Решение № 3А-408/2018 3А-408/2018~М-337/2018 М-337/2018 от 10 сентября 2018 г. по делу № 3А-408/2018

Дело № 3а-408/2018


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 сентября 2018 года г.Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Гальковой Е.Н.,

с участием представителя административного истца – ФИО1,

представителя Администрации г.Ростова-на-Дону – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «ТЕХ-СНАБСЕРВИС» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л :

административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является собственником земельного участка из категории земель населенных пунктов, находящегося в г. Ростове-на-Дону (разрешенное использование – для эксплуатации производственных помещений). Определение размера налоговой базы осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (24 890 597,60 рублей), которая значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (9 846 000 рублей). В связи с несоответствием оспариваемой кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просит суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 25.01.2018 в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.

В судебном заседании представитель административного истца - ФИО1, действующая по доверенности, административный иск уточнила с учетом заключения эксперта в рамках проведенной оценочной экспертизы по вопросу об определении рыночной стоимости земельного участка.

Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, в письменном заявлении не возражал против установления кадастровой стоимости в размере рыночной согласно заключению судебной экспертизы, дело рассмотрено в отсутствие представителя административного ответчика согласно статье 150 КАС РФ.

Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону – ФИО2, действующий по доверенности, в судебном заседании возражал против административного иска, основанного на отчете, а также против выводов заключения судебной экспертизы.

Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителей административного истца, заинтересованного лица, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 4 829 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – для эксплуатации производственных помещений, кадастровая стоимость участка по состоянию на 25 января 2018 года – 24 890 597,60 рублей.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации».

Рассматриваемый земельный участок в его настоящих характеристиках не был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года. Его кадастровая стоимость определена с использованием среднего удельного показателя кадастровой стоимости по состоянию на дату её определения (25 января 2018 года) в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №778 и статьёй 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определяет размер налоговой базы при уплате земельного налога, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика от 31 мая 2018 года, согласно которому при применении сравнительного подхода рыночная стоимость земельного составляет 9 846 000 рублей.

Заявление правообладателя участка о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, основанное на отчете оценщика, было отклонено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 18 июня 2018 года, дата обращения в комиссию – 7 июня 2017 года, в отчете отмечено наличие 6 нарушений ФСО 3,7.

Обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р, которым утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области, Администрации г.Ростова-на-Дону относительно недостоверности отчета назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка.

Экспертиза проведена экспертом ООО «Оценочно-экспертный Центр» (заключение от 30 августа 2018 года №826).

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 25 января 2018 года составляет 13 506 423,26 рублей.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.

В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемой зоне и сегменте рынка (участки под индустриальную застройку).

В качестве объектов-аналогов использовано 4 земельных участка, расположенных в г.Ростове-на-Дону, по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам, перечень которых отражен. Все аналоги выбраны по дате предложения до даты, на которую определена кадастровая стоимость. Объявления проверяемы, их содержание соответствует исследуемому сегменту рынка и характеристикам рассматриваемого участка, при анализе выбранных аналогов использован математический показатель коэффициента вариации для выборки объявлений (таблица 7).

Расчет рыночной стоимости объекта приведен в таблице №8. Применение конкретных корректировок (в зависимости от различий аналогов и рассматриваемого земельного участка) экспертом подробно и достаточно объяснено со ссылкой на источники использованной информации (л.д.154-157).

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.

Доводы возражений представителя органа местного самоуправления о занижении кадастровой стоимости, не могут повлиять на оценку обоснованности заключения, которое является ясным, содержит выводы по всем необходимым вопросам, предусмотренным федеральными стандартами оценки. Суждения о необоснованности корректировок в рамках различия между аналогами и исследуемым участком опровергаются содержанием заключения, имеющего конкретное обоснование примененных цифровых значений.

В данном случае кадастровая стоимость объекта оценки была определена с использованием среднего УПКС (разработанного по состоянию рынка на 1 января 2014 года), а рыночная стоимость определяется методически иным образом – на основе анализа уникальных индивидуальных параметров объекта на другую дату. Разница между двумя видами стоимости не является определяющим фактором анализа доказательств о рыночной стоимости, практика оценочной деятельности предполагает выявление таких различий.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, с которым согласны административный истец и ответчик.

Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельного участка, указанный в отчете оценщика, рыночная стоимость определена экспертом. Разница между итоговой рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью укладывается в принятый в оценочной деятельности допустимый интервал различий. Данных о существенном нарушении методики определения кадастровой стоимости не установлено, поэтому судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца в силу статей 109-111 КАС РФ.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 4 829 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – для эксплуатации производственных помещений в размере его рыночной стоимости по состоянию на 25 января 2018 года в сумме 13 506 423,26 рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 7 июня 2018 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ООО «ТЕХ-СНАБСЕРВИС» 32 000 рублей в пользу ООО «Оценочно-экспертный Центр» за проведенную судебную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов