Решение № 2-417/2025 2-417/2025(2-4983/2024;)~М-4012/2024 2-4983/2024 М-4012/2024 от 19 июня 2025 г. по делу № 2-417/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

от 04 июня 2025 года по делу № 2-417/2025

город Пермь

УИД:59RS0005-01-2024-006484-84

резолютивная часть принята – 04 июня 2025 года

мотивированная часть составлена – 20 июня 2025 года

Мотовилихинский районный суд г.Перми в составе:

председательствующего судьи Нигаметзяновой О.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бондарчук Ю.В.

с участием представителя истца ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО4 к Администрации города Перми о взыскании выкупной цены за жилое помещение,

установил:

ФИО2, ФИО4 (далее – истцы или ФИО2, ФИО4) обратились в суд с исковыми требованиями к администрации г.Перми (далее – ответчик) о взыскании выкупной цены за жилое помещение. В обоснование заявленных исковых требований указано, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 является собственником ? доли в праве на жилое помещение - комнаты в 3-хкомнатной квартире, расположенной по адресу: <адрес>. ФИО2 является собственником ? доли в указанном жилом помещении на основании договора дарения доли в праве общей собственности на комнату от ДД.ММ.ГГГГ. Многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежит расселению. Жилой дом был признан аварийным и подлежащим сносу решением межведомственной комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ. В последующем, на основании решения межведомственной комиссии Распоряжением начальника управления о признании жилого помещения непригодным для проживания граждан или о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащими сносу № от ДД.ММ.ГГГГ, дом был включен в программу расселения. Определение срока сноса многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, а также срока отселения физических и юридических лиц является компетенцией органа местного самоуправления. Многоквартирный жилой дом входит в перечень многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу и запланированных к расселению в рамках региональной адресной Программы по расселению аварийного жилого фонда на территории Пермского края на 2019-2025 года. Истцы считают, что вправе требовать выплаты в свою пользу возмещения за принадлежащее им жилое помещение, признанное аварийным и подлежащим сносу, а также вправе требовать выплаты выкупной стоимости аварийного жилого помещения в соответствии с частью 7 статьи 32 ЖК РФ. Согласно отчету об оценке №-ЧПО от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ЧПО ФИО6, стоимость составляет 2 399 131 рубль, из которых: рыночная стоимость изымаемого жилого помещения - 1 920 170 рублей, убытки, причиненные собственнику в связи с изъятием жилого помещения, - 82 300 рублей, рыночная стоимость права требования компенсации за непроизведённый капитальный ремонт жилого помещения - 396 661 рубль. Взыскание с ответчиков в пользу истцов возмещения за изымаемое аварийное жилое помещение влечёт прекращение права собственности на жилое помещение и возникновение права собственности администрации города Перми на него после выплаты взысканной суммы возмещения, и прекращение права пользования изымаемым жилым помещением зарегистрированными лицами.

Истцы просят:

- взыскать с ответчика в свою пользу возмещение за жилое помещение с кадастровым № - комнату в 3-хкомнатной квартире, расположенной по адресу: <адрес>, с учетом доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом в размере 2 399 131 рубль, из которых 1 920 170 рублей - рыночная стоимость изымаемого жилого помещения, 82 300 рублей - убытки, причиненные собственнику в связи с изъятием жилого помещения, 396 661 рубль - рыночная стоимость права требования компенсации за непроизведённый капитальный ремонт жилого помещения,

- взыскать с ответчика в пользу ФИО2 судебные расходы по оплате государственной пошлины, по оплате услуг по оценке ЧПО ФИО6 в размере 20 000 рублей,

- указать, что решение суда после выплаты выкупной цены является основанием для прекращения права собственности ФИО2 и ФИО4 на комнату в 3-х комнатной квартире, расположенной по адресу: <адрес> (пом. 2), с учетом доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом, и возникновения права муниципальной собственности, внесения записей о прекращении и возникновении права собственности в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Истцы ФИО2 и ФИО4 в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом, представили заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель истца ФИО2 - ФИО1, действующий на основании доверенности, в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в иске.

