Апелляционное определение № 33-110/2025 33-110/2026 33-110/26 от 21 апреля 2026 г.

Судья Ризк Ю.В. Строка – 143г, госпошлина: 3 000 руб.

Докладчик Рожин Н.Н. Дело № 2-889/2025, № 33-110/2025 г.

УИД № 83RS0001-01-2025-001058-82


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Нарьян-Мар 22 апреля 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ненецкого автономного округа в составе

председательствующего судьи Рожина Н.Н.,

судей Аршинова А.А., Бородина А.С.,

при секретаре судебного заседания Ляпиной А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца ФИО1 на решение Нарьян-Марского городского суда Ненецкого автономного округа от 4 февраля 2026 г. по иску ФИО2 к Управлению имущественных и земельных отношений Ненецкого автономного округа о признании решения об отказе в заключении договора аренды земельного участка незаконным, возложении обязанности совершить действия по продлению договора аренды земельного участка.

Заслушав доклад судьи Рожина Н.Н., объяснения представителя истца ФИО3, судебная коллегия

установила:

ФИО4 обратилась в суд с иском к Управлению имущественных и земельных отношений Ненецкого автономного округа (далее по тексту – УИЗО НАО) и с учетом уточнения требований просила признать незаконным решение от 29 апреля 2025 г. об отказе в заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов, возложении обязанности совершить действия по продлению договора аренды земельного участка.

Истец требования мотивировал тем, что 7 марта 2018 года между арендодателем УИЗО НАО и арендатором ФИО9 заключен договор аренды земельного участка № 05-03/40, на основании которого арендатор принял для использования сроком на три года (на период с 7 февраля 2018 года по 6 февраля 2021 года) земельный участок площадью № кв.м. из категории земель – «земли населенных пунктов» с кадастровым номером №, разрешенное использование – под строительство административного здания, расположенного по адресу: <адрес>.

На данном земельном участке расположен объект незавершенного строительства «нежилое здание» с кадастровым номером №, готовностью 10%, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, который принадлежал ФИО13

В связи с тем, что 31 августа 2024 года ФИО5 умер, 9 апреля 2025 года право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № перешло на основании свидетельства о праве на наследство по закону ФИО4

16 апреля 2025 года ФИО4 обратилась в УИЗО НАО с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в аренду без проведения торгов. 29 апреля 2025 года решением УИЗО НАО, оформленным письмом (исх. № 1988), отказано в предоставлении ФИО4 земельного участка, поскольку ранее данный земельный участок предоставлялся для завершения строительства на основании договора аренды от 7 марта 2018 г. № 05-03/40.

С данным решением УИЗО НАО не согласился истец и полагает, что оно вынесено незаконно с нарушением его законных прав и интересов, поскольку ответчик не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии указанного выше объекта незавершенного строительства в течение шести месяцев со дня истечения срока договора аренды земельного участка, а также имелись уважительные причины невозможности завершить строительство объекта в установленный договором аренды срок.

Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Департамент строительства ЖКХ, энергетики и транспорта Ненецкого автономного округа, администрация МО «Городской округ «Город Нарьян-Мар», Управление Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.

Решением Нарьян-Марского городского суда Ненецкого автономного округа от 4 февраля 2026 г. в удовлетворении исковых требований ФИО4 отказано.

С данным судебным решением не согласился представитель истца ФИО1 В апелляционной жалобе он просит его отменить, в связи с существенным нарушением норм материального и процессуального права и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований.

Указывает на то, что истец до настоящего времени продолжает пользоваться спорным земельным участком, вносит за него арендную плату, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, который также принадлежит истцу.

Полагает, что нарушение срока строительства объекта незавершенного строительства связано с бездействием органов государственной власти, органов местного самоуправления, а также в период действия договора аренды земельного участка действовали ограничения, связанные с коронавирусной инфекцией на территории Российской Федерации и Ненецкого автономного округа.

