Решение № 2-484/2025 2-484/2025~М-394/2025 М-394/2025 от 27 августа 2025 г. по делу № 2-484/2025

Дело № 2-484/2025 года

УИД: 28RS0006-01-2025-000857-57


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

(мотивированное)

19 августа 2025 года г. Райчихинск

Райчихинский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Грачевой О.В.,

при секретаре Музыченко Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Амурская управляющая компания. Райчихинск" к ФИО1, ФИО2, ФИО5, законным представителям ФИО6, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО8, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, законному представителю ФИО70, ФИО182, ФИО183, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО63, ФИО64, ФИО65, ФИО66, ФИО67, ФИО68, ФИО69, ФИО71, ФИО72, ФИО73, ФИО74, ФИО75, ФИО76, ФИО77, ФИО78, ФИО79, ФИО80, ФИО81, ФИО82, ФИО83, ФИО84, ФИО85, ФИО86, ФИО87, ФИО88, ФИО89, ФИО90, ФИО90, ФИО91, ФИО92, ФИО93, ФИО94, ФИО95, ФИО96, ФИО97, ФИО98, ФИО99, ФИО100, ФИО101, ФИО102, ФИО103, ФИО104, ФИО102, ФИО105, ФИО106, ФИО107, ФИО108, ФИО109, ФИО110, ФИО111, ФИО112, ФИО113, ФИО114, ФИО115, ФИО116, ФИО117, ФИО118, ФИО119, ФИО120, ФИО121, ФИО122, ФИО123, ФИО124, ФИО125, ФИО126, ФИО127, ФИО128, ФИО129, ФИО130, ФИО131, ФИО132, ФИО133, ФИО134, ФИО135, ФИО134, ФИО136, ФИО137, ФИО138, ФИО139, ФИО140, ФИО141, ФИО142, ФИО143, ФИО143, ФИО144, ФИО145, ФИО146, ФИО147 о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, протокола общего собрания собственников жилых помещений в связи с грубым нарушением действующего законодательства и ущемлением прав и интересов управляющей компании,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «АУК. Райчихинск» обратилось в суд с иском к ответчикам о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, протокола общего собрания собственников жилых помещений в связи с грубым нарушением действующего законодательства и ущемлением прав и интересов управляющей компании, в обоснование требований указав, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ было проведено общее собрание собственников помещения многоквартирного дома по <адрес>.

Инициатором собрания выступил старший дома ФИО1

Решение собственников ДД.ММ.ГГГГ оформлено протоколом общего собрания, на котором принято:

избрать председателем годового общего собрания собственников помещений МКД с наделением права подписания протокола собрания ФИО45;

избрать секретаря годового общего собрания собственников помещений МКД с наделением права подписания протокола собрания ФИО2;

избрать состав счетной комиссии годового общего собрания собственников помещений МКД с наделением права подписания протокола собрания ФИО133, ФИО67, ФИО52;

ООО «РУК. Райчихинск» отчитаться перед собственниками помещений МКД: 4.1. предоставить собственникам помещений МКД отчет по выполнению договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ по содержанию и ремонту МКД за 2024 год, в том числе отчитаться по финансовому состоянию на ДД.ММ.ГГГГ; 4.2. для поддержания МКД в технически исправном состоянии ООО «АУК. Райчихинск» провести ремонт и обслуживание МКД для прохождения ОЗП в 2025 – 2026 годах; 4.2.1. в первую очередь выполнить работы в 2025 году устранить течь крыши над квартирами №, №, №, для выполнения пункта 2.1. договора; 2. Ремонт вентиляции по квартирам №, 67, 70. 3. Ремонт входа в подвал № МКД, которые не были сданы в 2024 году. 4.2.2. Провести работы по акту обследования от ДД.ММ.ГГГГ подвального помещения МКД; 4.2.3. провести работы по акту обследования от ДД.ММ.ГГГГ чердачного помещения МКД.

