Решение № 3А-218/2025 3А-218/2025~М-171/2025 М-171/2025 от 15 октября 2025 г. по делу № 3А-218/2025

УИД 61OS0000-01-2025-000700-38

Дело № 3а-218/2025


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

9 октября 2025 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе председательствующего судьи Водяной В.Ю.,

при секретаре Демешевой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО3 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 3 июля 2025 года № ОРС-61/2025/000273 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с вышеназванным административным исковым заявлением.

В обоснование требований указано, что административный истец, посчитав завышенным размер кадастровой стоимости находящегося в собственности объекта недвижимости (сооружение, канализация) с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, обратилась в ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области», представив отчет об оценке № 61/24-233 от 30 апреля 2025 года.

Полагая, что рыночная стоимость объекта недвижимости, указанная в отчете, является достоверной, административный истец считает оспариваемое решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости незаконным, а его действующую кадастровую стоимость нарушающей права ФИО3 как собственника имущества.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее - ГБУ РО, бюджетное учреждение), в качестве заинтересованных лиц привлечены министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - минимущество Ростовской области), ППК «Роскадастр», администрация города Зверево Ростовской области.

Представитель административного истца ФИО4 в судебном заседании просила административное исковое заявление удовлетворить по основаниям, указанным в административном иске, сослалась на необоснованность выводов эксперта, сделанных по результатам проведения судебной экспертизы, представила письменные дополнения, содержащие возражения на заключение эксперта.

Административный истец, представители других лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились в судебное заседание. От ФИО3 поступило заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

От ГБУ РО, представителей минимущества Ростовской области и ППК «Роскадастр» поступили ходатайства о проведении судебного заседания без участия представителей. Указанными лицами подавались возражения и отзыв на административное исковое заявление. Административным ответчиком и минимуществом Ростовской области представлены возражения на заключение судебной экспертизы.

Администрацией города Зверево поданы возражения, содержащие ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, и их представителей, выслушав представителя административного истца, допросив эксперта ФИО1, исследовав материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ), Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - закон о кадастровой оценке, Федеральный закон № 237-ФЗ), с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон от 31 июля 2020 №269-ФЗ).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 закона о кадастровой оценке, особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.

29 декабря 2022 года Правительством Ростовской области принято постановление № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ», которым предписано с 1 января 2023 года перейти к применению на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Статьей 22.1 Федерального закона от 3 июня 2016 года № 237-ФЗ предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Согласно части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять в отношении заявления об установлении рыночной стоимости два вида решений: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).

Как установлено судом, в ЕГРН содержатся сведения об объекте недвижимости (сооружение) с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, протяженностью 31 071 м, назначение - производственное (промышленное), наименование - канализация, местоположение: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. В качестве собственника объекта недвижимости с 4 июня 2020 года указана ФИО3 (том 3 л.д. 160-162).

В соответствии с постановлением минимущества Ростовской области от 12 февраля 2021 года №П-2 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области» проведены работы по государственной кадастровой оценке зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Ростовской области, по состоянию на 1 января 2023 года.

Согласно выписке из ЕГРН от 23 июля 2025 года кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена в размере 688 725 545,26 рублей как подлежащая применению с 1 января 2024 года (том 2 л.д. 95).

5 июня 2025 года в ГБУ РО поступило заявление ФИО3 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости.

К указанному заявлению был приложен отчет № 61/24-233 от 30 апреля 2025 года, выполненный оценщиком ФИО2, об оценке рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости в размере 57 244 200 рублей по состоянию на 3 марта 2025 года.

3 июля 2025 года ГБУ РО принято решение № ОРС-61/2025/000273 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. Согласно разделу V решения, причинами к отказу послужили: ошибка в расчетах итоговой рыночной стоимости объекта в рамках затратного подхода, итоговая стоимость с учетом накопленного износа не рассчитана, описание расчетов противоречит данным таблицы №8; нарушение нумерации страниц; использование в отчете информации, не подтвержденной надлежащим образом, в виде ссылок на источники, не позволяющие их идентифицировать (том 2 л.д. 79-81).

В решении указано, что выявленные нарушения, допущенные при оценке, коснулись процесса оценки и оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

14 июля 2025 года, с соблюдением установленного статьей 219 КАС РФ срока, административный истец обратилась в суд с настоящим административным иском.

Оспариваемое решение принято уполномоченным органом, с соблюдением порядка его принятия, что не опровергалось административным истцом.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления рыночной стоимости объекта, судом по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО1

Согласно заключению эксперта ФИО1 № 1351-Э/2025 от 4 сентября 2025 года выявлены несоответствия отчета требованиям статьи 11 Федерального закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. По мнению эксперта, оценщиком использованы неполные и недостоверные сведения, допущены иные ошибки, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости, допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, в том числе нарушения, часть из которых перечислены в оспариваемом решении ГБУ РО (том 2 л.д. 214).

