Решение № 2-5402/2017 2-5402/2017~М-3855/2017 М-3855/2017 от 17 сентября 2017 г. по делу № 2-5402/2017

Дело № 2-5402/2017


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 сентября 2017 года г. Ижевск

Октябрьский районный суд г. Ижевска в составе:

судьи Шешукова Д.А.,

при секретаре Худиеве Е.Х.,

с участием представителя истца – ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Виктория Парк» о признании договора недействительным, взыскании излишне уплаченной суммы по договору,государственной пошлины,

у с т а н о в и л :

ФИО2 (далее - истец) обратилась с иском в суд к ООО «Виктория Парк» (далее – ответчик) о признании договора недействительным, взыскании излишне уплаченной суммы по договору, государственной пошлины, мотивируя свои требования следующим.

<дата> между ООО «Виктория Парк» и ООО «Уралинвестстрой» заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательство построить многоквартирный жилой <адрес> по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать в собственность ООО «Уралинвестстрой» объект долевого строительства. <дата> между истцом и ООО «Уралинвестстрой» заключен договор уступки прав требований по условиям которого права по договору участия в долевом строительстве перешли к истцу. Согласно условиям договора (п<номер>) проектная площадь квартиры составляет <данные изъяты> кв.м., В соответствии с передаточным актом к договору участия в долевом строительстве ответчик передал истцу квартиру со следующими техническими характеристиками: общая площадь квартиры <данные изъяты> кв.м., площадь балкона – <данные изъяты> кв.м. Таким образом, площадь квартиры составляет <данные изъяты> кв.м. (<данные изъяты> + <данные изъяты>), то есть меньше проектной на <данные изъяты> кв.м. Истцом <дата> в адрес ответчика направлена претензия об уменьшении цены договора, которая оставлена без удовлетворения. На основании изложенного истец просила признать пункт <номер> договора участия в долевом строительстве недействительным, взыскать в счет уменьшения цены договора 60290 руб. 72 коп., сумму государственной пошлины в размере 2009 руб.

В судебном заседании истец, надлежащим образом извещенная о дате и времени рассмотрения дела, не присутствует, предоставила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель истца настаивал на заявленных требованиях по основаниям, изложенным в иске.

В судебном заседании ответчик, надлежащим образом извещенный о дате и времени рассмотрения дела, не присутствует, предоставил письменные возражения, согласно которым объект долевого строительства определен в соответствии с проектной документацией, действующей на дату подписания договора. Передаточный акт, техническое состояние квартиры соответствует договору, требованиям технических регламентов, строительных норм и правил, санитарным требованиям, проектной документации. Квартира осмотрена, претензий и замечаний по передаваемой квартире не имелось.Характеристики квартиры являются проектными и фактическая площадь квартиры уточняется. В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Истцом неверно рассчитана сумма, подлежащая взысканию, поскольку применен коэффициент для балконов, хотя истцу передана лоджия. Также ответчик заявил ходатайство о снижения штрафа.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о дате и времени рассмотрения дела, не присутствует, о причинах неявки не сообщило.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие сторон и третьего лица.

Выслушав представителя истца,исследовав представленные материалы дела и доказательства, суд приходит к следующему.

Между ООО «Виктория Парк» и ООО «Уралинвестстрой» <дата> заключен договор долевого участия в строительстве <номер> (далее - Договор), в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательство построить многоквартирный жилой <адрес>, земельный участок (кадастровый номер участка: <номер>) расположен по адресу:<адрес> (строительный адрес), и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать участнику в собственность объект долевого строительства, а ООО «Уралинвестстрой» обязался уплатить ответчику сумму в размере 1950000 руб. (п.<номер>, <номер>.Договора).

Согласно условиям Договора (п.<номер>) проектная площадь квартиры составляет <данные изъяты> кв.м., проектная жилая площадь квартиры составляет <данные изъяты> кв.м.

Согласно п. <номер> Договора цена договора определена исходя из размера указанной в п.<номер> Договора проектной общей площади квартиры с учетом площади лоджии с коэффициентом 0,5, балконов с коэффициентом 0,3 по проекту, и считается неизменной, в том числе с учетом уточненной по результатам обмеров квартиры органом, осуществляющим технический учет жилищного фонда фактической общей площади квартиры, как сумма площадей всех частей квартиры (лоджии с коэффициентом <данные изъяты> балконов с коэффициентом <данные изъяты>).

В соответствии с п. <номер> Договора, если в результате окончательного определения общей площади квартиры по результатам обмеров органом, осуществляющим технический учет жилищного фонда, площадь уменьшится, застройщик не возвращает участнику стоимость излишне уплаченных средств.

Права требования участника долевого строительства жилья переданы ООО «Уралинвестстрой» истцу на основании договора уступки прав по договору долевого участия в строительстве от <дата>, по условиям которого право требования участника долевого строительства жилья по Договору переданы ФИО2 в полном объеме (п. <номер> договора уступки права требования).

В соответствии с передаточным актом от <дата> к Договору ответчик передал истцу квартиру, расположенную в жилом доме по адресу: Удмуртская Республика, <адрес> (строительный адрес: жилой <адрес>) со следующими техническими характеристиками: общая площадь квартиры (без учета балконов, лоджий, веранд и террас) – <данные изъяты> кв.м., жилая площадь квартиры – <данные изъяты> кв.м., общая площадь лоджий – <данные изъяты>.м.

Таким образом, площадь квартиры составляет 60,9кв.м. + 3,5кв.м. (7х коэф.0,5)=64,4кв.м.

В связи с разницей площади квартиры по сравнению с проектной площадью <дата> истцом в адрес ответчика направлено заявление (претензия) о возвращении части уплаченных по Договору денежных средств, ответа на претензию не последовало.

До настоящего момента требование истца ответчиком в добровольном порядке не исполнено.

Данные обстоятельства установлены в судебном заседании, подтверждаются представленными суду письменными доказательствами.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу положений п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирныйдом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 названного Кодекса).

Согласно п. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В силу п.3 ст.555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом (ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).

Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона к существенным условиям договора долевого строительства относятся: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 7 Федерального закона№ 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 2 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Создание объекта долевого строительства меньшей площадью является отступлением от условий договора, предусматривающих в предмете договора характеристики объекта, в частности его размер.

Заключенный договор позволяет застройщику построить объект меньшего размера, при этом содержит условия, исключающие его ответственность за нарушение условий договора в зависимости от степени отклонения, то есть освобождают от ответственности.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства в силу ч. 4 ст. 7 Федерального закона являются ничтожными.

С учетом изложенного положения п. <номер> Договора, противоречат приведенным положениям специального федерального закона, поскольку устанавливает дискриминационные положения для дольщика, а также необоснованные преимущества для застройщика, в связи с чем являются недействительными.

В судебном заседании установлено, что согласно условиям договора ответчик обязался передать истцу квартиру проектной площадью <данные изъяты> кв.м.

В соответствии с передаточным актом общество передало истцу квартиру со следующими техническими характеристиками: общая площадь квартиры (без учета балконов, лоджий, веранд и террас) – <данные изъяты> кв.м., жилая площадь квартиры – <данные изъяты> кв.м., общая площадь лоджий – <данные изъяты> кв.м.

Отступления от характеристик квартиры, указанных в проектной документации и в договоре участия в долевом строительстве, являются существенным.

Таким образом, истцу передана квартира, имеющая отступления от проектной документации и условий договора в части размера объекта долевого строительства, что противоречит требованиям как Федерального закона № 214-ФЗ, так и п.3 ст.555 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Толкование условий договора, заключенного между сторонами, позволяет сделать вывод, что цена недвижимости установлена исходя из единицы ее площади (п. <номер> договора).

При этом, оценивая расчет истца, суд находит его неверным, не основанным на представленных доказательствах, по следующим основаниям.

Истцом в обоснование расчета подлежащей взысканию суммы указано на необходимость применения коэффициента расчета площади балкона в размере <данные изъяты> (п. <номер> Договора).

В то же время договор участия в долевом строительстве, договор уступки прав, технический план помещения не содержат указания на то, что часть переданной истцу квартиры является балконом.

В свою очередь передаточный акт содержит сведения о площади лоджии в размере <данные изъяты> кв.м., истцом доказательств обратного суду не представлено, в связи с чем расчет надлежит осуществлять с учетом коэффициента для лоджии, равным <данные изъяты> (п. <номер> Договора).

Расчет взыскиваемых сумм будет выглядеть следующим образом:

<данные изъяты>.

В соответствии с п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Поскольку претензия истца оставлена без удовлетворения, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

Размер штрафа составит: <данные изъяты>.

Штраф снижению не подлежит, поскольку соотносится с последствиями нарушенного ответчиком обязательства.

Требования истца о взыскании с ответчика государственной пошлины не подлежат удовлетворению, поскольку в силу ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец была освобождена, что составляет 1023 руб. 37 коп.

Одновременно истцу разъясняется право на обращение в суд в заявлением о возврате уплаченной государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

исковые требованияФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Виктория Парк» о признании договора недействительным, взыскании излишне уплаченной суммы по договору удовлетворить частично.

Признать п. <номер> договора участия в долевом строительстве <номер> от <дата> недействительным.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Виктория Парк» в пользу ФИО2 в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве денежную сумм в размере 18297 руб. 18 коп., штраф в сумме 9148 руб. 59 коп.

В удовлетворении требований ФИО2 о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Виктория Парк» государственной пошлины отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Виктория Парк» в доход местного бюджета муниципального образования «город Ижевск» государственную пошлину в размере1023 руб. 37 коп.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме через районный суд.

В окончательной форме решение изготовлено 20.09.2017.

Судья Д.А. Шешуков