Апелляционное определение № 33-3367/2026 от 11 марта 2026 г.

УИД 34RS0022-01-2025-000714-62

судья Лапина И.В. дело № 33-3367/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Волгоград 12 марта 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Старковой Е.М.,

судей Ждановой С.В., Абакумовой Е.А.,

при ведении протокола помощником судьи Давидян С.К.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-491/2025 по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16 к администрации Котельниковского городского поселения Котельниковского муниципального района Волгоградской области, Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Баркас» (ИНН № <...>) о признании недействительным конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, договора управления многоквартирным домом, возложении обязанностей, применении последствий недействительности сделки,

по апелляционной жалобе ООО «УК «Баркас»

на решение Котельниковского районного суда Волгоградской области от 15 декабря 2025 года.

Заслушав доклад судьи Ждановой С.В., пояснения представителя ООО «УК «Баркас» ФИО17, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда,

установила:

ФИО1, ФИО2, ФИО3 и другие (всего 16 человек) обратились в суд с названным выше иском, указав в обоснование, что они являются собственниками квартир многоквартирного дома (далее – МКД), расположенного по адресу: <адрес>А.

С декабря 2013 года по март 2024 года управляющей организацией в указанном МКД являлось МУП «Управляющая компания».

21 марта 2024 года на информационном стенде многоквартирного дома администрацией Котельниковского городского поселения была размещена информация о проведении 31 марта 2024 года внеочередного общего собрания собственников по причине прекращения действия лицензии по управлению многоквартирным домом с 16 марта 2024 года по заявлению МУП «Управляющая компания». В связи с этим собственники должны были выбрать способ управления многоквартирным домом и определить управляющую организацию для заключения договора управления многоквартирным домом. Указана рекомендуемая и готовая к сотрудничеству организация - ООО «ТДС и КО».

На собрании собственников жилых помещений МКД, 31 марта 2024 года глава Котельниковского городского поселения уведомил собственников, что прекращение действия лицензии по управлению многоквартирным домом вызвано ликвидацией МУП «Управляющая компания», и если истцы не выберут управляющую организацию и не заключат договор управления с предлагаемой организацией, то в соответствии с федеральным законодательством о защите конкуренции, 7 июня 2024 года будет проведён открытый конкурс по отбору управляющей организации.

Собственники были против предлагаемой управляющей организации по причине отсутствия предлагаемой организации на территории городского поселения и имеющейся перед налоговой инспекцией задолженности свыше одного миллиона рублей.

8 мая 2024 года администрацией Котельниковского городского поселения был объявлен открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления их многоквартирным домом, который 7 июня 2024 года признан несостоявшимся в связи с отсутствием заявок на участие.

Поскольку истцами не был избран способ управления МКД, и не был утверждён размер платы за содержание жилых помещений, администрацией Котельниковского городского поселения было издано распоряжение от 25 июня 2024 года № 215-р «Об определении управляющей организации для управления многоквартирными домами, в отношении которых собственниками помещений в многоквартирных домах не выбран способ управления такими домами или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация», которым было определено, что впредь, до выбора собственниками помещений в МКД, поименованных в данном распоряжении, в том числе и в их доме, способа управления МКД, или до заключения договора управления МКД с управляющей организацией, определённой собственниками помещений в МКД или по результатам открытого конкурса, управление указанными МКД, в том числе и их домом, будет осуществлять ООО «Управляющая компания «Котельниковское коммунальное хозяйство», И.: № <...> сроком не более одного года.

Этим же распоряжением администрации был утверждён перечень работ и услуг по управлению МКД, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в МКД, и установлен размер платы за указанные услуги в размере 11 рублей 28 копеек.

28 июня 2024 года МУП «Управляющая компания» было ликвидировано.

26 июля 2024 года проведено общее собрание собственников жилых помещений многоквартирного дома, и 1 872,12 голосами (54,08% от общего числа голосов) приняты решения по поставленным в повестке дня вопросам: выбран совет многоквартирного дома и председатель совета многоквартирного дома; утверждены полномочия председателя совета многоквартирного дома; выбран способ управления многоквартирным домом управляющей компанией; управляющей компанией выбрана ООО «УК «Котельниковское коммунальное хозяйство» на один год; на управляющую компанию возложена обязанность заключить договоры по вывозу твердых бытовых отходов с региональным оператором; принято решение заключить договор управления многоквартирным домом на условиях распоряжения администрации Котельниковского городского поселения от 25 июня 2024 года № 215-р, сроком на один год.

