Решение № 2-411/2021 2-411/2021~М-294/2021 М-294/2021 от 8 июня 2021 г. по делу № 2-411/2021

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 июня 2021 года пос. Волово

Богородицкий районный суд Тульской области в составе:

председательствующего Кожуховой Л.А.,

при секретаре Соколовой М.Ю.,

с участием

представителя истца ООО «Воловосельхозтехника» по доверенности и ордеру адвоката Васильева С.Ю.,

ответчика ФИО3,

ответчика ФИО4,

представителя ответчика ФИО4 по доверенности ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Богородицкого районного суда Тульской области гражданское дело № по иску общества с ограниченной ответственностью «Воловосельхозтехника» к ФИО3, ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя,

у с т а н о в и л:

ООО «Воловосельхозтехника» обратилось в суд с иском к ФИО3, ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя, мотивируя свои требования тем, что на основании договора аренды земельных участков (поле <данные изъяты>) от 16.10.2014 года ФИО3 передал в аренду ООО «Воловосельхозтехника» земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым №, общей площадью 85400 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. В силу п. 3.1. договора аренды договор заключен сроком на 7 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Договор аренды прошел государственную регистрацию, о чем в ЕГРП внесена запись регистрации № от 7.11.2014 года. В соответствии с п. 2.2. договора аренды арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке настоящего договора на новый срок или выкуп земельного участка при его продаже при прочих равных условиях перед другими лицами, также на основании вышеуказанного пункта договора аренды арендодатель обязался обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление настоящего договора или выкуп земельного участка при его продаже на прочих преимущественных условиях перед другими лицами. Таким образом, истец и ФИО3 при заключении указанного выше договора аренды от 16.10.2014 года пришли к взаимному соглашению о возникновении у истца права собственности на арендуемый земельный участок при условии реализации права преимущественной покупки в случае отчуждения арендатором данного недвижимого имущества. В настоящее время ответчик - ФИО4 является собственником спорного земельного участка, с кадастровым №, согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 26.08.2020 года, заключенному между ФИО3 (продавец) и ФИО4 (покупатель). Право собственности ФИО4 на спорный земельный участок подтверждается записью о государственной регистрации права № от 14.09.2020 года. О существовании договоров купли-продажи недвижимого имущества от 26.08.2020 года истец узнал только 24.11.2021 года, когда к нему обратился ответчик ФИО4 с заявлением о выплате арендной платы по договорам аренды в его пользу и представил копию договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.08.2020 года. Договор купли-продажи недвижимого имущества от 26.08.2020 года между ответчиками был заключен в период действия договора аренды земельных участков (поле <данные изъяты>) от 16.10.2014 года, в связи с чем, ООО «Воловосельхозтехника» имеет преимущественное право покупки спорного земельного участка. О существовании договора аренды земельных участков (поле <данные изъяты>) от 16.10.2014 года ответчики не могли не знать, поскольку в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 26.08.2020 года, содержится ссылка на договор аренды, с указанием, что продаваемый земельный участок обременен правами ООО «Воловосельхозтехника». Между тем, в нарушение п. 2.2. договора аренды в адрес истца от ФИО3 никаких предложений и уведомлений о приобретении данного земельного участка не поступали. Ответчики, заключив договор купли-продажи недвижимого имущества от 26.08.2020 года, нарушили п. 2.2. договора аренды земельных участков (поле <данные изъяты>) от 16.10.2014 года и тем самым нарушили преимущественное право истца на покупку спорного земельного участка. При заключении договора аренды ООО «Воловосельхозтехника» и ФИО3 пришли к соглашению о возникновения у ООО «Воловосельхозтехника» права собственности на арендуемый им земельный участок при условии реализации права преимущественной покупки в случае отчуждения арендатором данного недвижимого имущества. Поскольку при отчуждении ФИО3 спорного недвижимого имущества ФИО4 было нарушено право ООО «Воловосельхозтехника» на выкуп земельного участка при его продаже на прочих равных условиях перед другими лицами, предусмотренное договором аренды, ответчики не уведомили истца о совершении сделки, следовательно, требования о переводе прав и обязанностей покупателя являются законными и обоснованными.

В связи с чем, истец просит суд перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества от 26.08.2020 года заключенному между ФИО3 (продавец) и ФИО4 (покупатель) в отношении земельного участка категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, на общество с ограниченной ответственностью «Воловосельхозтехника», заменив покупателя ФИО4 на общество с ограниченной ответственностью «Воловосельхозтехника», а также внести изменения в запись Единого государственного реестра недвижимости № от 14.09.2020 года о государственной регистрации права собственности на земельный участок категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, правообладателя ФИО4 заменить на правообладателя общество с ограниченной ответственностью «Воловосельхозтехника».