По состоянию на 3 марта 2025 года рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена экспертом ФИО1 в размере 234 076 000 рублей.

Представителем административного истца поданы дополнения и пояснения по делу, в которых указано на недостатки заключения эксперта (том 3 л.д. 204-209, 223-234). Так, указаны следующие замечания: проведение анализа рынка с учетом недопустимых объектов-аналогов, расположенных в иных регионах страны, некорректность средней цены 1 м сооружений (канализационных сетей) в результате использования недопустимого интервала значений цен канализационных сетей; применение необоснованного коэффициента на сопутствующие расходы, увеличившего стоимость объекта оценки на 20%, необоснованное включение в стоимость объекта налога на добавленную стоимость; применение в исследовании утратившего силу акта; некорректное определение физического износа в размере 70%.

От административного ответчика ГБУ РО и заинтересованного лица минимущества Ростовской области поступили идентичные по содержанию возражения на заключение эксперта, в которых указано на противоречивость выводов эксперта относительно достоверности ценообразующих факторов, учитывая отсутствие детальных характеристик выявленных на рынке объектов, на неполноту анализа рынка ввиду отсутствия изучения основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, что повлекло невозможность установления зависимости цены за 1 метр канализационных сетей от их протяженности. Кроме того отмечено, что определение физического износа описывается экспертом для нежилого здания в то время, как оцениваемый объект является сооружением. В возражениях указано на ошибки, допущенные при применении затратного подхода (том 3 л.д.190-191).

Экспертом ФИО1 даны письменные пояснения, а также она допрошена в судебном заседании (том 4 л. <...>).

Оценивая заключение эксперта, суд отмечает, что оно соответствует положениям статьи 82 КАС РФ, составлено экспертом, отвечающим необходимым квалификационным требованиям, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования по каждому из поставленных судом вопросов, основано на корректном применении и толковании положений законодательства об оценочной деятельности.

Исследование проведено экспертом на основании представленных в материалы дела документов, без осмотра сооружения, что не противоречит требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, учитывая ретроспективный характер экспертизы.

В заключении приведено подробное описание объекта исследования, верно определен сегмент рынка, к которому он относится, как рынок сооружений, а именно, рынок объектов, являющихся канализацией по состоянию на 3 марта 2025 года.

Эксперт в исследовании использует затратный подход, мотивированно отказавшись от применения сравнительного и доходного подходов.

Так, для проверки возможности применения сравнительного подхода экспертом было выявлено 11 объектов недвижимости, 3 из которых в Ростовской области, остальные в других регионах страны. Для анализа фактических данных о ценах сделок использована информация официального сайта www.torgi.gov.ru. Для отражения низкой степени развития рынка в рассматриваемом сегменте в таблице 10 приведены выявленные объекты недвижимости. Отсутствие в открытых источниках детальных характеристик объектов, таких как диаметр труб канализационных сетей, материалы труб, глубина заложения и других, а также широкий диапазон значений цен канализационных сетей обоснованно не позволили эксперту посчитать эффективным сравнительный подход (том 2 л.д. 178-179). Кроме того, согласно пункту 24 ФСО № 7 затратный подход применим для объектов инфраструктуры, учитывая низкую активность рассматриваемого рынка.

Эксперт также мотивированно отказалась от применения доходного подхода, учитывая установление факта отсутствия на рынке предложений по сдаче в аренду сооружений, аналогичных объекту исследования, равно как и сведений о сдаче в аренду оцениваемого объекта.

В заключении наглядно подтвержден вывод эксперта относительно отсутствия зависимости цены объектов канализационного хозяйства от их протяженности, что отражено в соответствующих показателях в таблице 10, а также определены в качестве основных характеристик, учитываемых при определении рыночной стоимости объектов водоотведения, назначение, год ввода в эксплуатацию, материал, диаметр/площадь/протяженность (в зависимости от типа объекта), глубина заложения (том 2 л.д. 178).

Применение затратного подхода выполнено экспертом в строгом соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки с подробным описанием произведенных расчетов, которые не опровергнуты кем-либо из участвующих в деле лиц. Кроме того, даны письменные и устные пояснения (том 2 л.д. 186-189, том 4 л.д. 42-46).

Согласно копии технического паспорта канализации 1К, дата обследования объекта учета 14 апреля 2005 года, объект исследования имеет железобетонные участки трубопроводов, условия прокладки - обычные, которые применимы в обычных условиях местности (ровная, незастроенная местность), с низкой плотностью населения, при прямолинейном без пересечений прохождении трассы (том 2 л.д.14).

