Решение № 3А-195/2021 3А-195/2021(3А-575/2020;)~М-476/2020 3А-575/2020 М-476/2020 от 23 июня 2021 г. по делу № 3А-195/2021

дело № 3а-195-2021

(3а-575-2020)

УИД 26ОS0000-04-2020-000495-37


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 июня 2021 года город Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Ситьковой О.Н., при секретаре судебного заседания Четвериковой Л.В.

с участием представителя административного истца ФИО2- ФИО7, представителя заинтересованного лица ГБУ <адрес> «<адрес>имущество» ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО2 к Министерству имущественных отношений <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков,

установил:

ФИО2 обратился с административным иском к Министерству имущественных отношений <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков и установлении ее равной рыночной, определенной в отчете об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ №/ЧПО/20 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ:

с кадастровым номером № в размере 4 385 000,00 рублей;

с кадастровым номером №:105 в размере 6 740 000,00 рулей.

В обоснование иска административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежит: земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:33:010101:665, вид разрешенного использования: под производственной базой, площадью 8811 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, 39.

Кроме того, на праве аренды административному истцу принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:33:070101:105, вид разрешенного использования: под объектами незавершенного строительства, площадью 8301 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, ФИО3, 30.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена:

с кадастровым номером №:665 в размере 8 785 271,88 рублей;

с кадастровым номером №:105 в размере 17 006 922,78 рублей.

По мнению административного истца, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости их рыночной стоимости нарушает права административного истца как собственника и арендатора, поскольку влечет увеличение размера налоговых платежей и арендной платы за землю, расчет которых производится исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В судебное заседание административный истец ФИО2, представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений <адрес>, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (имеются возражения с заявлением рассмотрения дела в отсутствие представителя), заинтересованных лиц администрации <адрес>, МУ «Управление имущественных отношений администрации <адрес>», извещенные о слушания дела надлежащим образом, не явились, об отложении судебного заседания не ходатайствовали, что с учетом требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 – ФИО7 заявил письменный отказ от административного иска в части оспаривания кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:33:010101:665, просил прекратить производство по делу в указанной части, а также уточнил требования и окончательно просил с учетом выводов судебной оценочной экспертизы ООО Оценочная компания «Эксперт» (заключение №-ОК от ДД.ММ.ГГГГ) установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:105 в размере 8 230 000 рулей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель заинтересованного лица ГБУ <адрес> «<адрес>имущество» ФИО5 просила отказать в удовлетворении уточненного требования, замечаний к заключению судебной экспертизы не выражала. Против прекращения производства по делу в части отказа от требования не возражала.

<адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ принят отказ представителя административного истца ФИО7 от требования об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:33:010101:665, производство по делу в указанной части административного иска прекращено.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненного требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:33:070101:105 в размере равном рыночной стоимости согласно выводам судебной оценочной экспертизы ООО Оценочная компания «Эксперт» (заключение №-ОК от ДД.ММ.ГГГГ) по следующим основаниям.

земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Федеральный закон № 237-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящийся в аренде объект арендные платежи рассчитываются из его кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что административный истец является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №:105, вид разрешенного использования: под объектами незавершенного строительства, площадью 8301 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, ФИО3, 30, принадлежащего на праве собственности муниципальному образованию городу-курорту Пятигорск, срок аренды по 2061 год (выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № б/н)

По результатам проведенной ГБУ <адрес> «<адрес>имущество» государственной кадастровой оценки, утвержденной приказом Министерства имущественных отношений <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории <адрес>», кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером №:105 установлена в размере 17 006 922,78 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №/ИСХ/20-446953.

В соответствии с представленным административным истцом отчетом об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ №/ЧПО/20 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ стоимость земельного участка с кадастровым номером №:105 составляет 6 740 000,00 рулей.

Сведений обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории <адрес>, созданную приказом Министерства имущественных отношений <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, лицами, участвующими в деле, в материалы дела не предоставлено.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельных участков, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО Оценочная компания «Эксперт» №-ОК от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:105 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 8 230 000 рулей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о принятии данного заключения судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного земельного участка.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных участков, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости.

