Решение № 2-5036/2024 2-715/2025 от 13 мая 2025 г. по делу № 2-2897/2024~М-2534/2024

Дело № 2-715/2025

УИД 50RS0016-01-2024-004001-94


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 апреля 2025 года Королёвский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Шориной И.А.,

при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Киржачская типография» к ФИО2 о возврате предварительной оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества, взыскании процентов, по встречным исковым требованиям ФИО2 к ОАО «Киржачская типография» о признании соглашения о расторжении договора купли-продажи недействительным.

УСТАНОВИЛ:

ОАО «Киржачская типография», с учетом уточнений, обратилось в суд с иском к ФИО2 о возврате предварительной оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества, взыскании процентов, ссылаясь на то, что 09.11.2022 истец и ответчик заключили договор купли-продажи недвижимого имущества. В соответствии с п. 1.1 договора продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель - принять и оплатить здание, назначение: нежилое, общей площадью 151,4 кв.м., инв. №, лит. В, с кадастровым номером <адрес>, расположенное по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ покупатель согласно п. 2.3 договора перечислил на расчетный счет продавца предварительную оплату в размере 100% стоимости здания, что составляет 2 800 000,00 рублей, что подтверждается платежным поручением. В соответствии с п. 3.1.1 продавец обязуется исполнить в полном объеме по отношению к покупателю все обязательства, установленные договором, в том числе представить все исчерпывающие документы в орган прав для регистрации перехода права собственности на объект не позднее 11.11.2022. 23.11.2022 года продавец и покупатель были уведомлены о приостановлении государственной регистрации прав в связи с тем, что осуществление действий по регистрации перехода права собственности в отношении здания на основании ч. 6 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-Ф3 «О государственной регистрации недвижимости» до поступления акта уполномоченного органа о снятии ограничений (обременений) прав на здание. Продавец предпринимал попытки снять имеющиеся ограничения и обременения прав на здание в установленный в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав на здание, однако стороны пришли к взаимному соглашению о прекращении государственной регистрации прав в отношении здания и расторжению договора. 14.06.2023 по заявлению продавца и покупателя государственная регистрация прав в отношении здания была прекращена. 27.06.2023 продавец и покупатель заключили соглашение о расторжении договора с 03.06.2023. В соответствии с п. 3.1. указанного соглашения продавец обязуется вернуть покупателю полученную сумму предварительной оплаты в размере 2 800 000,00 рублей в течение 120 календарных дней с даты заключения соглашения. Однако, до настоящего момента обязанность возвратить сумму предварительной оплаты по договору продавец не исполнил. Кроме того, размер процентов за пользование чужими средствами в период с 11.11.2022 по 27.01.2025 составил 841 304,11 рублей, что подтверждается расчетом процентов по ст. 395 ГК РФ.

Истец просит суд: взыскать с ответчика сумму предварительной оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества от 09.11.2022 в размере 2 800 000,00 рублей, проценты на сумму предоплаты за период с 11.11.2022 года по 27.01.2025 в размере 841 304,11 рубля, расходы по оплате государственной пошлины в размере 39 255,00 рублей.

ФИО2, в свою очередь, обратился в суд со встречными исковыми требования к ОАО «Киржачская типография» о признаний соглашения о расторжении договора купли-продажи недействительным, ссылаясь на то, что договор купли-продажи объекта недвижимости между ОАО «Киржачская типография» и ФИО2 от 09.11.2022 и соглашение о расторжении данного договора от 23.06.2023 были подписаны по доверенности ФИО3 Денежные средства по указанному договору купли-продажи в размере 2 800 000,00 рублей по платежному поручению № 2012 от 11.11.2022 получены им на свой лицевой счет. В договоре на оказание услуг по поиску покупателя объекта недвижимости от 11.10.2022 заключенным между ФИО2 и ФИО3 в пункте 3.1.8 прямо указан запрет на заключение исполнителем (ФИО3) каких-либо договоров, соглашений от имени заказчика (ФИО2). Доверенность, на основании которой ФИО3 подписывал договор купли-продажи выдавалась только на заключение данного договора и не предусматривает полномочие на расторжении договора после его заключения. Отдельного поручения или доверенности на расторжение договора купли-продажи от 19.11.2022 ФИО2 ФИО3 не давал. В дальнейшем произошло отчуждение объекта недвижимости, который был предметом договора купли-продажи от 19.11.2022 аффилированному с ОАО «Киржачская типография» лицу на публичных торгах, выставление на которые предполагалось заключением дополнительного соглашения к договору купли-продажи. Но данное соглашение не было подписано сторонами в связи с расторжением договора без согласования с ФИО2 О соглашении, предусматривающее расторжение договора на определенных условиях, а именно, предусмотренные пунктом 3.1 соглашения, обязывающие продавца (ФИО2) в течение 12- календарных дней с даты заключения указанного соглашения вернуть сумму 2 800 000,00 рублей на расчетный счет покупателя (ОАО «Киржачская типография) ФИО2 узнал только после вынесения заочного решения судом.

