Решение № 2-301/2024 2-301/2024~М-92/2024 М-92/2024 от 19 июня 2024 г. по делу № 2-301/2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 июня 2024 года г. Ахтубинск Астраханской области

Ахтубинский районный суд Астраханской области в составе:

председательствующего судьи Новак Л.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Щелкановой Е.А.,

с участием представителя ответчика администрации муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» ФИО1, действующей на основании доверенности,

представителя Ахтубинского городского прокурора Астраханской области помощника Ахтубинского городского прокурора Астраханской области Донской Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ахтубинского районного суда Астраханской области, находящемся по адресу: <...>, гражданское дело за № 2-235/2024 по иску ФИО2 к администрации муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области», третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Астраханской области, администрация муниципального образования «Ахтубинский муниципальный район Астраханской области», ФИО3, об обязании изъять жилое помещение путем выкупа и определении выкупной цены,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась с иском в суд к ответчику об обязании изъять жилое помещение путем выкупа и определении выкупной цены, в обоснование своих требований, указав, что истец является собственником 43/61 доли квартиры №, площадью 94,5 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. Указанную долю квартиры истец приобрела по наследству по закону ДД.ММ.ГГГГ, открывшегося после смерти матери Е.Г.В. Последняя приобрела спорную долю квартиры на основании постановления администрации МО «Ахтубинский район» № от ДД.ММ.ГГГГ о передаче жилого помещения в собственность, договора передачи № от ДД.ММ.ГГГГ. МКД, расположенный по адресу: <адрес>, распоряжением администрации МО «Город Ахтубинск» от ДД.ММ.ГГГГ за №-р признан аварийным и подлежащим сносу. ДД.ММ.ГГГГ ответчиком вынесено постановление № об изъятии долей земельного участка для муниципальных нужд. 8 декабре 2023 года от администрации в адрес истца поступил проект соглашения и отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость изымаемого имущества составляет 3 398 000 рублей, соответственно, доля истца – 2 479 337,70 рублей. С указанной стоимостью изымаемого имущества истец не согласна, так как считает ее заниженной и не соответствующей аналогам представленных на рынкам квартир. Просит суд возложить обязанность на ответчика изъять у ФИО2 для муниципальных нужд жилое помещение в виде 43/61 доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, и 128011/2692784 доли земельного участка, находящегося по указанному адресу, путем выкупа с прекращением права собственности ФИО2 на указанные жилое помещение и доли земельного участка. Обязать ответчика произвести выплату денежных средств за изымаемые доли указанных жилого помещения и земельного участка с соразмерной выкупной ценой с учетом перерасчета и включения в стоимость изымаемой квартиры рыночной стоимости жилого помещения по адресу: <адрес>, стоимость на общее имущество в аварийном доме, включая доли в праве собственности на земельный участок и убытки, которые понесены в связи с изъятием жилого помещения, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела была извещена надлежащим образом, просила суд рассмотреть дело в ее отсутствие, изменила исковые требования, просила суд обязать ответчика администрацию муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» изъять у истца 43/61 доли (комнаты № площадью 25,2 кв.м. и № площадью 17,5 кв.м.) жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>, площадью 94,5 кв.м., с кадастровым номером №, с прекращением на него права общей долевой собственности истца, и 128011/2692784 доли земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, площадью 1975 кв.м., с кадастровым номером №, с прекращением на него права общей долевой собственности истца (128011/2692784 доли), определив размер возмещения за указанное жилое помещение в размере 4 017 935,45 рублей, с учетом рыночной стоимости жилого помещения в размере 3 173 802,20 рублей, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме (в том числе земельного участка) в размере 409 168,85 рублей, убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием в размере 65 019,67 рублей, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт за 43/61 доли спорной квартиры в размере 369 944,73 рублей. А также взыскать с ответчика в пользу истца государственную пошлину в сумме 300 рублей, расходы на представителя в сумме 25000 рублей, расходы по проведению экспертизы в размере 62500 рублей.

