Решение № 2-2352/2018 2-2352/2018 ~ М-1687/2018 М-1687/2018 от 5 июня 2018 г. по делу № 2-2352/2018

< >

Дело № 2 – 2352/2018


РЕШЕНИЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Череповец

6 июня 2018 года

Череповецкий городской суд Вологодской области в составе:

председательствующего судьи Филипповой Е.Ю.,

при секретаре Доннер Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества «Апатит» к ФИО1 о расторжении договора купли – продажи жилого помещения,

установил:

АО «Апатит» обратилось в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора купли – продажи жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ; возврате <адрес> в собственность АО «Апатит»; возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области обязанности прекратить право собственности ФИО1, зарегистрировать право собственности за АО «Апатит»; взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

Требования мотивированы тем, что между ОАО «Аммофос» и ФИО1 был заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ купли – продажи жилого помещения. Договор прошел регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, титульным собственником квартиры является ответчик. В соответствии с пунктом 1.1 договора ОАО «Аммофос» обязуется передать в собственность, а ФИО1 принять и оплатить в соответствии с условиями договора недвижимое имущество: квартиру общей площадью № кв.м., расположенную <адрес>. Согласно акту приема – передачи от ДД.ММ.ГГГГ Общество передало, а покупатель принял объект недвижимости. Претензий в отношении передаваемого жилого помещения у ответчика не имелось. Цена квартиры составила 1687113 рублей, которая подлежала выплате в следующем порядке: 10 % от стоимости жилого помещения, что составляет 167711 рублей 30 копеек, покупатель уплачивает в срок до ДД.ММ.ГГГГ путем внесения соответствующей суммы в кассу продавца, либо перевода денежных средств на указанный продавцом расчетный счет; оставшуюся сумму в размере 1518401 рубля 70 копеек покупатель уплачивает в рассрочку – ежемесячно не позднее 20 числа соответствующего месяца, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и до ДД.ММ.ГГГГ, покупатель вносит наличные денежные средства в кассу продавца в размере 12653 рублей 35 копеек. В результате реорганизации ОАО «Череповецкий «Азот» в форме слияния с ОАО «Аммофос» с ДД.ММ.ГГГГ образовано новое юридическое лицо ОАО «ФорсАгро – Череповец», которое ДД.ММ.ГГГГ реорганизовано в форме присоединения к АО «Апатит». ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 было направлено уведомление о реорганизации предприятия с указанием реквизитов для перечисления сумм задолженности, очередных платежей по договору купли – продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. На основании статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации к АО «Апатит» перешли права по договору №. Поскольку оплаты по договору отсутствовали, ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1 заключено дополнительное соглашение № к договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно пункту 2 которого в связи с задолженностью по договору купли – продажи жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ на ДД.ММ.ГГГГ в размере 309304 рублей 12 копеек стороны договорились изложить пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Цена квартиры, приобретаемой по настоящему договору, составляет 1687113 рублей. Указанная цена является окончательной, изменению не подлежит и уплачивается покупателем в рассрочку, путем внесения соответствующей суммы в кассу продавца либо перевода денежных средств на указанный продавцом расчетный счет в следующем порядке: ежемесячно не позднее 20 числа соответствующего месяца, начиная: с ДД.ММ.ГГГГ и до ДД.ММ.ГГГГ в сумме 10000 рублей; с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 17310 рублей; с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 17283 рубля». Согласно пункту 4 соглашения в случае просрочки очередного платежа покупателем больше двух месяцев покупатель обязан уплатить продавцу пени за неоплаченные платежи в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 20856 рублей 94 копеек в течение 10 дней с момента направления письменного требования продавца об их уплате, которое направляется заказным письмом с уведомлением по адресу, указанному покупателем в договоре и считается полученным по истечении 5 дней с момента направления, независимо от его фактического получения покупателем. Пункт 5 соглашения устанавливает, что в случае просрочки платежей в нарушение установленного настоящим дополнительным соглашением графика платежей, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, покупатель обязан по требованию продавца уплатить пени в размере 0, 5 % в день от суммы не уплаченных платежей до момента полного исполнения обязательств по оплате. На претензии ответчик не реагировал, задолженность не гасил. 13.08.2015 Череповецким районным судом Вологодской области вынесено решение о взыскании с ФИО1 в пользу АО «ФосАгро – Череповец» задолженности по договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 241720 рублей, пени в размере 130000 рублей, расходов по оплате госпошлины в сумме 6917 рублей 20 копеек. Покупатель оплатил лишь малую часть суммы стоимости квартиры, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ им внесено 181790 рублей, что составляет 10,77% от полной стоимости квартиры. В соответствии с пунктом 5.1.2 договора существенным нарушением признается трехкратное или более двух месяцев подряд невнесение ежемесячных платежей в размере и сроки, указанные в пункте 3.1 договора, в течение всего срока действия договора. Договор считается расторгнутым с момента получения покупателем соответствующего уведомления (претензии) продавца о расторжении договора. Покупателю возвращаются выплаченные им по договору денежные средства без индексации. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 имеет задолженность перед АО «Апатит» по ежемесячным взносам платы по договору за квартиру в размере 795640 рублей, то есть более чем на 40 месяцев. Полагая, что ответчик существенно нарушает договор, Общество направило в адрес покупателя уведомление (претензию) о досрочном расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ, в котором ему предлагалось в срок до ДД.ММ.ГГГГ в добровольном порядке подписать соглашение о расторжении договора купли – продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ и акт приема – передачи квартиры, которое оставлено без ответа. Указано, что в силу статей 450, 452, 453, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательственные правоотношения между АО «Апатит» и ФИО1 могут быть прекращены по причине ненадлежащего исполнения покупателем своих обязательств, на основании реализации продавцом права, предусмотренного пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следуя принципу свободы договора, закрепленному в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны в договоре предусмотрели возможность расторжения договора.

