Решение № 2-2399/2025 от 15 января 2026 г.

Дело № 2-2399/2025

26RS0017-01-2025-002566-15


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 декабря 2025 года город Кисловодск

Кисловодский городской суд Ставропольского края под председательством судьи Домоцева К.Ю., при секретаре судебного заседания Гусейновой Д.К., с участием представителя истца ТСЖ «Победы 151», действующего на основании доверенности ФИО1, представителя ответчика ФИО2, действующего на основании доверенности ФИО3 рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ТСЖ «Победы 151» к ФИО2 о взыскании задолженности за содержание, ремонт общего имущества в многоквартирном доме, по встречному исковому заявлению ФИО2 к ТСЖ «Победы 151» о признании помещений конструктивной частью многоквартирного дома, перерасчете задолженности,

установил:

ТСЖ «Победы 151» обратилось с иском к ФИО2 о взыскании задолженности за содержание, ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

В обоснование исковых требований указано, что решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома <адрес> целях управления указанным жилым домом выбрано ТСЖ «Победы 151». ДД.ММ.ГГГГ протоколом общего собрания № собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: город-курорт Кисловодск, <адрес> утвержден тариф за 1 кв.м., по содержанию жилых и нежилых помещений в размере 21 руб. 40 коп. ДД.ММ.ГГГГ протоколом общего собрания № собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> утвержден тариф за 1 кв.м., по содержанию жилых и нежилых помещений в размере 21 руб. 40 коп.

Согласно справке о характеристиках объекта государственного технического учета ответчику ФИО2 в многоквартирном доме по адресу: город-курорт Кисловодск, <адрес> принадлежат 2/3 в праве общедолевой собственности на нежилое помещение: площадью 1012,4 кв.м., с кадастровым номером №.

Согласно имеющейся информации у истца и обезличенной выписки из ЕГРН объект капитального строительства с кадастровым номером № поделен на 2 объекта недвижимости, о чем в выписке имеется запись об обременении объекта.

ФИО2 в многоквартирном доме по адресу: город-курорт Кисловодск, <адрес> принадлежит объект недвижимости с кадастровым номером № (собственность №) площадью 674.7 кв.м., назначением нежилое, расположенный в объекте недвижимости с кадастровым номером №.

ФИО2 не производил оплату с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к мировому судье судебного участка № <адрес> с заявлением о вынесении судебного приказа о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности. ДД.ММ.ГГГГ вынесен судебный приказ № о взыскании с ответчика задолженности по коммунальным услугам и расходов по уплате государственной пошлины. ДД.ММ.ГГГГ определением мирового судьи судебного участка № <адрес> судебный приказ отменен по заявлению ответчика. Поскольку, после отмены судебного приказа, ответчик добровольно не произвел оплату задолженности, истец вынужден обратиться в суд за защитой своих и законных прав и интересов собственников многоквартирного дома.

На основании изложенного, истец просил суд:

- взыскать с ФИО2 в пользу ТСЖ «Победы 151» задолженность по плате за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ: в сумме 591 981,78 рублей;

- взыскать с ФИО2 в пользу ТСЖ «Победы 151» пени за несвоевременную оплату задолженности за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в размере 501184,44 рублей;

- взыскать с ФИО2 в пользу ТСЖ «Победы 151» судебные расходы в виде оплаты государственной пошлины в размере 23256 рублей.

ФИО2 заявил встречное исковое заявление, в котором указал, что ответственность за правильность начисления платы за ЖКУ возложена на ТСЖ, у которой имеется техническая документация на дом, включая площади помещений спорного здания, тем более, что в ходе судебного процесса представителем Ответчика (истца по первоначальному иску) к делу приобщался тех. план строения и давались пояснения что несколько помещений в здании принадлежащем ТСЖ (ответчику по первоначальному иску) несколько помещений расположены в пределах несущих конструкций многоквартирного дома, то есть сведениями о площади помещений являющихся конструктивной частью литера А многоквартирного дома ТСЖ обладало. Начисление платежей на всю площадь (670 кв.м.) является неправомерным.

ТСЖ (ответчик по первоначальному иску) имеет обязанность по оплате расходов, но только в соразмерном объеме – за те 187,4 кв.м. которые составляют помещения 8-26 обозначенные в техническом паспорте здания <адрес> лит. А от ДД.ММ.ГГГГ, которые фактически могут быть связаны с МКД.

