Решение № 2-2490/2017 2-2490/2017~М-1580/2017 М-1580/2017 от 29 мая 2017 г. по делу № 2-2490/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

30 мая 2017 года <адрес>

Октябрьский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Болотовой Ж.Т., при секретаре Ямпиловой Т.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ООО «Спутник», ООО «Изол-Д» к ФИО7, ООО «РегионЖилСтрой» о применении последствий недействительной сделки в виде возврата земельного участка

У С Т А Н О В И Л :

Обращаясь в суд, истцы просят применить последствия недействительной сделки (соглашения о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ) в виде возврата земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, 111 квартал, категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый №, прекратить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ, восстановить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ.

Исковые требование мотивированы тем, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по 31. Декабря 2016 года между ООО «Регионжилстрой» и участниками долевого строительства заключены договора о долевом участии в строительстве жилья. Застройщиком является ООО «Регионжилстрой». Который обязался своими силами с привлечением других лиц построить на земельном участке <адрес>, 111 квартал, многоквартирный Ж. дом, общей площадью застройки 4825,15 кв.м. и ввести его в эксплуатацию в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ согласно проектной документации и договоров долевого участия. Участники долевого строительства принятые на себя обязательства перед ООО «Регионжилстрой» исполнили в полном объеме, а именно произвели оплату за квартиры в полном объеме. Договоры долевого участия в строительстве жилья зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Бурятия. Соответственно, с этого момента у участников долевого строительства ( залогодержателей) считаются находящимися в залоге представленный для строительства (создания многоквартирного дома, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, право аренды на земельный участок и строящиеся ( создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом. Строительство многоквартирного дома осуществлялось на земельном участке, расположенном по адресуя: <адрес>, 111 квартал, кадастровый номер земельного участка 03:24:034420:112, площадью 3680 кв.м., переданному застройщику ООО «Регионжилстрой» на основании договора аренды с последующим выкупом земельного участка. Собственником земельного участка является ФИО7 Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в реестре за № от ДД.ММ.ГГГГ. Впоследствии ФИО7 и ООО «Регионжилстрой» заключили соглашение о расторжении договора аренды земельного участка и передали его на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ. Управление зарегистрировало данное соглашение за № от ДД.ММ.ГГГГ. Заключенное сторонами соглашение о расторжении договора аренды земельного участка нарушает права участников долевого строительства.

В судебное заседание истцы ФИО1, ФИО2, ФИО6, ООО «Спутник», ООО «Изол-Д» не явились, надлежаще извещены.

В судебном заседании истец ФИО5, ФИО4, ФИО3, представитель истцов ООО «Спутник», ООО «Изол-Д», ФИО6, ФИО2 – ФИО8 исковые требования поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить, дав пояснения так, как они изложены в иске.