В связи с большими затратами по выполнению п.п. 4.2.1., 4.2.2, 4.2.3. решения продлить действие по вопросу № и № протокола № от ДД.ММ.ГГГГ «Годового общего собрания собственников помещений МКД» по адресу: <адрес>. 36. Временно взять на исполнение услуги (работы) по договору самим собственникам помещений МКД с 06 июня по ДД.ММ.ГГГГ по приложению № и приложению № договора;

Временно продлить выполнение работ (услуг) по протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ по вопросу № приложение № договора от ДД.ММ.ГГГГ раздел содержание общего имущества п. 2.4. «Санитарное содержание помещений общего пользования» (обметание пыли с потолков, влажная протирка стен, очистка приямка); п. 2.8. «Уборка придомовой территории» (очистка урн от мусора; подметание территории земельного участка. Уборка мусора на детских, спортивных площадках, уборка мусора на стоянках) в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ;

Временно продлить выполнение услуг (работ) протокола № от ДД.ММ.ГГГГ по вопросу № приложения № договора от ДД.ММ.ГГГГ в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. 5.2.1. «Санитарные работы по содержанию помещений общего пользования» «Лестничные клетки»: 5.2.3. Влажная уборка стен, подоконников, дверей; 5.3. обслуживание объектов внешнего благоустройства: 5.3.1. «Уборка земельного участка, входящего в состав общего имущества МКД» 5.3.2. Подметание территории с усовершенствованным и не усовершенствованным покрытием в летний период; 5.5. Сезонное выкашивание газонов; 5.6. Уборка мусора с газона в летний период; 5.7. Очистка урн;

Наделение председателя совета МКД ФИО1 от имени собственников помещений МКД на период действия договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ полномочиями:

Осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества МКД, и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений МКД и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества МКД.

Подписания всех актов оказанных услуг, выполненных работ по МКД и договоров от имени собственников

Согласно ст. 161.1 ЖК РФ по делам, связанным с управлением, содержанием МКД и предоставлением коммунальных услуг, наделить ФИО1 правом совершать от имени и в интересах собственников помещений МКД по адресу: <адрес> следующими юридически значимые и фактические действия, в том числе, но не ограничиваясь:

Выступать от имени и в интересах собственников помещений МКД во всех инстанциях арбитражных судов, судов общей юрисдикции по гражданским делам, экономическим спорам, урегулировании споров с управляющей организацией ООО «АУК. Райчихинск».

Осуществлять все права и нести процессуальные обязанности, которые предоставлены законом истцу, ответчику, третьему лицу, в том числе, но не ограничиваясь: подписывать исковые заявления (апелляционные, кассационные жалобы), частные жалобы, заявления о пересмотре судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам, отзывы на исковые заявления (апелляционные, кассационные жалобы), частные жалобы, заявления об обеспечении иска, ходатайства, заявления о принесении протеста, заявления об обжаловании ненормативных правовых актов, заявлений об обжаловании ненормативных правовых актов, заявлении об обжаловании решений государственных органов и их должностных лиц, подавать исковые заявления (апелляционные, кассационные жалобы), частные жалобы, заявления о пересмотре судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам, заявления об обеспечении иска, о принесении протеста, ходатайства, заявления об обжаловании ненормативных правовых актов, заявления об обжаловании решений государственных органов и их должностных лиц, предъявлять встречный иск, давать устные и письменные пояснения, изменять предмет и ли основание иска, полностью или частично отказываться от исковых требований, заключать мировые соглашения и соглашения по фактическим обстоятельствам, обжаловать судебные акты, знакомиться с материалами дела, делать выписки из них, снимать копии с материалов дела, предъявлять ко взысканию исполнительные листы, требовать принудительного исполнения судебного акта, заявлять и предоставлять отводы, представлять доказательства и участвовать в их исследовании, задавать вопросы, делать заявления, давать объяснения суду, представлять свои доводы по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, получать на руки судебные акты и иные необходимые документы, в том числе решения, постановления и определения, исполнительные листы и иные документы, удостоверять верность копий документов, совершать любые иные действия, необходимые для защиты интересов собственников помещений МКД при осуществлении полномочий по настоящей доверенности;

Совершать иные юридические и фактические действия, связанные с управлением, содержанием МКД и предоставление коммунальных услуг;

Полномочия предоставить сроком на период действия договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ без права передоверия указанных в ней полномочий.

Пролонгировать договор управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ на 3 года.

Передать один экземпляр протокола общего собрания собственников помещений МКД от ДД.ММ.ГГГГ расположенного по адресу: <адрес>, проведенного в очно – заочной форме с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и решение собственников в управляющую организацию ООО «АУК. Райчихинск».