Вопреки возражениям представителя административного истца экспертом в расчетах данных участков трубопроводов исходя из диаметра каждого из них обоснованно применены условия различной сложности, учитывая территорию городской застройки, необходимость пересечения с существующими коммуникациями, плотность населения (менее 2 000 чел./км2), требующую повышенных мер безопасности, ограничений по времени работ, организации схем движения транспорта и пешеходов.

Руководствуясь пунктом 44.2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336, эксперт, используя затраты согласно Справочнику КО-ИНВЕСТ «Сооружения городской инфраструктуры» (2024 г.)», в показателях которого не учтен налог на добавленную стоимость и прибыль предпринимателя, обоснованно впоследствии его включила. Как пояснила в судебном заседании эксперт, суть затратного подхода заключается в определении стоимости строительства на основе сметы, в которую налог на добавленную стоимость не включен, поэтому он включается в расчет отдельно.

Расчетно-аналитическим путем экспертом с целью дифференцированного подхода к укрупненным показателям стоимости строительства объектов единых систем водоснабжения и водоотведения в зависимости от длины трассы разработаны коэффициенты стоимости. Соответствующие расчеты и пояснения даны в заключении, а также в письменных пояснениях (том 2 л.д. 189-190, том 4 л.д. 55). Использованные экспертом показатели вопреки утверждениям представителя административного истца подтверждены данными Справочника КО-ИНВЕСТ «Сооружения городской инфраструктуры» (2024 г.)».

Экспертным методом определен физический износ объекта исследования с использованием шкалы экспертных оценок для объектов недвижимости (том 2 л.д. 212, том 4 л.д. 46-47). Состояние исследуемого имущества расценено как неудовлетворительное, износ определен в размере 70%.

Для определения срока службы в заключении использованы указанные в утратившем силу Постановлении Совмина СССР от 22.10.1990 № 1072 «О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР» нормы амортизационных отчислений в качестве источника информации об усредненных сроках службы аналогичных объектов ввиду отсутствия иных статистических данных. Доказательств, опровергающих эти данные, суду не представлено. Суждения о невозможности их применения в рассматриваемом исследовании, учитывая отсутствие заменяющего нормативного правового акта, не обоснованы. Кроме того, методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные Приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336, содержат аналогичный подход к расчету физического износа объекта недвижимости (пункт 46.4).

Экспертом объяснены все расчеты, примененные коэффициенты, в заключении отражены все использованные данные, а также источники их получения. Сделанные выводы мотивированы, достоверных и допустимых опровергающих доказательств суду не представлено. Ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявлено.

В заключении судебной экспертизы частично подтверждены недостатки отчета об оценке, выявленные ГБУ РО, а также изложены иные замечания к отчету, которые не оспаривались административным истцом и могли оказать влияние на итоговую рыночную стоимость объекта недвижимости (том 2 л.д. 135-144).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ФИО3 у ГБУ РО имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Оспариваемое решение ГБУ не повлекло необоснованное ущемление охраняемых законом прав и интересов административного истца. Следовательно, основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемого решения ГБУ РО незаконным отсутствуют (статья 227 КАС РФ).

Как следует из части 3.1 статьи 249 КАС РФ независимо от результата рассмотрения требования об оспаривании решения бюджетного учреждения, суд должен разрешить вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке, если такое требование было заявлено административным истцом.

Административным истцом заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 3 марта 2025 года равной рыночной стоимости в сумме 57 244 200 рублей на основании отчета об оценке.

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости, изложенные в названном заключении, являются более аргументированными и обоснованными в сравнении с отчетом об оценке, учитывая выявленные в нем недостатки. Использованная экспертом информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 3 марта 2025 года подлежат удовлетворению на основании заключения судебной экспертизы.

В силу пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата подачи заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в бюджетное учреждение - 5 июня 2025 года.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным, суд возлагает судебные расходы по оплате судебной экспертизы на административного истца.

ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило в суд экономическое обоснование стоимости оказания экспертных услуг на сумму 140 000 рублей (том 2 л.д. 118-119).

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Отказать в удовлетворении административного искового заявления ФИО3 о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 3 июля 2025 года № ОРС-61/2025/000273 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости (сооружения) с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, протяженностью 31 071 м, назначение - производственное (промышленное), наименование - канализация, местоположение: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 3 марта 2025 года в размере 234 076 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 5 июня 2025 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с ФИО3 в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 140 000 (сто сорок тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 16 октября 2025 года.

Судья В.Ю. Водяная