Представитель ответчика администрации г.Перми в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, направил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, представил письменные возражения. Указал, что собственниками помещений в многоквартирном доме по <адрес> в течение нескольких лет с момента (ДД.ММ.ГГГГ) приватизации первой квартиры в доме не принято никаких действенных мер по надлежащему содержанию общедомового имущества. В результате бесхозяйственного отношения к общедомовому имуществу ДД.ММ.ГГГГ межведомственной комиссией составлено заключение №, согласно которому выявлены основания для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации г.Перми от ДД.ММ.ГГГГ № дом по <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Собственникам жилых помещений предписано освободить занимаемые жилые помещения, снести аварийный дом в течение 6 месяцев с даты получения уведомления. Земельный участок для муниципальных нужд на настоящий момент не изъят и жилое помещение не изымалось. Многоквартирный дом по <адрес> не включен в действующую региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Пермского края на 2019-2025 годы, утвержденную Постановлением Правительства Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ №-п, а также в региональную адресную программу по расселению аварийного жилищного фонда на территории Пермского- края на 2019-2021 годи, утвержденную Постановлением Правительства Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ №-п. Истцами заявлено ничем не подтвержденное требование о возмещении за якобы не проведённый капитальный ремонт МКД. Дом находится под управлением ООО УК «ТехКомфорт». Истцами не предоставлено ни одного документа, свидетельствующего о том, что дом нуждался в капитальном ремонте на момент начала приватизации (копии протоколов общих собраний собственников, на основании решений которых проводятся работы по ремонту общего имущества, а именно, акты осмотров дома с указанием выявленных дефектов, копии протоколов общих собраний собственников, на основании решений которых проводятся работы по ремонту общего» имущества МКД в соответствии с ЖК РФ, расчет стоимости (сметы) необходимых работ, акты приема-передачи выполненных работ, претензии по выполненным (не выполненным) работам). Признание дома аварийным и подлежащим сносу не является основанием для изъятия земельного участка, предусмотренным Земельным кодексом Российской Федерации. Законодатель не предусматривает срок изъятия. Единственный критерий, предусмотренный статьей 32 ЖК РФ – нуждаемость муниципального образования в земельном участке. Жилые помещения в МКД, признанным аварийным, тоже могут быть изъяты, но тоже при муниципальной нуждаемости в земельном участке. Все остальное регулируется статьей 210 ГК РФ. Считают, что подача искового заявления преждевременна, процедура, предусмотренная статьей 32 ЖК РФ, не окончена, в удовлетворении исковых требований должно быть отказано. С экспертным заключением ознакомлены, против установленного размера не возражают.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Пермскому краю, Управления жилищных отношений Администрации города Перми в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Ранее Управлением Росреестра по Пермскому краю в адрес суда был направлен письменный отзыв, просил дело рассмотреть в свое отсутствие (л.д.88-89 том 1).

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что истцы ФИО2 и ФИО4 являются собственниками жилого помещения – комнаты площадью 27,7кв.м., расположенной в квартире по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. За ФИО2 право собственности на ? долю в праве собственности на указанное жилое помещение зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ на основании договора дарения доли от ДД.ММ.ГГГГ, за ФИО4 право собственности на ? долю в праве собственности на указанное жилое помещение зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО2 и ФИО4 имеют регистрацию по адресу спорной комнаты, что подтверждается справкой отдела адресно-справочной службы УВМ ГУ МВД России по Пермскому краю, с ДД.ММ.ГГГГ и с ДД.ММ.ГГГГ соответственно (л.д.85 том 1).

Положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) предусмотрено, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (часть 1).

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи (часть 10).

Судом установлено, что заключением межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № выявлены основания для признания многоквартирного <адрес> аварийным и подлежащим сносу (л.д.124 том 1).

Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г.Перми от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный дом по <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, собственникам жилых помещений дано предписание освободить занимаемые жилые помещения и снести аварийный дом в течение шести месяцев с даты получения уведомления; отделу расселения жилищного фонда – принять меры по отселению граждан в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.125 том 1).

Истцами в материалы дела представлено техническое заключение ООО «Строительная компания ГарантСтрой» ТЗ-24-02/01-2025 от ДД.ММ.ГГГГ по результатам обследования технического состояния строительных конструкций здания, расположенного по адресу: <адрес>, из выводов которого следует, что техническое состояние несущих и ограждающих конструкций многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, находится в аварийном состоянии. С момента технического обследования и выполнения Заключения по результатам технического обследования технического состояния строительных и конструктивных элементов многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>. № выполненного ООО «Бюро технической инвентаризации и кадастровых работ», общее техническое состояние обследуемого указанного дома ухудшилось. Дом представляет опасность для жизни и здоровья, проживающих в нём граждан, в том числе и по причине возможности его обрушения, в силу чего требуется расселение в связи с потерей несущей способности конструктивных элементов многоквартирного жилого дома. На момент осмотра физический износ конструкций и инженерных систем составляет - 73%, восстановление конструктивных элементов и инженерных систем экономически не целесообразно в связи с большим физическим износом. Требует сноса (демонтажа) (л.д.172-265 том 1).

