Решение № 2-571/2017 2-571/2017~М-577/2017 М-577/2017 от 12 июня 2017 г. по делу № 2-571/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 июня 2017 года город Тула

Привокзальный районный суд г.Тулы в составе:

председательствующего Сафроновой И.М.,

при секретаре Поповой А.В.,

с участием представителя истца ФИО1 по ордеру адвоката Ахмыстовой Е.С.,

ответчика ФИО2,

представителя ответчика ФИО2 по письменному заявлению в порядке ст. 53 ГПК РФ ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Привокзального районного суда г. Тулы гражданское дело № 2-571/17 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о передаче недвижимого имущества, государственной регистрации перехода права собственности,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО4 о передаче недвижимого имущества, государственной регистрации перехода права собственности, мотивируя свои требования тем, что дата между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи 10/17 доли жилого одноэтажного дома лит. А,А1,А2, под. АА1, общей площадью 69,2 кв. м, кадастровый *, с надворными постройками при нем, находящегося по адресу: <адрес>. Вышеуказанный договор дата был удостоверен нотариусом г. Тулы Тульской области К., зарегистрирован в реестре за *. дата договор купли-продажи был подан через МФЦ для осуществления государственной регистрации перехода права на объект недвижимости. При этом, исходя из текста договора (п. 7) факт передачи и приемки доли дома подтверждался подписанием договора. Устно между сторонами была достигнута договоренность о том, что ключи от дома истцу будут переданы после снятия с регистрационного учета продавца (п. 12). дата истцом было получено уведомление * от дата о приостановлении государственной регистрации. Из текста уведомления усматривалось, что дата в Управление Росреестра по Тульской области от продавца ФИО2 поступило заявление о прекращении государственной регистрации перехода права собственности в отношении вышеуказанного объекта недвижимости. Кроме этого, в уведомлении было указано, что к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, а именно А. дата истцом в МФЦ было подано свидетельство о передаче заявления, из которого усматривалось, что дата по просьбе ФИО2 передано по почте А. заявление ФИО2 о намерении продать, принадлежащие ему на праве общей долевой собственности 10/17 долей жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, за один миллион двести тысяч рублей. дата истцу из Управления Росреестра по телефону было сообщено о том, что ему отказано в осуществлении государственной регистрации перехода права на долю жилого дома и письменное уведомление направлено по почте. 10 или дата, точной даты истец не помнит, ему из Управления Росреестра возвратили документы: подлинник договора купли-продажи, чек-ордер об оплате госпошлины, а также документы продавца: решение Привокзального райсуда г. Тулы от дата и свидетельство о государственной регистрации права от дата. дата истцом было получено Уведомление об отказе в осуществлении государственной регистрации прав * от дата. На основании вышеизложенного, истец просит суд обязать ФИО2 передать истцу ключи от жилого одноэтажного дома лит. А,А1,А2, под. АА1, общей площадью 69,2 кв. м, кадастровый номер *, с надворными постройками при нем, находящегося по адресу: <адрес>. Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на 10/17 доли жилого одноэтажного дома лит. А,А1,А2, под. АА1, общей площадью 69,2 кв. м, кадастровый номер *, с надворными постройками при нем, находящегося по адресу: <адрес>.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представил в суд письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, ФИО5 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила. Ранее в судебном заседании показала, что исковые требования не признает, 10 дней назад она узнала о том, что ее сын, ответчик по настоящему делу ФИО2 продал принадлежащие ему 10/17 долей жилого одноэтажного дома находящегося по адресу: <адрес>. Она (ФИО6) не знала о намерениях сына. 10/17 долей жилого дома достались ответчику от ее отца. Реальный раздел дома не производился. дата умерла ее мать - А., которой принадлежали оставшиеся 7/17 долей спорного дома. дата она (ФИО6) получила у нотариуса свидетельство о праве на наследство по закону. В настоящий момент 7/17 долей жилого дома ей принадлежит, о чем в ЕГРН внесены сведении о правообладателях. У нее было преимущественное право покупки 10/17 долей жилого дома, которое она в случае необходимости намеревается осуществить. На данный момент она переводит на себя права и обязанности покупателя при продаже 10/17 долей в праве общей собственности.

Третье лицо Управление Росреестра по Тульской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, предоставил суду заявление с просьбой рассмотреть данное дело в их отсутствие.

Суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, с учетом мнения участников процесса, счел возможным рассмотреть данное дело в отсутствие неявившихся сторон.