С протоколом и решениями собственников помещений МКД не согласен в связи со следующим:

вопросы голосования не имеют четкой формулировки и не разбиты по пунктам, поэтому по каждому вопросу в отдельности решение не принято;

указаны недостоверные данные собственников <адрес>, площади квартир №, №, №, № указаны неверно;

решение по вопросу № незаконное и нарушает права управляющей организации, поскольку принято решение самим временно взять на исполнение часть услуг (работ), указанных в приложении № и № к договору от ДД.ММ.ГГГГ, с 06 июня по ДД.ММ.ГГГГ, содержащий обязательный минимальный перечень работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома, установленный постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, калькуляцией цен на выполнение этих работ;

решение по вопросу № о продлении договора управления многоквартирным домом на три года противоречит условиям п. 6.2. договора, ст. 425 ГК РФ;

листы протокола от ДД.ММ.ГГГГ не прошиты;

принято решение о продлении вопроса № и вопроса № недействительного протокола от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку решением Райчихинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 было отказано в признании действительными документов, оформленных по результатам общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ – ДД.ММ.ГГГГ;

с документами протокола собрания собственников помещений МКД в управляющую организацию не предоставлено объявление о проведении общего собрания, лист выдачи бюллетеней.

Основывая свои требования ст.ст. 44-48 ЖК РФ просит суд признать недействительным решение годового общего собрания собственников многоквартирного <адрес>, проведенного в очно-заочной форме в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, признать недействительным протокол от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 20000 руб.

Представитель истца ООО «АУК. Райчихинск» ФИО148 в судебном заседании требования поддержала по изложенным в иске основаниям.

Ответчик ФИО1 возражал против заявленных требований.

Ответчики ФИО36, ФИО31, ФИО45, ФИО50, ФИО77 возражали против требований истца.

Ответчики ФИО2, ФИО5, законные представители ФИО3, ФИО3, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО8, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, законный представитель ФИО70, ФИО184., ФИО185., ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО32, ФИО65, ФИО66, ФИО67, ФИО68, ФИО69, ФИО71, ФИО72, ФИО73, ФИО74, ФИО75, ФИО76, ФИО78, ФИО79, ФИО80, ФИО81, ФИО82, ФИО83, ФИО84, ФИО85, ФИО86, ФИО87, ФИО88, ФИО89, ФИО90, ФИО90, ФИО91, ФИО92, ФИО93, ФИО94, ФИО95, ФИО96, ФИО97, ФИО98, ФИО99, ФИО100, ФИО101, ФИО102, ФИО103, ФИО104, ФИО102, ФИО105, ФИО106, ФИО107, ФИО108, ФИО109, ФИО110, ФИО111, ФИО112, ФИО149, ФИО114, ФИО115, ФИО116, ФИО117, ФИО118, ФИО119, ФИО120, ФИО121, ФИО122, ФИО123, ФИО124, ФИО125, ФИО126, ФИО127, ФИО128, ФИО129, ФИО130, ФИО131, ФИО132, ФИО133, ФИО134, ФИО135, ФИО134, ФИО136, ФИО137, ФИО138, ФИО139, ФИО140, ФИО141, ФИО142, ФИО143, ФИО143, ФИО144, ФИО145, ФИО146, ФИО147 в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещались надлежащим образом.

Заслушав стороны, изучив материалы гражданского дела, заслушав аудиозапись общего собрания ДД.ММ.ГГГГ, суд пришел к следующим выводам.

Судом установлено, из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Амурская Управляющая Компания. Райчихинск» и собственниками помещений в многоквартирном <адрес> заключен договор управления многоквартирным домом (л.д. 167-178 том 2).

Цена договора устанавливается в размере стоимости выполненных работ, оказанных услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества, определённой на общем собрании собственников помещений и указанной в Приложении №, а в случае отсутствия такого решения применяются тарифы, установленные органом местного самоуправления. Размер оплаты за управление, содержание и ремонт общего имущества МКД составляет 17 руб. за 1 кв.м. помещения собственника, включая ремонт многоквартирного дома (согласно протоколу № общего собрания собственником помещений МКД п. 8 от ДД.ММ.ГГГГ). Изменение стоимости 1 кв.м. помещения собственника, и оказанных услуг и ремонта производится на общем собрании путем голосования собственников помещений МКД (п. 4.1.1. договора)