В ходе рассмотрения дела, заявленные исковые требования были представителем ООО «Воловосельхозтехника» дополнены, в дополнениях к иску указано, что условия договора аренды земельных участков (поле <данные изъяты>) от 16.10 2014 года, предусматривающие преимущественное право арендатора перед посторонними лицами на выкуп земельных участков при их продаже арендодателем, не оспорены, недействительными не признаны, сомнений в содержании в порядке ст. 431 ГК РФ не вызывают. Основания для вывода о несоответствии спорных условий требованиям закона не усматриваются. Норм закона, запрещающих предусматривать в договоре аренды право преимущественного выкупа арендуемого имущества, не имеется. Из содержания п. 2.2. договора аренды земельных участков (поле <данные изъяты>) от 16.10.2014 года, в соответствии с ст. 8 ГК РФ вытекает обязанность арендодателя в случае намерения произвести отчуждение земельного участка предоставить преимущественное право покупки земельного участка его арендатору. Согласовывая указанное условие в договоре, арендодатель - сособственник земельного участка предоставили арендатору более привилегированное право на выкуп отчуждаемой земельной доли даже по сравнению с их правовым статусом. Заключив договор аренды в 2014 году, арендодатель - сособственник спорного земельного участка не ставил под сомнение его условия, не оспаривал его законность и действительность. Возникшее в силу договора обязательство ФИО3 предоставить такое право арендатору подлежит исполнению в силу ст. 309 ГК РФ. В связи с неисполнением ФИО3 и его представителем по доверенности ФИО1 обязательств по договору истцом выбран способ защиты нарушенного права, не противоречащий ст. 12 ГК РФ. Выбранный истцом способ защиты права в виде перевода прав и обязанностей покупателя, также применяемый как в правоотношениях между собственниками имущества в порядке ст. 250 ГК РФ, так и при выкупе недвижимого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», не противоречит основным началам гражданского законодательства, направлен на поддержание стабильности правоотношений, возникающих в сфере оборота земель сельхозназначения. В основу искового заявления положена подлежащая исполнению обязанность арендодателя по предоставлению истцу преимущественного права на покупку земельных участков. Неисполнение обязанностей по договору послужило основанием для подачи настоящего искового заявления в целях защиты нарушенных прав арендатора. Статья 250 ГК РФ приведена в исковом заявление, как аналогия выбранного истцом способа защиты нарушенного права, но требования о защите прав истца основаны на неисполнении обязательств арендодателем. Отсутствие в законе положений о преимущественном праве арендаторов не исключает права лица заявить иск, основанный на договоре, не противоречащем требованиям закона. Истец – ООО «Воловосельхозтезника» является сельскохозяйственной организацией, которая использует спорные земельные участки по прямому назначению. Используя спорные земельные участки истец систематически улучшает его плодородные качества, удобряя дорогостоящими удобрениями и препаратами и согласно договору аренды рассчитывал, что Ответчик в случае продажи земельного участка продает его именно истцу, для дальнейшего использования уже на праве собственности, т.е. был заинтересован в выкупе данных земельных участков. Тот факт, что ООО «Воловосельхозтехника» является сельскохозяйственной организацией подтверждается уведомлением о возможности применения системы налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей от 11.01.2006 года №, выданным <данные изъяты>, а также сведениями об итогах сева под урожай по форме № за период времени с 2014 года по 2021 год. Более того спорный земельный участок использовался истцом с 2008 года, что подтверждается договорами аренды с ФИО3, а именно договором срочного пользования земельным участком (поле <данные изъяты> га) от 29.07.2011 года, договором аренды земельной доли от 8.05.2009 года, договором аренды земельной доли от 30.04.2008 года, указанные договоры также содержали условия о преимущественном праве выкупа земельных участков перед другими лицами.

В судебном заседании представитель истца ООО «Воловосельхозтехника» по доверенности и ордеру адвокат Васильев С.Ю., заявленные исковые требования, с учетом их дополнения, поддержал в полном объеме. При этом пояснил, что в первоначальном иске имеется описка, о существовании договора купли-продажи от 6.09.2019 года истец узнал не 24.11.2021 года, а 24.11.2020 года, когда к нему обратился ответчик ФИО4 В п. 2.2 договора аренды земельных участков от 16.10.2014 года не указано, как именно арендодатель должен был обратиться в ООО «Воловосельхозтехника» о выкупе земельного участка, но считает, что все изменения и дополнения, обращения должны быть в письменной форме. Полагает, что заключенным между ФИО3 и ФИО4 договором нарушены права ООО «Воловосельхозтехника» тем, что массив поля разобьётся, что затруднит его обработку, в связи с чем ООО «Воловосельхозтехника будет нести дополнительные затраты по его содержанию.

В судебном заседании ответчик ФИО3 исковые требования ООО «Воловосельхозтехника» с учетом их дополнения, не признал. Пояснил, что у него в собственности был земельный участок, в договорах от 2011 и 2014 годов стоят не его подписи, договоры он не видел, не читал, не подписывал, и не знает, кто их заключал и кто обрабатывает его участок, но арендные платежи он получал зерном, претензий у него к ООО «Воловосельхозтехника» нет. В 2014 году он жил в <адрес>, работал в автосервисе, снимал там жилье, в деревне он не живёт с 2001 года. Потом ему срочно понадобились деньги, и он продал земельный участок ФИО4, которого знает с детства. Он не знал, что должен сначала предложить купить землю ООО «Воловосельхозтехника». Для оформления договора купли-продажи земельного участка он выдал доверенность на друга ФИО6, его доверитель ему ничего не рассказывал по поводу продажи, а он этим и не интересовался.

В судебном заседании ответчик ФИО4 исковые требования ООО «Воловосельхозтехника» с учетом их дополнения, не признал и просил в их удовлетворении отказать. Пояснил, что им был приобретён земельный участок у ФИО3 для расширения КФХ. ФИО1 был представителем ФИО3, продавал его земельный участок по доверенности. При заключении договора купли-продажи он знал, что существует договор аренды с ООО «Воловосельхозтехника», условия договора аренды он выполнял, плату не менял. О том, что ООО «Воловосельхозтехника» имеется преимущественное право покупки земельного участка, он узнал в суде в марте 2021 года. Один из договоров аренды он нашел в <адрес> у ФИО2, <данные изъяты>, старшей по полю 181.

