Решение № 3А-0191/2026 3А-0191/2026(3А-2813/2025)~МА-2094/2025 3А-191/2026 3А-2813/2025 МА-2094/2025 от 23 марта 2026 г. по делу № 3А-0191/2026

УИД 77OS0000-02-2025-017523-44 Дело № 3А-191/2026


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 марта 2026 года г. Москва

Московский городской суд в составе

судьи Полыги В.А.,

при секретаре Баевой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Спектр» об оспаривании кадастровой стоимости нежилых помещений и земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Спектр» обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами ОКС1, ОКС2, ОКС3 и земельного участка с кадастровым номером ЗУ.

В административном исковом заявлении общество просит установить кадастровую стоимость нежилых помещений и земельного участка в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной ООО «НИРУН», а именно в размере 872 390 000 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ОКС1, в размере 131 892 000 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ОКС2, в размере 242 419 000 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ОКС3 по состоянию на 1 января 2023 года и в размере 388 757 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером ЗУ по состоянию на 1 января 2024 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами ОКС1, ОКС2, ОКС3, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере 1 062 959 218 рублей 93 копеек в отношении нежилого помещения с кадастровыми номерами ОКС1, в размере 179 153 351 рубля 09 копеек в отношении нежилого помещения с кадастровыми номерами ОКС2, в размере 329 225 166 рублей 84 копеек в отношении нежилого помещения с кадастровыми номерами ОКС3, а также арендатором земельного участка с кадастровым номером ЗУ, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2024 года установлена в размере 575 822 478 рублей 03 копеек.

Поскольку общество является собственником нежилых помещений, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости нежилых помещений их рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В свою очередь несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, поскольку её размер также исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель ООО «Спектр» согласился с выводами судебной экспертизы, уточнил административные исковые требования и просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам оценки, проведенной ФГБУ Московская областная ЛСЭ Минюста России.

Представителем Департамента городского имущества города Москвы представлены письменные возражения по делу, в которых административный ответчик просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

Исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу принадлежат на праве собственности нежилые помещения с кадастровыми номерами ОКС1, ОКС2, ОКС3, что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках объектов недвижимости. Согласно выпискам из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости, кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ОКС1 по состоянию на 1 января 2023 года установлена в размере 1 062 959 218 рублей 93 копеек, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ОКС2 в размере 179 153 351 рубля 09 копеек, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ОКС3 в размере 329 225 166 рублей 84 копеек.

Также ООО «Спектр» является арендатором земельного участка с кадастровым номером ЗУ, что подтверждается выпиской ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ЗУ по состоянию на 1 января 2024 года составила 575 822 478 рублей 03 копейки, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 «О налоге на имущество организаций» является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных нежилых помещений уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

Также административный истец в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» уплачивает арендную плату за земельный участок, расчет которой производится в процентах от его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимого имущества влияют на права и обязанности ООО «Спектр» как плательщика налога и арендатора.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 1 августа 2025 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений. Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО «Спектр» в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений и земельного участка представило в суд отчет, подготовленный по заданию заявителя ООО «НИРУН», в котором рыночная стоимость нежилых помещений по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере 872 390 000 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ОКС1, в размере 131 892 000 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ОКС2, в размере 242 419 000 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ОКС3 и в размере 388 757 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером ЗУ по состоянию на 1 января 2024 года.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объектов недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФГБУ Московская областная ЛСЭ Минюста России.

Согласно заключению судебной экспертизы, отчет об оценке рыночной стоимости нежилых помещений и земельного участка, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Действительная рыночная стоимость нежилых помещений по результатам судебной экспертизы по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере 882 483 780 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ОКС1, в размере 149 300 209 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ОКС2, в размере 272 605 025 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ОКС3, по состоянию на 1 января 2024 года в отношении земельного участка с кадастровым номером ЗУ в размере 473 704 290 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорных объектов, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО «НИРУН», и достоверности определенной в них рыночной стоимости объектов оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали.

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд также отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчёты, проведённые в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость нежилых помещений по состоянию на 1 января 2023 года и земельного участка по состоянию на 1 января 2024 года. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

Таким образом, ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судом отклоняются доводы представителя административного ответчика о том, что ООО «Спектр» не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости спорных объектов. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Учитывая, что право на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ; проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость нежилых помещений должна быть установлена в размере, определенном в экспертном заключении по состоянию на 1 января 2023 года, кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере, определенном в экспертном заключении по состоянию на 1 января 2024 года

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд – 1 августа 2025 года.

Расходы по проведению судебной экспертизы в размере СУММА были возложены на административного ответчика, обязанность по оплате экспертизы Департаментом городского имущества г. Москвы исполнена, что подтверждается платежным поручением № *. Представителем Департамента городского имущества г. Москвы заявлено ходатайство о возмещении понесенных по делу судебных расходов.

Согласно положениям ст.ст. 103, 106 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам; другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда. Возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Соответственно, решая вопрос о распределении судебных расходов, необходимо оценить, является ли расхождение между утвержденной кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его рыночной стоимостью, установленной судом, настолько существенным, что свидетельствует о наличии ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод административного истца, как налогоплательщика.

Определенная экспертом рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ОКС1 отличается от оспариваемой кадастровой на 17%, нежилого помещения с кадастровым номером ОКС2 отличается на 16,7%, нежилого помещения с кадастровым номером ОКС3 отличается на 17,2%, земельного участка с кадастровым номером ЗУ отличается на 17,7%, то есть менее 30%, что находится в пределах допустимых отклонений.

Учитывая, что представленный в материалы дела отчет признан недостоверным, а услуги по составлению экспертного заключения оказаны во исполнение обязанности заявителя по представлению доказательств в связи с реализацией права на уточнение кадастровой стоимости объектов недвижимости, принимая во внимание, что у суда не имеется оснований говорить о допущенных в ходе кадастрового учета ошибках, суд приходит к выводу о необходимости взыскания с административного истца в пользу Департамента городского имущества г. Москвы расходов по проведению судебной экспертизы в размере СУММА.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ОКС1 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 882 483 780 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером ОКС2 в размере 149 300 209 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером ОКС3 в размере 272 605 025 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ЗУ равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2024 года, в размере 473 704 290 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 1 августа 2025 года.

Взыскать с ООО «Спектр» (ИНН) в пользу Департамента городского имущества города Москвы расходы по проведению судебной экспертизы в размере СУММА (получатель:).

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда В.А. Полыга

Решение в окончательной форме изготовлено 25 марта 2026 года.