Управляющая организация на очередной календарный год производит обоснованный расчет затрат на содержание, оказания услуг и ремонт в МКД. В случае не предоставления собственникам помещений МКД обоснования размера нового тарифа по содержанию и текущему обслуживанию общего имущества на очередной календарный год, на общем собрании собственников, тариф остается на уровне предыдущего года. Об изменении тарифа собственники помещений многоквартирного дома голосуют на общем годовом собрании МКД. (п. 4.9. договора)

В перечень работ и сроков выполнения по содержанию и ремонту многоквартирного дома входит, в том числе: обметание пыли с потолка, влажная протирка стен, дверей, почтовых ящиков, очистка приямка, очистка урн от мусора, подметание земельного участка, уборка мусора на детских и спортивных площадках (Приложение № к договору от ДД.ММ.ГГГГ); влажная уборка стен, подоконников, дверей, подметание территории с усовершенствованным и неусовершенствованным покрытием в летний период, сезонное выкашивание газонов, уборка мусора с газона в летний период, очистке урн (Приложение № к договору от ДД.ММ.ГГГГ).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «АУК. Райчихинск» выдана лицензия № на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

Из представленного суду протокола от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 157-167, т. 1) годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, проведенного в очно-заочной форме, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по инициативе ФИО1, следует, что общая площадь жилых помещений в многоквартирном доме составляет 4452,70 кв. м, общее количество собственников жилых помещений в доме, принявших участие в голосовании на дату проведения очередного годового собрания составляет 123 собственников, владеющих общей площадью жилых и нежилых помещений – 3671,12 кв. м. Кворум имеется. Общее собрание правомочно принимать решения по всем вопросам повестки дня внеочередного общего собрания.

На общем собрании были приняты, в том числе, решения по вопросам:

5. в связи с большими затратами по выполнению п.п. 4.2.1., 4.2.2, 4.2.3. решения продлить действие по вопросу № и № протокола № от ДД.ММ.ГГГГ «Годового общего собрания собственников помещений МКД» по адресу: <адрес>. 36. Временно взять на исполнение услуги (работы) по договору самим собственникам помещений МКД с 06 июня по ДД.ММ.ГГГГ по приложению № и приложению № договора; 5.1. временно продлить выполнение работ (услуг) по протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ по вопросу № приложение № договора от ДД.ММ.ГГГГ раздел содержание общего имущества п. 2.4. «Санитарное содержание помещений общего пользования» (обметание пыли с потолков, влажная протирка стен, очистка приямка); п. 2.8. «Уборка придомовой территории» (очистка урн от мусора; подметание территории земельного участка. Уборка мусора на детских, спортивных площадках, уборка мусора на стоянках) в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; по вопросу 5.2. временно продлить выполнение услуг (работ) протокола № от ДД.ММ.ГГГГ по вопросу № приложения № договора от ДД.ММ.ГГГГ в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. 5.2.1. «Санитарные работы по содержанию помещений общего пользования» «Лестничные клетки»: 5.2.2. мытье полов исключить; 5.2.3. Влажная уборка стен, подоконников, дверей; 5.3. обслуживание объектов внешнего благоустройства: 5.3.1. «Уборка земельного участка, входящего в состав общего имущества МКД» 5.3.2. Подметание территории с усовершенствованным и не усовершенствованным покрытием в летний период; 5.5. Сезонное выкашивание газонов; 5.6. Уборка мусора с газона в летний период; 5.7. Очистка урн (пункт 9);

7. пролонгировать договор управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ на 3 года.

Оспариваемое решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома непосредственно затрагивает права и законные интересы ООО «АУК. Райчихинск», которое в свою очередь имеет право обратиться в суд за защитой своих интересов.

Согласно статье 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование (часть 1).

В соответствии со статьей 44.1 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством: 1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование); 2) заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 настоящего Кодекса); 3) очно-заочного голосования.

В силу части 6 статьи 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Согласно части 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Частью 1 статьи 158 ЖК РФ предусмотрено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

В силу пункта 1 части 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги.

Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства (часть 1 статьи 156 ЖК РФ).

В соответствии с пунктом 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее Правила №491) расходы за содержание жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Как следует из пункта 10 Правил № 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества.

Согласно пункту 31 Правил № 491, при определении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. В предложении управляющей организации о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Управляющие организации, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (пункт 42 Правил № 491).