Представитель ответчика ФИО4 по доверенности ФИО5 в судебном заседании исковые требования ООО «Воловосельхозтехника» с учетом их уточнения не признала, при этом пояснила, что договор аренды земельных участков (поле <данные изъяты>) от 16.10.2014 года не должен противоречить федеральному законодательству. Указанный договор не содержит условий о выкупной цене и, что арендуемые земельные участки передаются в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. В связи с этим, установление права преимущественного выкуп земельного участка арендатором, по мнению ответчика ФИО4, недопустимо. ФИО3 являлся правообладателем земельных участков: с кадастровыми №, общей площадью <данные изъяты> кв.м и №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, на основании свидетельства о праве собственности на землю от 3.11.1994 года № и протокола собрания собственников земельных долей от 23.01.2008 года. В материалы дела истцом предоставлен договор аренды земельных участков (поле <данные изъяты>) от 16.10.2014 года между ФИО3 (арендодателем участка 19) и ООО «Воловосельхозтехника» (арендатором) заключённый сроком на 7 (семь) лет. Указанный договор аренды заключался в следующем порядке: ООО «Воловосельхозтехника» в д. Красный Холм проводило собрание с собственниками земельных участков, на указанном собрании ФИО3 не присутствовал, т.к. проживает в <адрес>. На собрании с собственниками согласовывался только срок, на который будет заключаться договор аренды и порядок оплаты за земельные участки, преимущественное право покупки земельных участков не обсуждалось. После собрания представители ООО «Воловосельхозтехника» подготовили 3 экземпляра договора аренды, а потом ходили по домам и подписывали их у собственников земельных участков. При этом договор аренды, на который ссылается истец, ФИО3 лично не подписывался, что подтверждается сравнением подписей в договоре аренды и в документах, предоставленных <данные изъяты>, которые ФИО3 подписывал лично, в том числе на заявлениях о регистрации за ним права на земельные участки, кроме того в указанный промежуток времени и проживал и работал в <адрес>. Сам ФИО3 о наличии ограничений и обременений на земельные участки не знал, при этом не отрицал, что получала зерно от ООО «Воловосельхозтехника» за пользование земельным участком с кадастровым номером 71:06:020301:154. Таким образом, ответчик полагает, что между ФИО3 и ООО «Воловосельхозтехника» не было достигнуто соглашения о преимущественном праве арендатора на выкуп арендуемого земельного участка с кадастровым номером 71:06:020301:154. Сторонами в договоре аренды земельных участков (поле <данные изъяты> га) от 16.10.2014 года не поименованы какие-либо конкретные действия арендодателя необходимые для обеспечения возможности реализации арендатором преимущественного права. Указанный договор также не содержит условий о необходимости получения арендодателем письменного отказа арендатора от преимущественного права покупки земельного участка. Договор аренды земельных участков (поле <данные изъяты> га) от 16.10.2014 года не содержат условия о необходимости получения арендодателем письменного отказа арендатора от преимущественного права покупки земельного участка, не имеется оснований для выводов о невыполнении арендодателем взятых на себя обязательств на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.08.2020 года своих обязательств. ФИО4 приобрел в собственность на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.8.2020 года земельные участки с кадастровыми номерами № и №. Преимущественное право покупки на вышеперечисленные земельные участки имелось у Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области. Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области письмом от 13.08.2020 года за № сообщило, что в соответствии с рекомендациями комиссии по рассмотрению извещений о продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, заседание которой состоялось 7.08.2020 года, Тульская область отказалась от покупки вышеуказанных земельных участков по цене за земельный участок с кадастровым № по цене 85 400 рублей и за земельный участок с кадастровым № по цене 6 600 рублей и сообщило о том, что в течение года со дня поступления извещения (15.07.2020 года №) представитель ФИО3 по доверенности ФИО1 вправе продать вышеуказанные земельные участки третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. ФИО1, представителем ФИО3 земельный участок с № был продан за 6600 рублей, а земельный участок с № по цене 85400 рублей, продажа состоялась 26.08.2020 года, таким образом условия, предусмотренные Федеральным законом № 101-ФЗ при продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения были выполнены. Кроме того, земельный участок с кадастровым №, не был предметом договора аренды земельных участков (поле <данные изъяты>) от 16.10 2014 года. В своем исковом заявлении истец ссылается на положения п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», п. 91 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», которые касаются несоблюдения обязанности продавца при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу. Вместе с тем, особенности правового режима долевой собственности, установленные ст. 250 Гражданского кодекса РФ, на арендные правоотношения не распространяются, как и на правоотношения связанные с куплей-продажей недвижимости, не являющейся долевой собственностью, в связи с чем, доводы истца о наличии у него права на приобретение спорного земельного участка в преимущественном порядке в силу закона основаны на ошибочном толковании норм материального права. Действующее гражданское и земельное законодательство не содержат норм, предусматривающих право арендатора земель сельскохозяйственного назначения на преимущественное право покупки арендуемого им земельного. При нарушении преимущественного права покупки возможность перевода на другое лицо прав и обязанностей покупателя устанавливается законом. Поскольку в рассматриваемом случае законом не предусмотрено права истца требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя арендуемого имущества, то иск не подлежит удовлетворению.

Представитель третьего лица Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области в судебное заседание не явился, о дне, месте и времени рассмотрения дела извещался надлежащим образом. Из представленных в адрес суда пояснений относительно заявленных исковых требований следует, что просят рассмотреть исковое заявление ООО «Воловосельхозтехника» в отсутствии их представителя и в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения сторон, их представителей, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, ФИО3 на основании свидетельства на право собственности на землю № от 3.11.1994 года являлся правообладателем земельного участка: с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, адрес (местонахождения): <адрес>.

В соответствии с договором аренды земельных участков (поле <данные изъяты>) от 16.10.2014 года ФИО3 передал в аренду ООО «Воловосельхозтехника» вышеуказанный земельный участок, в силу п. 3.1. он заключен сроком на 7 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Договор аренды прошел государственную регистрацию, о чем в ЕГРП внесена запись регистрации № от 7.11.2014 года.

В соответствии с п. 2.2. договора аренды арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке настоящего договора на новый срок или выкуп земельного участка при их продаже при прочих равных условиях перед другими лицами, также на основании вышеуказанного пункта договора аренды арендодатель обязался обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление настоящего договора или выкуп земельных участков при их продаже на прочих преимущественных условиях перед другими лицами.

15.07.2020 года представителем ФИО3 – ФИО1 было направлено уведомление Министерству имущественных и земельных отношений Тульской области о намерении продать спорные земельные участки.

13.08.2020 года за № Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области отказалось от покупки земельных участков и сообщило представителю ФИО3 – ФИО1 о праве в течение года со дня получения извещения продать спорные земельные участки на предлагаемых условиях.

26.08.2020 года ФИО3 реализовал свои правомочия собственника по отчуждению земельных участков по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества, заключенному между ФИО1, действующим от имени ФИО3, 26.08.2020 года, ФИО4 является собственником спорного земельного участка с кадастровым №.

Право собственности ФИО4 на спорный земельный участок подтверждается записью о государственной регистрации права № от 14.09.2020 года.

24.11.2020 года ФИО4 обратился с заявлением в ООО «Воловосельхозтехника» о выплате арендной платы по договорам аренды в его пользу, представив копию договоров купли-продажи недвижимого имущества от 26.08.2020 года.

Указанные обстоятельства установлены в ходе рассмотрения дела и не оспариваются сторонами.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3).

В соответствии с п. 1 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

В силу п. 2 данной статьи земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В п.п. 1, 2 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Федеральный закон № 101-ФЗ) установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

При изложенных обстоятельствах суд полагает, что договор аренды земельных участков (поле <данные изъяты>) от 16.10.2014 года не должен противоречить федеральному законодательству.

В п. 3 ст. 1 Федерального закона № 101-ФЗ установлено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципах преимущественного права субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже (подп. 3) и на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности в случае, если другие участники долевой собственности откажутся от покупки такой доли или не заявят о намерении приобрести такую долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (подпункт 4).

В отношении других лиц такой принцип не установлен.

Действительно, в соответствии с п. 4 ст. 9 Федерального закона № 101-ФЗ в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 настоящего Федерального закона.

Договор аренды, как и любой договор, может быть признан незаключенным, если сторонами не достигнуто соглашение в надлежащей форме по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Для договора аренды - это условия: о предмете договора; размере арендной платы (для договора аренды здания, сооружения, земельного участка); выкупной цене (для договора аренды недвижимости - с правом выкупа).

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как следует из договора аренды земельных участков (поле <данные изъяты>) от 16.10.2014 года не содержит условий о выкупной цене и, что арендуемые земельные участки передаются в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В связи с этим, установление права преимущественного выкупа земельного участка арендатором, по мнению суда, недопустимо.

В соответствии с п.п. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

В п. 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В п. 5 той же статьи установлено, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

По смыслу указанной нормы действия участников гражданского оборота предполагаются разумными и добросовестными, пока не доказано обратное.

В соответствии со ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Таким образом, содержание договора определяется в соответствии с его общепринятой трактовкой и пониманием его условий сторонами. Если положения договора могут иметь несколько значений либо не позволяют достоверно установить значение отдельных положений, суды обязаны выявить действительную и реальную волю сторон. Основным способом ее установления являются показания сторон или их представителей по условиям договора и обстоятельствам дела. Суд обязан учитывать в совокупности все собранные по делу доказательства с целью выявления действительной воли сторон и исключения каких-либо сомнений в ее достоверности.

Как установлено в ходе рассмотрения дела ФИО3 являлся правообладателем земельного участка с кадастровыми №.

Из представленного в материалы дела ООО «Воловосельхозтехника» договора аренды земельных участков (поле <данные изъяты>) от 16.10.2014 года следует, ФИО3 передал в аренду ООО «Воловосельхозтехника» вышеуказанный земельный участок.

При этом договор аренды, на который ссылается представитель ООО «Воловосельхозтехника» ФИО3 лично не подписывался, что он подтвердил в ходе рассмотрения дела. Доказательств обратного суду представителем ООО «Воловосельхозтехника» не представлено.

ФИО3 о наличии ограничений и обременений на земельные участки не знал, при этом не отрицал, что получал зерно от ООО «Воловосельхозтехника» за пользование земельным участком.

Таким образом, суд приходит к выводу, что между ФИО3 и ООО «Воловосельхозтехника» не было достигнуто соглашения о преимущественном праве арендатора на выкуп арендуемых земельных участков.

Сторонами в договоре аренды земельных участков (поле <данные изъяты> га) от 16.10.2014 года не поименованы какие-либо конкретные действия арендодателя необходимые для обеспечения возможности реализации арендатором преимущественного права.

Указанный договор аренды не содержит условий о необходимости получения арендодателем письменного отказа арендатора от преимущественного права покупки земельного участка.

В абзаце третьем п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее - постановление № 49) указано, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Согласно п. 43 постановления № 49 при толковании условии договора в силу абзаца первого ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражении (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Таким образом, содержание договора определяется в соответствии с его общепринятой трактовкой и пониманием его условий сторонами. Если положения договора могут иметь несколько значений либо не позволяют достоверно установить значение отдельных положений, суды обязаны выявить действительную и реальную волю сторон. Основным способом ее установления являются показания сторон или их представителей по условиям договора и обстоятельствам дела. Суд обязан учитывать в совокупности все собранные по делу доказательства с целью выявления действительной воли сторон и исключения каких-либо сомнений в ее достоверности.

Договор аренды земельных участков (поле <данные изъяты> га) от 16.10.2014 года не содержит условия о необходимости получения арендодателем письменного отказа арендатора от преимущественного права покупки земельного участка, не имеется основании для выводов о невыполнении арендодателем взятых на себя обязательств на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества.

Доводы представителя истца о том, что ФИО3 не уведомил арендатора ООО «Воловосельхозтехника» о намерении продать земельный участок правового значения по рассматриваемому делу не имеют, поскольку договор аренды не содержит обязанности арендодателя – собственника участка извещать в какой-либо форме арендатора о намерении продать участок.

ФИО4 приобрел в собственность на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.08.2020 года земельные участки:

- с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, адрес (местонахождения) объекта: <адрес>.

- с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв. м, категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: Для сельскохозяйственного производства, адрес (местонахождения) объекта: <адрес>.

Преимущественное право покупки на вышеперечисленные земельные участки имелось у Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области.

Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области сообщило, что в соответствии с рекомендациями комиссии по рассмотрению извещений о продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, заседание которой состоялось 7.08.2020 года, Тульская область отказалась от покупки вышеуказанных земельных участков по цене указанной в извещении и сообщило о том, что в течение года со дня поступления извещения (15.07.2020 года) ФИО3 вправе продать вышеуказанные земельные участки третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении.

ФИО1, представителем ФИО3 земельный участок с № был продан за 6600 рублей, а земельный участок с № по цене 85400 рублей, продажа состоялась 26.08.2020 года. Таким образом, условия, предусмотренные Федеральным законом № 101-ФЗ при продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения третьим лицам были выполнены.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым №, не был предметом договора аренды земельных участков (поле <данные изъяты>) от 16.10. 2014 года.

Ссылку истца на положения п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», п. 91 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», которые касаются несоблюдения обязанности продавца при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, суд находит несостоятельной, поскольку особенности правового режима долевой собственности, установленные ст. 250 ГК РФ, на арендные правоотношения не распространяются, как и на правоотношения связанные с куплей-продажей недвижимости, не являющейся долевой собственностью, в связи с чем, доводы истца о наличии у него права на приобретение земельного участка в преимущественном порядке в силу закона основаны на ошибочном толковании норм материального права.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу положений п.п. 1 - 3 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В соответствии с п.п. 1-2 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

При этом, действующее гражданское и земельное законодательство не содержат норм, предусматривающих право арендатора земель сельскохозяйственного назначения на преимущественное право покупки арендуемого им земельного участка.

При нарушении преимущественного права покупки возможность перевода на другое лицо прав и обязанностей покупателя устанавливается законом.

Поскольку в рассматриваемом случае законом не предусмотрено права истца требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя арендуемого имущества, то иск не подлежит удовлетворению.

Недобросовестного осуществления своих гражданских прав со стороны ответчиков ФИО3, ФИО4, судом не установлено.

При принятии решения по делу суд учитывает, что то обстоятельство, что ответчик ФИО4 не зарегистрирован в качестве главы КФХ либо индивидуального предпринимателя не имеет правового значения для рассматриваемого спора и также не может свидетельствовать о том, что при приобретении земельных участков действовал не в своем интересе, и не будет их использовать по прямому назначению. Доказательств обратного суду не представлено.

Также в ходе рассмотрения дела судом установлено, и не оспаривалось представителем ООО «Воловосельхозтехника», что до настоящего времени, несмотря на смену собственника, ООО «Воловосельхозтехника» использует до истечения срока договора аренды от 16.10.2014 года, спорный земельный участок, ранее принадлежавший ФИО3

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Воловосельхозтехника» к ФИО3, ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя, отказать.

Управлению Судебного департамента Тульской области вернуть обществу с ограниченной ответственностью «Воловосельхозтехника» денежную сумму 85400 рублей внесенную на депозитный счет Управления Судебного департамента Тульской области 15 марта 2021 года.

Отменить меры по обеспечению иска принятые определением Богородицкого районного суда Тульской области от 17.03.2021 года в виде наложения ареста на земельный участок категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы или принесения представления в Богородицкий районный суд Тульской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий

Мотивированное решение изготовлено 14.06.2021 года.