Представитель истца ФИО1 по ордеру адвокат Ахмыстова Е.С. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, указанным в иске, просила суд их удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал, показав, что он имел намерение продать свою долю в доме, чтобы потом купить квартиру. В дата. он около магазина встретил ранее незнакомого ему мужчину, в результате разговора, он сказал ответчику, что может помочь, посодействовать в продаже дома, сказал, есть покупатель. Все вопросы по сделке обговаривались с риелтором Виталием, договор составляла нотариус. После подписания договора, около офиса нотариуса он (ФИО6) получил <...> руб., а оставшеюся сумму, истец ФИО1 обещал отдать через пару дней, но не отдал. Покупатель ввел его (ФИО6) в заблуждение относительно наличия у него остальной суммы. Никакой расписки друг другу не писали. Он (ФИО6) действительно заключил договор купли-продажи 10/17 доли жилого одноэтажного дома с ФИО1 Лично его подписывал, после ознакомления с его содержанием. Факт того, что остальная сумма по договору передана истцом не была подтверждается аудиозаписью. Предлагал истцу заключить мировое соглашение, по условиям которого сделка купли-продажи не регистрируется, а он возвращает покупателю <...> рублей. Полагает, что данная сделка является безденежной, так как не вся сумма денег, указанная в договоре передана покупателем продавцу. Он (ФИО2) не собирался продавать часть дома за <...> руб. Сам он не уведомлял свою мать о продаже доли дома, так как риэлтор Виталий сказал, что все сам решит, направит ей уведомление о продаже дома. Собиралась ли его мать приобрести спорную долю в праве на дом и располагала ли она денежными средствами для этого, он не знает.

Представитель ответчика ФИО2 по письменному заявлению в силу ст. 53 ГПК РФ ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, указав, что в соответствии с п. 4. вышеуказанного договора - «вышеуказаннаядоля жилого дома с надворными постройками продана за один миллион двести тысяч рублей, которые ФИО2, получил полностью от ФИО1, до подписания настоящего договора». В действительности ответчик получил от ФИО1 - <...> рублей, после подписания Договора у нотариальной конторы, расположенной по адресу: <адрес>. При этом никакой расписки не составлялось. По имеющейся устной договоренности, ФИО1 должен был передать ответчику денежные средства в полном объеме, в день подписания договора, однако, последний передал лишь <...> рублей, а оставшуюся сумму в размере <...> рублей, ФИО1 обязался передать на следующий день, однако на следующий день мобильный телефон ФИО1 был отключен и поняв, что ответчик может не получить денежные средства по договору, то дата он действительно обратился в Управление Росреестра по Тульской области с соответствующим заявлением. Условие договора купли-продажи, о том, что денежные средства получены продавцом до его заключения, при отсутствии отметки о реальном исполнении этого условия договора или расписки продавца о получении денег, не является достаточным доказательством подтверждения факта оплаты и не подлежит применению судом. В данном случае, никакой расписки не составлялось, никаких собственноручных отметок ответчика в договоре о получении денежных средств также не делалось. В обоснование заявленных исковых требований, истец ФИО1 представил копию свидетельства о передаче заявления * от дата, подписанного нотариусом города Тулы К. о том, что дата по просьбе ФИО2, проживающего по адресу: <адрес>, переданы по почте А., проживающей по адресу: <адрес>, следующие документы: заявление ФИО2 о намерении продать, принадлежащее ему на праве общей долевой собственности 10/17 долей жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, за один миллион двести тысяч рублей. А., скончалась дата, в связи с чем направление ей подобного заявления не является обоснованным. Можно сделать вывод о том, что направление заявления о намерении продать долю в доме умершему человеку, нарушает права наследников, даже, если на момент направления подобного заявления, не вступивших в установленном законом порядке в наследования. На основании изложенного, считает, что исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворению.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 209 ГК Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с ч. 2 ст. 246 ГК Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В силу положений ч. 1 ст. 250 ГК Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Согласно ч. 2 той же статьи ГК Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Частью 3 статьи 250 ГК Российской Федерации предусмотрено, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исходя из положений ст. 250 ГК Российской Федерации достаточным условием соблюдения порядка является извещение лица, имеющего право преимущественной покупки о цене продажи доли, которая должна быть продана на прочих равных условиях. Чтобы считать, что сделка совершена без нарушения прав участника общей долевой собственности, извещение о продаже должно поступить в письменной форме.

В соответствии с п. 4 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

По смыслу указанной нормы закона обязательным для заявителя является представление документов, подтверждающих, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Как было установлено в судебном заседании дата был заключен договор купли-продажи доли жилого дома, согласно которого ФИО2 продал ФИО1, принадлежащую ему на праве общей долевой собственности 10/17 долей жилого дома по адресу: <адрес>.

