Решение № 2-118/2017 2-118/2017(2-1664/2016;)~М-1767/2016 2-1664/2016 М-1767/2016 от 8 февраля 2017 г. по делу № 2-118/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 февраля 2017 года г.Константиновск

Усть-Донецкий районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Боричевской Л.Е.,

с участием истца ФИО1, представителя ответчика С.И.В.,

при секретаре Кузьмичевой С.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Константиновского городского поселения Ростовской области о признании договора аренды земельного участка возобновленным и заключенным на неопределенный срок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации Константиновского городского поселения Ростовской области, просил признать договор аренды земельного участка <номер скрыт> от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ФИО1 и Константиновской городской Администрацией, возобновленным, действующим и заключенным на неопределенный срок.

Заявленные требования обоснованы тем, что на основании постановления Главы Константиновской городской Администрации <номер скрыт> от ДД.ММ.ГГГГ. истцу для индивидуального жилищного строительства сроком на три года предоставлен земельный участок, площадью 832,5 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> «г». ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1 и Константиновской городской Администрацией заключен договор аренды указанного земельного участка <номер скрыт> от ДД.ММ.ГГГГ., срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ., государственная регистрация договора в установленном порядке произведена не была. ДД.ММ.ГГГГ. между истцом и Константиновским отделом архитектуры и градостроительства заключен договор о возведении индивидуального жилищного строительства в соответствии с индивидуальным проектом на земельном участке по адресу: <адрес> «г», ДД.ММ.ГГГГ. истцу выдано разрешение на выполнение строительно-монтажных работ. С 2003 года по настоящее время ФИО1 регулярно вносит арендные платежи. Стройготовность объекта незавершенного строительства жилого дома составляет 47%, на участке построен гараж. По истечении срока аренды земельного участка, договор расторгнут не был, ежегодно в связи с изменением арендной платы сторонами заключались дополнительные соглашения к договору. По настоящее время истец продолжает пользоваться земельным участком, оплачивает арендную плату, требований об освобождении участка не заявлялось, в связи с чем, по мнению истца, арендные отношения не прекращались.

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные требования поддержал, обосновав доводами искового заявления. Уточнил, в окончательной редакции заявленных требований просил признать договор аренды земельного участка <номер скрыт> от ДД.ММ.ГГГГ. возобновленным и заключенным на неопределенный срок.

В судебном заседании представитель ответчика С.И.В. против удовлетворения заявленных требований возражала. Пояснила, что совокупности условий, предусмотренных п.4 ст.39.6 ЗК РФ, дающих ФИО1 право на заключение нового договора аренды, не имеется. В связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона – п.1 ст.39.6 ЗК РФ.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

На основании статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 11 ЗК РФ, органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Согласно ст. 607 п. 1 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из приведенных норм права следует, что в данном случае истец должен был представить доказательства имеющегося у него права аренды земельного участка, продления которого он требует на неопределенный срок.

Из материалов дела усматривается, что постановлением Главы Константиновской городской Администрации Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ <номер скрыт> ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок, площадью 832,5 кв. м, расположенный по адресу: <адрес> «г», для индивидуального жилищного строительства сроком на 3 года.

Между Константиновской городской Администрацией и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ. заключен договор аренды указанного земельного участка <номер скрыт> на срок с ДД.ММ.ГГГГ

Разрешением <номер скрыт> от ДД.ММ.ГГГГ. Администрации Константиновского района ФИО1 разрешено выполнение строительно-монтажных работ по строительству жилого дома, гаража, летней кухни, хозсарая на земельном участке по <адрес> «г» в <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ. между Константиновским отделом архитектуры и градостроительства и ФИО1 заключен типовой договор о возведении индивидуального жилого дома.

Согласно данным, отраженным в техническом паспорте по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ., справке ГУПТИ РО ФИО2 филиал от ДД.ММ.ГГГГ., на земельном участке по адресу: <адрес> «г», расположены гараж и объект незавершенного строительства – 43%, числящиеся за ФИО1.

Согласно ст. 609 п. 2 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Спорный договор аренды земельного участка, как следует из материалов дела, объяснений сторон, не зарегистрирован в установленном порядке.

В силу пункта 1 статьи 165 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2013) несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в случаях, установленных законом. Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. По смыслу пункта 1 статьи 164 ГК РФ (в редакции, действующей с 01.09.2013) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации

Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем, такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.

Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Принимая во внимание изложенное, учитывая, что спорный договор аренды земельного участка совершен в надлежащей форме, сторонами согласованы его существенные условия, земельный участок передан арендатору и находится в его пользовании по настоящее время, ФИО1 регулярно вносится арендная плата, суд приходит к выводу, что данный договор независимо от государственной регистрации влечет для сторон правовые последствия, на которые он направлен.

Согласно п. 4.3.3. условий спорного договора аренды <номер скрыт> от <адрес>., по истечении срока действия договора арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 месяца до истечения срока действия договора.

Договор на новый срок между сторонами не заключался, вместе с тем, в связи с изменением арендной платы ежегодно вплоть до 2016 года сторонами заключались дополнительные соглашения к договору аренды.

Согласно справке Администрации Константиновского городского поселения <номер скрыт> от ДД.ММ.ГГГГ. договор аренды земельного участка <номер скрыт> от ДД.ММ.ГГГГ. является действующим, задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. по арендной плате отсутствует.

В соответствии с положениями части 1 статьи 610 ГК РФ и части 2 статьи 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка заключается на срок, определенный договором по соглашению сторон.

При этом пунктом 1 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

В соответствии со статьей 39.6 ЗК РФ в редакции, действующей с ДД.ММ.ГГГГ., договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, за рядом исключений, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Согласно статье 39.8 ЗК РФ в редакции, действующей с ДД.ММ.ГГГГ., договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является срочным; арендатору не принадлежит преимущественное право на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Вместе с тем, по смыслу действующего законодательства, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, то условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (п.2 ст.422 КГ РФ).

Таким образом, принимая во внимание изложенное, учитывая, что арендатор продолжает пользоваться земельным участком, уведомление об отказе от договора аренды сторонами не направлялось, суд приходит к выводу о том, что договор аренды <номер скрыт> от ДД.ММ.ГГГГ., в рассматриваемом случае по истечении срока его действия считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с положениями пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Администрации Константиновского городского поселения Ростовской области о признании договора аренды земельного участка возобновленным и заключенным на неопределенный срок - удовлетворить.

Признать договор аренды земельного участка <номер скрыт> от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ФИО1 и Константиновской городской Администрацией, возобновленным, заключенным на неопределенный срок.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Усть-Донецкий районный суд Ростовской области в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Председательствующий

В окончательной форме решение изготовлено 14 февраля 2017 года.