекты и недостатки, вызывающие промерзание наружных стен,, холод в углах, значительное отклонение температуры внутри дома от допустимых температур, из розеток внутрь дома поступает холодный воздух, а именно:

- недостаточная для Тверской области толщина слоя минераловатного утеплителя;

- недостаточная ширина досок, из которых собран каркас, всего - 140 мм, что остаточно для укладки утеплителя толщиной не менее 150 мм;

- недостаточная толщина наружных стен - всего 180 мм; согласно расчету, толщина наужных стен исследуемого жилого дома должна составлять - не менее 244 мм;

- повреждения пароизоляционной пленки, что нарушает пароизоляцию стен;

- отсутствие ветрозащитной мембраны между утеплителем и плитами USB;

- отсутствие необходимого вентзазора 30-50 мм между ветрозащитой и плитами USB, соответственно, в конструкции стены отсутствует водовоздухозащитный слой, обладающий низкой воздухопроницаемостью;

- лепестки фасадной плитки Hauberk не приклеены, клеевой слой на тыльной строне лепестков загрязнен и потерял свои клеящие свойства, из-за чего фасад теряет устойчивость;

- пенный уплотнитель по периметру оконного блока нанесен отдельными местами, не на всю глубину оконного блока, что не обеспечивает требуемые теплотехнические характеристики монтажного шва и вызывает промерзание;

- пароизоляционная пленка по внутреннему контуру монтажного зазора оконных блоков - отсутствует, что не обеспечивает паронепроницаемость монтажного шва.

2) Выявлены подвижность и отсутствие жесткости конструкции пола второго этажа и первого этажа, а именно:

- В помещениях № 3 (жилая комната 11,2 кв.м.), № 4 (кухня-гостиная 28,9 кв.м.) на первом этаже, в помещениях № 5 (жилая комната 18,0 кв.м.), № 6 (жилая комната 12,4 кв.м.) на втором этаже выявлена зыбкость полов - при ходьбе по центру помещения ощущается вибрация всего пола, исходя из этого, эксперт делает вывод о том, что деревянный каркас полов требует усиления.

Состав полов, методом неразрушающего контроля установить невозможно. Вскрытие полов при осмотре не проводилось.

- В помещениях № 5, № 6 и № 7 на втором этаже в углах обнаружены щели шириной до 5 мм между плинтусами и покрытием пола.

3) Не выявлены промерзание слива душевой кабины, замерзание магистрали системы ХВС и ГВС.

Под перекрытием первого этажа расположены трубы канализации. По пояснениям ФИО7, в канализационной трубе слива душевой кабины в феврале 2025 года замерзла вода, что привело к разрыву трубы. Данный факт подтверждается фотографиями, имеющимися в материалах дела. Вода замерзла из-за отсутствия требуемого уклона канализационной трубы, а установка греющего кабеля в канализационных трубах не предусмотрена. Собственник собственными силами 19.02.2025 провел замену лопнувшего участка трубы с устройством требуемого уклона. На трубы водопровода предусмотрена установка греющего кабеля для защиты от промерзания. На момент осмотра, при наружной температуре воздуха +10°С, канализация и водопровод находятся в рабочем состоянии.

Нарушение строительных норм и правил, допущенных при строительстве, является причиной возникновения дефектов и недостатков. Причиной промерзания наружных стен, холода в углах, значительного отклонения температуры внутри дома от допустимых температур являются нарушения строительных норм и правил, допущенных при строительстве: СП 31-105-2002 «Проекгирование и строительство энергоэффективных одноквартирных жилых домов с деревянным каркасом». СП 50.13330.2012 «Тепловая зашита зданий». «Инструкция по монтажу фасадной плитки ТЕХНОНИКОЛЬ HAUBERK», разработанная Технониколь:

- недостаточная толщина слоя утеплителя в наружных стенах. Для утепления стен в Тверской области следует использовать утеплитель толщиной не менее 150 мм;

- ширина досок, из которых собран каркас, составляет всего - 140 мм, что недостаточно для укладки утеплителя толщиной не менее 150 мм;