Представитель ответчика администрации МО «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» ФИО1, действующая на основании доверенности, в судебном заседании указала, что ответчик измененные исковые требования признает в части. Полагает, что установленная экспертом цена имущества, изымаемого для муниципальных нужд, находящегося по адресу: <адрес>, в размере 4 014 935,45 рублей, чрезмерно завышена, не соответствует действительности. Кроме того, в соответствии с заключением эксперта в выкупную цену спорного имущества входит компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в размере 369 944,73 рублей. Однако указанная компенсация не подлежит взысканию, поскольку истец стала собственником спорной квартиры в 2005 году, с этого момента несет бремя содержания жилого помещения и общего имущества. Согласно передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ квартира № в МКД № по <адрес> был передан от МО «Ахтубинский район» в МО «Город Ахтубинск», таким образом, ответчик до 2007 года не имел отношения к спорному имуществу. Ответчик не является правопреемником администрации МО «Ахтубинский район». С ДД.ММ.ГГГГ функционирует организация ответственная за своевременное проведение капитального ремонта в жилых домах на территории Астраханской области. Ответчик поддерживает отчет №-О от ДД.ММ.ГГГГ об оценке изымаемого имущества, проведенной ООО «ВолгоградЭкспертОценка». Просят установить выкупную цену изымаемого имущества в соответствии с этим отчетом в размере 2 479 337,70 рублей. Отчет является мотивированным, содержит в себе полный и последовательный ответ на поставленный перед оценщиком вопрос, неясностей и противоречий не содержит. С учетом затруднительного финансового положения ответчика, большого количества аварийных жилых помещений, подлежащих изъятию для муниципальных нужд, разница выкупных цен спорного имущества, установленных ООО «Экспертный центр» и ООО «ВолгоградЭкспертОценка», является существенной, составляет 1 538 597,75 рублей. Ответчик возражает против взыскания в пользу истца расходов на оплату услуг ООО «Экспертный центр» по проведению оценочной судебной экспертизы в размере 62500 рублей, поскольку ответчиком ранее была проведена экспертная оценка спорного имущества, проведение повторной экспертизы было инициировано истцом. Также ответчик возражает против взыскания в пользу истца расходов на представителя в размере 25000 рублей, которые в случае взыскания подлежат снижению. Против обязания ответчика изъять у истца жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, а также долю земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, путем выкупа не возражают.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Астраханской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, не представили сведений об уважительности причине неявки представителя.

Представитель третьего лица администрации МО «Ахтубинский муниципальный район Астраханской области» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, просили суд рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела был извещен надлежащим образом, не представил сведений об уважительности причин неявки.

В связи с тем, что истец и третьи лица в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, истец, третье лицо администрация МО «Ахтубинский муниципальный район Астраханской области» просили суд рассмотреть дело в их отсутствие, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Астраханской области и ФИО3 не представили сведений об уважительности причин неявки, суд в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации счел возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и представителей третьих лиц.

Суд, выслушав представителя ответчика, помощника Ахтубинского городского прокурора Астраханской области Донскую Д.А., полагавшую, что исковые требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

На основании ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

На основании п. 8.2 ст. 32 ЖК РФ граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

По смыслу частью 7 статьи 32 ЖК РФ выкупная цена изымаемого жилого помещения включает в себя также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся, в том числе, ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Соответственно, собственник жилого помещения, приобретший право собственности на него в порядке приватизации либо по иному основанию, вправе требовать включения в выкупную цену жилого помещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома на основании ч. 4 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации в том случае, если на момент приватизации жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, а наймодателем обязанности по производству капитального ремонта не выполнены.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В соответствии с п.п. 20, 22 Постановления Пленума Верховного Суда от 2 июля 2009 года за № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду следующее: нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК РФ, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения; выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению. Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК РФ).

Судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (часть 1 статьи 36 ЖК РФ, пункт 1 статьи 290 ГК РФ), а также может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме, и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Если аварийный многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение собственника, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в силу ст. 16, п. 3 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп (ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации). При этом собственник имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

То обстоятельство, что многоквартирный дом, в котором находится принадлежащая собственнику квартира, включен в перечень многоквартирных домов, в отношении которых планируется предоставление финансовой поддержки в соответствии с указанным выше законом на переселение граждан в рамках адресной программы области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, не исключает обязанности соблюдения при переселении граждан, проживающих в домах, включенных в указанную программу, их прав с учетом положений жилищного законодательства, в частности статьи 32 ЖК РФ.Судом установлено, что 43/61 доли квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, площадью 94,5 кв.м.. с кадастровым номером №, в соответствии с Законом Российской Федерации за № от ДД.ММ.ГГГГ «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации», согласно постановлению № от ДД.ММ.ГГГГ, администрацией МО «Ахтубинский район» была передана безвозмездно в собственность Е.Г.В., что подтверждается договором передачи № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированным в Управление Федеральной регистрационной службы по Астраханской области ДД.ММ.ГГГГ. Е.Г.В. безвозмездно была передана в личную собственность квартира, состоящая из двух жилых комнат площадью 42,7 кв.м. и доли мест общего пользования, что составляет 43/61 от общей площади трехкомнатной коммунальной квартиры №, общей площадью 94,5 кв.м., жилой площадью 60,6 кв.м. Указанные обстоятельства подтверждаются свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Е.Г.В. умерла, что подтверждается свидетельством о смерти от ДД.ММ.ГГГГ. После смерти Е.Г.В. открылось наследство, в том числе, в виде спорной доли квартиры.

С ДД.ММ.ГГГГ собственником указанной спорной доли квартиры являлся истец, которая приходится дочерью Е.Г.В., что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, выданного нотариусом нотариального округа <адрес> ФИО, право общей долевой собственности по которому зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, истец приобрела в порядке наследования право собственности на спорное жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, в связи, с чем требования ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ на истца не распространяются.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости собственниками на праве общей долевой собственности квартиры с кадастровым номером №, находящейся по адресу: Астраханская обалсть <адрес>, площадью 94,5 кв.м., являются с ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 – 18/61 доли, с ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 – 43/61 доли.

Спорная квартира находится в МКД № по <адрес>, который расположен на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1975+/-16 кв.м., земли населенных пунктов, среднеэтажная жилая застройка, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости.

С ДД.ММ.ГГГГ истец является собственником на праве общей долевой собственности 128011/2692784 доли указанного земельного участка, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно распоряжению администрации МО «Город Ахтубинск» от ДД.ММ.ГГГГ за №-р «О признании МКД № по <адрес> в <адрес> аварийным и подлежащим сносу» МКД № по <адрес> в <адрес> был признан аварийным и подлежащим сносу. Собственникам многоквартирного дома в срок до ДД.ММ.ГГГГ произвести процедуру оформления земельного участка под многоквартирным домом № по <адрес> в общедолевую собственность. Собственникам многоквартирного дома в срок до ДД.ММ.ГГГГ выполнить снос МКД № по <адрес>. Установлен срок отселения граждан не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией МО «<адрес>» было направлено истцу требование о сносе МКД № по <адрес> в <адрес>, в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с указанными обстоятельствами МКД № по <адрес> в <адрес> был исключен из региональной программы «Проведение капитального ремонта общего имущества в МКД, расположенных на территории Астраханской области, на 2014-2046 годы», утвержденной постановлением Правительства Астраханской области от 6 февраля 2014 года № 27-П. В рамках исполнения договора №-ПСД-2016 от ДД.ММ.ГГГГ проектной организацией ООО «Континент» была разработана проектно-сметная документация на ремонт внутридомовых инженерных систем водоснабжения МКД № по <адрес>, стоимость работ составила 47466 рублей. Работы по капитальному ремонту общего имущества данного МКД НО «Фонд капитального ремонта МКД Астраханской области» не проводились.

Сведений о том, что в МКД № по <адрес> в <адрес>, когда либо проводился капитальный ремонт, не имеется.

Распоряжением администрации МО «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» №-р от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в распоряжение от ДД.ММ.ГГГГ №-р, пункт 2 распоряжения изложен в новой редакции: «установить срок отселения граждан не позднее ДД.ММ.ГГГГ».

