Решение № 2А-2355/2020 2А-2355/2020~М-2395/2020 М-2395/2020 от 22 сентября 2020 г. по делу № 2А-2355/2020

2а-2355/2020

УИД № 23RS0003-01-2020-004719-16


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 сентября 2020 года Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Михина Б.А.

при секретаре Тарасовой А.С.

с участием представителя административного истца ФИО1, представителя административных ответчиков администрации муниципального образования город-курорт Анапа, управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО3 к администрации муниципального образования город-курорт Анапа. управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа об оспаривании отказа в изменении разрешенного вида использования земельного участка,

у с т а н о в и л:

ФИО3 обратился в суд с административным исковым заявлением к администрации муниципального образования город-курорт Анапа об оспаривании отказа в изменении разрешенного вида использования земельного участка.

Судом в качестве соответчика по делу привлечено управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа.

В обоснование своих требований указал, что на основании договора аренды земельного участка от 16.05.2016 года № 3700007339, заключенного между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и ФИО3, ему принадлежит на праве аренды земельный участок, расположенный относительно ориентира в 55 метров на юго-запад от здания кинотеатра «Родина» по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадь. 598 кв.м., вид разрешенного использования – для эксплуатации подземного туалета, сроком до 22.04.2065 года.

В июне 2020 года он обратился в администрацию муниципального образования город-курорт Анапа с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка, расположенного относительно ориентира в 55 метров на юго-запад от здания кинотеатра «Родина» по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадь. 598 кв.м., вид разрешенного использования – для эксплуатации подземного туалета.

Однако, письмом заместителя главы администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 06.07.2020 года № 4859-05/20 ему было отказано в изменении вида разрешенного использования земельного участка со ссылкой на то, что данный участок расположен в территориальной зоне ОЗ – Зона озелененных территорий.

С указанным выше отказом он не согласен, считает его незаконным и необоснованным по следующим обстоятельствам.

ФИО3 на основании договора купли-продажи недвижимости принадлежало здание подземного туалета, расположенное на спорном земельном участке.

Кассационным определением судебной коллегии Краснодарского краевого суда от 24 марта 2011 года администрацию муниципального образования город-курорт Анапа и управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа обязали утвердить и выдать ФИО3 схему расположения земельного участка площадью 598 кв.м., расположенного по адресу: г. Анапа у кинотеатра «Родина» на кадастровой карте (плане) соответствующей территории, а также заключить с ним договор аренды земельного участка площадью 598 кв.м., расположенного по указанному адресу.

За это время, в связи с хозяйственной необходимостью, в процессе эксплуатации принадлежащего административному истцу на праве собственности капитального объекта недвижимости общей площадью 67,0 кв.м., возникла необходимость в реконструкции данного объекта.

После многочисленных обращений в органы местного самоуправления в 2011 году он осуществил реконструкцию подземного здания, литер под А, площадью 67,0 кв.м., в ходе которой объект был ликвидирован, на его месте появилось здание кафе литер А.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 11 июня 2013 года по делу №33-12164/2013 апелляционная жалоба ФИО3 была удовлетворена, признано, за ФИО3 право собственности на здание кафе литер А, под. А, общей площадью 353, 3 кв. м., расположенное по адресу: г. Анапа, у кинотеатра «Родина».

Таким образом, на вышеуказанном земельном участке на законных основаниях расположен объект капитального строительства - кафе литер А, под А, назначение: нежилое здание, общей площадью 353,3 кв. м., с кадастровым номером: №.

Так как вид разрешенного использования земельного участка на данный момент не соответствует зарегистрированному в пределах его границ объекту капитального строительства, необходимо приведение земельного участка в соответствие с нормами градостроительного и земельного законодательства, а также с нормативно-правовыми актами муниципального образования город-курорт Анапа.

Считает, что администрация МО г-к Анапа, в нарушение установленных законодательством правил, заключила договор аренды земельного участка с разрешенным видом использования – для эксплуатации подземного туалета, так как на момент заключения указанного договора на земельном участке находился объект капитального строительства – кафе литер А, под А, назначение: нежилое здание, общей площадью 353,3 кв.м., с кадастровым номером: №, о чем административный ответчик знал, так как присутствовал в судебных заседаниях по делу №33-12164/2013.

Ссылаясь на приведенное, административный истец просил:

-признать незаконным отказ администрации МО г.-к. Анапа от 06.07.2020 г. № 4859-05/20 в изменении вида разрешенного использования земельного участка, расположенного относительно ориентира в 55 метров на юго-запад от здания кинотеатра «Родина» по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадью 598 кв.м., вид разрешенного использования – «для эксплуатации подземного туалета».

-обязать администрацию МО г.-к. Анапа изменить вид разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: относительно ориентира в 55 метров на юго-запад от здания кинотеатра «Родина» по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадью 598 кв.м., вид разрешенного использования – «для эксплуатации подземного туалета», на другой – «общественное питание», в 10-дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда.