Кроме того, пунктом 35 Правил № 491 установлен принцип соразмерности платы за содержание жилого помещения, размера обязательных платежей, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, и перечня, объема и качества услуг и работ.

В пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 г. № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» разъяснено, что при разрешении споров, связанных с внесением платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, услуги и работы по управлению таким домом, следует учитывать, что утвержденный общим собранием собственников размер такой платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности.

В силу ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом является двухсторонней сделкой и его стороны не вправе в одностороннем порядке изменять его условия, в том числе порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и в одностороннем порядке без предложения управляющей организации изменять размер платы за содержание жилого помещения.

На основании пунктов 2 и 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ к существенным условиям договора управления являются, в том числе, перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 ЖК РФ.

При этом объем, качество, периодичность каждой из таких работ и услуг должно отвечать требованиям к минимальному перечню работ и услуг, указанных в Минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 (далее - Минимальный перечень). Собственники обязаны предусмотреть плату за содержание жилого помещения в размере, обеспечивающем исполнение указанного минимального перечня работ.

С учетом изложенного, управляющая организация вправе обратиться в суд за защитой своих гражданских прав путем признания недействительным решения общего собрания собственников по вопросу изменения условий договора, установления платы за содержание и ремонт жилья ниже ранее установленного и применяемого в расчетах тарифа, поскольку такое решение изменяет установленный договором управления перечень работ и размер платы.

Пунктом 1 статьи 181.3. ГК РФ предусмотрено, что решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Согласно пункту 1 статьи 181.4 ГК РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:

1) допущено существенное нарушение порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания общего собрания или заочного голосования участников общества, а также порядка принятия решений общего собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;

2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;

3) допущено нарушение равенства прав участников гражданско-правового сообщества при проведении заседания общего собрания или заочного голосования;

4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

Решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица (пункт 4 статьи 181.4 ГК РФ).

В силу статьи 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

2) принято при отсутствии необходимого кворума;

3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

По сведениям Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ: <адрес>, площадью 71,9 кв.м., в общей долевой собственности ФИО127 (3/20 доли в праве), ФИО131 (3/20 доли в праве), ФИО129 (3/20 доли в праве), ФИО128 (3/20 доли в праве), ФИО130 (3/20 доли в праве) и ФИО130 (1/4 доли в праве);

<адрес>, площадью 53,9 кв.м., в собственности ФИО95;

<адрес>, площадью 46,9 кв.м., в общей долевой собственности ФИО39 (2/3 доли в праве) и ФИО40 (1/3 доля в праве);

<адрес>, площадью 45,6 кв.м., в собственности ФИО120;

<адрес>, площадью 54 кв.м., в общей долевой собственности ФИО50 (1/2 доля в праве), ФИО51 (1/4 для в праве) и ФИО49 (1/4 доля в праве);

<адрес>, площадью 68,8 кв.м., в общей долевой собственности ФИО4 (1/4 доля в праве), ФИО5 (1/4 доля в праве), ФИО3 (1/4 доля в праве) и ФИО2 (1/4 доля в праве).

С учетом изложенного, доводы иска о недостоверных данных о собственниках жилых помещений №, №, №, №, № и №, принявших участие в голосовании, указанных в исковых требованиях, не свидетельствует об отсутствии кворума при проведении собрания.

Доводы иска о том, что вопросы голосования не имеют разбивки, четкой формулировки, строки выбора (за, против, воздержался) необоснованные, поскольку возражения собственников о неопределенности вопросов, поставленных на голосование, материалы дела не содержат и от ответчиков в судебном заседании не поступило.

В соответствии с Минимальным перечнем, в состав услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, входят работы по подметанию и уборке придомовой территории, сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов; влажная протирка подоконников, оконных решеток, перил лестниц, шкафов для электросчетчиков слаботочных устройств, почтовых ящиков, дверных коробок, полотен дверей, доводчиков, дверных ручек; очистка от мусора и промывка урн, установленных возле подъездов.

На основании протокола № годового общего собрания собственников помещений в МКД по <адрес>, ранее проведенного с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, по вопросу № принято решение: в связи с большими затратами выполнения работ по протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ временно изменено оказание услуг (работ) по договору управления МКД от ДД.ММ.ГГГГ, взяты на исполнение услуги (работы) самими собственниками помещений МКД в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ:

по Приложению № договора раздел «Содержание общего имущества» пункт 2.4. «Санитарное содержание помещений общего пользования» (обметание пыли с потолков, влажная протирка стен, очистка приямка). Пункт 2.8. «Уборка придомовой территории» (очистка урн от мусора, летний период: подметание земельного участка, уборка мусора на детских и спортивных площадках). По Приложению № договора: 1. «Санитарные работы по содержанию помещений общего пользования»:

1.1. Лестничные клетки исключить: мытье полов, влажная уборка стен. 2. Обслуживание объектов внешнего благоустройства взять на исполнение самим собственникам следующие мероприятия: уборка земельного участка, входящего в состав общего имущества МКД, подметание территории с усовершенствованным и не усовершенствованным покрытием в летний период; сезонное выкашивание газонов в летний период; уборка мусора с газона в летний период; очистка урн; уборка площадки перед входов в подъезд; очистка территории от уплотненного снега и наледи;

ДД.ММ.ГГГГ Райчихинским городским судом рассмотрен иск ФИО1 к ООО «Амурская Управляющая Компания. Райчихинск» о возложении обязанности по совершению действий, которым требования ФИО1 удовлетворены частично. На ООО «Амурская Управляющая Компания. Райчихинск» возложена обязанность принять Протокол № от ДД.ММ.ГГГГ годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, проведенного с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, Решения собственников помещений при проведении годового общего собрания собственником помещений жилого дома в форме очно-заочного голосования, расположенного по адресу: <адрес>, проведенного с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, на 128-ми страницах. В удовлетворении требований о признании действительными документов, оформленных по результатам проведенного общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома: Протокола № от ДД.ММ.ГГГГ годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, проведенного с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, и Решения собственников помещений при проведении годового общего собрания собственником помещений жилого дома в форме очно-заочного голосования, расположенного по адресу: <адрес>, проведенного с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, на 128-ми страницах, отказано. Решение суда вступило в законную силу.

С учетом изложенного, доводы истца ООО «АУК. Райчихинск» о недействительности Протокола № от ДД.ММ.ГГГГ годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме необоснованные, поскольку в суде истцом не оспорен, решением суда таковым не признан.

В ходе судебного разбирательства установлено, что размер платы за управление, содержание и ремонт общего имущества МКД установлен в размере – 17,0 руб. за кв.м., уменьшение объема оказания услуг управляющей организацией по договору управления МКД от ДД.ММ.ГГГГ вызвано большими затратами выполнения работ по пунктам 4.2.1., 4.2., 4.2.3. и, как следствие, уменьшение размера платы за содержание общего имущества МКД.

Оспариваемое решение (по вопросу №, №.1., №.2.) общего собрания собственников МКД принято в одностороннем порядке (без учета предложения управляющей организации). Данное решение изменило установленный договором управления перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а в связи с этим размер платы за содержание и ремонт жилого (нежилого) помещения.

Сведений о соблюдении собственниками требований действующего законодательства, в частности положений ст. 162 ЖК РФ, части 7 статьи 156 ЖК РФ, соблюдении п.п. 4.9., 6.3, 6.4. договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ об изменении условий договора управления в части перечня работ и услуг, материалы дела не содержат.

Возражения ответчика ФИО1 о том, что изменения внесены для того, что управляющей организацией работы не проводятся, часть работ по содержанию общего имущества возложена на собственников поскольку уборка придомовой территории ООО «АУК. Райчихинск» по договору от ДД.ММ.ГГГГ проводится на меньшей площади необоснованная, так как решением собственников помещений МКД от ДД.ММ.ГГГГ уменьшение объема оказания услуг управляющей организацией по договору управления МКД от ДД.ММ.ГГГГ вызвано большими затратами выполнения работ по пунктам 4.2.1., 4.2. и 4.2.3.

Из совокупности приведенных выше норм следует, что стороны по договору управления многоквартирным домом не вправе в одностороннем порядке изменять вид работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом, в том числе в одностороннем порядке без предложения управляющей организации о размере платы за содержание жилого помещения, принятом на общем собрании собственниками помещений в многоквартирном доме.

