Решение № 3А-1771/2019 3А-788/2020 3А-788/2020(3А-1771/2019;)~М-1795/2019 М-1795/2019 от 25 мая 2020 г. по делу № 3А-1771/2019

Дело № 3а-788/2020


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 мая 2020 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при ведении протокола помощником судьи Подкопаевой М.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

ИП ФИО1 (далее - административный истец) обратилась в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ей на праве собственности объектов недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1440,5 кв.метров, расположенного по адресу: <данные изъяты>; нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1460 кв.метров, расположенного по адресу: <данные изъяты>; нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1387,5 кв.метров, расположенного по адресу: <данные изъяты>

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) просил определить рыночную стоимость объектов недвижимости в размере, определенном судебной оценочной экспертизой по состоянию на 07 мая 2019 года и на 12 марта 2019 года.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, с экспертным заключением не согласился, представил письменные замечания, просил о назначении повторной экспертизы.

Представитель ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки» (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, с экспертным заключением согласился.

Управление Федеральной государственной регистрации объектов кадастра и картографии по Московской области, администрация с/п Ганусовское Раменского района Московской области участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, отношения по требованиям не представили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1440,5 кв.метров, расположенного по адресу: <данные изъяты>; нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1460 кв.метров, расположенного по адресу: <данные изъяты>; нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1387,5 кв.метров, расположенного по адресу: <данные изъяты>

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 30.11.2017 года № 13ВР-1766 была проведена в 2018 году государственная кадастровая оценка в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области.

Распоряжениями Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 года № 15ВР-1633 и № 15ВР-1634 утверждены результаты государственной кадастровой оценки в отношении всех видов и объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области, на дату кадастровой оценки – 01 января 2018 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, оспариваемая кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере 20 577 633,17 рублей по состоянию на 12 марта 2019 года и утверждена актом ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки»; оспариваемая кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере 20 302 794,92 рублей по состоянию на 07 мая 2019 года и утверждена актом ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки»; оспариваемая кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере 19 555 798,64 рублей по состоянию на 07 мая 2019 года и утверждена актом ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки».

Административный истец в силу требований налогового законодательства Российской Федерации является плательщиком налогов в отношении спорных объектов недвижимости и уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требования административный истец представил отчет, подготовленный оценщиком ООО «Компания оценки и права», согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> рублей на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость; рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> рублей на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость; рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> рублей на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны административного ответчика, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия определения рыночной стоимости объектов недвижимости поименованного выше, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Первая оценочная компания» ФИО2.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 3а-788/2020/Э от 21.02.2020 года в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объектов, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Экспертом рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на дату кадастровой оценки определена в размере <данные изъяты> рублей; стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на дату кадастровой оценки определена в размере <данные изъяты> рублей; стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на дату кадастровой оценки определена в размере <данные изъяты> рублей.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении эксперта ФИО2, согласился представитель административного истца, представитель административного ответчика возражал относительно заключения экспертизы. Представитель заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» с экспертным заключением согласился.

Разрешая возникший спор суд, исходит из следующего.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчета оценщика.

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объектов недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно их итоговой стоимости. В указанной части заключение сторонами сомнению не подвергалось.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения).

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Анализируя методологию доходного, сравнительного и затратного подходов эксперт в заключении с учетом объема и качества имеющейся информации пришел к выводу об определении рыночной стоимости объектов путем применения сравнительного подхода, ввиду чего сделал выводы, содержащиеся в заключении.

В качестве объектов аналогов при применении сравнительного подхода экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Для сравнения отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектом оценки.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по группам сравнения; введены корректировки обоснованность и расчет которых приведен в заключении.

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

В ходе рассмотрения дела не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит в том числе из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

По результатам ознакомления с экспертным заключением представитель ответчика Министерства имущественных отношений Московской области подверг его сомнению.

По мнению представителя Министерства имущественных отношений Московской области копия объявления о продаже объекта недвижимости, использованного в качестве аналога № 2 в сравнительном подходе (стр.85) отсутствует информация о дате публикации. Использование его в качестве аналога некорректно. Кроме этого ошибочен отказ от внесения корректировок на дату предложения в сравнительном подходе. Срок экспозиции не оказывает влияния на данную корректировку.

Таким образом, допущенные нарушения привели к тому, что значение рыночной стоимости объектов нельзя признать определенной надлежащим образом и вызывает обоснованные сомнения в приведенных результатах расчетов и выводах.

Суд, изучив заключение судебной оценочной экспертизы, письменные пояснения эксперта ФИО2 с указанными выше доводами представителя Министерства имущественных отношений Московской области согласиться не может, исходя из следующего.

Вопреки доводам представителя относительно копии объявления о продаже объекта недвижимости, в данной копии присутствует информация о времени публикации объявления – «обновлено больше года назад», с учетом обозначенного в заключении периода проведения экспертизы, эксперт пришел к выводу об актуальности данного предложения на даты определения стоимости.

Относительно довода о корректировке на дату предложения, «объекты – аналоги были выставлены на продажу до дат определения стоимости, сроки экспозиции, соответствуют рыночному сроку экспозиции согласно анализу рынка (раздел 2.2.2. заключения). Цены предложений объектов-аналогов актуальны на даты определения стоимости». Срок типичный срок экспозиции, характерный для производственно-складских объектов (в среднем 6-11 месяцев, стр.41), приводится для подтверждения того, что предложения аналогов с соответствующими ценами, используемыми в расчетах, актуальны на дату проведения исследования и не превышают указанного срока. Также в заключении имеется ссылка на анализ рынка, где приводится информация об отсутствии существенных колебаний цен и арендных ставок на производственно-складскую недвижимость за анализируемый период с дат выставления отобранных аналогов до дат определения стоимости объектов исследования. В проведении корректировки нет необходимости.

Таким образом, исследование проведено корректно, все расчеты проведены верно, и выводы обоснованы с учетом поставленных перед экспертом вопросов.

На поставленные вопросы экспертом даны мотивированные ответы, которые содержатся в заключении, все возражения представителя сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта ФИО2, имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебных оценочных экспертиз. Оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы суд не усмотрел.

Учитывая изложенное выше с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 24 декабря 2019 года.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1, поданное в Московский областной суд 24 декабря 2019 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1440,5 кв.метров, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной рыночной, определенной по состоянию на 07 мая 2019 года в размере <данные изъяты> рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1460 кв.метров, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной рыночной, определенной по состоянию на 07 мая 2019 года в размере <данные изъяты> рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1460,0 кв.метров, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной рыночной, определенной по состоянию на 12 марта 2019 года в размере <данные изъяты> рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 04 июня 2020 года.

Судья М.Ю. Елизарова

Дело № 3а-788/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 мая 2020 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при ведении протокола помощником судьи Подкопаевой М.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, руководствуясь ст. 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1, поданное в Московский областной суд 24 декабря 2019 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1440,5 кв.метров, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 07 мая 2019 года в размере <данные изъяты> рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1460 кв.метров, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной рыночной, определенной по состоянию на 07 мая 2019 года в размере <данные изъяты> рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1460,0 кв.метров, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной рыночной, определенной по состоянию на 12 марта 2019 года в размере <данные изъяты> рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.Ю. Елизарова