В судебное заседание представитель ответчика ООО «Регионжилстрой» не явился, надлежаще извещен, направил письменные пояснения по делу, согласно которым просил в удовлетворении исковых требований отказать.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО7 – ФИО9 возражала против удовлетворения исковых требований, суду пояснила, что ни законодательством об участии в долевом строительстве, ни законодательством об ипотеке, ни в Гражданском кодексе Российской Федерации не содержатся прямого запрета на расторжение договоров аренды земельного участка под строительство, в том числе и в случае заключения договоров об участии в долевом строительстве. Земельный участок с кадастровым номером 03:24:034402:112 в отношении которого, в связи с заключением между истцами и ООО «Регионжилстрой» договоров долевого участия в строительстве, возник залог права аренды, принадлежал ООО «Регионжилстрой» на основании договора аренды, заключенного с ФИО7 Указанный договор был расторгнут на основании заключенного между ООО «Регионжилстрой» и ФИО7 соглашения о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ. В исковом заявлении истцы ссылаются на то, что в силу ст. 168 ГК РФ, заключенному между ООО «Регионжилстрой» и ФИО7 соглашение о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 03:24:034402:112 является недействительной сделкой, поскольку в соответствии с Законом №214-ФЗ залог права аренды не может быть прекращен до прекращения обеспеченного залогом обязательства, т.е. до полного выполнения сторонами договоров о долевом участии в строительстве жилья и передачи квартир по актам приема – передачи участникам долевого строительства. Признание соглашения о расторжении договора аренды недействительной сделкой необходимо истцам для того, чтобы была восстановлена запись о регистрации права аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и соответственно, запись о регистрации залога данного права, для того, чтобы у истцом появилась возможность обратить взыскание на предмет залога – право аренды с целью дальнейшего получения в страховой компании страхового возмещения по причине выполнения застройщиком обязательств по передаче жилого помещения. По мнению представителя третьего лица, спорное соглашение является недействительной сделкой. Однако, Управлением Росрреестра по РБ, данная сделка была зарегистрирована, действия государственного регистратора по регистрации указанного соглашения никем не оспорена. Кроме этого, договоры долевого участия с истцами ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 были расторгнуты по решению судов. С момента расторжения договоров на участие в долевом строительстве, права данных лиц не затрагиваются сделкой по расторжению договора аренды земельного участка, заключенного между ООО «Регионжилстрой» и ФИО7, так как они уже не являются участниками долевого строительства указанного многоквартирного дома. В связи с этим, считает, что производство по делу в отношении названных лиц подлежит прекращению. Согласно пояснениям, ООО «Регионжилстрой» не получал оплату по договорам долевого участия, заключенным с ООО «Спутник», ООО «Изол-Д», ФИО6, которому ООО «Спутник» переуступил права требования по трем договорам долевого участия. Более того, указанными юридическими лицами, в соответствии с заключенными с ними договорами подряда, должно было осуществляться исполнение обязательств по возведению жилого дома на земельном участке, принадлежащему ФИО7 Однако, данные обязательства юридическими лицами по возведению жилого дома не было исполнено. В случае признания соглашения от ДД.ММ.ГГГГ недействительной сделкой, будут существенно нарушены права ответчика ФИО7, который вынужден будет нести бремя ограничений прав на принадлежащий ему земельный участок, учитывая, что он ни разу не получил арендную плату от ООО «Регионжилстрой», а также понес значительные убытки в виду упущенной выгоды в размере выкупной стоимости земельного участка, которую он должен был согласно условиям договора аренды получить от ООО «Регионжилстрой» по окончании строительства в виде нежилых площадей в строящемся жилом доме и которые он не получил по причине невыполнения ООО «Спутник» и ООО «Изол-Д» обязательств по строительству жилого дома, возникших из договоров подряда с ООО «Регионжилстрой».

В судебном заседании ответчик ФИО7 также возражал против удовлетворения исковых требований, дав пояснения, аналогичные вышеизложенному.

В судебном заседании представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ФИО10 суду пояснила, что по сведениям ЕГРН истцы являются участниками долевого строительства в соответствии с прошедшими государственную регистрацию договорами долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, возводимого на земельном участке с кадастровым номером 03:24:034420:112. Также по сведениям ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ за № произведена государственная регистрация ипотеки права аренды земельного участка и строящегося на нем многоквартирного дома в силу закона в пользу участников долевого строительства.

Выслушав стороны, изучив материалы дела суд находит, что заявленные исковые требования истцов подлежат удовлетворению.

Установлено, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по 31. Декабря 2016 года между ООО «Регионжилстрой» и участниками долевого строительства заключены договора о долевом участии в строительстве жилья. Застройщиком является ООО «Регионжилстрой», который обязался своими силами с привлечением других лиц построить на земельном участке <адрес>, 111 квартал, многоквартирный Ж. дом, общей площадью застройки 4825,15 кв.м. и ввести его в эксплуатацию в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ согласно проектной документации и договоров долевого участия.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ООО «Регионжилстрой» заключен договор аренды земельного участка с последующим выкупом, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов, площадью 3680 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, 111 мкр.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в реестре за № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ООО «Регионжилстрой» заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка с последующим выкупом.

Согласно п. 1 ст. 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика ( залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В соответствии со ст. 352 ГК РФ залог прекращается:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога;

3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;

4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2);

5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным;

6) по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса;

7) в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса;

8) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1);

9) в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса;

10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

2. При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу.

Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Руководствуясь ст. ст. 194- 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ООО «Спутник», ООО «Изол-Д» к ФИО7, ООО «РегионЖилСтрой» о применении последствий недействительной сделки в виде возврата земельного участка удовлетворить.

Применить последствия недействительной сделки (соглашения о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ) в виде возврата земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, 111 квартал, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 03:24:034420:112.

Прекратить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним №№ от ДД.ММ.ГГГГ и восстановить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд <адрес>.

Судья Болотова Ж.Т.