- толщина наружных стен составляет всего 180 мм. При захлопывании входной двери ощущается вибрация всей наружной стены. Толщина стен такого типа домов в Тверской области должна быть не менее 244 мм, так же для усиления конструкций каркаса наружных стен необходима установка раскосов;

- нарушение пароизоляционного слоя наружной стены саморезами при креплении гипсокартона;

- ветрозащита по утеплителю в месте осмотра - отсутствует, ветрозащиту видно только на фото, выполненных во время проведения наружных работ по утеплению цоколя;

- брус для создания необходимого вентзазора толщиной 30-50 мм между ветрозащитой и плитами USB - отсутствует, соответственно, в конструкции стены отсутствует водовоздухозащитный слой, обладающим низкой воздухопроницаемостью;

- лепестки фасадной плитки Hauberk не приклеены, из-за чего фасад теряет ветроустойчивость.

2) Причиной промерзания стен вокруг оконных и дверных проемов является нарушение требований ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия»:

- пенный уплотнитель по периметру оконного блока нанесен отдельными местами, не на всю глубину оконного блока, что не обеспечивает требуемые теплотехнические характеристики монтажного шва;

- пароизоляциоппая пленка по внутреннему контуру монтажного зазора - отсутствует, что не обеспечивает паронепроницаемость монтажного шва. Пароизоляция вокруг оконных и дверных блоков должна быть уложена непрерывно, без пропусков, разрывов и непроклеенных участков.

3) Причиной подвижности и отсутствия жесткости конструкции пола второго и первого этажей, а также щели шириной до 5 мм между плинтусами и покрытием пола в помещениях № 5, № 6 и № 7 на втором этаже является недостаточная толщина чернового пола, что является нарушением требований СП 71.13330.2017 «Изоляционные отделочные покрытия».

4) Причиной намокания утеплителя внутри кровли из-за попадания дождевой воды отверстия торцевой планки является обшивка торцевой поверхности свеса кровли перфорированными софитами (панелями с отверстиями), что является нарушением требований СП 17.13330.2017 (СНиП 11-26-761) «Кровли».

5) Площадь жилого дома - 104,6 кв.м., указанная в Договоре купли-продажи, не соответствует фактической площади - 85,9 кв.м., установленной при обмере внутренних помещений, что является нарушением требований «Приложение №2 к приказу Росреестра 23 октября 2020 г. N П/0393 - применяются при подготовке документов для целей государственного кадастрового учета объектов недвижимости в случае определения площади зданий». Данное несоответствие существенно влияет на стоимость дома при продаже, но является явным и могло быть выявлено истцом при покупке жилого дома.

Перечень работ для устранения дефектов и недостатков жилого дома по адресу: <адрес> следующий.

1.Работы по усилению и дополнительному утеплению каркаса жилого дома.

1.1. Демонтажные работы.

Демонтаж водосточной системы:

- демонтаж водосточных карнизных лотков - 13,17 п.м.

- демонтаж водосточных труб - 14 п.м.

Демонтаж обналички окон и дверей на фасаде - 36,4 п.м.

Демонтаж наружных подоконников на фасаде - 7,7 п.м.

Демонтаж старой фасадной плитки Hauberk - 103,2 кв.м.

Демонтаж плит USB толщиной 12 мм -103,2 кв.м.

Демонтаж минераловатного утеплителя толщиной 100 мм - 103,2 кв.м.

Монтажные работы по фасаду.

1.2.1. Усиление каркаса жилого дома с установкой распорок в наружных стенах - 104,9 кв.м.

1.2.2. Ремонт пароизоляционного слоя - обязательное проклеивание всех стыков, перехлестов и поврежденных участков двусторонней монтажной лентой - 103,2 кв.м.

1.2.3. Установка старого минераловатного утеплителя толщиной 100 мм в каркас стен - 103,2 кв.м.