Распоряжением администрации МО «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» №-р от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в распоряжение от ДД.ММ.ГГГГ №-р (в редакции распоряжения от ДД.ММ.ГГГГ за №-р), пункт 4 распоряжения изложен в новой редакции: «собственникам МКД в срок до ДД.ММ.ГГГГ выполнить снос МКД № по <адрес>».

В срок до ДД.ММ.ГГГГ требование о сносе МКД № по <адрес>, в <адрес> собственниками жилых помещений не исполнено.

Из постановления администрации МО «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что администрация постановляет изъять для муниципальных нужд земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 1975 кв.м., земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка, расположенный по адресу: <адрес> (12801/2692784 доля ФИО2), а также изъять для муниципальных нужд у собственников, в том числе, жилое помещение с кадастровым номером №, площадью 94,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. В течение трех месяцев администрации необходимо подготовить и направить собственникам изымаемой недвижимости проекты соглашений об изъятии недвижимости в порядке, установленном законодательством РФ. Настоящее постановление действует в течение трех лет. Истцу было направлено указанное постановление.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, площадью 1975 кв.м., из земель населенных пунктов, среднеэтажная жилая застройка, принято решение об изъятии этого объекта недвижимости в пользу администрации МО «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области».

Постановлением Правительства Астраханской области от 23 июня 2023 года за № 344-П «О региональной адресной программе Астраханской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в 2023-2027 годах», вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, действовавшим по ДД.ММ.ГГГГ, МКД № по <адрес>, в <адрес> включен в перечень аварийных домов, признанных таковыми с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, планируемая дата окончательного переселения ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено, что истец желает воспользоваться правом выкупа спорного жилого помещения.

Согласно отчету №-О, составленному ДД.ММ.ГГГГ ООО «ВолгоградЭкспертОценка» по заказу администрации МО «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» на основании контракта № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость квартиры № площадью 94,5 кв.м. и земельного участка площадью 133,19 кв.м., подлежащих изъятию для муниципальных нужд, расположенных по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 3 517 200 рублей, в том числе, рыночная стоимость квартиры – 3 364 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка – 34000 рублей, рыночная стоимость доли мест общего пользования, принадлежащей собственнику квартиры – 87200 рублей, убытки, связанные с изъятием для муниципальных нужд – 32000 рублей. При этом стоимость 43/61 доли спорной квартиры составляет 2 479 337,70 рублей, в том числе, рыночная стоимость квартиры – 2 371 344,26 рублей, рыночная стоимость земельного участка – 23967,21 рублей, рыночная стоимость доли мест общего пользования, принадлежащей собственнику квартиры – 61468,85 рублей, убытки, связанные с изъятием для муниципальных нужд – 22557,38 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца ответчиком был направлен проект соглашения, предметом которого является удовлетворение администрацией условий о предоставлении собственнику взамен изымаемого недвижимого имущества: доли в размере 128011/2692784 от земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, и находящегося на нем объекта недвижимости – 43/61 доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, площадью 94,5 кв.м., кадастровый №, выплаты в сумме 2 479 337,70 рублей. Администрация обязуется выплатить собственнику стоимость изымаемого имущества в размере 2 479 337,70 рублей.

Истцом указанное соглашение подписано не было, поскольку она не согласилась со стоимостью изымаемого имущества в размере 2 479 337,70 рублей, считая ее заниженной.

После истец обратилась с данным иском в суд.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы проведенной ООО «Экспертный центр» за № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость 43/61 доли квартиры №, находящейся по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, на дату проведения экспертизы составляет 3 173 802,20 рублей, рыночная стоимость общего имущества МКД, расположенного по адресу: <адрес>, с учетом доли собственника в праве общей собственности на это имущество, на дату проведения экспертизы составляет 137 186,15 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1975 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с учетом доли собственника в праве общей собственности на земельный участок (128011/2692784 доли) на дату проведения экспертизы составляет 271 982,70 рублей, размер убытков, причиняемых собственникам жилого помещения его изъятием (в том числе, стоимость расходов на переезд, транспортные расходы, услуги риэлтора по подбору жилья, расходы на наем жилья, расходы на регистрацию права) на дату проведения экспертизы составляет 65 019,67 рублей, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт за спорную долю квартиры составляет 369 944,73 рублей.

