Решение № 2-4584/2025 2-889/2026 2-889/2026(2-4584/2025;)~М-3270/2025 М-3270/2025 от 12 февраля 2026 г. по делу № 2-4584/2025

Дело № 2-889\2026

УИД 25RS0003-01-2025-005718-56

Мотивированное
решение

изготовлено 13.02.2026

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 февраля 2026 года г. Владивосток

Первореченский районный суд г. Владивостока Приморского края в составе:

председательствующего судьи С.В. Каленского

при секретаре К.М. Беляевой

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Восточный луч» о защите прав потребителей

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с названным иском, указав в обоснование, что между ООО Специализированный застройщик «Восточный ЛУЧ» и ФИО1 заключен договор № № участия в долевом строительстве жилого дома № 1 «Многоквартирный жилой дом жилого микрорайона «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ г., по условиям которого Застройщик принял на себя обязательства своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Объект, названный в разделе 1 Договора, и после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта передать Участнику долевого строительства соответствующий Объект долевого строительства - квартиру № № а Участник долевого строительства принял на себя обязательства уплатить обусловленную Договором цену и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию.

Объект долевого строительства. Технические характеристики объекта: условный номер №, назначение – жилое, вид помещения – Квартира, этаж – 7, количество комнат – 1, жилая площадь – 14,67 кв.м., общая площадь Объекта долевого строительства (планируемая) 28,62 кв., приведенная площадь Объекта долевого строительства (планируемая) 35,31 кв., количество лоджий – 1, площадь лоджии (с коэффициентом 1) – 6,69 кв.м., количество помещений вспомогательного использования – 3, площадь помещений вспомогательного использования – 13,95 кв.м.

Акт приема-передачи квартиры подписан сторонами 28.11.2023 г. Право собственности на квартиру зарегистрировано за Истцом ДД.ММ.ГГГГ г., что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Согласно п. 3.1. Договора цена настоящего Договора определяется как произведение планируемой общей приведенной площади Объекта долевого строительства, указанной в п.2.1 Договора на цену 1 кв.м планируемой общей приведенной площади Объекта долевого строительства, составляющую 103 000,00 (Сто три тысячи) рублей 00 копеек, исходя из чего стоимость Объекта долевого строительства (цена Договора) составляет 3 636 930,00 (Три миллиона шестьсот тридцать шесть тысяч девятьсот тридцать) рублей 00 копеек, НДС не облагается.

Обязательства по оплате истцом исполнены в полном объеме. Цена квартиры оплачена истцом по условиям Договора исходя из следующего расчета: приведенная площадь Объекта долевого строительства (35,31) * 103 000 рублей (цена 1 кв.м.) = 3 636 930,00 рублей. Цена Договора должна была быть определена по следующей формуле:

Приведенная площадь Объекта долевого строительства = общая площадь Объекта долевого строительства + площадь лоджии *0,5

Исходя из условий договора: приведенная площадь Объекта долевого строительства = 28,62 кв.м + 6,69 кв.м.*0,5 = 31,97 кв.м, (с учетом правил округления).

Цена Договора определяется из следующего расчета: 31,97 кв.м * 103 000 рублей (цена 1 кв.м, общей приведенной площади) = 3 292 910 рублей.

Ответчик необоснованно увеличил стоимость объекта долевого строительства, нарушив права Участников долевого строительства, установленные федеральным законодательством. Данное нарушение привело к излишней оплате денежных средств по Договору в размере 3 636 930 - 3 292 910 = 344 020 рублей.

Просила суд взыскать 344 020 рублей в пользу истца излишне уплаченные средства по договору и компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей.

Представитель ответчика возражал относительно заявленных истцовых требований в полном объеме, поддержав письменные возражения.

Выслушав участвующих лиц, изучив материалы дела, суд полагает, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению в силу следующего.

Судом установлено, что 03.09.2021года между ООО «СЗ «ВОСТОЧНЫЙ ЛУЧ» и истцом был заключен Договор №№ участия в долевом строительстве жилого дома №1 «Многоквартирный жилой дом жилого микрорайона «Восточный ЛУЧ» в районе Снеговая падь г.Владивостока. 1 этап строительства». По условиям Договора (п.2.1.) Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства. Технические характеристики объекта: условный номер №, назначение – жилое, вид помещения – Квартира, этаж – 7, количество комнат – 1, жилая площадь – 14,67 кв.м., общая площадь Объекта долевого строительства (планируемая) 28,62 кв., приведенная площадь Объекта долевого строительства (планируемая) 35,31 кв., количество лоджий – 1, площадь лоджии (с коэффициентом 1) – 6,69 кв.м., количество помещений вспомогательного использования – 3, площадь помещений вспомогательного использования – 13,95 кв.м.

Согласно п. 3.1. Договора цена настоящего Договора определяется как произведение планируемой общей приведенной площади Объекта долевого строительства, указанной в п.2.1 Договора на цену 1 кв.м планируемой общей приведенной площади Объекта долевого строительства, составляющую 103 000,00 (Сто три тысячи) рублей 00 копеек, исходя из чего стоимость Объекта долевого строительства (цена Договора) составляет 3 636 930,00 (Три миллиона шестьсот тридцать шесть тысяч девятьсот тридцать) рублей 00 копеек, НДС не облагается.

В соответствии с п. 3.5 договора, цена договора, указанная в п. 3.1 договора не подлежит изменению кроме случаев, когда общая приведенная площадь объекта долевого строительства по результатам постановки на кадастровый учет будет отличаться более чем на 0,5 кв.м. в большую или меньшую сторону по сравнению с планируемой общей приведенной площадью объекта долевого строительства, указанной в п. 2.1 договора.

Выпиской по счету подтверждается, что 23 ноября 2023 года платеж со счета эскроу по ДДУ №№ от 03.09.2021 г. перечислен на счет ООО «СЗ «Восточный Луч» в сумме 3 636 930 рублей.

28 ноября 2023 года между сторонами составлен акт приема- передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес>, составленный с замечаниями.

Из выписки ЕГРН следует, что жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> площадью 28.7 кв.м. зарегистрировано за ФИО1

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ч. 1 ст. 1).

Частью 2 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что привлечение денежных средств граждан для строительства допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать информацию, включающую, в том числе проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям настоящего Федерального закона (п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).

Наряду с иными обязательными условиями, указанными в ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве должен содержать основные характеристики жилого помещения (в том числе, его общую площадь, количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), а также цену договора, сроки и порядок ее уплаты (пункты 1, 3).

В соответствии с ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным (ч. 5 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ.

Требования закона к порядку указания в договоре участия в долевом строительстве его цены установлены статьей 5 Федерального закона № 214-ФЗ.

Так, согласно положениям ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в редакции, действующей с 01.01.2017, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 настоящего Федерального закона.

Данное условие диспозитивным не является и застройщику право выбора, использовать или нет установленный коэффициент, не предоставляет.

Приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 года № 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" установлено, что при определении общей приведенной площади жилого помещения для лоджий применяется понижающий коэффициент 0,5.

Как следует из письма Минэкономразвития России от 24 апреля 2017 года № Д23и-2451 "О рассмотрении обращения" (вопрос 2), приказ от 25 ноября 2016 года № 854/пр принят в соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", устанавливающей правила определения "общей приведенной площади" жилого помещения для целей определения цены договора участия в долевом строительстве, представляющей собой сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Из содержания приведенных правовых норм и разъяснений следует, что при определении цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения путем произведения цены единицы общей площади такого помещения на саму общую площадь объекта долевого строительства, названная (приведенная) общая площадь объекта строительства подлежит применению при расчете цены договора с понижающими коэффициентами, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса.

С учетом изложенного доводы представителя ответчика о правомерности определения в договоре долевого участия в строительстве от 03.09.2021 года, заключенном между ООО «СЗ «ВОСТОЧНЫЙ ЛУЧ» и истцом цены объекта исходя из общей расчетной площади жилого помещения, в которую включена площадь лоджии без понижающего коэффициента, являются неправомерными, поскольку в данном случае свобода договора ограничена требованиями п. 2 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Также подлежат отклонению доводы представителя ответчика об указание в договоре общей стоимости квартиры 3 636 930 рублей, в связи стоимость за 1 кв.м приведенной площади при применении коэффициента для лоджии 0,5 составляет 113 778,50 рублей, поскольку в договоре указана в том числе стоимость за 1 кв.м в размере 103 000 рублей.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (расчет общей площади жилого помещения, в которую включена площадь балкона без применения понижающего коэффициента) является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения или неверного определения цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения.

Принимая во внимание, что между сторонами договор долевого участия в строительстве заключен 19 апреля 2023 года, то с учетом части 2 статьи 27 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд полагает, что указанные правила определения цены договора подлежат применению к спорным отношениям при разрешении настоящего дела.

Учитывая, что в проектной документации на указанный дом отражена площадь балконов (лоджий) и такая же площадь отражена в договоре участия в долевом строительстве, суд приходит к выводу, что при определении цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения путем произведения цены единицы общей площади такого помещения на саму общую площадь объекта долевого строительства, названная (приведенная) общая площадь объекта строительства подлежит применению при расчете цены договора с понижающим коэффициентом, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса.

С учетом установленных судом обстоятельств суд полагает, что с ООО «Специализированный застройщик «Восточный луч» в пользу истца подлежит взысканию необоснованно полученная сумму по договору в размере 344 020 рублей, из расчета (3 636 930 рублей – ((общая площадь Квартиры 28,62 кв.м. + площадь лоджии 6,69 кв.м. * 0,5 = 31,97 кв.м.) х 103 000 рублей) = 3 292 910 рублей).

Разрешая ходатайство ответчика о применении срока исковой давности суд, с учетом положения статей 195, 196, 199, 200, 204 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняет данные доводы, поскольку право на предъявление иска в данном случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, то именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной неправовой результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления срока давности, поскольку истцам стало известно о нарушении своих прав с даты передачи объекта долевого строительства 28 ноября 2023 года, с иском истцы обратились 01 ноября 2025 года, следовательно срок исковой давности не пропущен. Судом также учитывается, что денежные средства за указанный объект недвижимости списаны застройщиком со счета эксроу 23 ноября 2023 года

Согласно части 2 статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Поскольку нарушение ответчиком прав истца нашло свое подтверждение, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца денежную компенсацию морального вреда. При определении размера денежной компенсации морального вреда, суд принимает во внимание, что предметом договора является жилое помещение, а также требования разумности и справедливости, считает необходимым и достаточным взыскать денежную компенсацию морального вреда в размере 8000 рублей. Оснований для взыскания компенсации морального вреда в большем размере суд не усматривает.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ с ответчика также надлежит взыскать судебные расходы в доход муниципального бюджета Владивостокского городского округа государственную пошлину в размере 6 720 рублей.

руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Восточный луч», о защите прав потребителей – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Восточный луч» (ОГРН №, ИНН №) в пользу ФИО1 (паспорт №) необоснованно полученную сумму по договору в размере 344 020 рублей, компенсацию морального вреда в размере 8000 рублей.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Восточный луч» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 6 720 рублей.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме с подачей жалобы через Первореченский районный суд г. Владивостока.

Судья