В связи с чем, начисление платежей на всю площадь (670 кв.м.) является неправомерным. Задолженность должна быть пересчитана исходя из площади принадлежащих ФИО2 помещений - 187,4 кв.м. которую составляют помещения 8-26 обозначенные в техническом паспорте здания <адрес> лит. А от ДД.ММ.ГГГГ, которые фактически связаны с МКД.

На основании чего, просил суд признать помещения общей площадью 187,4 кв.м. обозначенные в техническом паспорте здания под номерами 8-26 конструктивной частью многоквартирного дома (литер А), расположенного по адресу <адрес>, а также произвести перерасчет задолженности за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 перед ТСЖ «Победы 151» за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме исходя из площади принадлежащих ему помещений в многоквартирном доме общей площадью 187,4 кв.м., определив ее в сумме 164424,76 руб.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал, просил взыскать с ответчика задолженность по оплате задолженность по оплате за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ: в сумме 591 981,78 рублей, пени в размере 501 184,44 рублей, судебные расходы в размере 23 256 рублей. Суду пояснил, что в 2021 году на общем собрании собственников помещений, в многоквартирном жилом доме выбрали способ управления домом - товарищество собственников жилья «Победы 151». ДД.ММ.ГГГГ протоколом общего собрания № собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: город-курорт Кисловодск, <адрес> утвержден тариф за 1 кв.м., по содержанию жилых и нежилых помещений в размере 21 руб. 40 коп.. ДД.ММ.ГГГГ протоколом общего собрания № собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: город-курорт Кисловодск, <адрес> утвержден тариф за 1 кв.м., по содержанию жилых и нежилых помещений в размере 21 руб. 40 коп.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании иск не признал, суду пояснил, что по данному делу важным обстоятельством подлежащим доказыванию – является факт отнесения здания принадлежащего ответчику к зданию МКД, обязанность по доказыванию которого лежит именно на ТСЖ.

Вместе с тем, из обстоятельств, изложенных в исковом заявлении ТСЖ «Победы 151» о взыскании задолженности по взносам на содержание общего имущества многоквартирного дома усматриваются основания для подачи встречного иска ФИО2 к ТСЖ «Победы 151».

Требование о признании помещений под номерами 8-26 общей площадью 187,4 кв.м. обозначенные в техническом паспорте здания <адрес> лит. А от ДД.ММ.ГГГГ, конструктивной частью МКД.

Так согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, объектом права является здание общей площадью 1012 кв.м. с кадастровым номером 26:34:100134:441. В соответствии с п. 1 ст. 39 Жилищного кодекса РФ, обязанность по несению расходов на содержание общего имущества МКД возложена исключительно на собственников помещений в многоквартирном доме. При этом в указанной выписке ЕГРН отсутствует запись о том, что данное здание является помещением в составе многоквартирного дома или частью общего имущества МКД.

Фактически ФИО2 является собственником 2/3 доли нежилых помещений отдельного здания площадью 1012 кв.м. Технический паспорт БТИ также подтверждает статус отдельного здания, которому присвоен литер "А" - учетный номер, присваиваемый именно основным отдельным зданиям. В связи с чем, согласился только лишь с требованием о взыскании задолженности исходя из площади помещений под номерами 8-26 общей площадью 187,4 кв.м.

В судебное заседание ФИО2, не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, доверил представлять его интересы представителю на основании доверенности.

При таких обстоятельствах, суд, находит возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В силу ст.8 Гражданского Кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

В соответствии со ст.ст.309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев предусмотренных законом.

Статьями 153, 154, 155, 158, 169 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что граждане обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Согласно ст. 162 ЖК РФ управляющая компания обязана оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений.

Согласно пункту статьи 290 Гражданского кодекса РФ и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ - собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно статьи 177 Жилищного кодекса РФ - в случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора собственники жилых помещений в многоквартирном доме уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта Российской Федерации.

В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, открытом на имя лица, указанного в части 3 статьи 175 настоящего Кодекса, взносы на капитальный ремонт уплачиваются на такой специальный счет в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Взносы на капитальный ремонт уплачиваются собственниками жилых помещений на основании платежного документа, предоставляемого в порядке и на условиях, которые установлены частью 2 статьи 155 настоящего Кодекса, если иной порядок и условия не определены решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственники нежилых помещений уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов (в том числе платежных документов электронной форме, размещенных в системе), представляемых лицами, уполномоченными в соответствии с требованиями частей 1 и 2 настоящей статьи, которые вправе представить платежный документ, содержащий расчет размеров взноса на капитальный ремонт на предстоящий календарный год, однократно в течение первого расчетного периода такого года.