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

Если лицо является собственником жилого помещения, находящегося в многоквартирном доме, признанном аварийным и непригодным для проживания, то разрешение вопроса о выплате возмещения за жилое помещение в виде выкупной цены возможно только с одновременным разрешением вопроса о судьбе данного жилого помещения и земельного участка, на котором расположено жилое помещение, то есть при решении вопроса об изъятии жилого помещения и земельного участка.

В соответствии с ч.10 ст.32 ЖК РФ, признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном ч.ч.1-3, 5-9 настоящей статьи.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч.6 ст.32 ЖК РФ).

Из содержания ст.32 ЖК РФ и Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции. Изъятие помещения, является производным требованием, возникающим только при условии принятия уполномоченным органом решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В отсутствие решения органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для муниципальных нужд у него отсутствует право на изъятие путем выкупа жилых помещений, расположенных на данном участке.

Вместе с тем, как следует из собранных в материалы дела доказательств, истцы не имеют возможности обеспечить себя иным жилым помещением. Согласно справке ООО УК «Правление» от 29.05.2025, истцы проживают в комнате, расположенной в квартире по <адрес>, которая является их единственным жильем. Иных жилых помещений на праве собственности, либо находящихся в пользовании, истцы не имеют. ФИО2 приходится ФИО4 тётей, мать ФИО4 – ФИО7 (л.д.40 том 2) ведет асоциальный образ жизни, неоднократно судима за совершение ряда преступлений, отбывала наказание в местах лишения свободы, что подтверждается справкой ИБД-Ф (л.д.16 том 2), имеет регистрацию по другому адресу: <адрес> (л.д.30 том 2). По сведениям Мотовилихинского отдела управления ЗАГС администрации г.Перми, в актовой записи о рождении ФИО4 в графе отец стоит прочерк (л.д.40 том 2). Со слов стороны истца ФИО2 в отношении ФИО4 оформлялась опека. Истец ФИО4 является студентом 3 курса очного обучения Пермского института железнодорожного транспорта, что подтверждается справкой (л.д.4 том 2). По сведениям ОСФР по Пермскому краю, ФИО2 имела официальный доход от работы у ФИО8 в период с января 2022 по май 2022, общая сумма дохода составила 72 409,81 рублей, ФИО4 имел официальный доход от работы в ООО «Фирма международного туризма «Валида-Пермь» за период июнь-июль 2022 года с суммой дохода в размере 28 736 рублей, а также официальный доход от работы в Уральском филиале ОАО «ФПК» за период с июня 2023 года по октябрь 2023 с общей суммой дохода в размере 246 153,48 рублей, за период с июня 2024 года по декабрь 2024 с общей суммой дохода в размере 734 319,45 рублей. Ни ФИО2, ни ФИО4 получателями пенсии и иных социальных выплат не значатся (л.д.42-43 том 2). Кроме того, как следует из информации, предоставленной Управлением жилищных отношений администрации г.Перми, 22.01.2025 ФИО2 обращалась с заявлением о предоставлении жилого помещения маневренного фонда. На данное заявление был направлен ответ письмом от ДД.ММ.ГГГГ №П-исх-187, согласно которому ФИО2 отказано в предоставлении жилого помещения маневренного фонда в соответствии с п. 2.15 Порядка предоставления жилых помещений муниципального маневренного жилищного фонда, утвержденного постановлением администрации города Перми от ДД.ММ.ГГГГ № - не представлены предусмотренные пунктами 2.2-2.7 настоящего Порядка документы.

Все вышеуказанное свидетельствует о невозможности истцов обеспечить себя иным жильем.

Согласно правовой позиции, изложенной в разделе втором Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014, если при рассмотрении дела будет установлено, что помещение, в котором проживает гражданин, представляет опасность для жизни и здоровья по причине его аварийного состояния или по иным основаниям, то предоставление иного жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, взамен непригодного для проживания не может быть поставлено в зависимость от наличия плана и срока сноса дома.

Таким образом, право на внеочередное предоставление или выкуп жилого помещения вне зависимости от плана и срока сноса дома возникает в случае постоянного проживания гражданина в непригодном для таких целей жилом помещении, представляющем опасность для жизни и здоровья. При этом постоянное проживание предполагает, что гражданин не имеет в собственности или в пользовании иных жилых помещений; фактически непригодное жилое помещение должно быть для него единственным местом жительства, пользование которым без угрозы для жизни и здоровья невозможно. В связи с чем установленный Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г.Перми от ДД.ММ.ГГГГ № срок переселения истцов из аварийного жилья, который обусловлен датой 31.12.2030, а также факт отсутствия решения об изъятии земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и жилого помещения, принадлежащего истцам на праве собственности, в рассматриваемом случае правового значения не имеет. Доказательства невозможности проживания истцов в ином жилом помещении, так же как и доказательства того, что спорная комната является для истцов единственным жильем, представлены в материалы дела. Жилое помещение приобретено истцами до признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Также в ходе судебного разбирательства установлена опасность проживания в доме.

С учетом изложенного, исковые требования о взыскании выкупной цены за аварийное жилье являются обоснованными.

Порядок определения выкупной цены жилого помещения установлен ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, также разъяснено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Определением Мотовилихинского районного суда г.Перми от 12.03.2025 по делу назначалась оценочная экспертиза (л.д.36 том 2).

Согласно выводам заключения эксперта ИП ФИО3 № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость комнаты площадью 27,7кв.м. с кадастровым №, находящейся по адресу: <адрес>9, с учетом доли общего имущества в многоквартирном доме и доли в праве собственности на земельный участок по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 964 700 рублей, в том числе: рыночная стоимость комнаты с частью вспомогательных помещений – 1 383 825 рублей, доля земельного участка, относящегося к общедомовому имуществу для объекта оценки – комнаты, – 119 600 рублей, стоимость доли в праве на общедомовое имущество для объекта оценки – комнаты, - 461 275 рублей. Величина компенсационных выплат по убыткам, причиненным собственнику жилого помещения - комнаты площадью 27,7кв.м. с кадастровым №, находящейся по адресу: <адрес>9, в связи с его изъятием (предусмотренные ч.7 ст.32 ЖК РФ) на ДД.ММ.ГГГГ составляет 118 800 рублей, в том числе: убытки, связанные с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения - 0 рублей, убытки, связанные с переездом – 14 800 рублей, убытки, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него (риэлторские услуги) – 100 000 рублей, убытки, связанные с оформлением прав собственности на другое жилое помещение – 4 000 рублей. Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, нуждался в капитальном ремонте по состоянию на дату первой приватизации жилого помещения в жилом доме – ДД.ММ.ГГГГ. В техническом паспорте приведены сведения о капитальном ремонте здания в 1997 году, при этом не указан состав работ и не указано, кем выполнялся капитальный ремонт, так как первая приватизация была в 1994 году. С учетом того, что здание признано аварийным в 2022 году, можно сделать вывод, что ремонт был незначительный. Невыполнение комплексного или выборочного (частичного) капитального ремонта привело к утрате несущей способности конструкций дома. Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома по адресу: <адрес>, исходя из невыполненного объема капитального ремонта на момент первой приватизации с учетом положений статьи 190.1, части 1 статьи 166 ЖК РФ, пропорционально доле, приходящейся на комнату площадью 27,7кв.м., с кадастровым №, находящуюся по адресу: <адрес>, на 24.04.2025 составляет 243 000 рублей (л.д.52-193 том 2).

Оценивая экспертное заключение, суд приходит к выводу, что оно отвечает всем требованиям относимости и допустимости доказательств, Федеральному Закону о государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации № 73-ФЗ от 31.05.2001 года. Эксперт в установленном порядке был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренного ст.307 УК РФ. Данное ими заключение отвечает требованиям ст.86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание проведенного исследования, выводы экспертного заключения содержат ответы на все поставленные судом вопросы, являются последовательными, не противоречивыми, четкими, ясными и однозначными.

Поскольку положениями статей 36-38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Таким образом, при определении выкупной цены принадлежащей истцам комнаты должна учитываться рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом их доли в праве общей собственности на такое имущество на праве собственности, а также убытки, причиненные изъятием у истцов жилого помещения.