1.2.4. Установка дополнительного слоя минераловатного утеплителя толщиной 50 мм (или жесткого или полужесткого вспененного пенополистирола толщиной 38 мм) по наружным стенам по варианту б Рисунок 9-1 СП 31-105-2002. «Проектирование и строительство энергоэффективных одноквартирных жилых домов с деревянным каркасом»: с учетом увеличения толщины стен площадь нового слоя утеплителя - 104,3 кв.м.

1.2.5. Установка новой ветрозащитной пленки - 104,3 кв.м.

1.2.6. Установка нового бруса толщиной 50 мм с шагом 600 мм для создания необходимого вентзазора между ветрозащитой и плитами USB - 0,44 м3.

1.2.7. Установка по каркасу из бруса старых плит USB толщиной 12 мм -103,2 кв.м., с добавлением новых плит USB толщиной 12 мм - 2,1 кв.м, так как из-за увеличения толщины стен площадь наружных стен увеличивается на 2,1 кв.м.

1.2.8. Установка новой фасадной плитки Hauberk расцветкой «под кирпич» - 105,3 кв.м.

1.2.9. Установка новых, более широких, наружных оконных откосов - 36,4 п.м.

1.2.10. Установка новых, более широких, чем старые, наружных подоконников - 7,7 м.п.

1.2.11. Монтаж старой водосточной системы:

- монтаж водосточных карнизных лотков - 13,17 п.м.

- монтаж водосточных труб - 14 п.м.

1.3. Ремонт узлов примыкания оконных и дверных блоков к стенам внутри помещений.

1.3.1. Демонтаж оконных и дверных откосов изнутри дома - 36,4 п.м.

Демонтаж подоконников внутри помещений - 7,7 п.м.

1.3.3. Нанесение пенного уплотнителя по периметру на всю глубину оконных и дверных блоков, чтобы обеспечить требуемые теплотехнические характеристики монтажного шва - 44,1 п.м.

1.3.4. Установить пароизоляцию вокруг оконных и дверных блоков по внутреннему контуру монтажного зазора – 44,1 п.м.

1.4. Устранение подвижности и отсутствия жесткости конструкции пола второго и первого этажей, а также устранения щелей между плинтусами и покрытием пола в помещениях № 5, № 6 и № 7 на втором этаже и в помещении № 4 и № 3 на первом этаже.

Демонтаж деревянной лестницы в помещении № 4 на второй этаж -2,9 кв.м.

Демонтаж ламината с демонтажем плинтусов - 70,5 кв.м.

Устройство чернового пола требуемой толщины - 70,5 кв.м.

Устройство полов из старого ламината с установкой плинтусов - 70,5 кв.м.

1.5. Устранение дефектов свесов кровли:

1.5.1 Демонтаж торцевых планок свесов кровли, выполненных из перфорированных софитов - панелей с отверстиями - 21,9 п.м.

1.5.2. Монтаж новых торцевых планок свесов кровли, выполненных из панелей без отверстий - 21,9 п.м.

Стоимость работ для устранения дефектов и недостатков жилого дома составляет 871 725 рублей.

Допрошенная в судебном заседании эксперт К.Н.С.. (эксперт-строитель) подтвердила выводы, изложенные в экспертном заключении.

Оснований не доверять выводам эксперта К.Н,С. у суда не имеется.

Допрошенная в судебном заседании эксперт Б.О.Ю. подтвердила выводы, изложенные в экспертном заключении.

На вопросы суда и стороны ответчика (по первоначальному иску) о причинах арифметического несоответствия итоговой суммы 871 725 руб. сумме чисел в строках столбцов таблицы 4 экспертизы, эксперт Б.О.Ю. пояснила, что расчет производился с помощью программного обеспечения и суммы округлялись.

Суд полагает, что в расчете итоговой суммы верной является сумма 871 722 руб. без округления исходя из сумм наименований работ, указанных в строках таблицы 4 (172 886 руб. + 572 644 руб. + 4 989 руб. + 8 660 руб. + 11 164 руб. + 83 210 руб. + 1 293 руб. + 16 876 руб.).