14.05.2018 представитель АО «Апатит» по доверенности ФИО2 представила заявление об уточнении требований, просила расторгнуть договор купли – продажи жилого помещения №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между АО «Апатит» и ФИО1; прекратить право собственности ФИО1 на квартиру №; признать за АО «Апатит» право собственности на квартиру №; взыскать с ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

В судебном заседании представитель АО «Апатит» по доверенности ФИО2 требования уточнила, дополнительно просила возложить на АО «Апатит» обязанность выплатить ФИО1 оплаченные по договору купли – продажи жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 181790 рублей, в остальной части иск поддержала в полном объеме. Дополнительно пояснила, что обязательства по оплате договора купли – продажи квартиры ответчиком не исполняются, имеется задолженность, по вопросу выплаты которой заключалось два дополнительных соглашения.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании иск не признал, указав, что действительно по договору купли – продажи квартиры у него имеется задолженность, которую готов погасить частями, так как имеет постоянный источник дохода. Ранее исполнять обязательства по оплате приобретенного жилого помещения не мог в связи с отсутствием работы. Указал, что официально трудоустроился в январе 2018 года.

Представители третьих лиц – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, Отдела судебных приставов по г. Череповцу № 2 Управления Федеральной службы судебных приставов по Вологодской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 приобрел у ОАО «Аммофос», правопреемником которого являлось АО «ФосАгро – Череповец», реорганизованное в форме присоединения к АО «Апатит», в собственность < > квартиру общей площадью < > кв.м., расположенную <адрес>. Стоимость объекта недвижимости определена сторонами в размере 1687113 рублей, из которых 10 % подлежали оплате в срок до ДД.ММ.ГГГГ путем внесения соответствующей суммы в кассу продавца либо перевода денежных средств на указанный продавцом счет; оставшаяся сумма 1518401 рубль 70 копеек подлежала оплате в рассрочку – ежемесячно не позднее 20 числа соответствующего месяца, начина с ДД.ММ.ГГГГ и до ДД.ММ.ГГГГ, путем внесения наличных денежных средств в кассу продавца в размере 12653 рублей 35 копеек.

На основании акта приема – передачи от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Аммофос» передало ФИО1 в собственность квартиру №.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли – продажи жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в условия договора об оплате стоимости приобретаемого ФИО1 объекта недвижимости в части рассрочки с указанием на оплату цены квартиры путем внесения платежей ежемесячно не позднее 20 числа соответствующего месяца, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и до ДД.ММ.ГГГГ в сумме 12653 рублей 35 копеек, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 19682 рубля 99 копеек, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 12653 рубля 35 копеек.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «ФосАгро – Череповец» и ФИО1 заключено дополнительное соглашение к договору купли – продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно пунктам 2, 4, 5 которого в связи с задолженностью на ДД.ММ.ГГГГ в размере 309304 рублей 12 копеек оплата в рассрочку производится ежемесячно не позднее 20 числа соответствующего месяца, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 10000 рублей, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 17310 рублей, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 17283 рубля. В случае просрочки очередного платежа покупателем больше двух месяцев, на покупателя возложена обязанность уплатить продавцу пени за неоплаченные платежи в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 20856 рублей 94 копеек в течение 10 дней с момента направления письменного требования продавца об их уплате. В случае просрочки платежей в нарушение установленного настоящим дополнительным соглашением графика платежей, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, на покупателя возложена обязанность по требованию продавца уплатить пени в размере 0, 5 % в день от суммы не уплаченных платежей до момента полного исполнения обязательств по оплате.

Со ссылкой на ненадлежащее исполнение условий договора № от ДД.ММ.ГГГГ по оплате приобретаемого объекта недвижимости, ДД.ММ.ГГГГ АО «ФосАгро – Череповец» направило ФИО1 претензию с требованием подписать соглашение о расторжении договора купли – продажи жилого помещения и акта приема – передачи с предоставлением их в срок до ДД.ММ.ГГГГ в АО «Апатит», а также освободить и возвратить АО «Апатит» квартиру №, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1, подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По договору купли – продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ продавец получил от ФИО1 только часть денежной суммы за проданное имущество, цена недвижимого имущества определена сторонами в договоре в сумме 1687113 рублей. Между тем покупателем оплачено продавцу лишь 181790 рублей, что является существенным нарушением условий договора и служит основанием для его расторжения.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (пункт 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Учитывая наличие оснований для расторжения договора купли – продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в связи с существенным нарушением ФИО1 его условий, требования истца о признании права собственности АО «Апатит» на квартиру № подлежат удовлетворению с взысканием с Общества денежных средств, оплаченных покупателем за объект недвижимости, в размере 181790 рублей.

В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ФИО1 подлежит взысканию в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 6000 рублей.

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования акционерного общества «Апатит» удовлетворить.

Расторгнуть договор купли – продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между открытым акционерным обществом «Аммофос» и ФИО1 в отношении квартиры №.

Прекратить право собственности ФИО1 на квартиру №.

Признать за акционерным обществом «Апатит» право собственности на жилое помещение <адрес>.

Взыскать с акционерного общества «Апатит» в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные по договору купли – продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 181790 рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу акционерного общества «Апатит» в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Череповецкий городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 09.06.2018.

Судья < > Е.Ю. Филиппова