Считают, что в соответствии со статьями 434 и 438 Гражданского кодекса Российской Федерации договор заключен сроком на один год.

Считают, что при организации и проведении конкурса 2 сентября 2024 года по отбору управляющей компании для управления, МКД был незаконно внесён в список многоквартирных домов, как не выбравший способ управления, управляющую организацию и не заключивший договор управления многоквартирным домом.

По результатам проверки достоверности содержащихся в ЕГРЮЛ сведений о юридическом лице за № 112 от 17 июля 2024 года занесена запись о недостоверности сведений о юридическом лице, которая устранена в марте 2025 года.

Протоколом общего собрания собственников помещений МКД от 26 июля 2024 года выбран способ управления многоквартирным домом и управляющая организация, рассмотрен проект договора и принято решение для его заключения.

В связи с несостоявшимся 7 июня 2024 года конкурсом по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, 2 августа 2024 года администрацией был повторно объявлен открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, по результатам которого 2 сентября 2024 года администрацией был заключен договор управления МКД с единственным участником, подавшим заявку на участие в открытом конкурсе – ООО «Управляющая компания «Котельниковское коммунальное хозяйство».

Истцы полагают, что открытый конкурс по выбору управляющей компании для МКД был организован и проведён администрацией в нарушение Порядка проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утверждённого постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 года № 75, а также норм Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующих вопросы заключения договора управления многоквартирным домом по результатам открытого конкурса по выбору управляющей компании, а потому его результаты должны быть признаны недействительными.

Так, конкурсная документация, утверждаемая организатором конкурса, не соответствует требованиям пункта 41 указанного выше постановления:

- в проекте договора управления отсутствуют сведения о количестве объектов, подлежащих обслуживанию в рассматриваемом доме, что противоречит требованиям статьи 162 Жилищного Кодекса Российской Федерации и подпункту 16 пункта 41 постановления № 75;

- в соответствии с условиями договора от 2 сентября 2024 года плата за содержание и ремонт общего имущества составляет 29 рублей 90 копеек за 1 кв. м общей площади. Итоги конкурса от 2 сентября 2024 года в лицензию Л045-01017-34/01115812 от 2 апреля 2024 года не внесены. При расчёте размера платы за содержание и ремонт жилого помещения при организации и проведении нового конкурса от 2 августа 2024 года отправной точкой является цена несостоявшегося открытого конкурса от 8 мая 2024 года в размере 11 рублей 28 копеек за 1 кв. м, которая согласно требованиям пункта 59 организатором конкурса при изменении условий проведения конкурса должна быть увеличена не менее чем на 10%, то есть 11 рублей 28 копеек * 1,1 = 12 рублей 41 копейка. Для контроля правомерности повышения цены за 1 кв. м постановлением Правительства № 1541 от 14 декабря 2018 года введено ограничение повышения цены, которое не должно превышать установленного муниципального тарифа более чем в 1,5 раза. В данном случае при расчёте цены при проведении нового конкурса от 2 августа 2024 года увеличение цены на 10% в размере 12 рублей 41 копейки не превышает муниципальный тариф в размере 16 рублей 92 копеек. Организатором конкурса от 2 августа 2024 года в конкурсной документации указана цена 29 рублей 90 копеек за 1 кв. м, превышение цены составляет 2,65 раза. Озвученная форма корректировки цены торгов от 2 августа 2024 года надзорными органами без отмены итогов открытого конкурса является незаконной, так как цена за содержание и ремонт 1 кв. м жилого помещения является неотъемлемой частью договора управления многоквартирным домом, требования к порядку изменения обязательств сторон по договору управления многоквартирным домом регламентирует подпункт 10 пункта 41 постановления № 75;

- в пункте 7.1 договора от 2 сентября 2024 года указано о том, что договор заключен сроком на 3 года; при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора за 4 месяца до окончания срока его действия, он считается продлённым на тот же срок. Между тем, действующее законодательство не только не содержит норм, позволяющих пролонгировать договор управления, заключенный по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации по управлению многоквартирным домом, но и устанавливает прямой запрет на возможность пролонгации такого договора (часть 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации);

- пункт 7.3 предусматривающий срок и основание расторжения договора, согласно которому договор прекращает свое действие по истечение 12 месяцев со дня получения управляющей организацией уведомления, предусмотренного настоящим пунктом договора, является кабальным и не соответствует нормам действующего законодательства.

