Апелляционное определение № 33А-19333/2026 от 7 апреля 2026 г.

№ 33а-19333/2026

Судья: Афанасьева С.В. 50RS0040-01-2025-002857-39


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

08 апреля 2026 года г. Красногорск, Московская область

Судебная коллегия по административным делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Черкашиной О.А.,

судей Белоусовой М.А., Балабан К.Ю.,

при ведении протокола помощником судьи Паршуковой Т.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО1 на решение Реутовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по административному делу <данные изъяты>а-336/2026 (2а-2469/2025;) ~ М-2173/2025 по административному исковому заявлению ФИО1 к Окружному управлению социального развития <данные изъяты> Министерства социального развития <данные изъяты> об оспаривании распоряжения, обязании разрешить заключение договора купли-продажи квартиры,

заслушав доклад судьи Белоусовой М.А.,

выслушав объяснения административного истца ФИО1, заинтересованного лица ФИО2, представителя административного ответчика ФИО3,

установила:

ФИО1 обратилась в суд с административным иском, в котором просила признать незаконным Распоряжение <данные изъяты> от <данные изъяты> и обязать разрешить заключение договора купли-продажи квартиры.

В обоснование заявленных требований административный истец указала, что <данные изъяты> она и ее муж ФИО2 обратились в ОУСР <данные изъяты> Минсоразвития МО с заявлениями на выдачу разрешения на заключение договора купли-продажи однокомнатной квартиры площадью 54,3 кв.м (кадастровый <данные изъяты>), для дальнейшего приобретения двухкомнатной квартиры площадью 84,3 кв.м (кадастровый <данные изъяты>), с привлечением заемных средств. Распоряжением <данные изъяты> от <данные изъяты> Окружного управления социального развития <данные изъяты> Министерства социального развития <данные изъяты> в удовлетворении заявления было отказано, по причине нахождения объекта покупки в залоге у банка с момента государственной регистрации ипотеки.

Административный истец полагает, что данное Распоряжение является незаконным, необоснованным и подлежащим отмене, поскольку сделка направлена на улучшение жилищных условий детей, а залог объекта покупки является обязательным условием для получения ипотечного займа, который предварительно одобрен ПАО «Сбербанк» <данные изъяты>, с переводом денежных средств от продажи квартиры на банковские счета детей. При этом имущественное положение несовершеннолетних детей ФИО4 и ФИО5 при переезде из однокомнатной в двухкомнатную квартиру улучшится, доля детей в новой квартире увеличится с 1/42 до 2/25 (с 1,29 кв.м до 6,75 кв.м) на каждого ребенка. Заемные средства в сумме 4,5 млн. руб. составляют всего 24% от общей стоимости планируемой к покупке квартиры.

Административный ответчик исковые требования не признал, возражал против удовлетворения иска по доводам письменных возражений.

Решением Реутовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> административное исковое заявление оставлено без удовлетворения.

Не согласившись с вынесенным решением, административным истцом ФИО1 подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении административных исковых требований в полном объеме, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции административный истец ФИО1 и заинтересованное лицо ФИО2 доводы жалобы поддержали, просили решение суда отменить, иск удовлетворить.

Представителя административного ответчика ФИО3 просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судебная коллегия по административным делам Московского областного суда, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, приходит к следующим выводам.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО1 и ФИО2 являются родителями несовершеннолетних ФИО4, <данные изъяты> г.рождения и ФИО5, <данные изъяты> г.рождения (л.д. 45, 46).

ФИО1, ФИО2, и несовершеннолетние ФИО4 и ФИО5 зарегистрированы по месту жительства по адресу: <данные изъяты>, что подтверждается выпиской из домовой книги (л.д.44).

Согласно данным ЕГРН, квартира по указанному адресу площадью 54,3 кв.м, кадастровый <данные изъяты>, - находится в общей долевой собственности, собственниками являются: административный истец ФИО1 – 40/42 долей в праве собственности, несовершеннолетние ФИО4 и ФИО5 – по 1/42 доли в праве собственности - номер и дата государственной регистрации права - <данные изъяты> от <данные изъяты>, <данные изъяты> от <данные изъяты> (л.д.67-75).