Допрошенная в судебном заседании эксперт-оценщик ООО «Экспертный центр» Л.Т.А. пояснила, что ею была проведена судебная экспертиза за № от ДД.ММ.ГГГГ, определена рыночная стоимость спорной квартиры. Ею была осмотрена указанная квартира, что подтверждается фотоматериалом. Для расчета стоимости этой квартиры был проведен анализ рынка, просмотрены объявления о продаже квартир в аналогичных МКД, в районе спорного МКД, выбраны аналоги, к которым применены корректировки на торг, на этажность, на площадь, на наличие, отсутствие лоджии, балкона, на наличие, отсутствие мебели и бытовой техники, на формат санузла (совмещенный, раздельный), на наличие ремонта. Для расчета стоимости доли истца земельного участка под МКД также осуществлялся анализ рынка земельных участков под ИЖС, так как земельные участки под МКД в продаже отсутствуют. Были выбраны аналоги земельных участков, находящиеся в радиусе не более 1 км от спорного МКД, к которым применялись корректировки на торг, на разрешенное использование земельного участка, на площадь. Стоимость доли истца в общем имуществе МКД определялась с учетом площади уборочных помещений, которая зафиксирована в техническом паспорте, учитывался год постройки МКД, его износ. В затраты на изъятие имущества у собственника были включены арендная плата за два месяца, услуги грузчиков и грузоперевозчиков, государственная пошлина, услуги риэлтора на чистоту сделки. Что касается компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, то она рассчитывалась следующим образом. Определялась полная восстановительная стоимость спорного МКД на дату признания МКД аварийным и подлежащим сносу без учета стоимости капитальных ремонтов, поскольку в этом доме они не проводились, затем рассчитывался размер компенсации за один месяц, определялся период компенсации за непроизведенный капитальный ремонт для истца, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по дату признания дома аварийным и подлежащим сносу. При этом было установлено, что на дату приватизации доли спорной квартиры и на момент возникновения права собственности на эту квартиру у истца, в МКД в целом требовалось проведение комплексного капитального ремонта.

Давая оценку отчету №-О от ДД.ММ.ГГГГ, составленному ООО «ВолгоградЭкспертОценка» и заключению судебной оценочной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному ООО «Экспертный центр», суд руководствуется положениями ЖК РФ, Федерального закона от 29 июля 1998 года за № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и считает необходимым определить размер возмещения за спорную долю жилого помещения в соответствии с заключением № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному ООО «Экспертный центр», поскольку оно выполнено в соответствии с предписаниями правовых норм, регламентирующих оценочную деятельность, в нем приведено подробное описание объекта оценки, который сопоставлен с аналогами, имеющими сходную с объектом оценки площадь, в нем определена стоимость конкретного объекта оценки с учетом характеристик, влияющих на его стоимость. При определении рыночной стоимости квартиры экспертом учтено, что доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на квартиру, то есть право собственности на квартиру является главным правом, а доля в праве собственности на общее имущество (включая земельный участок) является принадлежностью главного права, в связи с чем, такая доля не может служить самостоятельным предметом различного рода сделок. Доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (включая долю в праве собственности на земельный участок) лишена самостоятельной - отдельно от права собственности на квартиру - оборотоспособности. Так, положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), в связи, с чем стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме. Приведенные в заключении судебной оценочной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ выводы об определении рыночной стоимости изымаемого жилого помещения, послужившие основанием для определения выкупной цены, позволяют сделать вывод о том, что стоимость доли истца на общее долевое имущество определена и учтена в составе выкупной цены изымаемого жилого помещения. Такой подход к определению выкупной цены изымаемого жилого помещения, предусматривающий необходимость учета в составе выкупной цены стоимости доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок, полностью соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в "Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ.

При определении рыночной стоимости спорного жилого помещения экспертом был применен сравнительный подход. Для определения рыночной стоимости объекта экспертизы экспертом была собрана и проанализирована информация по выставленным на продажу, на дату проведения экспертизы трехкомнатным квартирам. Основными критериями отбора объекта аналогов служили местоположение, сопоставимость общей площади аналога и объекта экспертизы, количество комнат в квартире.

Указанное заключение судебной оценочной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ проведено с учетом требований статей 80-86 ГПК РФ, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт имеет высшее образование по специальности «Судостроение и судоремонт», прошла профессиональную переподготовку по программе «Оценка собственности: оценка стоимости предприятия (бизнеса)», имеет квалификационный аттестат № от ДД.ММ.ГГГГ по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» (срок действия до ДД.ММ.ГГГГ), общий стаж работы по специальности – с ДД.ММ.ГГГГ, общий стаж экспертной работы – с ДД.ММ.ГГГГ

Заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ содержит исчерпывающие ответы на поставленные вопросы, в нем отражены результаты исследований, дана оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов, эксперт является квалифицированным и незаинтересованным в исходе дела лицом, обладающим необходимыми познаниями.

Доказательств того, что в рыночную стоимость спорной квартиры включены вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость, при условии, что они сделаны в период с момента получения собственниками уведомления о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению, истцами не представлено.

Далее, как указывалось ранее, с ДД.ММ.ГГГГ 43/61 доли спорной квартиры была приватизирована. Многоквартирный жилой <адрес>, в <адрес> был построен в 1956 году, относится к капитальным строениям третей группы капитальности со сроком службы 100 лет. Капитальный комплексный ремонт в таких строениях осуществляется один раз в 24 года. Таким образом, как минимум в 1980 году и в 2004 году в спорном доме должны быть проведены комплексные капитальные ремонты. Нормативный физический износ указанного МКД по состоянию 2003 года составил 53%. Соответственно, этому зданию на 2005 год требовался немедленный капитальный ремонт (реконструкция) всего здания с восстановлением фундаментов, стен и полной заменой крыши, перекрытий и перегородок, полов, так как физический износ жилого дома определен в 55,26%, что соответствует пятой группе жилых зданий по показателю общего износа (от 40 до 70% для каменных зданий). Таким образом, с 1956 года капитальный комплексный ремонт в спорном МКД не проводился.

Согласно передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ следует, что квартиры в спорном МКД были переданы из реестра муниципальной собственности МО «Ахтубинский район» в реестр муниципальной собственности МО «Город Ахтубинск».

Судом установлено, что на момент приватизации спорной квартиры на ДД.ММ.ГГГГ наймодателем являлось третье лицо администрация МО «Ахтубинский муниципальный район Астраханской области», правопреемником которого является ответчик, при этом спорный МКД нуждался в немедленном комплексном капитальном ремонте с 2003 года, кроме того комплексные капитальные ремонты в спорном МКД никогда не проводились, в том числе правопредшественниками ответчика. В результате не проведение капитального ремонта наймодателем, которым являлся ответчик, привело к снижению уровня надежности здания, срок службы которого предусмотрен до 2056 года, однако уже ДД.ММ.ГГГГ спорный МКД был признан аварийным и подлежащим сносу. В связи, с чем доводы представителя ответчика о том, что компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, не подлежит взысканию, не могут быть приняты судом.

Принимая во внимание, что на момент приватизации спорной квартиры дом в целом в проведении капитального ремонта нуждался, имеются основания для включения в выкупную цену жилого помещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт за 43/61 доли спорной квартиры в размере 369 944,73 рублей.