-постановить, что решение суда является основанием для Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для внесения изменений в сведения об изменении вида разрешенного использования земельного участка, расположенного относительно ориентира в 55 метров на юго-запад от здания кинотеатра «Родина» по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадью 598 кв.м. на «общественное питание» в сведения ЕГРН.

ФИО3 в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть в его отсутствие.

В судебном заседании представитель ФИО3 требования поддержал.

Представитель административных ответчиков в судебном заседании требования не признал, просил в требованиях отказать.

Проверив материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения требований.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды земельного участка от 16.05.2016 года № 3700007339, заключенного с между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и ФИО3, последнему принадлежит на праве аренды земельный участок, расположенный относительно ориентира в 55 метров на юго-запад от здания кинотеатра «Родина» по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадь. 598 кв.м., вид разрешенного использования – для эксплуатации подземного туалета, сроком до 22.04.2065 года.

ФИО3 обратился в администрацию муниципального образования город-курорт Анапа с заявлением об изменении вида разрешенного использования указанного земельного участка – для эксплуатации подземного туалета.

Однако, письмом заместителя главы администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 06.07.2020 года № 4859-05/20 ему было отказано в изменении вида разрешенного использования земельного участка со ссылкой на то, что данный участок расположен в территориальной зоне ОЗ – Зона озелененных территорий.

В силу части 1 статьи 218 КАС РФ, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее – орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительным регламентом к следующим территориальным зонам: жилым, общественно-деловым, производственным, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационным, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военных объектов, иным территориальным зонам.

Согласно п.п. 2, 4 ч. 1 ст. 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения (за исключением случая, установленного частью 6 статьи 18 настоящего Кодекса), генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района; сложившейся планировки территории и существующего землепользования

Согласно части 4 статьи 30 ГрК РФ на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон.

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Территориальные зоны, как правило, устанавливаются применительно к одному земельному участку.

Границы территориальных зон должны устанавливаться с учетом функциональных зон, определенных генеральным планом поселения или городского округа. Территориальные зоны должны и обычно соответствуют функциональным зонам, установленным в генеральных планах.

Согласно пункту 26 части 1 статьи 16 и части 1 статьи 7 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа относится, утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки.

Генеральный план городского округа город-курорт Анапа, утвержден решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 14.11.2013 г. №404.

Генеральный план городского округа как документ территориального планирования является обязательным для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений, в том числе при разработке правил землепользования и застройки (часть 3 статьи 9, пункт 2 части 1 статьи 18 ГрК РФ).

При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района (пункт 2 части 1 статьи 34 ГрК РФ).

Установление территориальных зон конкретизирует положения документов территориального планирования в целях установления правового режима использования земельных участков, не изменяя при этом параметры планируемого развития территорий, предусмотренных для соответствующей функциональной зоны (пункты ? 5, 6. 7 и 8 статьи 1, пункт 1 части 2 статьи 33 ГрК РФ).

Как указано в части 1 статьи 34 ГрК РФ, правила землепользования и застройки разрабатываются в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

При этом, генеральный план как документ долгосрочного планирования (часть 11 статьи 9 ГрК РФ), определяя назначение территорий исходя из планов развития городского округа в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию и допускать ее потенциальное изменение.

Таким образом, исходя из названных целей градостроительное зонирование городского округа может не соответствовать фактическому использованию объектов недвижимости и допускать изменение назначения территории.

При этом необходимо иметь в виду, что градостроительный кодекс РФ не содержит норм, обязывающих органы местного самоуправления определять функциональные зоны в документах территориального планирования муниципального образования в соответствии с фактическим использованием территории, поскольку планирование территории направлено не на фиксацию существующего положения, а на ее развитие (изменение) в будущем.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в обзоре практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018), такой сложной сфере, как градостроительство, власти должны иметь широкие пределы усмотрения в осуществлении политики городского планирования и задача органов муниципальных образований при разработке документов территориального планирования состоит не в обеспечении приоритета прав собственников земельных участков в ущерб иным интересам, а в согласовании этих прав и интересов. С учетом необходимости гармоничного развития Территорий правила землепользования и застройки разрабатываются для того, чтобы создать условия для устойчивого развития территорий населенных пунктов, и призваны обеспечивать не только права и законные интересы собственников и обладателей иных прав на земельные участки, но и защищаемые законом права и интересы иных физических и юридических лиц, а также публичные интересы, связанные, в частности, с сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия, которые могут вступать в объективное противоречие с интересами собственников.

Согласование частных и публичных прав и интересов, установление между ними разумного и справедливого баланса достигаются, в том числе, путем законного установления случаев и порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд и предоставлением компенсации в связи с лишением собственника принадлежащего ему имущества (часть 1 статьи 30 ГрК РФ, статья 49, глава VII. 1 ЗК РФ. статья 279 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также обеспечиваются возможностью эксплуатации земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества без срока приведения их в соответствие с требованиями градостроительного регламента, устанавливаемого правилами землепользования и застройки муниципального образования (части 8 и 9 статьи 36 ГрК РФ).