Считает, что УИЗО НАО не воспользовалось правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № путем продажи с публичных торгов в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия договора аренды земельного участка, следовательно, истец имеет право на однократное предоставление ему в аренду без проведения торгов данного земельного участка для завершения строительства.

Ссылается на положения ч. 6 ст. 19 Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», предусматривающие право арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, потребовать до 1 марта 2021 года от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при определенных условиях.

На основании определения суда апелляционной инстанции произведена замена ответчика УИЗО НАО на его правопреемника Департамент имущественных, земельных отношений и градостроительства Ненецкого автономного округа.

В возражениях на апелляционную жалобу Департамент имущественных, земельных отношений и градостроительства Ненецкого автономного округа просил обжалуемое решение суда оставить без изменения и рассматривать апелляционную жалобу без представителя департамента.

В суде апелляционной инстанции представитель истца ФИО1 доводы апелляционной жалобы поддержал.

Истец, ответчик, Департамент строительства ЖКХ, энергетики и транспорта Ненецкого автономного округа, администрация МО «Городской округ «Город Нарьян-Мар», Управление Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали.

На основании ст. 167, ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия определила рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся участников дела, извещенных о времени и месте его рассмотрения, не ходатайствовавших об отложении судебного разбирательства.

Изучив представленные материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и из материалов дела следует, что постановлением администрации муниципального образования «Городской округ «Город Нарьян-Мар» (далее по тексту - администрация г. Нарьян-Мара) от 14 апреля 2010 г. № 529 из земель населенного пункта ФИО7 предоставлен на праве аренды сроком на 5 лет земельный участок с кадастровым номером № площадью № кв.м. под строительство магазина <адрес> расположенный в <адрес>.

16 апреля 2010 года между администрацией г. Нарьян-Мара и ФИО6 заключен договор аренды указанного земельного участка № 83 со сроком аренды до 14 апреля 2014 года.

31 августа 2010 года ФИО7 на основании договора переуступил ФИО5 права арендатора на данный земельный участок.

7 марта 2018 года между арендодателем УИЗО НАО и арендатором ФИО5 заключен договор аренды земельного участка № 05-03/40, на основании которого арендатор принял для использования сроком на три года (на период с 7 февраля 2018 года по 6 февраля 2021 года) земельный участок площадью № кв.м. из категории земель – «земли населенных пунктов» с кадастровым номером №, разрешенное использование – под строительство административного здания, расположенного по адресу: <адрес>.

На данном земельном участке возведен объект незавершенного строительства «нежилое здание» с кадастровым номером № (дата присвоения кадастрового номера 30 марта 2016 г.), готовностью 10%, площадью 380,4 кв.м, стоимостью 7 022 634 рублей 39 копеек, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, который принадлежал на праве собственности ФИО5 до его смерти - 31 августа 2024 года.

9 апреля 2025 года на основании свидетельства о праве на наследство по закону право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № зарегистрировано за ФИО4

19 апреля 2025 года решением УИЗО НАО, оформленным письмом (исх. № 1988), отказано в удовлетворении заявления ФИО4 от 16 апреля 2025 года о предоставлении ей в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером <адрес>, поскольку ранее данный земельный участок предоставлялся для завершения строительства на основании договора аренды от 7 марта 2018 г. № 05-03/40.

Не согласившись с данным решением, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что решение УИЗО НАО является законным и обоснованным, поскольку отсутствуют основания для предоставления ФИО4 испрашиваемого земельного участка в аренду без проведения торгов, так как возможность получения земельного участка без проведения торгов однократно для завершения строительства уже была использована предыдущим собственником объекта незавершенного строительства ФИО5

Кроме того, суд сослался на обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Нарьян-Марского городского суда Ненецкого автономного округа от 25 октября 2023 г., которые не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении настоящего дела.

Судебная коллегия находит, что данные выводы суда основаны на неправильном применении норм материального права и норм процессуального права, что в силу п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 года регулируются гл. V.1 ЗК РФ.

В соответствии с подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 данной статьи.

Согласно п. 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подп. 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подп. 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подп. 2).

В силу п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее по тексту – Закон № 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14-39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен ст. 239.1, в соответствии с п. 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу п. 6 ст. 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом п. 33 ст. 34 Закона № 171-ФЗ, положения ст. 239.1 ГК РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после 1 марта 2015 года без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подп. 10 п. 5 и п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подп. 8 п. 8 ст. 39.11).

Согласно п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Из содержания подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пп. 1-3 ст. 239.1 ГК РФ).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 ГК РФ.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа п. 5 ст. 1 и подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19 января 2022 г. № 19-КАД21-17-К5, а также правовых позиции, изложенных в п. 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1(2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2023 г., п. 12 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 ноября 2025 г.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, у истца имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в феврале 2021 года срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Истец при рассмотрении данного дела указывал на наличие уважительных причин, по которым он был лишен возможности завершить строительство недвижимого объекта, и ссылался на действующие в период договора аренды земельного участка ограничения, связанные с коронавирусной инфекцией на территории Российской Федерации и Ненецкого автономного округа, а также на обжалование им действий органа государственной власти Ненецкого автономного округа, отказавшего в выдаче градостроительного плана земельного участка и на незаконные действия администрации г. Нарьян-Мара, отказавшей в согласовании проекта цветного решения фасада объекта незавершенного строительства, которые подтверждены решением Нарьян-Марского городского суда Ненецкого автономного округа от 11 июля 2023 г.

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ ответчика в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует ФИО4 завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает конституционный принцип правовой определенности, справедливости, поддержания доверия к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.

Ссылка суда на обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Нарьян-Марского городского суда Ненецкого автономного округа от 25 октября 2023 г., которым иск ФИО8 к Департаменту строительства, ЖКХ, энергетики и транспорта Ненецкого автономного округа об оспаривании решения об отказе в предоставлении государственной услуги «Подготовка, утверждение и выдача градостроительных планов земельных участков на территории Ненецкого автономного округа, за исключением сельских поселений», возложении определенных обязанностей оставлен без удовлетворения, не влияют на законность принятого судом решения по данному делу, поскольку выводы, содержащиеся в этом судебном акте, сделаны судом в связи с конкретными спорами при установлении фактических обстоятельств по делу, не относящемуся к данному судебному спору.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия считает, что при рассмотрении дела суд допустил нарушения норм права, которые повлияли на исход дела, поэтому обжалуемое решение подлежит отмене, требование истца о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства - удовлетворению.

Учитывая, что принятым УИЗО НАО решением нарушены права и законные интересы истца, судебная коллегия приходит к выводу о возложении на правопреемника ответчика - Департамент имущественных, земельных отношений и градостроительства Ненецкого автономного округа возложить обязанности заключить с истцом без проведения торгов договор аренды земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного сиятельства.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 327 – 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Нарьян-Марского городского суда Ненецкого автономного округа от 4 февраля 2026 г. отменить полностью и принять по гражданскому делу новое решение.

Иск ФИО2 к Управлению имущественных и земельных отношений Ненецкого автономного округа о признании решения об отказе в заключении договора аренды земельного участка незаконным, возложении обязанности совершить действия по продлению договора аренды земельного участка удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления имущественных и земельных отношений Ненецкого автономного округа от 29 апреля 2025 года, оформленное письмом (исх. № 1988), об отказе в заключении ФИО2 договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, на котором расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером №.

Возложить на Департамент имущественных, земельных отношений и градостроительства Ненецкого автономного округа обязанность заключить с ФИО2 без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №.

Председательствующий Н.Н. Рожин

Судьи А.А. Аршинов

А.С. Бородин

Мотивированное апелляционное определение составлено 22 апреля 2026 г.