Собственник нежилого помещения вправе оплатить такой платежный документ единовременно в месяце, следующем за месяцем, в котором он представлен, либо ежемесячно равными долями в течение календарного года в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта Российской Федерации. В случае если собственником нежилого помещения является юридическое лицо, платежный документ доставляется по адресу (месту нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица – иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности), по которому осуществляется связь с юридическим лицом.

В ходе рассмотрения настоящего спора, судом установлены следующие обстоятельства.

Согласно протоколу общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома <адрес> целях управления указанным жилым домом создано ТСЖ «Победы 151».

Согласно протоколу общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ № собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: город-курорт Кисловодск, <адрес> утвержден тариф за 1 кв.м., по содержанию жилых и нежилых помещений в размере 21 руб. 40 коп.

Согласно протоколу общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ протоколом общего собрания № собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> утвержден тариф за 1 кв.м., по содержанию жилых и нежилых помещений в размере 21 руб. 40 коп.

На ДД.ММ.ГГГГ общая задолженность по содержанию и текущему ремонту общего имущества по нежилому помещению площадью 674,7 кв. м. с кадастровым номером № составляет 1093166,22 руб., из которых: задолженность за содержание и текущий ремонт общего имущества в сумме 591981,78 руб., пени за несвоевременную оплату обязательных платежей в размере 501184,44 руб.

ДД.ММ.ГГГГ был вынесен судебный приказ № о взыскании с ответчика задолженности по коммунальным услугам и расходов по уплате государственной пошлины.

ДД.ММ.ГГГГ определением мирового судьи судебного участка № города - курорта Кисловодска судебный приказ был отменен по заявлению ответчика.

При этом согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, ФИО2 принадлежат 2/3 в праве общедолевой собственности в здании общей площадью 1012 кв.м. с кадастровым номером: № находящимся по тому же адресу что и многоквартирный дом по адресу: город-курорт Кисловодск, <адрес>.

Здание, в котором находится помещение, принадлежащее ФИО2 согласно выписке из ЕГРН, поставлено на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №.

Многоквартирный дом согласно выписке из ЕГРН, поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №.

На основании Постановления администрации № от ДД.ММ.ГГГГ у многоквартирного дома была изъята доля земельного участка и передана в аренду ФИО2 на 49 лет, что подтверждается архивной выпиской имеющейся в материалах дела.

В соответствии с п. 1 ст. 39 Жилищного кодекса РФ, обязанность по несению расходов на содержание общего имущества МКД возложена исключительно на собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом ТСЖ «Победы 151» в ходе процесса ссылалось на устаревшую техническую документацию, которая сама по себе не может быть принята в подтверждение довода о единстве указных строений.

Так в соответствии с п. 36 Постановления правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» в случае расхождения (противоречия) сведений о размере площади жилого дома, помещения в многоквартирном доме, содержащихся в документах государственного технического учета, а также документах, подтверждающих право владения (пользования) жилым домом, помещением в многоквартирном доме в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, приоритет имеют сведения, содержащиеся в реестре, и расчет платы за коммунальные услуги в случаях, предусмотренных настоящими Правилами, производится в соответствии с ними начиная с расчетного периода, в котором исполнителю представлены сведения, содержащиеся в реестре.

При этом в Выписке ЕГРН отсутствует запись о том, что данное здание является помещением в составе многоквартирного дома или частью общего имущества МКД.

Таким образом, фактически ФИО2, является собственником 2/3 доли нежилых помещений в отдельного здания площадью 1012 кв.м.

Технический паспорт БТИ также подтверждает статус отдельного здания, которому присвоен литер "А" - учетный номер, присваиваемый именно основным отдельным зданиям.

В соответствии с подпунктами "а", "б", "ж" пункта 4 раздела II "Стандарты управления многоквартирным домом" Постановления Правительства Российской Федерации "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами" управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением следующих стандартов:

прием, хранение и передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов, предусмотренных Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006г. N 491, ведение реестра собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с частью 3.1 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации, организация и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, включая услуги и работы по управлению многоквартирным домом, и коммунальные услуги, в том числе: начисление обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и коммунальных услуг, в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации; оформление платежных документов и направление их собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, ответственность за правильность начисления платы за ЖКУ возложена на ТСЖ, у которой имеется техническая документация на дом, включая площади помещений спорного здания, тем более, что в ходе судебного процесса представителем ФИО2 (истца по первоначальному иску) к делу приобщался тех. план строения и давались пояснения что несколько помещений в здании, принадлежащем ФИО2 (ответчику по первоначальному иску) расположены в пределах несущих конструкций многоквартирного дома, то есть сведениями о площади помещений являющихся конструктивной частью литера А многоквартирного дома ТСЖ обладало.