В рассматриваемом случае при организации и проведении открытого конкурса от 2 августа 2024 года, по итогам которого заключен договор управления от 2 сентября 2024 года с единственным участником конкурса, такой участник конкурса не вправе отказаться от заключения договора управления. Следовательно, за все допущенные нарушения требований пунктов постановления № 75 и других описанных нарушений действующего законодательства несёт ответственность организатор конкурса - администрация.

Указывая на то, что администрацией были допущены существенные нарушения порядка проведения конкурса, повлекшие за собой включение в конкурсную документацию имущества, не являющегося общим имуществом МКД и, соответственно, неправильное установление цены договора в сторону необоснованного завышения, а также иные нарушения норм Жилищного кодекса Российской Федерации, Правил № 75, которые не могут быть устранены после завершения конкурса и подведения его итогов, администрация нарушила порядок извещения истцов, как собственников помещений МКД о предстоящем конкурсе, установленный пунктом 4 Порядка № 75, тем самым, лишила их права ознакомиться с конкурсной документацией, перечнем общего имущества МКД, проектом договора управления, перечнем работ и услуг по содержанию общего имущества МКД, а также перечнем коммунальных услуг, которые будут им оказаны в рамках договора управления, тем самым нарушила принципы доступности информации о проведении конкурса и открытости его проведения, истцы с учётом уточнений просили суд:

- признать недействительными результаты открытого конкурса от 2 сентября 2024 года по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом <адрес>, оформленных протоколом вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом от 2 сентября 2024 года;

- признать недействительным договор управления многоквартирным домом <адрес> от 2 сентября 2024 года, заключенный по итогам открытого конкурса от 2 сентября 2024 года с ООО «УК «Котельниковское коммунальное хозяйство», применить последствия недействительности сделки согласно требованиям, установленным статьёй 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;

- взыскать с ответчика в пользу истцов расходы по оплате государственной пошлины.

22 сентября 2025 года судом на основании положений статьи 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, привлечены Инспекция государственного жилищного надзора Волгоградской области, ФИО18, ФИО19, Коротыш Е.Г., Коротыш Г.П., ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО63, ФИО64, ФИО65, ФИО66, ФИО67, ФИО68, ФИО68, ФИО69, ФИО70, ФИО71, ФИО72, ФИО73, ФИО74, ФИО75, ФИО76, ФИО77, ФИО78, ФИО79, ФИО80, ФИО81, ФИО82

Решением Котельниковского районного суда Волгоградской области от 15 декабря 2025 года исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3 и других (всего 16 истцов) удовлетворены. Признаны недействительными результаты открытого конкурса (тендер № <...>) в части лота № <...> по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом № <...>А по <адрес>, оформленный протоколом вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами г.Котельниково от 2 сентября 2024 года.

Признан недействительным договор управления многоквартирным домом <адрес> от 2 сентября 2024 года, заключенный с ООО «УК «Котельниковское КХ» (ООО «Управляющая компания «Баркас») (И. № <...>) по результатам указанного открытого конкурса.

Применены последствия недействительности сделки в части установления тарифа на содержание и ремонт общедомового имущества в многоквартирном <адрес> в размере 29 рублей 90 копеек в месяц за 1 кв. м.

Возложена на ООО «УК «Баркас» обязанность произвести перерасчёт платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома собственникам (нанимателям) жилых помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>А, за период с 2 сентября 2024 года по 13 июля 2025 года, исходя из размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, установленного распоряжением администрации Котельниковского городского поселения Котельниковского муниципального района Волгоградской области от 25 июня 2024 года № 215-р «Об определении управляющей организации для управления многоквартирными домами, в отношении которых собственниками помещений в многоквартирных домах не выбран способ управления такими домами или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация», которая составляет 11 рублей 28 копеек за 1 кв. м общей площади помещения.

Взысканы с администрации Котельниковского городского поселения Котельниковского муниципального района Волгоградской области в пользу каждого из истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, Великородной Е.А., ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере по 200 рублей, а всего 3 000 рублей.

В апелляционной жалобе ООО «УК Баркас» оспаривает законность и обоснованность судебного постановления, просит его отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Указывает, что для единственного участника открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом заключение договора обязательно исключительно на условиях выполнения работ и услуг, указанных в извещении о проведении конкурса и конкурсной документации, за плату за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса, а не на условиях, указанных в ранее вынесенном органом местного самоуправления распоряжении об определении управляющей организации. В извещении о проведении конкурса и конкурсной документации был указан предлагаемый размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД в размере 29 рублей 90 копеек за 1 кв. м, именно указанными условиями руководствовалось ООО «УК «Баркас» при подаче заявки на участие в конкурсе. На заключение договора на убыточных для себя условиях Общества согласие не давало и законом не предусмотрена возможность принуждения хозяйствующего субъекта, ведущего предпринимательскую деятельность в целях получения прибыли, заключить договор на убыточных условиях вследствие ошибки, допущенной органом местного самоуправления при проведении конкурса.

В судебное заседание истцы, администрация Котельниковского городского поселения Котельниковского муниципального района Волгоградской области и третьи лица, извещённые о времени и месте его проведения, не явились, об уважительных причинах неявки не сообщили, об отложении судебного заседания не просили, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь статьёй 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выслушав представителя ООО «УК «Баркас», оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу пункта 3 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4).

В силу пункта 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами. Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.

Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 названного Кодекса, то есть путем совершения лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (пункт 3 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьёй 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Частью 3 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (часть 4 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма);

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Состав общего имущества многоквартирного дома закреплён также постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", а именно пунктом 2.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 139 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, истцы являются собственниками квартир многоквартирного <адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРН и свидетельствами о государственной регистрации права.

25 апреля 2024 года администрацией Котельниковского городского поселения Котельниковского муниципального района Волгоградской области было издано распоряжение №156-р о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами в г. Котельниково Волгоградской области, в том числе по <адрес>

Было составлено извещение о проведении открытого конкурса 07 июня 2024 года в 10-00 часов.

Конкурсная документация тендера № <...> от 07 мая 2024 года была размещена на официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов.

В приложении к конкурсной документации, а именно в перечне работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме по <адрес>А, <адрес>, указана итоговая стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в размере 11 рублей 28 копеек за 1 кв. м площади в месяц.

В соответствии с протоколом вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами <адрес>, в том числе по <адрес>А, от 07 июня 2024 года, конкурс признан несостоявшимся в связи с отсутствием заявок на участие в конкурсе.

01 августа 2024 года администрацией Котельниковского городского поселения Котельниковского муниципального района <адрес> было издано распоряжение № <...>-р о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами в <адрес>, в том числе по <адрес>А.

Было составлено извещение о проведении открытого конкурса 02 сентября 2024 года в 10-00 часов.

Конкурсная документации тендера № <...> от 02 августа 2024 года была размещена на официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов.

В приложении к конкурсной документации, а именно в перечне работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме по <адрес>А, <адрес>, указана итоговая стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в размере 29 рублей 90 копеек за 1 кв. м площади в месяц.

В соответствии с протоколом вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами <адрес>, в том числе по <адрес>А, от 02 сентября 2024 года, конкурс признан состоявшимся, решено заключить Договор управления многоквартирными домами с единственным участником ООО «Управляющая компания «Котельниковское коммунальное хозяйство».

02 сентября 2024 года между ООО «Управляющая компания «Котельниковское коммунальное хозяйство» (№ <...>) и собственниками помещений в многоквартирном <адрес>А по <адрес> заключен Договор управления многоквартирным домом № <...>А по <адрес> на основании протокола администрации Котельниковского городского поселения Волгоградской области от 02 сентября 2024 года.