С учетом изложенного, оспариваемым решением общего собрания собственников по вопросам №, №.1., №.2., из которых последует фактическое снижение величины тарифа на содержание общего имущества многоквартирного дома, собственники помещений вышли за пределы своей компетенции, решение было принято в нарушение требований ст. 162 ЖК РФ, части 7 статьи 156 ЖК РФ, в отсутствие учета предложения управляющей организации, в связи с чем являются ничтожными.

В соответствии с частью 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Порядок изменения и расторжения договора управления многоквартирным домом предусмотрен пунктом 1 статьи 310, пунктом 1 статьи 432, статьями 450 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ДД.ММ.ГГГГ Райчихинским городским судом Амурской области рассмотрен иск ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Амурская Управляющая Компания. Райчихинск», Государственной жилищной инспекции Амурской области о признании расторжения договора управления МКД незаконным, возложении обязанности внести изменения в реестр лицензий. Вступившим в законную силу решением суда постановлено признать договор управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ. заключенный между собственниками жилых помещений по адресу <адрес> и ООО «Амурская управляющая компания. Райчихинск» пролонгированным на условиях, изложенных в договоре управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешая спор, суд установил, что ООО УК «Амурская управляющая компания. Райчихинск» не уведомило всех собственников помещений МКД в установленный п. 6.7 договора срок о прекращении договора управления в связи с окончанием срока его действия, договор управления многоквартирным домом пролонгирован на последующий год, до ДД.ММ.ГГГГ, удовлетворив требования иска в части о признании прекращения договора управления многоквартирным домом с ДД.ММ.ГГГГ ООО «Амурская управляющая компания. Райчихинск» незаконным, признании договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ., заключенным между собственниками жилых помещений по адресу <адрес> ООО «Амурская управляющая компания. Райчихинск» пролонгированным на условиях, изложенных в договоре управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ.

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

В соответствии с письмом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 11.01.2017 г. N 241-АТ/04 порядок прекращения деятельности управляющей организации в силу прекращения договора управления многоквартирным домом устанавливается самим договором управления, а в случае отсутствия в договоре порядка нормами главы 26 и 29 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае прекращения договора управления многоквартирным домом в связи с истечением срока сторона, не желающая пролонгировать договор, обязана уведомить другую сторону об этом, в том числе направить данную информацию в орган государственного жилищного надзора и орган местного самоуправления.

Пунктами 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В соответствии с пунктом 6.2 договора от ДД.ММ.ГГГГ, он заключен сроком на один год, с правом пролонгации, при отсутствии взаимных претензий сторон, на срок, определенный решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. При отсутствии решения общего собрания собственников о продлении договора с указанием срока или о его расторжении, Договор считается продленным на 1 год.

Согласно пункту 6.7 договор может быть прекращен по инициативе Управляющей организации, о чем собственник помещения должен быть предупрежден не позже чем за два месяца до прекращения настоящего договора, в случае если: наступил срок окончания управления МКД по договору.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором (п. 6.8 Договора).

Как следует из материалов дела, наличие претензий со стороны истца свидетельствует о невозможности продления договора управления многоквартирным домом.

При таких обстоятельствах, с учетом наличия вступившего в законную силу судебного акта о продлении договора управления многоквартирным домом на изложенных в договоре от ДД.ММ.ГГГГ условиях, решением по пункту 7 общего собрания собственников, оформленного протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, собственники помещений вышли за пределы своей компетенции, поскольку было принято в нарушение требований ст. 452 ГК РФ, п.п. 6.2., 6.4. договора, в связи с чем является ничтожным.

С учетом изложенного, требования истца подлежат удовлетворению частично.

При обращении в суд ООО «Амурская управляющая компания. Райчихинск» произведена оплата госпошлины в размере 20000 руб., что подтверждается чеком по операции от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Инициатором собрания является ФИО1, в связи с чем, с него в силу ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию судебные расходы.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Амурская управляющая компания. Райчихинск» удовлетворить частично.

Признать недействительными решения общего собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, оформленного протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ годового общего собрания собственников помещений в МКД в форме очно-заочного голосования, проведенного с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по вопросам №, №.1., №.2. и №.

В удовлетворении остальной части требований ООО «Амурская управляющая компания. Райчихинск» отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Амурская управляющая компания. Райчихинск» расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 000 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Райчихинский городской суд Амурской области в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Председательствующий судья О.В. Грачева

Мотивированное решение составлено 28.08.2025.