С учетом того, что ТСЖ «Победы 151» не заявляло соответствующих исковых требований, не настаивало и не добивалось исключения недостоверных сведений из ЕГРН, без заявления встречного требования о признании помещений входящих в здание с кадастровым номером: № конструктивной частью литера А многоквартирного дома, оснований для начисления взносов в полном объеме у ТСЖ «Победы 151» не имеется.

В порядке ст.ст.56,57 ГПК РФ стороной истца - ТСЖ «Победы 151» надлежащих и допустимых доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Вместе с тем, из приобщенных к делу возражений ФИО2, а также встречного искового заявления следует, что последний просит суд признать помещения общей площадью 187,4 кв.м. обозначенные в техническом паспорте здания под номерами 8-26 конструктивной частью многоквартирного дома (литер А), расположенного по адресу <адрес>, а также произвести перерасчет задолженности за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 перед ТСЖ «Победы 151» за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме исходя из площади принадлежащих ему помещений в многоквартирном доме общей площадью 187,4 кв.м., определив ее в сумме 164424,76 руб. То есть ФИО2 фактически признает исковые требования в указанной части, а именно в сумме 164424,76 руб.

Таким образом, судом установлено, что ФИО2 принадлежат помещения общей площадью 187,4 кв.м. в доме, расположенном по <адрес>, из этой площади надлежит произвести расчет задолженности за содержание и ремонт общего имущества, которая составила 164424 рубля 76 копеек.

В связи с чем, встречные исковые требования ФИО2 к ТСЖ «Победы 151» о признании помещений общей площадью 187,4 кв.м. обозначенных в техническом паспорте здания под номерами 8-26 конструктивной частью многоквартирного дома (литер А), расположенного по адресу <адрес> принадлежащими ФИО2, произведении перерасчёта задолженности за период с ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 перед ТСЖ «Победы 151» за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме исходя из площади принадлежащих ему помещений в многоквартирном доме общей площадью 187,4 кв.м., определив её в сумме 164424 рубля 76 копеек, подлежат удовлетворению.

С учетом изложенных обстоятельств, суд считает необходимым удовлетворить исковые требования ТСЖ «Победы 151» о взыскании с ФИО2 в пользу ТСЖ «Победы 151» задолженности за период с ДД.ММ.ГГГГ. за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме исходя из площади принадлежащих ему помещений в многоквартирном доме общей площадью 187,4 кв.м. в сумме 164424,76 руб., отказав во взыскании 427557 рублей 02 копеек, а также взыскать с ФИО2 в пользу ТСЖ «Победы 151» пени за несвоевременную оплату задолженности за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. в размере 48533 рубля 81 копейку, отказав во взыскании 452650 рублей 64 копейки.

В силу ст.98 ГПК РФ, надлежит взыскать с ФИО2 в пользу ТСЖ «Победы 151» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 5932 рубля 74 копейки.

На основании ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

встречное исковое заявление ФИО2 к ТСЖ «Победы 151» о признании помещений конструктивной частью МКД, перерасчете задолженности - удовлетворить.

Признать помещения общей площадью 187,4 кв.м. обозначенные в техническом паспорте здания под номерами 8-26 конструктивной частью многоквартирного дома (литер А), расположенного по адресу <адрес> принадлежащие ФИО2.

Произвести перерасчёт задолженности за период с ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 перед ТСЖ «Победы 151» за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме исходя из площади принадлежащих ему помещений в многоквартирном доме общей площадью 187,4 кв.м., определив её в сумме 164424 рубля 76 копеек.

Исковое заявление ТСЖ «Победы 151» к ФИО2 о взыскании задолженности по оплате за содержание и ремонт общего имущества -удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ТСЖ «Победы 151» задолженность по оплате за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. в сумме 164424 рубля 76 копеек, отказав во взыскании 427557 рублей 02 копеек.

Взыскать с ФИО2 в пользу ТСЖ «Победы 151» пени за несвоевременную оплату задолженности за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме за период с ДД.ММ.ГГГГ по 28.06.2025г. в размере 48533 рубля 81 копейку, отказав во взыскании 452650 рублей 64 копейки.

Взыскать с ФИО2 в пользу ТСЖ «Победы 151» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 5932 рубля 74 копейки.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня его принятия, путем подачи жалобы через Кисловодский городской суд.

Судья К.Ю. Домоцев

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья К.Ю. Домоцев