На основании изложенного, суд считает возможным удовлетворить требования истца, обязать ответчика изъять у истца 43/61 доли спорного жилого помещения с прекращением на него права общей долевой собственности истца, и спорный земельный участок с прекращением на него право общей долевой собственности истца на 128011/2692784 доли, путем выкупа, заключив соглашение с истцом, определив размер возмещения за спорное жилое помещение в размере 4 017 935,45 рублей, с учетом рыночной стоимости жилого помещения в размере 3 173 802,20 рублей, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме (в том числе земельного участка) в размере 409 168,85, убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием в размере 65 019,67 рублей, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт за 43/61 доли квартиры в размере 369 944,73 рублей.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

На основании ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг представителя.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с гражданским процессуальным законодательством Российской Федерации и законодательством об административном судопроизводстве, судами общей юрисдикции, мировыми судьями, освобождаются: государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, судами общей юрисдикции, мировыми судьями, в качестве истцов (административных истцов) или ответчиков (административных ответчиков).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 98 ГПК РФ суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оплату услуг ООО «Экспертный центр» по проведению судебной оценочной экспертизы, которой был установлен размер возмещения за спорное жилое помещение, в сумме 62500 рублей, оплаченные ею согласно чеку-ордеру от ДД.ММ.ГГГГ, при этом суд не считает возможным взыскивать с ответчика в пользу истца государственную пошлину в сумме 300 рублей, уплаченную последней на основании чека-ордера от ДД.ММ.ГГГГ, согласно ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Судом установлено, что на основании соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ об оказании юридической помощи, заключенного между истцом ФИО2 и адвокатом АК Ахтубинского района АОКА ФИО5, доверитель поручает, а адвокат принимает на себя обязанность оказать доверителю в объеме и на условиях, установленных настоящим соглашением, юридическую помощь в виде консультирования, составления искового заявления об изъятии жилого помещения по адресу: <адрес>, путем выкупа и определения выкупной цены, представление интересов в суде Размер гонорара адвоката является фиксированным и составляет 25000 рублей. Согласно квитанции к приходно-кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ истцом оплачена сумма в размере 25000 рублей по соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. ст. 94, 98, 100 ГПК РФ, учитывая, конкретные обстоятельства дела, его сложность, категорию спорных правоотношений, объем работы, выполненной представителем в рамках данного дела, в том числе, консультирование, составление искового заявления, ходатайства о назначении судебной экспертизы, изменённых исковых требований, участие в подготовке дела к судебному разбирательству 30 января 2024 года, в судебном заседании 12 февраля 2024 года, 19 июня 2024 года, объем представленных доказательств, учитывая финансовое положение ответчика, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оплату услуг представителя по соглашению за № от ДД.ММ.ГГГГ в разумных пределах в сумме 15000 рублей.

Руководствуясь ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации статьями 94, 98, 100, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к администрации муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области», третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Астраханской области, администрация муниципального образования «Ахтубинский муниципальный район Астраханской области», ФИО3, об обязании изъять жилое помещение путем выкупа и определении выкупной цены, удовлетворить.

Обязать ответчика администрацию муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» изъять у истца ФИО2, <данные изъяты>

43/61 доли жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>, площадью 94,5 кв.м., с кадастровым номером № (комната № площадью 25,2 кв.м., комната № площадью 17,5 кв.м.), с прекращением на него права общей долевой собственности ФИО2,

128011/2692784 доли земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, площадью 1975 кв.м., с кадастровым номером №, с прекращением на него права общей долевой собственности ФИО2 (128011/2692784 доли),

путем выкупа, заключив соглашение с ФИО2, определив размер возмещения за указанное жилое помещение в размере 4 017 935 (четыре миллиона семнадцать тысяч девятьсот тридцать пять) рублей 45 копеек, с учетом рыночной стоимости жилого помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме (в том числе земельного участка), убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Взыскать с ответчика администрации муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области», находящегося по адресу: <адрес>, ИНН <***>, в пользу истца ФИО2 судебные расходы: расходы на оплату услуг ООО «Экспертный центр» по проведению судебной оценочной экспертизы в сумме 62500 рублей, расходы на представителя в сумме 15000 рублей, всего 77500 (семьдесят семь тысяч пятьсот) рублей.

В удовлетворении требований истца ФИО2 о взыскании с ответчика администрации муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» государственной пошлины в сумме 300 (триста) рублей отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Судебную коллегию по гражданским делам Астраханского областного суда через Ахтубинский районный суд Астраханской области.

Мотивированное решение изготовлено на компьютере 20 июня 2024 года.

Судья: Новак Л.А.