Обследование объектов произведено экспертом ДД.ММ.ГГГГ.

Идентификация объекта исследования выполнена путем сопоставления информации, содержащейся в материалах настоящего административного дела, с данными, полученными при визуальном осмотре и их альтернативных источников информации: публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта https://google.ru/maps, публичные данные федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестр, rosreestr.ru и других, как соответствующей принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы.

В заключение судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости города, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.

Выявленные объекты-аналоги сопоставлялись с оцениваемым по всем элементам сравнения, используемым при расчете стоимости сравнительным подходом (метод сравнения продаж). За объекты-аналоги приняты те объекты, по которым имеется максимальное количество совпадений. Данный подход к выбору объектов-аналогов обеспечивает при расчете сравнительным подходом применение минимального количества корректировок, что приводит к более точному результату расчета.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленных судом вопросов эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости сравнительным подходом (метод сравнения продаж). При этом, эксперт обосновал отказ от применения иных подходов и методов оценки.

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Как применение, так и отказ в применении корректировок экспертом в заключении мотивирован.

Все выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено.

Оснований для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете независимого оценщика, у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение арендных платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В то же время в ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного земельного участка по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика арендных платежей, в связи с чем у суда имеются основания для удовлетворения требования и установления кадастровой стоимости спорного земельного участка на дату его государственной кадастровой оценки в размере рыночной стоимости, определенной заключением судебной оценочной экспертизы.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01 января 2019 года.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 20 октября 2020 года.

С заключением судебной экспертизы в суд поступило заявление ООО Оценочная компания «Эксперт» о взыскании судебных расходов за проведение судебной оценочной экспертизы по указанному делу в сумме 50000 руб., предоставлена калькуляция затрат и расходов в разрезе каждого объекта исследования.

При назначении судебной экспертизы расходы за ее проведение возложены на административного истца.

Согласно ст.106, ч.3 ст.108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к судебным расходам относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, которые получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Верховный Суд Российской Федерации в пункте 31 постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что с учетом того, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенных в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, административным ответчиком.

В то же время, при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Как установлено судом, по результатам судебной оценочной экспертизы, проведенной ООО Оценочная компания «Эксперт», кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 26:33:070101:105 завышена более чем в два раза, что свидетельствует о нарушении прав административного истца. Данную разницу нельзя признать допустимым диапазоном отклонений.

Таким образом, разрешая в порядке ст.111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заявление ООО Оценочная компания «Эксперт» о взыскании судебных расходов, суд находит его подлежащим удовлетворению за счет административного истца и надлежащего административного ответчика Министерства имущественных отношений <адрес> в равнопропорциональном соотношении, принимая во внимание наличие отказа от части требования, заявленного при отсутствии доказательств уплаты расходов за проведение судебной экспертизы.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО2 об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №:105, вид разрешенного использования: под объектами незавершенного строительства, площадью 8301 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, ФИО3, 30 равной его рыночной стоимости в размере 8 230 000 рулей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 26:33:070101:105.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости считать –ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать в пользу общества с ограниченной ответственностью Оценочная компания «Эксперт» судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы по указанному административному делу с ФИО2 в размере 25000 рублей, с Министерства имущественных отношений <адрес> в размере 25000 рублей путем перечисления на соответствующие банковские реквизиты:

общество с ограниченной ответственностью оценочная компания «Эксперт», ООО ОК «Эксперт»

фактический адрес: <адрес>, офис 202,

юридический адрес: <адрес>, офис 305а,

Телефон: <***>, 8 (968) 266 95 98, e-mail okexpert26@mail.ru. Директор ФИО1,

ОГРН <***> от ДД.ММ.ГГГГ

ИНН <***>

КПП 263501001

БИК 044525092

к/счет 30№

р/счет 40№

Московский филиал АО КБ «Модульбанк».

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через <адрес>вой суд.

Дата изготовления мотивированного решения суда – ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Ситькова О.Н.