Предметом договора является принятие на себя обязанности управляющей организацией, действующей на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами № <...> от 02 апреля 2024 года, выполнять работы и оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность по заданию Собственников в течение согласованного срока за плату.

В соответствии с пунктом 4.1 договора от 02 сентября 2024 года цена договора определяется Сторонами договора в размере стоимости работ и услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, что составляет плату за содержание и ремонт помещения.

В соответствии с пунктом 4.2 договора от 02 сентября 2024 года размер платы за содержание и ремонт помещения составляет 29 рублей 90 копеек в месяц за 1 кв. м общей площади помещения в многоквартирном доме. Размер платы, указанный в абзаце 1 настоящего пункта, устанавливается на 1 год.

В соответствии с пунктом 7.1 договора от 02 сентября 2024 года договор заключен сроком на 3 года. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора за четыре месяца до окончания срока его действия, он считается продлённым на тот же срок.

К договору управления многоквартирным домом от 02 сентября 2024 года прилагаются общие сведения о многоквартирном доме и состав общего имущества многоквартирного дома, а также перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, причём в обоих приложениях неверно указана дата договора – 02 апреля 2024 года вместо правильного - 02 сентября 2024 года.

Кроме того, в общих сведениях о многоквартирном доме и составе общего имущества многоквартирного дома отсутствуют числовые количественные показатели в столбце «параметры».

02 августа 2024 года составлен акт о состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме по <адрес>А, подписанный главой Котельниковского городского поселения Волгоградской области ФИО83.

Конкурсная документация тендера № <...> от 07 мая 2024 года была размещена на официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов.

В приложении к конкурсной документации, а именно в перечне работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме по <адрес>А, <адрес>, указана итоговая стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в размере 29 рублей 90 копеек за 1 кв. м площади в месяц.

Допрошенная в суде первой инстанции специалист <.......> пояснила, что уведомление о проведении конкурса было размещено на федеральной платформе torgi.gov.ru, на официальном сайте администрации Котельниковского городского поселения akgp.ru, а также на подъездах дома. Уведомления о проведении конкурса по отбору управляющей организации сведений об адресе и номере дома не содержали, развешивались на доски объявлений многоквартирного дома. Информация была доведена до собственников многоквартирного дома. Перечень работ и размер платы за содержание жилого помещения рассчитан специализированной организацией ООО «Центр-Аудит», который является экономически обоснованным; указанная в нём сумма, по её мнению, является адекватной, поскольку за меньшую сумму ни одна управляющая компания должным образом не сможет содержать многоквартирный дом. Установленный распоряжением администрации Котельниковского городского поселения Котельниковского муниципального района Волгоградской области от 25 июня 2024 года № 215-р «Об определении управляющей организации для управления многоквартирными домами, в отношении которых собственниками помещений в многоквартирных домах не выбран способ управления такими домами или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация» тариф носил временный характер, чтобы не оставить многоквартирный дом без управления.

Согласно части 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу части 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в части 13 настоящей статьи и части 5 статьи 200 настоящего Кодекса, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

В соответствии с частью 5 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Частью 6 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия указанного в части 5 настоящей статьи договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято в соответствии с частью 3 настоящей статьи.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (часть 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Частью 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации регламентировано, что в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления;

5) обязанность управляющей организации заключить со специализированной организацией договор о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме (если такое оборудование установлено).

Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом регламентированы Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 февраля 2006 года № 75.

Как указано в пункте 2 «Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», утверждённых Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 февраля 2006 года № 75, "конкурс" - форма торгов, победителем которых признается участник конкурса, предложивший выполнить указанный в конкурсной документации перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на право управления которым проводится конкурс, за наименьший размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в течение установленного срока.

В соответствии с пунктом 3 «Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» конкурс проводится, если:

1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:

собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:

большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;

собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;

не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;

3) до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано;

4) в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

На основании пункта 4 «Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» конкурс проводится на основе, помимо прочего, принципа доступности информации о проведении конкурса и обеспечение открытости его проведения.