ФИО2 просит суд: признать соглашение от 23.06.2023 о расторжении договора купли-продажи от 19.11.2022 между ОАО «Киржачская типография» и ним недействительным.

Представители истца (по встречному иску ответчика) ОАО «Киржачская типография» ФИО4 и ФИО5 в судебном заседании поддержали уточненные требования, просили их удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. В удовлетворении встречных исковых требований просили отказать, поскольку они являются незаконными и необоснованными.

Ответчик (по встречному иску ответчика) ФИО2 в судебном заседании поддержал встречные исковые требования, просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске. При этом, в удовлетворении исковых требований ОАО «Киржачская типография» просил отказать в полном объеме, так как они являются несостоятельными и немотивированными.

Третьи лица ФИО3, Королевское ГОСП ГУФССП России по МО, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явились, извещались в установленном порядке.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело при данной явке.

Суд, рассмотрев дело, выслушав стороны, исследовав письменные материалы, оценив представленные доказательства с точки зрения относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании ч. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Статьей 487 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Из материалов дела следует, что 09.11.2022 между ответчиком (продавцом) и ОАО «Киржачская типография» (покупателем) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец передает в собственность покупателя, а покупатель принимает здание: нежилое, общей площадью 151,4 кв.м., инв. №, лит. В, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> (п. 1.1 договора купли-продажи).

11.11.2022 истец (покупатель) согласно п. 2.3 договора перечислил на расчетный счет ответчика (продавца) предварительную оплату в размере 100% стоимости здания, что составляет 2 800 000,00 рублей, что подтверждается платежным поручением № 2012 от 11.11.2022.

Из пункта 4.2 договора купли-продажи следует, что в случае отказа органом регистрации прав и регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю, стороны обязаны предпринять все необходимые меры для устранения причин, послуживших отказом в регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. Если в течение 3 (трех) месяцев со дня принятия решения уполномоченным органом об отказе в регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не по вине покупателя, он вправе требовать расторжения договора и возврата продавцом всех денежных средств, полученных им по договору.

В соответствии с п. 3.1.1 договора купли-продажи продавец обязуется исполнить в полном объеме по отношению к покупателю все обязательства, установленные договором, в том числе представить все исчерпывающие документы в орган прав для регистрации перехода права собственности на объект не позднее 11.11.2022.

23.11.2022 стороны были уведомлены о приостановлении государственной регистрации прав в связи с тем, что осуществление действий по регистрации перехода права собственности в отношении здания на основании ч. 6 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-Ф3 «О государственной регистрации недвижимости» до поступления акта уполномоченного органа о снятии ограничений (обременений) прав на здание.

Ответчик предпринимал попытки снять имеющиеся ограничения и обременения прав на здание в установленный в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав на здание, однако, стороны пришли к взаимному соглашению о прекращении государственной регистрации прав в отношении здания и расторжению договора.

14.06.2023 по заявлению сторон государственная регистрация прав в отношении здания была прекращена. 27.06.2023 стороны заключили соглашение о расторжении договора с 03.06.2023.

В соответствии с п. 3.1 вышеуказанного соглашения ответчик обязуется вернуть истцу полученную сумму предварительной оплаты в размере 2 800 000,00 рублей в течение 120 (сто двадцати) календарных дней с даты заключения соглашения.

Однако, по настоящее время обязанность возвратить сумму предварительной оплаты по договору ответчик не исполнил.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ч. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Между тем, доводы ответчика о том, что в договоре на оказание услуг по поиску покупателя объекта недвижимости от 01.10.2022, заключенным между ФИО2 и ФИО3 в пункте 3.1.8 прямо указан запрет на заключение исполнителем (ФИО3) каких-либо договоров, соглашений от имени заказчика (ФИО2), а также то, что в доверенности, на основании которой ФИО3 подписывал договор купли-продажи выдавалась только на заключение договора купли-продажи, суд находит несостоятельными и необоснованными в виду следующего.

Как следует из материалов дела, при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от имени ФИО2 ФИО3 действовал по нотариально заверенной доверенности от 15.10.2022, которой были предусмотрены полномочия на продажу здания с кадастровым номером № за цену и на условиях по своему усмотрению, совершение всех необходимых действий, связанных с выполнением данного поручения, в том числе на право получения денежных средств. При этом, доверенностью не предусмотрено, что поверенный имеет право сохранить полученные денежные средства по сделке за собой, следовательно, он обязан в полном объеме передать их лицу, от имени которого он действовал.

В силу п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

На основании ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права обязанности представляемого.

Согласно ст. 971 ГК РФ по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

Пунктом 1 статьи 975 ГК РФ доверитель обязан выдать поверенному доверенность (доверенности) на совершение юридических действий, предусмотренных договором поручения, за исключением случаев, предусмотренных абз.2 п.1 ст. 182 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 973 ГК РФ поверенный обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя. Указания доверителя должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными.

В статье 974 ГК РФ указано, что поверенный обязан лично исполнять данное ему поручение, за исключением случаев, указанных в статье 976 настоящего Кодекса; сообщать доверителю по его требованию все сведения о ходе исполнения поручения; передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения; по исполнении поручения или при прекращении договора поручения до его исполнения без промедления возвратить доверителю доверенность, срок действия которой не истек, и представить отчет с приложением оправдательных документов, если это требуется по условиям договора или характеру поручения.

В этой связи, суд приходит к выводу, что если представляемым в установленном законом порядке была выдана доверенность третьему лицу на заключение договора по продаже недвижимости, то данная сделка должна считаться действительной. Все действия, которые выполнял представитель ответчика в данном случае, считаются совершенными от имени и в интересах доверителя, выдавшего указанную доверенность. При этом, заключая данную сделку от имени представляемого, представитель обязан был передать собственнику полученные от покупателя денежные средства.

Кроме того, доверенность ответчиком ФИО2 отменена не была, все предусмотренные ею полномочия не прекращены (реестр нотариальных действий, сведений об отмене доверенности от 15.10.2022 не содержит.

При этом, как следует из материалов дела, заключение сделки на продажу здания с кадастровым номером №, осуществлялось согласно условиям договора купли-продажи недвижимого имущества от 09.11.2022.

При таких обстоятельствах, суд, исходя из фактических обстоятельств дела, имеющихся доказательств, приходит к выводу о том, что заявленные требования ОАО «Киржачская типография» о взыскании суммы предварительной оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества от 09.11.2022 в размере 2 800 000,00 рублей подлежат удовлетворению.

Соответственно, встречные исковые требования ФИО2 к ОАО «Киржачская типография» о признании соглашения о расторжении договора купли-продажи недействительным удовлетворению не подлежат.

Кроме того, в соответствии с п.п. 1, 3 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Согласно представленного истцом расчета проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ за период 11.11.2022 по 27.01.2025 составляют 841 304,11 рублей.

Представленный истцом расчет процентов проверен судом, признан правильными, ответчиком не оспорен.

В соответствии со ст. 68 ГПК РФ в случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у неё доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

На основании изложенного, учитывая отсутствие обоснованных возражений со стороны ответчика, суд приходит к выводу об удовлетворении в полном объеме исковых требований ОАО «Киржачская типография», о взыскании с ответчика ФИО2 суммы предварительной оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества от 09.11.2022 в размере 2 800 000,00 рублей, процентов на сумму предоплаты за период с 11.11.2022 по 27.01.2025 в размере 841 304,11 рублей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В связи с чем, с ответчика подлежат взысканию в пользу истца расходы по оплате госпошлины в сумме 39 255,00 рублей (платежное поручение № 1015 от 25.04.2024).

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ОАО «Киржачская типография» - удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 (<данные изъяты>) в пользу ОАО «Киржачская типография» (ИНН:<***>, ОГРН:<***>) сумму предварительной оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества от 09.11.2022 года в размере 2 800 000,00 рублей, проценты на сумму предоплаты за период с 11.11.2022 года по 27.01.2025 года в размере 841 304,11 рубля, расходы по оплате государственной пошлины в размере 39 255,00 рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ОАО «Киржачская типография» о признании соглашения о расторжении договора купли-продажи недействительным – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Королёвский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья И.А. Шорина

Мотивированное решение составлено 14 мая 2025 года.

Судья: И.А. Шорина