<данные изъяты> ФИО1 и ФИО2 обратились с заявлениями (л.д.11,12) в орган опеки и попечительства - Окружное управление социального развития <данные изъяты> Министерства социального развития <данные изъяты>, о выдаче разрешения на продажу 2/42 доли в праве общей долевой собственности в указанном жилом помещении - в однокомнатной квартире (кад. <данные изъяты>) общей площадью 54,3 кв.м., по адресу: <данные изъяты>, - с указанием условий сделки о последующем зачислении денежных средств в размере 243 000 руб. на расчетный счет, открытый в ПАО «Сбербанк России» на имя несовершеннолетней ФИО4, и в размере 243 000 руб. на расчетный счет, открытый в ПАО «Сбербанк России» на имя несовершеннолетней ФИО5, полученных от продажи 2/42 доли в праве общей долевой собственности в жилом помещении, а также при условии последующей покупки жилого помещения в виде двухкомнатной квартиры, с использованием ипотечных заемных средств и оформлением по 8/100 доли в праве общей долевой собственности на несовершеннолетних ФИО4 и ФИО5 в жилом помещении: кадастровый <данные изъяты>, общей площадью 84,5 кв.м., расположенном по адресу: <данные изъяты>, принадлежащем ФИО6 и ФИО7 (в размере по 1/2 доли в праве общей долевой собственности за каждым).

Также были представлены:

- Предварительный договор купли-продажи квартиры от <данные изъяты> между ФИО1, ФИО4, ФИО5, с одной стороны (продавцы), и ФИО8, с другой стороны (покупатель), в отношении квартиры по адресу: <данные изъяты> (л.д.76-78);

- Договор от <данные изъяты>, заключенный между ФИО6 и ФИО7 с одной стороны (продавцы) и ФИО1, ФИО4, ФИО5, с другой стороны (покупатели), о внесении задатка в счет оплаты договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>, площадью 84,5 кв.м (л.д.83-86);

- Отчеты ООО «Независимая оценка Вега» от <данные изъяты> и от <данные изъяты> об оценке вышеуказанных квартир: стоимость квартиры по адресу: <данные изъяты> – определена в размере 12 936 000 руб., стоимость 1/42 доли – 243 000 руб.; стоимость квартиры по адресу: <данные изъяты> – определена в размере 18 973 000 руб. (л.д.39-43, 47-51);

- уведомление ПАО Сбербанк от <данные изъяты> на имя ФИО1 о предварительном одобрении ипотеки на сумму кредита 4 500 000 руб., срок кредита – 30 лет (л.д.88);

- извещение ПАО Сбербанк от <данные изъяты> в адрес органа опеки и попечительства о принятом решении о предоставлении жилищного кредита на покупку квартиры по адресу: <данные изъяты>, стоимостью 18 650 000 руб., с условием нахождения квартиры в залоге у Банка на основании договора ипотеки, с оформлением права собственности квартиры в т.ч. на несовершеннолетних ФИО4 и ФИО5 в размере по 8/100 долей каждой (л.д.89).

Распоряжением Окружного управления социального развития <данные изъяты> Министерства социального развития <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты> по результатам рассмотрения заявлений ФИО1 и ФИО2 в выдаче разрешения отказано (л.д.8-10).

В обоснование отказа указано, что объект покупки (кадастровый <данные изъяты>) будет находиться в залоге у Банка с момента государственной регистрации ипотеки в силу закона на основании ст.77 Федерального закона от <данные изъяты> № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущественные права несовершеннолетних ФИО4, <данные изъяты> г.р. и ФИО5, <данные изъяты> г.р., ущемляются, в соответствии со ст.60 Семейного кодекса РФ, ст.ст. 28, 37, 292 Гражданского кодекса РФ.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства и руководствуясь положениями приведенных норм материального права, исходил из того, что принимая решение об отказе в выдаче разрешения на совершение сделки купли-продажи, административным ответчиком обоснованно принято во внимание, что отчуждаемая однокомнатная квартира приобреталась с использованием средств материнского (семейного) капитала в целях улучшения жилищных условий семьи, продажа данной квартиры в настоящее время в целях приобретения другого жилого помещения с привлечением заемных средств по условиям ипотечного договора с залогом вновь приобретаемого жилого помещения, - влечет существенные риски невозврата кредита родителями, что явилось основанием для отказа органа опеки и попечительства в выдаче истребуемого разрешения.

Отклоняя доводы административного истца о том, что она и ее муж являются трудоспособными, имеют регулярный доход, доля кредитных средств с учетом стоимости предмета залога всего 24%, городской суд указал, что они не могут гарантировать надлежащее выполнение родителем кредитных обязательств перед финансовым учреждением, поскольку при невыполнении родителем обязательств по кредитному ипотечному договору, на принадлежащие несовершеннолетним доли в приобретаемой являющейся предметом залога квартире также может быть обращено взыскание, - тем самым будут нарушены жилищные и имущественные права несовершеннолетних детей, также учитывая, что продаваемое жилое помещение, в котором они проживают, являются их единственным жильем.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, городской суд исходил из того, что оспариваемый отказ вынесен в пределах компетенции Окружного управления социального развития <данные изъяты> Министерства социального развития <данные изъяты>, в соответствии с требованиями действующего законодательства, не противоречит закону и не нарушает прав и интересов административного истца.