Таким образом, приоритет публичной цели устойчивого развития территории обусловливает возможность ограничения в ходе градостроительной деятельности прав собственников и обладателей иных прав на земельные участки, расположенные на территории, правовой режим использования которой планируется изменить в соответствии с документами территориального планирования и градостроительного зонирования.

Поскольку, исходя из положений пункта 4 статьи 85 ЗК РФ и части 8 статьи 36 ГрК РФ при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы вправе продолжать использование этого участка по виду, разрешенному до такого изменения, без какого-либо ограничения по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 ГрК РФ объектов, возможность использования земельного участка, согласно установленного в договоре аренды виду разрешенного использования, у заявителя сохраняется независимо от отнесения участка к той или иной территориальной зоне.

Соответствующая позиция, также отражена в пункте 6 Обзора об изменении вида разрешенного использования земельного участка, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.06.2019 №301-КП 8-25680.

Согласно п. 3 ст. 20 ФЗ О государственном кадастре недвижимости» с заявлениями об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве

В соответствии с правовой позицией изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13: изменение вида разрешенного использования арендуемого земельного участка в данных Государственного кадастра недвижимости без соответствующего изменения договора аренды дополнительным соглашением с арендодателем противоречит фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивает его права.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки МО г-к Анапа, основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков правообладателями земельных участков выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.

Как следует из материалов дела, арендуемый истцом земельный участок расположен в зоне ОЗ зоне озеленённых территорий, которая установлена для охраны и восстановления свободных от застройки озеленённых пространств и не предполагает нахождения в ней объектов капитального развития.

Таким образом, поскольку в перечне основных видов разрешенного использования земельного участка отсутствует испрашиваемый истцом вид («общественное питание»), его измените невозможно.

Кроме того, с марта 2015 года Земельный кодекс РФ не допускает изменение вида разрешенного использования публичного земельного участка после заключения договора аренды этого участка - соответствующие изменения были внесены Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 25.06.13 № 1756/13 указал, что пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса, допускающий использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любыми видами разрешенного использования, предусмотренными градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, не предполагает права арендатора требовать изменения вида разрешенного использования. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Так как в силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а условия договора определяются по усмотрению сторон (ст. 421 ГК РФ), арендатор не вправе изменять договор аренды в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя измелить вид разрешенного использования арендованного земельного участка.

Одновременно Президиум ВАС РФ отметил, что арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Поэтому арендодатель не вправе вносить в договор аренды изменения, если они направлены на обход процедур, предусмотренных законодательством для предоставления участков в целях строительства объектов недвижимости. В Земельном кодексе установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством. В связи с этим произвольное изменение вид. разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель. Обращение арендатора с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка с существующего вида на иной вид «для жилищного строительства» Верховный Суд признал направленным на обход процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства, в том числе процедуры аукциона.

Таким образом, даже если договор аренды был заключен еще до 1 марта 2015 года, то есть до вступления в силу новой редакции Земельного кодекса, изменение вида разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора после заключения договора аренды невозможно.

Из анализа положений главы 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что признавая незаконным действие органа государственной власти или органа местного самоуправления, суд вправе обязать этот орган совершить какое либо из предусмотренных законом действий, не ограничивая при этом право органа, чье действие оспаривается, на совершение того или иного действия.

Судебные акты не могут подменять собой решения органов местного самоуправления по вопросам, отнесенным к их компетенции, тем более, когда на эти органы законом прямо возложена обязанность принятия соответствующих решений.

В этой связи, обязывание администрации изменить вид разрешенного использования земельного участка в обход установленных административных процедур недопустимо, ввиду того, что решение этого вопроса является прерогативой администрации, как собственника земельного участка, а суд не вправе подменять деятельность органов законодательной, исполнительной власти, поскольку иное означало бы нарушение закрепленных Конституцией Российской Федерации принципов разделения властей, самостоятельности органов законодательной, исполнительной и судебной власти, а также прерогатив органов государственной власти субъектов Российской Федерации и судов общей юрисдикции (статьи 10, 11, 118 Конституции Российской Федерации).

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ, суд

р е ш и л:

Отказать в удовлетворении административного искового заявления ФИО3 к администрации муниципального образования город-курорт Анапа, управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа об оспаривании отказа в изменении разрешенного вида использования земельного участка,

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Краснодарского краевого суда в течение одного месяца через Анапский городской суд со для принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 28 сентября 2020 года.

Председательствующий: /подпись/

Подлинник приговора/ постановления

решения/ определения

находится в материалах дела

№ 2а-2355/2020

( УИД №: 23RS0003-01-2020-004719-16)

Анапзского городского суда Краснодарского края