Относительно взыскания сумм компенсации за непроизведенный капитальный ремонт суд исходит из следующего.

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, относится сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Законодательное определение механизма исполнения бывшими наймодателями жилых помещений в многоквартирных домах государственного и муниципального жилищных фондов обязанности по проведению капитального ремонта нуждавшихся в нем домов было обусловлено реализацией предписаний, содержащихся в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 12 апреля 2016 г. N 10-П, которым федеральному законодателю было поручено установить такого рода механизм, согласованный с закрепленным Жилищным кодексом Российской Федерации порядком проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (пункт 1 резолютивной части) (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 12 марта 2019 г. N 577-О "По запросу группы депутатов Государственной Думы о проверке конституционности положения статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации").

Исходя из этого Федеральным законом от 20 декабря 2017 г. N 399-ФЗ Жилищный кодекс Российской Федерации был дополнен статьей 190.1, устанавливающей особенности организации капитального ремонта многоквартирных домов, в которых требовалось проведение такого ремонта на дату приватизации первого жилого помещения, а в статью 16 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" было внесено уточнение в виде отсылки к жилищному законодательству Российской Федерации в части установления порядка проведения капитального ремонта указанных многоквартирных домов бывшим наймодателем.

В соответствии с ч. 1 ст. 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой многоквартирный дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями настоящей статьи проводит орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшиеся наймодателем (далее - бывший наймодатель). В случае, если за счет средств соответствующих бюджетов проведен капитальный ремонт только отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме, обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта распространяется на те элементы общего имущества в многоквартирном доме, капитальный ремонт которых не был проведен.

Согласно п. 2 данной статьи, перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые требовалось провести на дату приватизации первого жилого помещения в таком доме в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, определяется бывшим наймодателем в порядке, установленном субъектом Российской Федерации, из числа установленных ч. 1 ст. 166 настоящего Кодекса. Стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме определяется исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенной нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с требованиями ч. 4 ст. 190 настоящего Кодекса. Срок проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме определяется в соответствии с региональной программой капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем принимая во внимание, что после приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме, относящегося к муниципальному жилищному фонду, публично-правовое образование несет бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме соразмерно его доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, т.е. перестает лишь единолично нести бремя содержания такого многоквартирного дома в целом, включая единоличную обязанность по проведению капитального ремонта, по данной категории дел следует исходить из того, нуждался ли дом в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения в нем.

После приватизации первого жилого помещения обязательство по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе, на гражданах, приватизировавших жилые помещения.

То есть, следует установить, нуждался ли многоквартирный дом 1940 года постройки в проведении капитального ремонта на дату первой приватизации квартиры в указанном доме (18.04.1994 – л.д.86 том 1), и произошло ли снижение уровня надежности здания вследствие невыполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта, а также объемы работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Из заключения судебной экспертизы следует, что многоквартирный <адрес> г. Перми нуждался в капитальном ремонте по состоянию на дату первой приватизации жилого помещения в жилом доме – 18.04.1994, в соответствии со статьей 190.1 ЖК РФ. Поскольку многоквартирный дом нуждался в проведении капитального ремонта, то невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта в срок до 18.04.1994 повлияло на снижение уровня надежности здания.

Таким образом, суд считает, что имеются основания для взыскания компенсации за непроизведенный капитальный ремонт с учетом требований ст. 166 ЖК РФ (в объеме, предусмотренном ч.1 ст. 166 ЖК РФ, до момента признания дома аварийным), ч.1 ст.191.1 ЖК РФ.

Согласно исследовательской части экспертного заключения, рыночная стоимость комнаты площадью 27,7кв.м. с кадастровым №, находящейся по адресу: <адрес>9, с учетом доли общего имущества в многоквартирном доме и доли в праве собственности на земельный участок по адресу: <адрес>, составляет 1 964 700 рублей; величина компенсационных выплат по убыткам, причиненных собственнику жилого помещения – комнаты, в связи с его изъятием, составляет 118 800 рублей; размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома, пропорционально доле, приходящейся на комнату - 243 000 рублей.