Организатор конкурса вправе привлечь на основе договора юридическое лицо (далее - специализированная организация) для осуществления функций по проведению конкурса, включая разработку конкурсной документации, размещение извещения о проведении конкурса, и иных связанных с обеспечением проведения конкурса функций. При этом, на специализированную организацию не могут быть возложены полномочия по созданию конкурсной комиссии, определению объекта конкурса, установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, перечня работ и услуг по содержанию и ремонту жилого помещения в отношении объекта конкурса и определению других существенных условий договора управления многоквартирным домом, подготовке проекта договора управления многоквартирным домом, утверждению конкурсной документации, определению условий конкурса и их изменению (пункт 7 «Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»).

В соответствии с пунктом 16 Правил требования, указанные в пункте 15 Правил, предъявляются ко всем претендентам. Организатор конкурса при проведении конкурса не вправе устанавливать иные требования к претендентам.

Пунктом 17 Правил определено, что проверка соответствия претендентов требованиям, указанным в подпунктах 2 - 8 пункта 15 Правил, осуществляется конкурсной комиссией. При этом конкурсная комиссия не вправе возлагать на претендента обязанность подтверждать соответствие данным требованиям.

На основании пунктов 52 и 53 Правил для участия в конкурсе заинтересованное лицо подает заявку на участие в конкурсе, которая включает в себя сведения и документы о претенденте, документы, подтверждающие соответствие претендента установленным требованиям для участия в конкурсе, или заверенные в установленном порядке копии таких документов.

В пункте 18 Правил установлен исчерпывающий перечень основания для отказа к участию в конкурсе, в частности: непредставление определенных пунктом 53 документов либо наличие в таких документах недостоверных сведений; несоответствие претендента требованиям, установленным пунктом 15; несоответствие заявки на участие в конкурсе требованиям, установленным пунктами 52 - 53 Правил.

Пунктом 32 «Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» закреплено, что информация о проведении конкурса размещается организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов по адресу www.torgi.gov.ru (далее - официальный сайт).

Извещение о проведении конкурса размещается организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией на официальном сайте не менее чем за 30 дней до даты окончания срока подачи заявок на участие в конкурсе (пункт 37 «Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»).

Информация, которая должна быть указана в извещении о проведении конкурса, регламентирована пунктом 38 «Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».

Пунктом 40 «Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» императивно установлено, что не позднее чем за 25 дней до даты начала процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе организатор конкурса обязан уведомить о дате проведения конкурса всех собственников помещений в многоквартирном доме (многоквартирных домах) путем размещения сообщения в местах, удобных для ознакомления собственниками помещений в многоквартирном доме, - на досках объявлений, размещенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также путем размещения сообщения о проведении конкурса на официальном сайте.

Согласно пункту 41 «Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» конкурсная документация, утверждаемая организатором конкурса, включает в себя, помимо всего прочего, перечень работ и услуг, устанавливаемый организатором конкурса в зависимости от уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, включая требования к объемам, качеству, периодичности каждой из таких работ и услуг, сформированный из числа работ и услуг, указанных в минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. N 290, по форме согласно приложению N 2. При этом организатор конкурса в соответствии с перечнем работ и услуг самостоятельно определяет расчетную стоимость каждой из работ и услуг.

Разрешая спор, суд исходил из того, что организаторами конкурса нарушены условия его проведения, в частности, в нарушение положений статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в проекте договора управления многоквартирным домом не указан адрес многоквартирного дома, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения; в приложении к проекту договора не указан состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление.

В нарушении пункта 2 части 5 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в договоре от 02 сентября 2024 года указывается на то, что при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора за четыре месяца до окончания срока его действия, он считается продлённым на тот же срок, хотя при этом договор заключен сроком на 3 года.

Как разъясняется в письме Минрегиона РФ от 26 марта 2007 года № 5280-СК/07 "Об изменении жилищного законодательства Российской Федерации", договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, не подлежит продлению на основании части 6 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку в соответствии со специальной нормой части 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, то орган местного самоуправления обязан провести новый открытый конкурс по отбору управляющей организации в порядке, установленном Правилами проведения конкурса.

В перечень работ и (или) услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома, являющийся приложением к договору от 02 сентября 2024 года, необоснованно включён пункт 2.7 о проведении работ по техническому обслуживанию внутридомового газового оборудования и аварийно-диспетчерскому обеспечению в местах общего пользования.

В силу части 2 статьи 157.3 Жилищного кодекса Российской Федерации техническое обслуживание и ремонт внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме осуществляются специализированной организацией на основании договора о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме, заключенного с управляющей организацией, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, а при непосредственном управлении многоквартирным домом - с собственниками помещений в таком доме.

Также истцами представлены доказательства того, что в многоквартирном доме домофон с 2011 года обслуживается соответствующей организацией по договору, которая, в том числе, ремонтирует, красит входные двери.

В соответствии со статьёй 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Пунктом 91 «Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» закреплено, что победитель конкурса, участник конкурса в случаях, предусмотренных пунктами 71 и 93 настоящих Правил, в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса, но не ранее чем через 10 дней со дня размещения протокола конкурса на официальном сайте, направляет подписанные им проекты договоров управления многоквартирным домом собственникам помещений в многоквартирном доме и лицам, принявшим помещения, для подписания указанных договоров в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Стороной ответчика не представлено доказательств того, что собственникам помещений в многоквартирном доме по <адрес>А, <адрес> были направлены подписанные проекты договоров управления многоквартирным домом, реализовано право о выборе способа управления многоквартирным домом.

Кроме того, в перечень работ и (или) услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома, являющийся приложением к договору от ДД.ММ.ГГГГ, включён пункт 3.2 по содержанию земельного участка в зимний и летний периоды.

В соответствии с выпиской из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером № <...>, на котором расположен, в том числе, и многоквартирный дом по <адрес>, общей площадью 36 742 кв. м, является собственностью Российской Федерации (запись государственной регистрации права № <...> от 16 июля 2007 года), и передан Российской Федерацией в постоянное (бессрочное) пользование Федеральному государственному казенному учреждению «Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (запись государственной регистрации права № <...> от 19 мая 2016 года). Земельный участок из категории земель населённых пунктов сформирован 08 февраля 1993 года, имеет вид разрешённого использования – обеспечение обороны и безопасности.

Как разъяснено в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

При этом, в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указывается на то, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, включение работ по содержанию земельного участка в зимний и летний периоды в перечень работ и (или) услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома является правомерным.

Согласно пункту 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Земельные участки, изъятые из оборота, перечислены в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации; перечень ограниченных в обороте находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков установлен пунктом 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 5 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 данной статьи.

В соответствии с пунктом 13 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории с учетом положений, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010 года № 12-П, в отличие от порядка приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, который установлен Земельным кодексом Российской Федерации, - для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.

Осуществляя свои дискреционные полномочия в области правовой регламентации отношений, объектом которых являются земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, - установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36), а в Законе № 189-ФЗ - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16).

Право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в силу положений Жилищного кодекса Российской Федерации и Закона № 189-ФЗ, следовательно, административные истцы как собственники помещений в многоквартирном доме вправе требовать формирования границ земельного участка в целях надлежащей эксплуатации такого дома даже в случае, если многоквартирный дом расположен на земельном участке, отнесенном к землям, ограниченным в обороте.

Данная позиция подтверждается кассационным определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 10 марта 2021 года № 58-КАД20-9-К9.

Более того, из материалов дела следует, что в нарушение пункта 40 «Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», утверждённых Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 февраля 2006 года № 75, собственники помещений в многоквартирном доме за 25 дней до начала процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе не были уведомлены организатором конкурса о дате проведения конкурса, объявления о дате проведения конкурса на доске объявлений у каждого подъезда не вывешивались, объявления не вывешивались и в пределах земельного участка, на котором расположен дом, в результате чего права собственников были грубо нарушены.

Доводы ответчиков о том, что информация была размещена на подъездах многоквартирного дома со ссылкой на фотографии, являются несостоятельными, поскольку из указанных фотоматериалов не видно, на каком подъезде и в каком доме размещено уведомление; во всех ли подъездах многоквартирного дома размещено уведомление; в какой день и кем были сделаны фотографии.

Ссылка ответчиков на то, что информация о конкурсе была размещена организатором конкурса на официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов не свидетельствует о надлежащем исполнении обязанности по уведомлению собственников квартир многоквартирного дома о проведении конкурса.