Согласно п.4 договора купли-продажи от дата, указанная доля жилого дома с надворными постройками продана за один миллион двести тысяч рублей, который продавец получил от покупателя полностью, до подписания настоящего договора.

Как пояснили участники процесса – расписка о передаче денежных средств ни продавцом, ни покупателем не составлялась, денежные средства передавались около здания нотариуса.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Договор купли-продажи от дата в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области не зарегистрирован.

Законодательством прямо установлено, что извещение о намерении продать свою долю в собственность должно быть письменным и при получении уведомления о продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество участники долевой собственности свое желание или нежелание приобрести долю вправе высказать в течение месяца со дня получения извещения.

Согласно свидетельства о передачи заявления, зарегистрированного в реестре * видно, что нотариус г. Тулы К. удостоверяет, что дата по просьбе ФИО2, проживающего по адресу: <адрес>, переданы по почте А., проживающей по адресу: <адрес>, следующие документы: заявление ФИО2 о намерении продать, принадлежащие ему на праве общей долевой собственности 10/17 долей жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, за один миллион двести тысяч рублей. Личность гражданина ФИО2, подавшего заявление, установлена. Данное заявление ФИО2 не было надлежащим образом вручено адресату – А., поскольку дата она умерла. По состоянию на дата наследником принявшим наследство после смерти А. являлась ФИО5

<...>

При таких обстоятельствах, суд находит обоснованным довод третьего лица ФИО5 о том, что до заключения договора купли-продажи 10/17 доли в праве общей долевой собственности на спорный жилой дом, она как надлежащий сособственник не была извещена надлежащим образом в соответствии со статьей 250 ГК РФ в письменной форме о намерении ФИО2 продать свою долю в праве собственности на жилое помещение постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он ее продает.

Таким образом, предусмотренная п. 2 ст. 250 ГК РФ обязанность ФИО2 выполнена не была, однако, суд, учитывает тот факт, что ФИО7 доводится ответчику бабушкой и он не мог не знать о ее смерти, совместно проживая с ней в одном доме, в таких действиях суд усматривает в действиях ФИО2 злоупотребление правом.

Кроме того, довод ответчика о том, что ему покупатель не передал всю сумму денежных средств по договору купли-продажи, суд считает несостоятельным, поскольку данный факт ничем не подтвержден, кроме того, ответчик не заявил встречных требований о признании договора купли-продажи незаключенным по его безденежности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г. N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества (ст. 250 ГК РФ), необходимо учитывать следующее: в случае нарушения преимущественного права покупки трехмесячный срок, установленный ст. 250 ГК РФ, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ).

Третье лицо ФИО5, преимущественное право покупки, которой нарушено ответчиком ФИО2, в судебном заседании утверждала, что недавно узнала о совершенной сделке купли-продажи, однако, требований о переводе прав и обязанностей по сделке в судебном порядке, не заявила, и не предоставила суду доказательств, подтверждающих наличие у нее реальной возможности исполнить обязанности покупателя на условиях, предусмотренных договором, по которому она просит суд перевести на нее права и обязанности покупателя, а именно: не представила доказательств, подтверждающий факт внесения ею на банковский счет Управления Судебного департамента в Тульской области уплаченную покупателем ФИО1 за 10/17 доли спорного жилого дома денежных средств.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным произвести регистрацию перехода права общей долевой собственности по сделке купли-продажи 10/17 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом с надворными постройками, расположенный по адресу: <адрес>, заключенной дата между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО1

Согласно п. 60 постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Согласно статьи 556 ГК РФ уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Вместе с тем, в силу положений ч.1 ст. 206 ГПК РФ, определяющих, что при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов. В случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.

Таким образом, с учетом вышеприведенной процессуальной нормы, суд считает возможным обязать ФИО2 передать покупателю ФИО8 передать ключи от спорного жилого дома в течение 30 дней с даты регистрации права общей долевой собственности на 10/17 доли жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО8 удовлетворить полностью.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на 10/17 доли жилого одноэтажного дома лит. А,А1,А2, под. АА1, общей площадью 69,2 кв. м, кадастровый *, с надворными постройками при нем, находящегося по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи от дата, заключенного между ФИО2 и ФИО1

Обязать ФИО2 в течение 30 дней со дня регистрации права собственности на 10/17 доли жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, передать ФИО1 ключи от указанного жилого дома.

Решение суда может быть обжаловано в Тульский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Привокзальный районный суд г. Тулы в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 16 июня 2017 года.

Председательствующий И.М. Сафронова