Таким образом, данная сумма подлежит взысканию с ООО «ЭКОстрой» в пользу ФИО1

Суд принимает во внимание доводы стороны истца (по первоначальному иску) о том, что настоящая судебная экспертиза проведена после проведенных ответчиком (по первоначальному иску) работ по устранению недостатков и заключения эксперта № № от 21.11.2024 Н.А.В.. <данные изъяты> об их выполнении в полном объеме, за исключением пункта 4 (требуется выполнение мероприятий по установке приточных клапанов в оконные заполнениях второго этажа).

Таким образом, судебной экспертизой № № <данные изъяты> проведенной в период с 08.04.2025 по 30.05.2025, исследован объект (жилой дом) после проведенных ООО «ЭКОстрой» с привлечением по договору субподряда В.С.А.. работ по устранению недостатков.

В связи с этим, оснований для удовлетворения встречных исковых требований не имеется, основания для взаимозачета требований также отсутствуют.

Согласно ст. 22 Закона РФ «О защите прав потребителей» требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежит удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

В силу п. 1 ст. 23 Закона РФ «О защите прав потребителей» за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Неустойка подлежит взысканию за период с 03.02.2024 по 10.12.2025, а также с 11.12.2025 от суммы остатка неисполненных обязательств по выплате денежных средств в счет соразмерного уменьшения покупной цены по день фактической выплаты указанных денежных средств.

Расчет неустойки с 03.02.2024 по 10.12.2025: 871 722 руб. х 1% х 677 дн. = 5 901 557,94 руб.

В силу п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

ООО «ЭКОстрой» заявлено о снижении размера неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ в случае удовлетворения требований ФИО1

Учитывая изложенное, с ответчика (по первоначальному иску) в пользу истца (по первоначальному иску) подлежит взысканию неустойка за период с 03.02.2024 по 10.12.2025 с применением ст. 333 ГК РФ в размере 500 000 руб., что, по мнению суда, будет являться разумным и справедливым с учетом обстоятельств дела.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Суд учитывает, что в ходе рассмотрения дела было установлено нарушение прав ФИО1, как потребителя, в связи с чем, с учетом характера причиненных потребителю нравственных страданий, полагает возможным взыскать с ООО «ЭКОстрой» в пользу ФИО1 денежную компенсацию морального вреда в размере 15 000 руб.

Согласно ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором (пункт 1). При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (пункт 6).

Таким образом, с ответчика (по первоначальному иску) в пользу истца (по первоначальному иску) подлежит взысканию штраф в размере 693 361 руб., исходя из расчета: (871 722 руб. + 500 000 руб. + 15 000 руб.) : 2.

В силу п. 3 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей» и п.п. 4 п. 2 ст.333.36 Налогового кодекса РФ истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

На основании ч. 1 ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, подлежит взысканию с ответчика в соответствии с положениями ст. 333.19 НК РФ, в доход бюджета муниципального образования Тверской области городской округ город Тверь Тверской области в размере 31 717,22 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «ЭКОстрой» удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЭКОстрой» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспорт гражданина РФ №) денежные средства в счет соразмерного уменьшения покупной цены в размере 871 722 рубля 00 копеек, неустойку в размере 500 рублей 00 копеек, компенсацию морального вреда в размере 15 000 рублей 00 копеек, штраф в размере 693 361 рубль 00 копеек, а всего 2 080 083 рубля 00 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЭКОстрой» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспорт гражданина РФ №) неустойку в размере одного процента от суммы остатка неисполненных обязательств по выплате денежных средств в счет соразмерного уменьшения покупной цены, то есть от суммы остатка от 871 722 рублей 00 копеек, за каждый день просрочки, начиная с 11.12.2025 по день фактической выплаты указанных денежных средств.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «ЭКОстрой» отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «ЭКОстрой» к ФИО1 отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЭКОстрой» (ИНН <***>) государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования городской округ город Тверь Тверской области в размере 31 717 рублей 22 копейки.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Заволжский районный суд г. Твери в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий А.В. Шакуров

Решение в окончательной форме изготовлено 24 декабря 2025 года.

Председательствующий А.В. Шакуров