Пункт 5 «Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», утверждённых Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 февраля 2006 года № 75, устанавливает, что нарушение процедуры организации или проведения конкурса, предусмотренной настоящими Правилами, является основанием для признания судом недействительными результатов конкурса и договоров управления многоквартирным домом, заключенных по результатам такого конкурса.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, установив, что правообладатели помещений в многоквартирном доме не были своевременно уведомлены администрацией Котельниковского городского поселения Котельниковского муниципального района Волгоградской области как организатором конкурса о дате проведения конкурса, объявления о дате проведения конкурса на доске объявлений у каждого подъезда не вывешивались, не вывешивались объявления и в пределах земельного участка, на котором расположен дом, в результате чего собственники многоквартирного дома были лишены возможности до даты проведения конкурса принять самостоятельное решение о выборе способа управления многоквартирным домом и его реализовать, суд первой инстанции, руководствуясь статьёй 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктами 5, 40 «Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», утверждённых Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 февраля 2006 года № 75, статьёй 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришёл к обоснованному выводу о нарушении законных прав собственников самим определять судьбу своего имущества, а также о нарушении процедуры организации конкурса, что является основанием для признания судом незаконными действий ответчика администрации Котельниковского городского поселения Котельниковского муниципального района Волгоградской области по объявлению и проведению конкурса и недействительным договора управления домом управляющей организацией ООО «Управляющая компания «Котельниковское коммунальное хозяйство» от 2 сентября 2024 года, заключенного по результатам этого конкурса.

Согласно пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

В силу пункта 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьёй 167 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, указанный договор управления многоквартирным домом <адрес> от 2 сентября 2024 года правомерно признан судом недействительным, а установленный в нём размер платы за содержание и ремонт помещения в размере 29 рублей 90 копеек в месяц за 1 кв. м. общей площади помещения в многоквартирном доме (пункт 4.2), завышенным.

Соглашаясь с указанными выше выводами суда, судебная коллегия не может согласиться с решением суда в части применения последствий недействительности сделки и возложении на ООО «УК «Баркас» обязанности произвести перерасчёт платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома за период с 2 сентября 2024 года по 13 июля 2025 года, исходя из размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, установленного распоряжением администрации Котельниковского городского поселения Котельниковского муниципального района Волгоградской области от 25 июня 2024 года № 215-р, которая составляет 11 рублей 28 копеек за 1 кв. м общей площади помещения, поскольку в указанной части решение не основано на нормах материального права, такие последствия в данном случае неприменимы.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, содержащейся в пункте 18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 года № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности», решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об утверждении существенного условия договора управления многоквартирным домом о порядке определения размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, признанное недействительным решением суда, не подлежит применению. В этом случае плата за содержание жилого помещения подлежит перерасчёту исходя из порядка определения размера платы, определяемого в соответствии с прежними условиями договора управления многоквартирным домом (часть 7 статьи 156, части 1, 2, 3 статьи 162 ЖК РФ).

В связи с этим решение суда в части применения последствий недействительности сделки и возложении на ответчика обязанности произвести перерасчёт платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома подлежит отмене.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 и 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

определила:

решение Котельниковского районного суда Волгоградской области от 15 декабря 2025 года отменить в части применения последствий недействительности сделки в части установления тарифа на содержание и ремонт общедомового имущества в многоквартирном <адрес>, в размере 29 рублей 90 копеек в месяц за 1 кв. м. и в части возложения на <.......>» обязанности произвести перерасчёт платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома собственникам (нанимателям) жилых помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>А, за период с 2 сентября 2024 года по 13 июля 2025 года, исходя из размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, установленного распоряжением администрации Котельниковского городского поселения Котельниковского муниципального района Волгоградской области от 25 июня 2024 года № 215-р «Об определении управляющей организации для управления многоквартирными домами, в отношении которых собственниками помещений в многоквартирных домах не выбран способ управления такими домами или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация», которая составляет 11 рублей 28 копеек за 1 кв. м общей площади помещения.

В остальной части решение Котельниковского районного суда Волгоградской области от 15 декабря 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Баркас» - без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трёх месяцев со дня изготовления мотивированного текста определения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированный текст апелляционного

определения изготовлен 19 марта 2026 года.