Таким образом, с администрации г.Перми в пользу ФИО2 и ФИО4 подлежит взысканию возмещение в размере 2 326 500 рублей за изымаемое жилое помещение – комнату с частью вспомогательных помещений, - площадью 27,7кв.м. с кадастровым №, расположенную в квартире по адресу <адрес>9, а также за долю в земельном участке по адресу <адрес> (1 964 700 + 118 800 + 243 000).

Истцам принадлежит по ? доли в праве общей долевой собственности в комнате, соответственно, на долю каждого из истцов приходится сумма возмещения за жилое помещение в размере по 1 163 250 рублей (2 326 500 /2). В удовлетворении остальной части исковых требований следует отказать.

Согласно части 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с частью 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Часть 1 статьи 35 ЖК РФ предусматривает, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Таким образом, вступившее в законную силу решение суда и после выплаты возмещения, является основанием для прекращения право собственности истцов на спорное жилое помещение и на долю в праве собственности на земельный участок, а также основанием для возникновения права собственности на данные объекты у Муниципального образования город Пермь в лице администрации г.Перми.

В соответствии со ст.ст. 88, 94 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела, к которым относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В данном случае истцы, не обладая специальными познаниями, для обоснования исковых требований представили в материалы дела отчет об оценке №-ЧПО ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ, за составление которого ФИО2 оплачено 20 000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 05.03.2024 и договором на проведение оценки от 05.03.2024 (л.д.11 том 1).

Расходы по проведению оценки понесены истцом применительно к исковым требованиям, при этом не связаны с иными требованиями. То есть данные расходы подлежат возмещению за счет ответчика пропорционально удовлетворенным судом требованиям, в сумме 19 400 рублей из расчета: из заявленной суммы иска 2 399 131 рублей судом удовлетворены требования на сумму 2 326 500 рублей, что составляет 97% (2 326 500 /2 399 131*100); 20 000*97/100=19 400.

На основании изложенного с администрации г.Перми в пользу ФИО2 подлежат взысканию расходы по оплате экспертного заключения в размере 19 400 рублей.

При подаче иска в суд истцом ФИО2 по отдельным чекам оплачена государственная пошлина в размере 1 500 рублей и 300 рублей, ФИО4 оплачена государственная пошлина в размере 1 500 рублей. С учетом принципа пропорциональности распределения судебных расходов удовлетворенным судом требованиям, с администрации г.Перми в пользу ФИО2 и ФИО4 подлежат взысканию расходы, связанные с оплатой государственной пошлины по 1 455 рублей в пользу каждого (1 500*97/100).

Излишне уплаченная ФИО2 государственная пошлина в размере 300 рублей по чеку от 28.08.2024 подлежит возврату плательщику на основании пп.3 ч.1 ст.333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (СНИЛС №) и ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (СНИЛС №) к Администрация города Перми (ИНН №) о взыскании выкупной цены за жилое помещение, - удовлетворить частично.

Взыскать с администрации города Перми в пользу ФИО2 и ФИО4 выкупную цену в размере по 1 163 250 рублей в пользу каждого за изымаемое жилое помещение – комнату с частью вспомогательных помещений, - площадью 27,7 кв.м. с кадастровым №, расположенную в квартире по адресу <адрес>, а также за долю в земельном участке по адресу <адрес>.

Решение суда, вступившее в законную силу, и после выплаты возмещения является основанием для прекращения права собственности ФИО2 и ФИО4 на доли (по ? доли у каждого) в жилом помещении – комнате с частью вспомогательных помещений, - площадью 27,7 кв.м. с кадастровым №, расположенной в квартире по адресу <адрес>, а также на долю в земельном участке по адресу <адрес> и возникновения права собственности на данные объекты у Муниципального образования город Пермь в лице администрации г.Перми.

Взыскать с администрации города Перми в пользу ФИО2 и ФИО4 расходы по оплате государственной пошлины в размере по 1 455 рублей в пользу каждого; в пользу ФИО2 расходы по оплате экспертного заключения в размере 19 400 рублей.

Вернуть ФИО2 излишне уплаченную государственную пошлину в размере 300 рублей, оплаченную по чеку от 28.08.2024 года.

В удовлетворении остальной части требований, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Мотовилихинский районный суд г.Перми в апелляционном порядке в течение месяца со дня составления мотивированной части решения.

Председательствующий: подпись

Копия верна

Судья:

Решение суда в законную силу не вступило

Подлинник решения находится в материалах гражданского дела Мотовилихинского районного суда г.Перми № 2-417/2025

Секретарь: