Решение № 2-199/2025 2-199/2025~М-104/2025 М-104/2025 от 6 августа 2025 г. по делу № 2-199/2025

Дело №

УИД 63RS0№-82


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 июля 2025 года Кошкинский районный суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Трошаевой Т.В.,

при секретаре Деревяшкиной З.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ООО «Специализированный застройщик «ФИО1» к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве,

установил:

Истец ООО «Специализированный застройщик «ФИО1» обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчику ФИО2 В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним (застройщик) и ФИО2 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по <адрес> с использованием сервиса электронной регистрации произведена государственная регистрация Договора, номер регистрации 63:01:0407002:675-63/456/2022-610.

В соответствии с условиями п.4 и п.8 Договора застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Жилой <адрес> после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать Объект долевого строительства Участнику долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого <адрес> соответствии Объекта долевого строительства условиям Договора, включая приложения к нему.

Объектом долевого строительства является жилое помещение – 4-х комнатная квартира номер 768, общая (проектная) площадь – 102,85 кв.м., общая приведенная площадь (т.е. площадь всех жилых комнат и всех помещений вспомогательного использования (коридоры, ванные комнаты, санузлы) и площадь лоджии с понижающим коэффициентом 0,5 в соответствии с Приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр) – 100,26 кв.м., расположенная на 17-м этаже секции «Д» <адрес> – многоквартирного жилого дома переменной этажности со встроенными нежилыми помещениями на первых этажах, представляющего собой 3 этаж строительства объекта капитального строительства: «Жилые дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенные по адресу: <адрес>».

ДД.ММ.ГГГГ объект долевого строительства был передан Участнику долевого строительства по подписанному истцом и ответчиком акту приема-передачи объекта.

Согласно данным кадастрового учета общая фактическая (приведенная) площадь переданного объекта долевого строительства (4-х комнатной <адрес> кадастровым номером 63:01:0407002:2359) составляет 103,50 кв.м. Таким образом, размер отклонения общей фактической площади объекта долевого строительства от общей приведенной площади объекта составил 3,24 кв.м.

Возможность и порядок изменения согласованной цены Договора, в случае изменения общей приведенной площади квартиры после завершения строительства Жилого <адрес> по результатам выполнения соответствующих кадастровых работ по обмеру площади всех помещений в составе квартиры предусмотрены разделом 11 Договора.

В соответствии с п.п.11.2 – 11.3 Договора в случае отклонения Общей Приведенной площади Объекта долевого строительства, указанной в Договоре, от общей фактической площади, определенной в отношении лоджии с учетом понижающего коэффициента 0,5 в соответствии с Приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр, в любую строну (как в большую, так и в меньшую) цена Договора подлежит изменению. При этом цена за 1 квадратный метр общей приведенной площади объекта долевого строительства является фиксированной и изменению не подлежит.

Таким образом, размер доплаты ответчика составляет 205 046,96 руб. (расчет: 63286,10 руб./кв.м.*3,24 кв.м.)

В случае отклонения общей приведенной площади Объекта долевого строительства в большую сторону Участник долевого строительства обязуется произвести доплату цены Договора, определенную как произведение цены 1 кв.м. общей приведенной площади объекта долевого строительства, зафиксированной договором, и площади отклонения.

В соответствии с п.11.5.1 Договора застройщик на основании результатов кадастровых работ по обмеру площади всех помещений в составе Объекта долевого строительства, в том числе жилых комнат, помещений вспомогательного использования и лоджии, оформляет и подписывает со своей стороны в двух экземплярах Акт о взаиморасчетах по Договору.

Согласно подписанного истцом и ответчиком Акта о взаиморасчетах по Договору от ДД.ММ.ГГГГ размер доплаты по договору участия в долевом строительстве составляет 205 046,96 руб.

ДД.ММ.ГГГГ между застройщиком и участником долевого строительства было заключено Дополнительное соглашение № к Договору, согласно п.2 которого Ответчик обязуется произвести доплату в размере 205 046,96 руб. в течение 10 дней с момента подписания настоящего дополнительного соглашения, то есть не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку участником долевого строительства не были исполнены обязательства по доплате истец письмом от ДД.ММ.ГГГГ исх.№ обратился в адрес ответчика с требованием об оплате имеющейся задолженности. Однако указанное требование оставлено ответчиком без внимания.

До настоящего времени обязательства ответчика по оплате цены договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме не исполнены.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ размер задолженности ответчика перед истцом составляет 205 046, 96 руб.

На основании изложенного, истец просил суд взыскать с ответчика ФИО2 в пользу ООО «Специализированный застройщик «ФИО1» задолженность по оплате цены договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 205 046 руб. 96 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 151 руб. 00 коп.

Представитель истца ООО «Специализированный застройщик «ФИО1» ФИО5, действующий на основании доверенности в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, дал пояснения аналогичные доводам, изложенным в иске, просил иск удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещался судом надлежащим образом, судебная корреспонденция возвратилась в адрес суда за истечением срока хранения.

В силу п. 67 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015г. № бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

Согласно п. 68 названного Постановления ст. 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

В соответствии с абз. 1 п. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки не уважительными.

В соответствии с п. 4 ст. 167 суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

На основании изложенного и в соответствии со ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Заслушав пояснения стороны истца, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. 1 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона (ч. 2 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые акты Российской Федерации").

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В ходе судебного разбирательства установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Специализированный застройщик «ФИО1» (застройщик) и ФИО2 (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве №, зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Росреестра по <адрес> (номер регистрации 63:01:0407002:675-63/456/2022-610).

Согласно п.4 и п.8 Договора застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) см привлечением других лиц построить (создать) Жилой <адрес> после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать Объект долевого строительства Участнику долевого строительства в состоянии, определенном условиями Договора, не позднее ДД.ММ.ГГГГ, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого <адрес> соответствии Объекта долевого строительства условиям Договора, включая приложения к нему.

В соответствии с условиями Договора Объектом долевого строительства является жилое помещение – 4-х комнатная квартира номер 768, общая (проектная) площадь – 102,85 кв.м., общая приведенная площадь квартиры – 100,26 кв.м., расположенная на 17-м этаже секции «Д» <адрес> – многоквартирного жилого дома переменной этажности со встроенными нежилыми помещениями на первых этажах, представляющего собой 3 этаж строительства объекта капитального строительства: «Жилые дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенные по адресу: <адрес>».

Согласно разделу 9 Договора Цена Договора определяется как произведение цены 1 квадратного метра Общей Приведенной площади квартиры на <адрес> Объекта долевого строительства. Цена 1 квадратного метра Общей Приведенной площади Объекта долевого строительства (независимо, является ли общая площадь проектной или фактической) составляет 63 286,10 руб. Цена Договора – 6 345 064,32 руб.

Возможность и порядок изменения согласованной цены Договора, в случае изменения общей приведенной площади квартиры после завершения строительства Жилого <адрес> по результатам выполнения соответствующих кадастровых работ по обмеру площади всех помещений в составе квартиры предусмотрены разделом 11 Договора.

Согласно п.11.1 стороны договорились о возможности изменения согласованной цены Договора исключительно в предусмотренных Договором случаях и порядке.

В соответствии с п.п.11.2 – 11.3 Договора в случае отклонения Общей Приведенной площади Объекта долевого строительства, указанной в Договоре, от Общей Фактической площади, определенной в отношении лоджии с учетом понижающего коэффициента 0,5 в соответствии с Приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр, в любую строну (как в большую, так и в меньшую) цена Договора подлежит изменению. При этом цена за 1 квадратный метр Общей Приведенной площади Объекта долевого строительства является фиксированной и изменению не подлежит.

В случае отклонения Общей Приведенной площади Объекта долевого строительства в большую сторону Участник долевого строительства обязуется произвести доплату цены Договора, определенную как произведение цены 1 кв.м. Общей Приведенной площади объекта долевого строительства, зафиксированной Договором, и площади отклонения.

В соответствии с п.11.5.1 Договора застройщик на основании результатов кадастровых работ по обмеру площади всех помещений в составе Объекта долевого строительства, в том числе жилых комнат, помещений вспомогательного использования и лоджии, оформляет и подписывает со своей стороны в двух экземплярах Акт о взаиморасчетах по Договору.

Участник долевого строительства обязуется произвести доплату в полном объеме цены договора до момента передачи Объекта долевого строительства Застройщиком Участнику долевого строительства (п.11.5.4 Договора).

В силу п.11.5.7 – 11.6 Участник долевого строительства обязуется заявить о наличии разногласий по Акту о взаиморасчетах по Договору в течение 5 рабочих дней со дня получения данного Акта путем направления письменных возражений с адреса электронной почты Участника долевого строительства, указанного в реквизитах Договора, на адрес электронной почты Застройщика, указанный в реквизитах Договора, либо путем передачи Застройщику нарочно письменных возражений. В случае возникновения разногласий по Акту о взаиморасчетах по договору Стороны проводят совместную встречу для урегулирования спорных вопросов в целях своевременного исполнения условий Договора по передаче Объекта долевого строительства Застройщиком Участнику долевого строительства. Отсутствие в установленный срок письменных возражений Участника долевого строительства свидетельствует о согласии Участника долевого строительства с полученным Актом о взаиморасчетах по Договору, в том числе с расчетом размера суммы доплаты или расчетом размера суммы возврата. Стороны договорились, что условием передачи Участнику долевого строительства Объекта долевого строительства является исполнение Участником долевого строительства обязательства по доплате в полном объеме цены Договора (в случае возникновения такого обязательства по условиям Договора) до передачи Объекта долевого строительства и подписания акта приема-передачи.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что согласно данным кадастрового учета общая фактическая (приведенная) площадь переданного объекта долевого строительства (4-х комнатной <адрес> кадастровым номером 63:01:0407002:2359) составляет 103,50 кв.м.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ объект долевого строительства – жилое помещение (квартира), расположенное по адресу: <адрес>, г.о.Самара, Куйбышевский внутригородской район, <адрес>, с кадастровым номером 63:01:0407002:2359 Застройщиком - ООО «Специализированный застройщик «ФИО1» был передан, а Участником долевого строительства – ФИО2 принят со следующими характеристиками: общая площадь квартиры в соответствии с данными ЕГРН – 100,90 кв.м., площадь лоджии фактическая – 5,20 кв.м., общая фактическая площадь объекта долевого строительства с учетом площади лоджии без понижающего коэффициента – 106,10 кв.м., общая фактическая площадь объекта долевого строительства с учетом площади лоджии с понижающим коэффициентом 0,5 в соответствии с Приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр. – 103,50 кв.м., что подтверждается актом приема-передачи объекта от ДД.ММ.ГГГГ по Договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства нашел подтверждение довод истца о том, что размер отклонения Общей Фактической площади объекта долевого строительства от Общей Приведенной площади объекта составил 3,24 кв.м.

Согласно подписанного истцом и ответчиком Акта о взаиморасчетах по Договору от ДД.ММ.ГГГГ размер доплаты, которую необходимо произвести ФИО2 по договору участия в долевом строительстве составляет 205 046,96 руб. (расчет: 63286,10 руб./кв.м.*3,24 кв.м.)

ДД.ММ.ГГГГ между застройщиком и участником долевого строительства было заключено Дополнительное соглашение № к Договору, согласно которого ФИО2 обязуется произвести доплату в размере 205 046,96 руб. в течение 10 дней с момента подписания настоящего дополнительного соглашения, то есть не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Актом приема-передачи объекта от ДД.ММ.ГГГГ по Договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ стороны, в том числе ФИО2 (Участник долевого строительства) подтвердили наличие задолженности последнего перед ООО «Специализированный застройщик «ФИО1» (застройщик) по оплате цены Договора участия в долевом строительстве № от 25ДД.ММ.ГГГГ в размере 205 046,96 руб.

Судом было установлено, что поскольку ФИО2 не были исполнены обязательства по доплате ООО «Специализированный застройщик «ФИО1» письмом от ДД.ММ.ГГГГ исх.№ обратился в адрес ответчика с требованием об оплате имеющейся задолженности. Однако указанное требование оставлено ответчиком без внимания.

До настоящего времени обязательства ответчика по оплате цены договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме не исполнены.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ размер задолженности ответчика перед истцом составляет 205046,66 руб.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности).

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

В силу п. 1 - 2 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Принимая во внимание вышеизложенное, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований, поскольку в силу вышеприведенных норм закона и условий договора, у ответчика, как участника долевого строительства, возникла обязанность доплатить застройщику стоимость разницы площади квартиры, в связи с увеличением площади, при этом обязательство ответчиком в полном объеме не исполнено. При таких обстоятельствах, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма в размере 205 046,96 руб., отмечая, что представленный истцом расчет судом проверен и признан правильным, иного расчета в материалах дела не имеется, как и доказательств погашения ответчиком задолженности в полном объеме.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Таким образом, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ, с ответчика ФИО2 в пользу истца ООО «Специализированный застройщик «ФИО1» подлежит взысканию госпошлина, оплаченная при подаче иска в суд на основании платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 7 151,00 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ООО «Специализированный застройщик «ФИО1» - удовлетворить.

Взыскать ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в пользу ООО «Специализированный застройщик «ФИО1» (ИНН <***>) задолженность по оплате цены договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 205 046 руб. 96 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 151 руб. 00 коп., а всего взыскать 212 197 (двести двенадцать тысяч сто девяносто семь) рублей 96 копеек.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Кошкинский районный суд <адрес> в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: Т.В. Трошаева