С указанными выводами судебная коллегия соглашается, поскольку считает их основанным на правильном применении норм материального и процессуального права, регулирующих спорные правоотношения, с учетом установленных обстоятельств.

Согласно Семейному кодексу Российской Федерации регулирование семейных отношений осуществляется в соответствии с принципами заботы о благосостоянии несовершеннолетних, обеспечения приоритетной защиты их прав и интересов (п. 3 ст. 1). Ребенок имеет право на обеспечение и защиту своих прав и законных интересов. Защита прав и законных интересов ребенка осуществляется родителями, а в случаях, предусмотренных данным Кодексом, органом опеки и попечительства. Родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей. Обеспечение интересов детей должно быть предметом основной заботы их родителей. Ребенок имеет право на защиту от злоупотреблений со стороны родителей. При получении сведений о нарушении прав и законных интересов ребенка орган опеки и попечительства обязан принять необходимые меры по защите прав и законных интересов ребенка (абз. 3 п. 2 ст. 54, п. 1 - 4 ст. 56, п. 1 ст. 64, п. 1 ст. 65). Ребенок имеет право собственности на имущество, полученное им в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные ст. 37 ГК Российской Федерации. Родители не имеют права собственности на имущество ребенка (п. 3 и 4 ст. 60).

В соответствии с ГК Российской Федерации за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, сделки могут совершать от их имени только их законные представители. Законный представитель не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетнего. Порядок управления имуществом несовершеннолетнего определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве". Опекун, попечитель не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование (п. 1 ст. 28, п. 2 и 3 ст. 37).

Из Федерального закона от <данные изъяты> N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" в контексте приведенных выше норм ГК следует, что одной из основных задач органов опеки и попечительства является контроль за сохранностью имущества несовершеннолетних (п. 3 ч. 1 ст. 7). К полномочиям органов опеки и попечительства относится выдача разрешений на совершение сделок с имуществом несовершеннолетних (п. 6 ч. 1 ст. 8). Недвижимое имущество, принадлежащее несовершеннолетнему, не подлежит отчуждению, за исключением: принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде несовершеннолетнего; отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде несовершеннолетнего; отчуждения жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, при перемене места жительства несовершеннолетнего; отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы несовершеннолетнего. Для заключения указанных выше сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства (ч. 1 и 2 ст. 20). Законный представитель без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется во всех случаях, если действия опекуна могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного (ч. 1 ст. 21).

Проанализировав обстоятельства дела и нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что при разрешении исковых требований, прежде всего, необходимо руководствоваться интересами несовершеннолетних.

Конечной целью совершения испрашиваемой сделки является продажа квартиры, доли в праве собственности на которую принадлежат несовершеннолетним, и покупка квартиры с использованием средств ипотечного кредитования, доли в праве собственности на которую несовершеннолетним планируется передать. По мнению судебной коллегии, сделка, результатом которой является отчуждение недвижимого имущества несовершеннолетних в обмен на недвижимое имущество, обремененное правами третьих лиц, противоречит принципам заботы о благосостоянии несовершеннолетних, обеспечения приоритетной защиты их прав и интересов.

Относительно доводов апелляционной жалобы о том, что заемные средства в сумме 4,5 млн. руб. составляют всего 24% от общей стоимости планируемой к покупке квартиры, судебная коллегия также полагает необходимым отметить, что согласно уведомлению ПАО Сбербанк от <данные изъяты> на имя ФИО1 о предварительном одобрении ипотеки на сумму кредита 4 500 000 руб., срок кредита установлен на 30 лет с ежемесячным платежом в размере 64 973 руб., в связи с чем доводы о стабильной работе и отсутствие доказательств неплатежеспособности, не могут быть приняты во внимание с учетом длительности срока ипотечного кредитования.

Суд первой инстанции при рассмотрении административного дела правильно определил юридически значимые обстоятельства, применил подлежащие применению нормы материального права, и постановил законное и обоснованное решение, не допустив существенных нарушений норм процессуального права.

Иные доводы апелляционной жалобы аналогичны позиции административного истца в суде первой инстанции, не опровергают выводов суда и не содержат предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, основаны на ошибочном толковании норм материального и процессуального права, направлены на иную оценку добытых судом доказательств и установленных фактических обстоятельств, надлежащая оценка которым была дана в решении суда первой инстанции. Оснований для иной правовой оценки судебная коллегия не имеет.

Каких-либо нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения суда, по данному делу не установлено.

С учетом изложенного, оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 309, 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

ref "решение" \* MERGEFORMAT решение Реутовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> – оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Первый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>